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Nebenkostenabrechnung: Kaution einbehalten

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Gibt es keine Beanstandungen, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution nach der Kündigung des Mietvertrages unverzüglich an den Mieter zu erstatten. Da beim Auszug des Mieters die jährliche Nebenkostenabrechnung noch aussteht, behalten Vermieter gerne die Kaution oder einen Teil der Kaution zurück.

Der Mieter hat dann oft ein Problem, wenn er den Kautionsbetrag zur Anmietung einer neuen Wohnung benötigt, für die er ebenfalls eine Kaution hinterlegen muss.

Verrechnung der Kaution bei berechtigten Forderungen

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag individuell bestimmen, welche Ansprüche durch die Kaution abgesichert werden sollen. In der Regel, vor allem wenn keine Sicherungsabrede getroffen wird, dürfte so sein, dass die Sicherheit für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis bestellt wird und dann sämtliche gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis absichert (LG Regensburg NJW-RR 1995, 907).

Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, wenn er berechtigte Forderungen geltend macht. Was unter berechtigten Forderungen zu verstehen ist, ist nur unzureichend bestimmt. Jedenfalls gehören Schönheitsreparaturen, Schäden am Objekt, Nebenkosten, Energiekosten und Mietrückstände dazu. Allgemein dient die Kaution zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter.

Die Kaution ist jedenfalls so lange nicht zur Zahlung fällig, wie noch ernsthaft Gegenansprüche des Vermieters in Betracht kommen, selbst wenn damit im Einzelfall eine sehr lange Abrechnungszeit der Nebenkosten (Rechtsverfolgungskosten aus einem laufenden Prozess) verbunden ist (BGH ZMR 1999, 537).

Wichtig: Die nachfolgenden Punkte müssen Mieter und Vermieter beim Einbehalt der Kaution aufgrund einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung beachten.

  • Auch wenn der Mieter die Kaution nach dem Ende des Mietvertrages sofort zurückverlangen kann, wird dem Vermieter eine gewisse Bedenkzeit zugebilligt. Innerhalb einer angemessenen Frist darf er prüfen, ob er eventuell noch Ansprüche gegen seinen Mieter hat. Für diese Prüfung werden überwiegend bis zu sechs Monate für angemessen gehalten (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036). Diese Frist reduziert sich Richtung Null, wenn der Vermieter die Nebenkosten bereits abgerechnet hat und keine offensichtlichen Schäden erkennbar sind.
  • Das Einbehaltungsrecht zu Gunsten des Vermieters in Bezug auf ausstehende Nebenkosten besteht nicht, wenn der Vermieter die vom Gesetz vorgegebene Abrechnungsfrist von maximal zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums nicht eingehalten hat und in diesem Zeitraum hätte abrechnen können (LG Kassel WuM 1989, 511).
  • Sofern nach der Kündigung des Mietverhältnisses die Nebenkostenabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, sofern mit einer Nachforderung zu rechnen ist. Die Kaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Damit sind auch eventuelle Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung erfasst, die erst nach dem Ende des Mietverhältnisses fällig werden (BGH ZMR 2006, 431). Im Streitfall ist der Betrag zu schätzen.
  • Hat der Vermieter die Kaution abgerechnet, muss er das Guthaben unverzüglich an den Mieter erstatten (LG Berlin GE 1997, 1473). Verzögert der Vermieter die Zahlung, muss der Mieter ihn unter Fristsetzung mahnen und letztlich bei Gericht verklagen. Hat der Vermieter die Mietkaution für eigene Zwecke verwendet, machte sich wegen Untreue strafbar (AG Frankfurt 77/78 Js 14686/86).


68 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Kaution einbehalten"

    • Carina Holzapfel
      15. September 2014 - 20:46 Antworten

      Mein Vermieter hat nach Übergabe der Wohnung Mängel selbst ausgebessert und uns in Rechnung gestellt ohne uns vorher darauf hinzuweisen. ICh weiß, dass wir im Recht sind Allerdings sind wir leider Studenten und haben nicht die finanziellen Mittel uns gegen Ihn durchzusetzen. Auch unser Schreiben reagiert er auch nicht. Gibt es eine Möglichkeit an unser Recht zu kommen?
      Vielen Dank vorab!

      • Dennis Hundt
        16. September 2014 - 08:30 Antworten

        Halo Carina,

        dieser Artikel hier passt nicht exakt, hilft Ihnen aber vielleicht trotzdem weiter: Eigenleistung des Vermieters

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Herbert
    23. Januar 2013 - 20:21 Antworten

    Hallo.
    Wir sind im Februar 2012 aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Der Vermieter verlangt für das Jahr 2012 jetzt noch eine Nebenkostennachzahlung. Die Kaution hat er abzüglich einer Nachzahlung für 2011 komplett ausbezahlt. Nach meiner Meinung hat er durch die Auszahlung der der Kaution einen Schlusstrich unter unser Mietverhältnis gezogen.
    Kann er jetzt eine Nachzahlung für 2012 fordern.
    Vielen dank im Voraus für eine Antwort.

