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Nebenkosten ohne Belege – Eigenleistung des Vermieters

Der Vermieter darf in der Nebenkostenabrechnung dem Mieter die vereinbarten Nebenkosten in Rechnung stellen. Die berechneten Nebenkosten beruhen in der Regel auf Leistungen Dritter (Energielieferant, Handwerker, Hauswart). Da diese dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie dienen, versteht sich, dass sie der Mieter bei entsprechender Vereinbarung bezahlen muss.

Ist beispielsweise vereinbart, dass der Aufwand für die regelmäßige Dachrinnenreinigung zu den Nebenkosten zählt, darf der Vermieter dem Mieter den durch die Beauftragung eines Handwerkers entstehenden Kostenaufwand in Rechnung stellen.

Erledigt der Vermieter jedoch die Arbeit selbst, fragt sich allerdings, ob der Mieter diese Eigenleistung ebenfalls bezahlen muss.

Das Gesetz bestimmt Eigenleistungen als umlagefähig

Nebenkosten sind grundsätzlich nur solche, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind. Fiktive Kosten sind nicht relevant. Allerdings bestimmt die Betriebskostenverordnung in § 1 Abs. I, S. 2, dass die Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit

dem Betrag berechnet werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Handwerkers angesetzt werden könnte. Somit entscheidet das Gesetz, was Sache ist.

Auch wenn Eigenleistungen dem Grundsatz des Nebenkostenrechts widersprechen, wonach abgerechnete Kosten tatsächlich entstanden und belegbar sein müssen, liegt der Ansatz durchaus im Interesse des Mieters. Kann der Vermieter durch die eigene Arbeitskraft Leistungen in gleicher Qualität günstiger, schneller und zuverlässiger erledigen, als wenn er einen Dritten oder Handwerker beauftragen müsste, profitiert auch der Mieter.

Dabei ist maßgebend, dass die durch die Eigenleistungen des Vermieters entstehenden Kosten im Vergleich zur Auftragserteilung an einen Dritten nicht überhöht sind. Hat der Mieter begründete Zweifel, dass die vom Vermieter angesetzten Kosten angemessen sind, muss der Vermieter seinen Kostenaufwand darlegen und letztlich auch beweisen. Angemessen sind die marktüblichen Preise, die der Vermieter für entsprechende Drittleistungen ebenfalls bezahlen müsste. Genauso steht es dann auch in § 1 I 2 Betriebskostenverordnung. Lediglich die Umsatzsteuer darf der Vermieter nicht berechnen.

Der Vermieter darf die Eigenleistungen auch dann berechnen, wenn er dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart hat (AG Löbau WuM 1994, 19). Es kommt nur darauf an, dass der betreffende Kostenansatz als solcher umlagefähig ist, unabhängig davon, ob der Vermieter diesen in Eigenleistung erledigt oder einen Dritten damit beauftragt.

Die Betriebskostenverordnung spricht im Text nur den Eigentümer und den Erbbauberechtigten an. Selbstverständlich gilt die Regelung auch für den Wohnungseigentümer und den Wohnungserbbauberechtigten sowie für den Hauptmieter, der untervermietet oder den gewerblichen Zwischenvermieter.

Auch unterscheidet die Betriebskostenverordnung nicht zwischen den Leistungen einer natürlichen oder juristischen Person. Ist der Vermieter eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG), darf er die von seinen Beschäftigten ausgeführten Arbeiten ebenso als Eigenleistungen abrechnen, als wenn der Vermieter als natürliche Person handelt. Als Arbeitnehmer sind nur solche zu verstehen, die in den allgemeinen Geschäftsbetrieb des Vermieters eingegliedert sind. Personen, für die die Betriebskostenverordnung eine eigenständige Kostenumlegung vorsieht, (Reinigungskräfte, Hauswarte), zählen nicht in diesem Sinne. Ihre Kosten sind vollumfänglich umlagefähig.

Auch dann, wenn ein Dritter unentgeltlich für den Vermieter Leistungen erbringt, darf der Vermieter diese Leistungen als Eigenleistungen abrechnen. Im Nebenkostenrecht gilt auch insoweit, dass Drittleistungen dem Vermieter und nicht dem Mieter zugutekommen sollen (Schmidt Mietrecht S. 769) und kein Rechtsgrund besteht, den Mieter auch davon profitieren zu lassen.

12 Antworten auf "Nebenkosten ohne Belege – Eigenleistung des Vermieters"

  • Mietnebenkosten - Was ist auf den Mieter umlegbar und was nicht?
    1. April 2013 - 09:50 Antworten

    […] Ausnahmsweise darf der Vermieter Eigenleistungen (Sach- und Arbeitsleistungen) auch als fiktive Kosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Dabei ist der Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ohne Umsatzsteuer eingesetzt werden könnte (mehr dazu unter: Eigenleistungen des Vermieters). […]

  • KRennrich
    8. Mai 2014 - 11:17 Antworten

    Unser Vermieter kümmert sich um Unraut im Garten und zwischen den Pflastersteinen. Dies war nie Thema bei uns, wir erledigen das meist auch mal zwischendurch.
    Darf er das als Eigenleistung abrechnen? Im Mietvertrag steht dazu nichts.

    • Dennis Hundt
      14. Mai 2014 - 09:27 Antworten

      Hallo Frau Rennrich,

      wenn Sie sich um das Unkraut kümmern, bleibt ja theoretisch nicht mehr mehr die Eigentümerin über. Ansonsten kann ich nur auf den Artikel oben und vielleicht auf diesem Beitrag zur Gartenpflege verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • madeleine schmidt
    11. November 2015 - 22:08 Antworten

    Der Schwiegersohn unser Vermieterin erledigt alle anfallenden Arbeiten, jedoch würde ich sagen weder zuverlässig noch besser. Wir wohnen seit 3 Jahren in der Wohnung und wir haben noch nie eine Betriebskostenabrechnung gesehen. Es heißt die kosten werden durch die 3 Parteien die dort wohnen geteilt. Es muss doch am ende entweder einen Verlust der auch durch 3 geteilt werde müsste oder einen Gewinn der dann aber ebenfalls geteilt werden müsste geben oder? Wir haben ja schließlich auch eine monatliche Betriebskostenvorrauszahlung.

  • Mandy Grzanna
    13. November 2015 - 19:00 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich wohne in einer Wohnung mit drei Mietparteien . Die fällige Nebenkostenabrechnung enthielt einen Betrag für Gartenpflege. Die Pflege übernahm jedoch die Tochter des Vermieters, welche das Haus mitbewohnte.
    Sie wurde dafür ( schwarz) bezahlt.
    Dürfen die Kosten auf die Mieter umgelegt werden, obwohl keine detaillierte Rechnung vorliegt.
    Danke für eine Antwort

  • Doris Reed
    14. August 2016 - 09:00 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich beziehe am 1.9.16 eine EG-Wohnung in einem 2-Fam. Haus. Im OG wohnen die Schwiegereltern des Eigentuemers. Der gesamte Garten wurde bisher von diesen genutzt. Rasenmaehen und Heckenschneiden wird durch den Wohn des Eigentuemers gegen bar durchgefuehrt. Nun steht im MV, dass die Kosten fuer Gartenpflege, Schneeraeumen und Treppenhausreinigung nach Absprache abgerechnet werden.
    Ist dies nicht ein Gummiparagraf, der ggf. zu Unstimmigkeiten fuehren kann.

  • Monika Hartmann
    15. November 2016 - 19:56 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    es geht um die Abrechnung der Wasserkosten in einem 2 Familienhaus. Eigentümer selbst bewohnt eine Wohnung 85 m² und seit 2 Jahren Mieter 93 m². Es sind keine Wasseruhren vorhanden. Bisher wurden die Wasserkosten halbiert. Jetzt überwintern wir (Eigentümer) für 3 bis 4 Monate in Spanien. Können die Urlaubsmonate herausgerechnet werden, indem der Stand der Wasseruhr am 31.12. und bei Rückkehr am 01.05. des folgenden Jahres festgehalten wird. Auf der anderen Seite hat der Mieter 6 Wochen Urlaub verteilt auf das Jahr. Für eine Rückmeldung wäre ich Ihnen dankbar.

    Ich möchte aber nicht versäumen, mich für Ihre Informationen und nachvollziehbaren Artikeln zu bedanken.

    • Dennis Hundt
      15. November 2016 - 20:03 Antworten

      Hallo Monika,

      entscheidend ist der Umlageschlüssel den Sie im Mietvertrag vereinbart haben. Weder Mieter noch Eigentümer können den Schlüssel hin und her anpassen, wie es gerade am besten ist – das geht leider nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olga Bodemer
    13. September 2018 - 11:51 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Unser Vermieter kommt 8 mal im Jahr zum Rasenmähen und 2x Hecke schneiden. Mit Frau und 2 Kindern. Rasen mähen 1 Std pro Mal und Hecke 6Std pro Mal. Lt Nebenkostenabrechnung will er 1.600€ dafür. Im Mietvertrag stehen 33€ als Stundenlohn. Zum einen komme ich mit der Stundenzahl nicht auf die Summe. Darf er die 33€ pro Person berechnen wenn sie zu 4. kommen? Zum anderen kann ich als Mieter haushaltsnahe Dienstleistungen der Nebenkostenabrechnung hier Gartenpflege zu 20% steuerlich geltend machen. Dafür brauch ich aber eine Rechnung mit MwSt. Oder? Heisst das wenn der Vermieter selbst Hand anlegt kann ich nichts steuerlich geltend machen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Olga

    • Dennis Hundt
      17. September 2018 - 13:12 Antworten

      Hallo Olga,

      ein Stundensatz ergibt sich natürlich pro Person. Ich kann Sie hier leider nicht steuerlich beraten. Lassen Sie sich die Stundenzettel vom Vermieter nachweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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