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2013 - 09:29 Antworten

      Hallo Herbert,

      in meinen Augen hat die Auszahlung der Kaution nichts mit dem Verzicht auf eine mögliche Nachzahlung aus den Nebenkosten zu tun. Zweifel = Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bach Ilona
    14. März 2013 - 11:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Onkel ist Ende November 2010 verstorben. Wir sind Erben und haben noch eine Mietkaution zu bekommen.In einem Gespräch mit dem jetzigen Hausverwalter wurde uns mitgeteilt, daß für die ehemalige Wohnung meines Onkels noch eine Rechnung über anliegende Nebenkosten zu zahlen sei. Wir haben diese Rechnung nie erhalten und diesbezüglich keinerlei Mahnung bekommen. Das Telefonat mit dem Hausverwalter fand vor zwei Wochen statt.
    Unserer Meinung nach gibt es seitens des Vermieters keinen Anspruch mehr
    auf die hinterlegte Mietkaution. Wie sollen wir uns verhalten?
    Mit freundlichen Grüßen
    Ilona Bach

    • Dennis Hundt
      16. März 2013 - 09:42 Antworten

      Hallo Frau Bach,

      bitten Sie die Hausverwaltung doch einfach um den Nachweis / die Rechnung. Dann kommen Sie sicherlich schon weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Repp
    20. August 2013 - 18:07 Antworten

    Hallo,

    ich bin im Mai 2013 ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnung für 2012 ist eben erst durch und ein Teil meiner Kaution abzüglich Nachzahlung 2012 habe ich erhalten.
    Der Vermieter behält sich noch vor einen Teil der Kaution bis Mitte 2014 einzubehalten, bis die Nebenkostenabrechnung für die 5 Monate in 2013 (bis Mai 2013) abgerechnet sind. Darf er dies oder kann ich den restlichen Betrag von ihm fordern? – Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      21. August 2013 - 18:26 Antworten

      Hallo Michael,

      eine Teil der Kaution kann in der Tat für eine mögliche (in Ihrem Fall sogar wahrscheinliche) Nachzahlung länger einbehalten werden. Im Zweifel wie immer: Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julian Sch.
    27. August 2013 - 07:34 Antworten

    Hallo,

    meine Freundinn zieht am Samstag aus Ihrer Wohnung aus und der Vermieter möchte die kompl. Kaution behalten bis die Nebenkostenabrechnung für 2013 gemacht sind. Sie wohnte dort 3 Jahre und hat jedes Jahr von den Nebenkosten sogar Geld zurück bekommen im Jahr 2012 ca. 50 Euro. Meine Frage darf er die Kaution zurückbehalten obwohl nicht davon auszugehen ist das eine Nachzahlung besteht und wenn JA in welcher Höhe?? Die andere Frage ist muss er die Kaution inkl Zinsen zurückzahlen oder ohne Zinsen??
    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      27. August 2013 - 08:39 Antworten

      Hallo Julian,

      zum einen hat der Vermieter in aller Regel bis zu sechs Monate Zeit die Kaution auszubezahlen. Zum anderen gibt es Rechtsprechung, die besagt, dass ein Teil der Kaution nur länger einbehalten werden kann, wenn mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

      Sprechen Sie im Zweifel mit einem Anwalt über Ihre Anliegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus J.
    30. August 2013 - 23:48 Antworten

    Bin zum 01.04.2013 aus der Wohnung ausgezogen, Kaution betrug 960€ warm, der Nebenkostenabschlag 130€ monatlich, das Mietverhältnis dauerte allerdings nur 9 Monate, bei Auszug wurden keine Schäden festgestellt. Der Vermiete behält immer noch die volle Kaution ein, mit Begründung das die Nebenkostenabrechnung noch aussteht und es keine Vergleichswerte gibt, ist es Rechtens das er die ganze Kaution so lange einbehält, da sich ja die geschätzten Nebenkosten für 9 Monateauf gerade mal 1150€ belaufen?

  • Mario
    12. Februar 2014 - 02:37 Antworten

    Hallo,

    kann ich die letzte 2 Mieten + NB behalten, falls die Vermieterin weigert Information über die Kaution mir zu geben? und die Mängel in der Wohnung zu beseitigen (Schimmel, undichte Tür zum Keller, Mülltonne entleeren)?

    Gruß

    • Dennis Hundt
      12. Februar 2014 - 09:40 Antworten

      Hallo Mario,

      Sie sollten sich wohl rechtlich zu Ihrem Vorgehen beraten lassen. Ein Tipp, suchen Sie nach „Kaution abwohnen“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mona
    24. Juli 2014 - 13:22 Antworten

    Hallo,
    Ich bin zum 01.01.2014 aus meiner Wohnung ausgezogen. Der Vermieter hat einen Teil der Kaution einbehalten bis die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist. Diese wird erst zum Ende des Jahres erfolgen. In der letzten Nebenkostenbarechnung hatte ich ein Guthaben. Hat der Vermieter das Recht einen Teil meiner Kaution einzubehalten, wenn es keine begründete Forderung gibt?
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2014 - 14:47 Antworten

      Hallo Mona,

      Sie haben es oben im Artikel gelesen „sofern mit einer Nachzahlung zu rechnen ist…“. Nicht jeder Winter ist gleich und so schwanken auch die Verbräche, insbesondere bei den Heizkosten. Ein Vorjahresguthaben ist aber sicherlich in Indiz, das die Vorauszahlungen angemessen waren.

      Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    30. Juli 2014 - 14:51 Antworten

    Hallo,
    ich bin zum 01.09.2013 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Meine damals hinterlegte Kaution habe ich nicht komplett zurückbekommen, da noch die Nebenkostenabrechnung ausstand. Nun sind fast 11 Monate rum und ich habe immer noch keine Rückmeldung bezüglich der Nebenkostenabrechnung. Auf Nachfrage beim ehemaligen Vermieter kam nur eine patzige Antwort, dass sowas nunmal lange dauert. Aber nach fast einem Jahr kann ich doch bald damit rechnen, oder? Wie lange darf sich der Vermieter noch Zeit lassen? Es handelt sich um mehrere hundert Euro. Vielen Dank und liebe Grüße, Anna

  • Karl-Heinz
    16. August 2014 - 10:10 Antworten

    Hallo,

    darf der Vermieter die gesamte Kaution (900 EUR) wegen 2 Monaten Nebenkostenabrechnung einbehalten?

    Ich bin Ende Februar ’14 ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnung für 2013 ist im Juli erstellt worden und ich bekam wie in den beiden Vorjahren etwa 200 EUR Rückzahlung, die mir bereits überwiesen wurde.
    Leider will der Vermieter jetzt (6 Monate sind ja bald um) die Kaution erst mit der NK-Abrechnung für 2014 (die im Sommer 2015 erstellt wird) auszahlen.

    Herzlichen Dank und beste Grüße,

    Karl-Heinz

    • Dennis Hundt
      16. August 2014 - 10:27 Antworten

      Hallo Karl-Heinz,

      die Rechtsprechung spricht von einem „angemessenen Teil“. Wenn Sie diesen Artikel (Wohnung nur im Winter bewohnen = hohe Nebenkostenvorauszahlung) lesen, werden Sie sehen, dass wohl mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Weisen Sie Ihren Vermieter doch darauf hin, dass 900 Euro wohl nicht angemessen sind (450 Euro Nachzahlung pro Monat).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl-Heinz
    16. August 2014 - 11:01 Antworten

    Hallo Dennis,

    danke für die Antwort. Dass Januar und Februar zu den heiz-intensiveren Monaten gehören, ist klar und der Vermieter darf sich natürlich gegen diese Nachforderungen absichern, keine Frage.

    Nur, was ist ein angemessener Teil? Der monatliche Nebenkosten-Abschlag betrug 80 EUR.

    • Dennis Hundt
      17. August 2014 - 16:27 Antworten

      Hallo Karl-Heinz,

      wie geschrieben, würde den Vermieter genau mit dem Punkt der Angemessenheit konfrontieren und um ein faires Angebot bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    20. August 2014 - 08:20 Antworten

    Hallo Dennis,

    rechtfertigt eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung (für einen Zeitraum von fünf Monaten) die Einbehaltung der vollen Kaution in Höhe von drei Monatsmieten?

    Gruß
    Stefan

  • Ute Helmer
    20. September 2014 - 09:02 Antworten

    Hallo!
    Ich habe ein Problem, mein Sohn und ich haben eine Wohnung angemietet. Wir haben einen Mietvertrag der sich über 4 Jahre hinzieht. Nun hat der Vermieter mir Druck gemacht, weil ich eine kleine ca 38cm kleine Mischlungshündin habe. Ich solle meinen Hund ins Tierheim geben, weil er keinen anderen Hund im Haus dulde.Hier im Haus ist aber eine Familie mit einem großen Dalmatiner, dieser Hund ist erlaubt.Des weiteren drängt er darauf das wir den Mietvertrag einhalten. Er meinte aber zu uns, wenn wir meinen Hund behalten wollen,müssten wir ausziehen. Kann unser Vermieter die Kaution von 1110€ einbehalten?
    Um eine Antwort von Ihnen wäre ich sehr dankbar.
    Mit freundlichen Grüßen. Ute Helmer

    • Dennis Hundt
      23. September 2014 - 09:52 Antworten

      Hallo Ute,

      Ihr Vermieter kann die Kaution eine Zeit lang einbehalten, in der Regel geht man hier von 6 Monaten aus. Unbegründet kann der Vermieter die Kaution nicht in Anspruch nehmen (also für immer behalten).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam
    27. Oktober 2014 - 20:10 Antworten

    Hallo,
    Ich habe mein Mietverhältnis bis Juli 2013 gekündigt. Mein Vermieter hat dann die Kaution einbehalten falls eine Nachzahlung aussteht.
    So alles noch kein Problem aber die Nebenkostenabrechnung ist erst dieses Jahr (2014) im August gekommen. Außerdem findet mein Vermieter keine Zeit diese zu bearbeiten und hat behauptet, dass er rechtlich bis Ende des Jahres zeit hat dies zu erledigen.
    Nun meine Frage, ist das wirklich rechtens!? Immerhin warte ich dann ganze 17 Monate auf meine Kaution.
    Lg

  • Stephanie W.
    29. Dezember 2014 - 13:45 Antworten

    Wir haben beim Auszug 11/2013 vereinbart, dass de Vermieter einen Teil der Kaution einbehält, da eine Nachzahlung der Nebenkosten zu erwarten war. Der Kautionsanteil sollte dann mit der Abrechnung verrechnet werden. Jetzt haben wir die letzte Abrechnung in den Händen und wider Erwarten eine Erstattung. Jedoch taucht der letzte Anteil der Kaution nich auf. Der Vermieter erwähnt davon nichts in der Abrechnung nirgends, obwohl wir eigentlich zzgl. zur Erstattung den Rest der Kaution ausbezahlt bekommen müssten. Sollen wir abwarten, bis die Überweisung erfolgt der den Vermieter in Verzug bzgl der Kaution setzen?

    • Dennis Hundt
      30. Dezember 2014 - 10:37 Antworten

      Hallo Stephanie,

      die Kaution hat in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Bitten Sie den Vermieter einfach um Auszahlung der Kaution.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie
    4. Februar 2015 - 14:02 Antworten

    Hallo,
    ich ziehe Ende Februar aus. Die Nebenkosten wurden am 30.1.15 erfasst. Daher haben wir jetzt einen Monat der wohl erst wieder nächstes Jahr erfasst wird und wir dementsprechend nächstes Jahr eine Abrechnung erhalten. Kann der Vermieter für den einen Monat nun Kaution einbehalten? Wir sparen nun sehr viel damit die Rechnung nicht so hoch wird. Ebenso erhalten wir ja erst nach der Übergabe der Wohnung die Nebenkostenabrechnung. Ich habe alle Daten auch selbst erfasst und habe grob überschlagen (Anhand der letzten Nebenkostenabrechnung) da sicherlich wieder Wasser und andere Dinge teurer geworden sind. Wir sollten nach meiner Rechnung auf jeden Fall keine Nachzahlung haben und je nachdem wie teuer es geworden ist vielleicht noch etwas zurück bekommen. Kann er dennoch für das ganze Jahr dann die Kaution anteilig einbehalten? Und ebenso dann noch für diesen einen Monat. Da wird ja die nächste Abrechnung nächstes Jahr erstellt.
    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      4. Februar 2015 - 14:10 Antworten

      Hallo Marie,

      ja, ein angemessener Teil kann für eine zu erwartende Nachzahlung einbehalten werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Marie
        4. Februar 2015 - 14:15 Antworten

        Also für diesen einen Monat? Denn für das komplette Jahr ist ja keine Nachzahlung zu erwarten. Ich könnte ebenso die Nebenkosten für diesen einen Monat wieder grob überschlagen und ausrechnen ob eine Nachzahlung zu erwarten ist. Er muss uns die Nebenkostenabrechnung wohl auch per Post zuschicken für die 12 Monate das kann man doch dann auch einfach überweisen. Wie gesagt für die 12 Monate erwarte ich keine Nachzahlung. Ich war wirklich großzügig beim aufrunden der Kosten.

  • Carina
    19. März 2015 - 15:36 Antworten

    Hallo,
    Ich bin letztes Jahr aus meiner Mietwohnung ausgezogen und habe von dem Zeitraum 01.05.13-31.12.14 keine Nebenkostenabrechnung bekommen. Meine Kaution habe ich auch bis heute noch nicht erhalten. Was kann ich am besten machen ?Und wie lange kann mein ehemaliger Vermieter mir noch diese Abrechnung in Kosten stellen ? Muss ich die Rechnung denn noch bezahlen ?

    • Dennis Hundt
      20. März 2015 - 08:48 Antworten

      Hallo Carina,

      bis wann die Nebenkostenabrechnung bei Ihnen sein muss, hängt eng mit dem Abrechnungszeitraum zusammen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre
    30. Mai 2015 - 21:43 Antworten

    Sie schreiben: “ Jedenfalls gehören Schönheitsreparaturen…“

    Das dürfte nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH, nach welcher die Schönheitsreparaturklausel zusammen mit den Regelungen für den Auszug als einheitliche Regelung zu betrachten ist, die schon dann als ganzes unwirksam wird, wenn nur ein einzelner Punkt nicht rechtens ist, der Vergangenheit angehören. Vorsichtig geschätzt sind 99% der Mietverträge mit einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel versehen, so dass dafür natürlich auch keine Kaution einbehalten werden darf.

    • Dennis Hundt
      1. Juni 2015 - 10:57 Antworten

      Hallo Andre,

      Sie haben Recht, die Rechtsprechung hat die Position des Mieters gestärkt. Allerdings ist das kein Freibrief, sondern erfolgt eine individuelle Prüfung des Einzelfalls.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie
    30. Juli 2015 - 22:20 Antworten

    Hallo!
    Ich bin zum 31.01.15 aus meiner Wohnung ausgezogen. Ich habe dort 6 Monate gewohnt. Von diesen 6 Monaten war ich lediglich dort um nach dem Rechten zu sehen, zu Lüften und zu putzen (Über Herbst und Winter wurden die Fenster nicht repariert und es war ziemlich kalt!).
    Meine Vermieterin weiß davon und behält noch immer die Kaution und die Nebenkosten ein. Eigentlich müsste ich die Kaution schon bekommen? Es wurden keine Mängel festgestellt und eine Nachzahlung ist mehr als unwahrscheinlich…

    Danke und mit freundlichen Grüßen,
    Marie

    • Dennis Hundt
      1. August 2015 - 10:49 Antworten

      Hallo Marie,

      ich kenne leider nicht Ihren individuellen Verbrauch – daher kann ich nur ganz allgemein sagen, das für eine zu erwartende Nachzahlung ein Teil der Kaution einbehalten werden darf. Das wussten Sie aber auch schon selbst.

      Im Zweifel = Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    4. August 2015 - 13:32 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich bin derzeit auf dem Weg, mit meinem Expartner eine Änderung zum Mietvertrag abzuschließen, nach welcher er aus dem Mietvertrag austritt und ich alleinige Mieterin werde. Der Vermieter hat einen entsprechenden Nachtrag vorbereitet. Nun gibt es noch Probleme mit der Kaution, die wir beide geleistet hatten. Mein Expartner zog bereit im Oktober 2014 aus und musste keinerlei Renovierungsarbeiten in der Wohnung leisten. Dennoch will er seinen Kautionsanteil abgetreten bekommen. Ich habe vorgeschlagen, das abzutreten, was realistich übrig bliebe, wenn wir die Wohnung hätten übergabetauglich herrichten, also renovieren, müssen.
    Wie stehen meine Chancen, wenn es zum Anwalt gehen würde?

    Danke für Ihre Hilfe und liebe Grüße, Maria

    • Dennis Hundt
      4. August 2015 - 15:31 Antworten

      Hallo Maria,

      die Kaution hat nicht zwangsweise was mit der Renovierung zu tun. Ich wäre an Ihrer Stelle über eine einvernehmliche Lösung dankbar / froh und würde die halbe Kaution freigeben. Ihre Chancen sollten Sie am besten direkt mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Udo
    7. September 2015 - 14:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin aus meiner Wohnung ausgezogen und habe damals 1.075,00 Euro an Kaution bezahlt.
    Mein Vermieter möchte mir aber nur 325,00 Euro zurück zahlen, da er gesagt hat die BKA*2015 wird eine hohe nachzahlung aufweisen. Ist dies korrekt darf er mehr als die hälfte einbehalten??

    LG
    Udo S.

    • Dennis Hundt
      7. September 2015 - 16:10 Antworten

      Hallo Udo,

      er darf einen angemessnen Betrag für eine drohende Rückzahlung einbehalten. Sie können ja als erstes Nachfragen, wieso er mit einer solch hohen Nachzahlung rechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    7. März 2016 - 18:42 Antworten

    Hallo, meine Frage passt zwar nicht ganz hier hin, aber ich versuche es einfach mal. Ich lebe schon seit drei Jahren in meiner Wohnung. Leider habe ich noch nicht geschafft die gesamte Summe der Kaution zu begleichen. Darf mein Vermieter das Guthaben meiner Nebenkostenabrechnung einbehalten?

    Ich danke Ihnen für die Antwort im Voraus.

    Liebe Grüße

  • Angelika Jung
    12. April 2016 - 23:18 Antworten

    Hallo,
    wir sind im September 2015 in ein Mietshaus gezogen,haben 3,900€ Kaution bezahlt, nach 4 Wochen erhielten wir von unserem Vermieter die Nachricht, daß er das Haus verkaufen will, nun nach 6 Monaten kommt es ganz anders er hat uns gekündigt wegen Eigenbedarf und uns mitgeteilt daß wir ausziehen können so bald es möglich wäre, denn er will mit seiner Familie selbst einziehen und muß noch einiges im Haus fertig machen. Die Kaution die wir bezahlt haben hat er in Umbauten ins Haus investiert. Nun haben wir eine neue Wohnung gefunden und müssen noch einmal Kaution bezahlen, der Vermieter verlangt sie in einer Summe. Nun haben wir damit wir das Geld zusammenbekommen für Umzug und Kaution keine Miete für diesen Monat bezahlt, denn nach 6 Monaten noch einmal so viel Geld auf zu bringen ist nicht einfach zumal wir beide Rentner sind außerdem hat unser Vermieter bisher noch keinerlei Anstalten gemacht die Materialkosten für die Ausbauten die wir selbst gemacht haben zu bezahlen und das sind mehr als 1000€. Nun haben wir ein schreiben erhalten,wo er uns mitteilt, daß er damit nicht einverstanden ist daß wir die Miete von der Kaution einbehalten unsere kaltmiete beträgt 1300€. Müssen wir uns das gefallen lassen?wir sind uns nicht einmal sicher ob wir die Kaution überhaupt zurück erhalten und denken wir müssen uns mit Ihm vor Gericht noch herumstreiten, denn er hat einen sehr schlechten Ruf und uns wurde nach dem Einzug von den Nachbarn schon empfohlen uns einen guten Anwalt zu besorgen. Wir ziehen nun auf sein drängen mitte Mai aus.Nun zu meiner Frage können Wir die 1100€ Materialkosten von der Miete abziehen, können wir das tun, wäre das rechtens?

    • Dennis Hundt
      13. April 2016 - 00:32 Antworten

      Hallo Angelika,

      leider weiss ich nicht, was Sie mit dem Vermieter in Sachen Materialkosten vereinbart haben (möglichst nachweisbar). Ich würde eine individuelle anwaltliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgitt Raith
    12. Mai 2016 - 20:16 Antworten

    Ich habe zum 31.05.2016 gekündigt. Das Haus wechselte zum 01.05.2016 den Eigentümer. Ablesung erfolgte vom alten Eigentümer am 29.04.2016. Nun will der neue Vermieter die Kaution 3 Monate zurückbehalten. Das Verhältnis ist nicht besonders gut. Kann er das so einfach

    Vielen Dank im voraus

    • Dennis Hundt
      12. Mai 2016 - 21:45 Antworten

      Hallo Birgitt,

      der neue Eigentümer ist Ihr Vermieter. Er tritt nahtlos in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    8. Juli 2016 - 19:21 Antworten

    Hallo,
    ich habe mein Mietverhältnis zum 14.01.16 gekündigt. Bei meiner Nebenkostenabrechnung für 2015 wurde mir sogar Geld gutgeschrieben. Mein Vermieter hat von ursprünglich 1100€ Kaution, 300€ einbehalten für eventuelle Nebenkosten. Diese Woche habe ich noch mal nachgefragt, wann ich denn mit der Rückzahlung rechnen kann. Aussage war dann:“Wir müssen erst noch die Nebenkostenabrechnung für die 2 Wochen im Januar 2016 abwarten, also Rückzahlung Sommer 2017.“ Ich finde 300€ für 14Tage Restmietdauer zu hoch, da ich auch schon zum 23.12.15 in die neue Wohnung gezogen bin. Darf der Vermieter für 2 Wochen so viel einbehalten oder habe ich Möglichkeiten das Geld zurückzuverlangen.
    Vielen Dank schonmal

    • Dennis Hundt
      10. Juli 2016 - 09:49 Antworten

      Hallo Markus,

      es geht zwar um zwei (teure) Winterwochen, aber dennoch sind volle 300 Euro auch m.M. zu hoch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Axel
    5. August 2016 - 19:12 Antworten

    Folgende Situation:

    Mietverhältnis begann 03/2009–> 350€ kalt, 100€ NK, Kaution 700€
    Es wurde nie eine NK-Abrechnung erstellt.
    Mietverhältnis endete 30.06.2016.

    Am 24.06. wurde auf Drängen des Vermieters die Wohnung übergeben.
    Es wurde durch Unterschrift des Vermieters die ordnungsgemäße Übergabe bestätigt und auch die Auszahlung der Kaution nebst Zinsen bis zum 15.07. auf demselben „Protokoll“ quittiert. Allerdings kam dann noch ein Nachsatz von wegen Abwarten mit der Auszahlung wegen NK-Abrechnung (dies erfolgte mündlich).

    Bisher tat sich nichts und auf eine Nachfrage per WhatsApp, wann die Kaution ausbezahlt wird, wurde nicht reagiert (gelesen wurde sie). Telefonisch ist er nicht zu erreichen.

    Nun ein paar Fragen:

    1. Es wurde nie eine NK-Abrechnung gestellt. Ist es okay, jetzt zum Auszug eine zu stellen?
    2. Wenn jetzt eine gestellt werden kann, kann ich für 2015+ früher, welche nachfordern? Ist wohl eher nicht davon auszugehen, dass der Vermieter da drauf gezahlt hatte.
    3. Darf der Vermieter die komplette Kaution einbehalten? Mit einer Nachzahlung i.H.v. 700€ (plus Zinsen wohl so 750€) wird kaum zu rechnen sein und Schäden gab es auch keine, wie der Vermieter ja bestätigt hat.
    4. Wenn der Vermieter jetzt schon so komisch wird, kann ich die Miete für den Zeitraum 25.06.-30.06. geltend machen, da ich den Wohnraum bezahlt hatte, aber nicht mehr nutzen konnte?
    5. Macht es Sinn, den Vermieter noch einmal schriftlich in Verzug zu setzen und eine letzte Frist einräumen, bevor es zum Anwalt geht.

    • Dennis Hundt
      8. August 2016 - 12:27 Antworten

      Hallo Axel,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie zu Ihrem vielen Fragen hier leider nicht in Kommentarform beraten. Ich würde empfehlen, dass Sie die Suche auf Nebenkostenabrechnung.com nutzen und/oder sich direkt rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jessica
    8. September 2016 - 15:41 Antworten

    Hallo,

    folgendes Problem habe ich:

    Ich bin zum 30.06.2016 aus der alten Wohnung ausgezogen. Dabei wurde auch ein Übergabeprotokoll erstellt und es wurden auch alle Zähler abgelesen.
    2 Wochen später habe ich mich dort telefonisch gemeldet , um mich wegen der Kaution zu informieren und die Sekretärin teilte mir mit, dass ich Nebenkosten von ungefähr 18 Euro hätte. Auch die Chefin selber teilte mir mit, dass ich keine hohe Abrechnung habe. Das Telefonat mit der Chefin war hingegen vor 2 Wochen.

    Die Kaution lag bei ungefähr 1200 Euro. Man hat mir eine Teilzahlung von 400 Euro gemacht. Dies wurde nach dem Gespräch mit der Chefin veranlasst (vor 2 Wochen). ich habe per E-Mail versucht mit dem Büro nochmal in Verbindung zu treten, da ich sehr auf die Kaution angewiesen bin und dies auch so in der E-Mail wiedergegeben habe.
    Man hat die E-Mail gelesen, aber nicht geantwortet.

    Heute hat meine Mutter dort angerufen und mit der Sekretärin gesprochen. Diese teilte meiner Mutter mit, dass ich die restliche Kaution im nächsten Jahr bekommen würde, so hätte es mir die Chefin auch mitgeteilt. Ich war geschockt, als ich das gehört hatte. Denn man hat mir diesbezüglich nie was gesagt und ich fand es sehr traurig, vor allem nach meiner E-Mail, wo ich meine Hilfebedürftigkeit nochmal geschildert hatte.
    Nun frage ich, ist das so richtig? Darf dieser Vermieter die restliche Kaution von knapp 800 Euro für einen so kleinen Betrag einbehalten? Vor allem nachdem sie mir mitteilten, wie hoch dieser ist?

    Freue mich auf Antworten.

    Danke schon mal.

    Liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      8. September 2016 - 17:24 Antworten

      Hallo Jessica,

      Ihre Nachzahlung für 2015 beträgt offensichtlich nur 18 Euro. Für 2016 wurde sicherlich noch nicht abgerechnet. Dafür kann der Vermieter einen angemessenen Betrag einhalten. 800 Euro sind im Vergleich zum Vorjahr aber sehr hoch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jessica
        9. September 2016 - 10:09 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Ich bedanke mich erstmal für Ihre Antwort. Ich habe nun gerade eben mit der Vermieterin nochmal sprechen können. Sie teilte mir nun mit, dass der 18 Euro Betrag schon verrechnet wurde und sie mir Mitte oder Ende Oktober nochmal 450 Euro auszahlen wird, so dass auf meinem mieterkonto noch ungefähr 300 Euro sind. Die müsste sie aber drauf lassen für die Abrechnung 2016. Diese würden sie aber nicht im Januar bearbeiten, sondern viel später. Jetzt habe ich ja gelesen, dass die Kaution nicht länger als 6 Monate gehalten werden darf. Trifft das hier dann auch zu?

        Liebe grüße

        • Dennis Hundt
          12. September 2016 - 10:42 Antworten

          Hallo Jessica,

          in der Praxis kann der Vermieter einen Tel der Kaution auch bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung einbehalten – sofern mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Marta
    28. September 2016 - 17:18 Antworten

    Hi Dennis,

    ich bin zum Ende August 2016 aus meiner Wohnung ausgezogen. Im Juni dieses Jahres wurden die Wohnungen durch eine Vermittlungsfirma von dem Privatbesitzer übernommen.
    Jetzt haben Sie mir geschrieben, dass Sie 300 Euro einbehalten wegen Schäden im Übergangsprotokoll.
    Das stimmt, dass im Protokol alles als „abgenutzt“ markiert wurde. Ich bin aber 2014 eingezogen und die Wohnung war in einem viel schlimmeren Zustand als bei der Abgabe. Können Sie so viel Geld von mir verlangen, obwohnl Sie die Wohnung nie vorher gesehen haben? Das finde ich echte eine Frechheit 🙁

    Danke für deine Antwort

    • Dennis Hundt
      29. September 2016 - 08:52 Antworten

      Hallo Marta,

      pauschal kann die Situation nicht bewertet werden. Was ist abgenutzt? Mussten Sie laut Mietvertrag renovieren und ist die Klausel wirksam? Wurde ich Ihnen eine Frist zur Nachbesserung gegeben? Diese Fragen sind entscheidend, um überhaupt eine Aussage treffen zu können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yvonne Broszkus
    26. November 2016 - 17:01 Antworten

    Hallo Dennis,

    ich streite noch heute mit meiner inzwischen Ex-Vermieterin über die Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2013/14, die definitiv verschiedene Fehler enthielt. Leider ohne Erfolg, keine Einsicht ihrerseits. In der Abrechnung 2014/15 hatte ich ein Guthaben, dass sie mir nie ausgezahlt hat. Zum 31.12. letzten Jahres habe ich das Mietverhältnis gekündigt und nun ebenfalls nochmal ein Guthaben für den letzten Abrechnungszeitraum. Meine Ex-Vermieterin besteht immer noch auf Zahlung des Streitwertes aus 2013/14 und will dies nun mit der Kaution verrechnen, die ich bisher auch noch nicht ausgezahlt bekommen habe. Ist das rechtens? Wie verhalte ich mich nun korrekt?

    Für deine Antwort schon einmal herzlichen Dank!

  • Vanessa Schellenberger
    17. Januar 2017 - 18:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nach unserem Auszug zum 30.09.2016 behielt der Vermieter die gesamte Kaution von 1690,00 € ein.
    Diese sollen uns erst nach der Abrechnung der Nebenkosten Ende Februar 2017 ausgezahlt werden.
    Ist es zulässig einen so hohen Betrag einzubehalten?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2017 - 23:23 Antworten

      Hallo Vanessa,

      in der Praxis hat der Vermieter ca. 6 Monate Zeit um über die Kaution abzurechnen. Ein angemessener Teil kann für eine mögliche Nebenkostennachzahlung auch länger einbehalten werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Britta Fritzsch
    1. November 2017 - 21:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin im August 2016 aus meiner alten Wohnung ausgezogen, der Mietvertrag ging bis Ende September, in diesem Zeitraum stand die Wohnung leer, Miete und Nebenkostenvorauszahlung wurden aber dennoch geleistet. Nun hat auch noch ab September 2016 der Eigentümer gewechselt und hier beginnt das Problem.

    Ich erhalte von dem neuen Eigentümer weder die Nebenkostenabrechnung noch meine Kaution. Er sagt, er wäre nur für den Zeitraum vom 01.09.-30.09.16 für die Abrechnung zuständig und angeblich würde er erst eine Rechnung des Energieversorgungsträgers erhalten, wenn meine ehemalige Vermieterin den vorausgegangenen Zeitraum abgerechnet hat.
    Ich hatte ihn Anfang Oktober schon Angeschrieben und Fristen gesetzt, mittlerweile ist er bereits einen Monat in Verzug.
    Habe nun auch schon selber meine ehemalige Vermieterin angeschrieben und die Nebenkostenabrechnung angefordert, wobei ich mit einer Nachzahlung rechnen würde.
    Die letzte Nebenkostenabrechnung erhielt ich von ihr im Mai 2015. Würde sie jetzt noch eine Nachzahlung verlangen, würde § 556 Abs. III Satz 2 des BGB greifen, eine Nachzahlung meinerseits wäre durch die Ausschlussfrist wohl nicht notwendig. (Wenn ich das richtig verstehe.) Von der Kaution einbehalten kann sie es auch nicht mehr, da diese an den neuen Eigentümer überwiesen wurde.

    Wie lange muss ich die Verzögerung, der Nebenkostenabrechnung des neuen Eigentümers, hinnehmen?
    Wenn meine ehemalige Vermieterin nicht abrechnet, sollte ich mir dann Rechtsbeistand suchen oder wäre es Aufgabe des neuen Eigentümers, dass er sich selber zeitnah bemüht um eine Auschlussfrist seinerseits zu verhindern?

    Mit freundlichen Grüßen,

    Britta Fritzsch 🙂

    • Dennis Hundt
      2. November 2017 - 18:05 Antworten

      Hallo Britta,

      der neue Eigentümer ist für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich. Sollte die Nebenkostenabrechnung nach Kalenderjahren erfolgen, hat der Eigentümer bis Ende 2017 Zeit, die Nebenkostenabrechnung 2016 zuzustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael HH
    31. Januar 2018 - 10:40 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter behält 150,00 € aus der Kaution für die NK-Abrechnung 01-05/2017 ein, mit der Begründung, dass die Heizkosten in der ersten Jahreshälfte höher ausfallen.

    Die NK-VZ für den o.g. Zeitraum wurden bereits von mir um 15,00 €/Monat erhöht!

    Auch habe ich in 3 Jahren zuvor Guthaben von 200 € – 500 € erhalten!

    Der Vermieter hat die NK-Abrechnung für 2016 an mich erst im Dez. verschickt (obwohl im Mai bereits erstellt), ich will nicht wieder 1 ganzes Jahr warten. Mehrere Aufforderungen verliefen fruchtlos.

    Kann ich die rechtlich einfordern, ohne auf den Rechtskosten sitzen zu bleiben?

    Vielen Dank,
    Michael

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2018 - 12:37 Antworten

      Hallo Michael,

      die Nebenkostenabrechnung für 2017 muss der Vermieter Ihnen nach dem BGB bis Ende 2018 zustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Charlyne
    3. April 2018 - 18:38 Antworten

    Hallo 👋🏻
    Vielleicht kann mir jemand hier meine Frage beantworten.

    Ich ziehe zum 1.5.2018 aus.

    Nun war mein Vermieter heute da wegen der wohnungsabnahme nun möchte er meine Kaution einbehalten für die Nebenkostenabrechnung 2017 die noch gar nicht geschrieben ist. Das Geld für die Nebenkostenabrechnung 2016 die im Januar kam hat er schon erhalten..

    Darf er wirklich die Kaution für die Nebenkostenabrechnung 2017 einbehalten?

    • Dennis Hundt
      4. April 2018 - 07:56 Antworten

      Hallo Charlyne,

      ein Teil der Kaution darf für aussehende Nebenkostenabrechnungen einbehalten werden, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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