Gemäß § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter neben der Kaltmiete auch Mietnebenkosten bezahlen muss. Der Mieter kann die Mietnebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung entrichten. Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jedes Jahr abrechnen.
Wichtig ist, dass die Verpflichtung zur Zahlung von Mietnebenkosten der ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Es handelt sich dabei nicht um eine Selbstverständlichkeit. Wurde nichts vereinbart, ist der Mieter zu keiner Zahlung verpflichtet. Die vereinbarte Miete gilt dann als Inklusivmiete, die grundsätzlich alle anfallenden Mietnebenkosten beinhaltet.
Zahlungspflicht erfordert Vereinbarung
Die Vereinbarung zur Zahlung von Mietnebenkosten kann derart erfolgen, dass der Vermieter im Mietvertrag individuell alle anfallenden Mietnebenkosten auflistet. Einfacher ist es aber, pauschal auf die Geltung der Betriebskostenverordnung zu verweisen.
Betriebskostenverordnung gibt den Rahmen vor
In dieser Verordnung listet der Gesetzgeber alle Nebenkosten auf, die ein Vermieter auf seinen Mieter umlegen darf. Die Verordnung enthält 16 einzelne Positionen, angefangen bei der Grundsteuer über Heizkosten bis hin zur Straßenreinigung.
Nur die vereinbarten Mietnebenkosten sind dann umlegbar. Kosten, die unerwähnt bleiben, gehen zu Lasten des Vermieters.
Betriebskosten sind als solche definiert
Positive Definition: Um in Zweifelsfällen die Umlegungsfähigkeit einzelner Mietnebenkosten zu beurteilen, ist § 1 BetrKV heranzuziehen. Danach gelten nur solche Mietnebenkosten als Betriebskosten, die dem Eigentümer des Gebäudes durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch fortlaufend und regelmäßig entstehen. Kosten, die nicht regelmäßig entstehen, sondern aus akutem Anlass anfallen (Reparatur der Klingelanlage) sind keine Betriebskosten und gehen zu Lasten des Vermieters.
Negative Definition: In diesem Sinne bestimmt § 1 II BetrKV ausdrücklich, dass Verwaltungskosten des Vermieters und Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes keine Betriebskosten sind. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Auch Aufwendungen für die Anschaffung von Putzgeräten, Werkzeugen, Arbeitsmitteln, Kleinteilen oder Verschleißteilen sind keine regelmäßig anfallenden Betriebskosten.
Sonderfälle: Auch darf der Vermieter nur tatsächlich entstehende Kosten als Betriebskosten ansetzen. Fiktive
Entstandene Kosten hingegen, die über mehrere Jahre verteilt werden, sind keine fiktiven Kosten und umlegungsfähig. Sind Kosten angefallen, deren Höhe nicht feststellbar ist, darf der Vermieter lediglich auf Mindestwerte, nicht aber auf Durchschnittswerte abstellen. Insoweit trägt der Vermieter das Risiko der Kostenerfassung.
Ausnahmsweise darf der Vermieter Eigenleistungen (Sach- und Arbeitsleistungen) auch als fiktive Kosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Dabei ist der Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ohne Umsatzsteuer eingesetzt werden könnte (mehr dazu unter: Eigenleistungen des Vermieters).
1. April 2013 - 09:31
[…] § 2 Nr. 14 BetrKV gehören die Kosten für den Hauswart (Hausmeister) zu den umlegungsfähigen Mietnebenkosten. Es ist die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will. Dabei muss […]
1. April 2013 - 09:32
[…] hier nur eine Gesamtmiete vereinbart ohne auf die Mietnebenkosten einzugehen, sind die Nebenkosten Sache des Vermieters. Grundsätzlich kann man nur eindringlich zu […]
1. April 2013 - 09:33
[…] Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht. Die Änderungsmöglichkeit beschränkt sich jedoch auf die Mietnebenkosten, bei denen eine Verbrauchserfassung möglich ist. Die Inklusivmiete ist dann um den Betrag der […]
29. Oktober 2019 - 11:40
Können die Kosten für die Trppenhaussanierung auf den Mieter umgelegt werden?
29. Oktober 2019 - 17:04
Hallo Friedrich,
i.d.R. nicht – dann das ist Instandhaltung. In wie weit modernisiert wird, muss der Vermieter aufzeigen und nachweisen. Zum Beispiel Innendämmung, Austausch Fenster. Eine Modernisierung könnte zu einer Mietsteigerung führen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. April 2013 - 09:36
[…] der Mieter vertragsgemäß verpflichtet, Mietnebenkosten zu zahlen, muss der Vermieter die Nebenkosten für einen vom Gesetz vorgegebenen […]
1. April 2013 - 09:38
[…] der Miete inkl. Mietnebenkosten kann der Vermieter, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, sämtliche Betriebskosten in die […]
5. Juli 2013 - 11:02
Hallo,
ich habe zu der Pauschale/ Vorauszahlung eine Frage:
Mein Vermieter meint er muss keine Nebenkostenabrechnung machen, da die Zahlung immer eine Pauschale gewesen wäre. Im Mietvertrag steht aber klar und deutlich, dass es sich um eine Vorauszahlung (Betriebskostenvorauszahlung) handelt. Was soll ich tun?
Rene
6. Juli 2013 - 12:15
Hallo Rene,
weisen Sie den Vermieter auf die Mietvertrag und seine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung hin. Entweder alleine oder mit der Hilfe eines Anwalts.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Dezember 2016 - 15:27
Guten Tag,
ich habe eine Frage zur Abrechnung der Kosten für die Gartenpflege. Ein Mehrfamilienhaus mit sehr großem Garten, der nur von der Vermieterin genutzt werden darf ist die Grundlage. Dürfen Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden? Es liegt keine Stundennachweis und auch kein Beschäftigungsverhältnis mit dem sogenannten “Gärtner” vor. Es kann nicht bewiesen werden, welche Arbeiten, wann und im welchem Umfang geleistet wurden.
Für die Baumpflege wurde eine zusätzliche Firma engagiert.
Vielen Dank für Ihre Nachricht
16. Dezember 2016 - 16:20
Hallo Heike,
hier ein Artikel zu Ihrer Frage: Garten nicht oder von einer Partei nutzbar – Wer zahlt die Nebenkosten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Dezember 2017 - 11:23
Hallo,
Nach dem Tod unseres Sohnes haben wir die Kaltmiete für die drei Folgemonate bezahlt.
Es handelte sich um eine Wohngemeinschaft mit 3 Nutzern.
Nun wurden die Nebenkosten für 2016 berechnet. Darnin werden die Nebenkosten für die 3 nicht mehr genutzten Monate mit berechnet.
Meine Frage: Darf der Vermieter auch bei Nichtnutzung Nebenkosten abrechnen?
Falls ja, gilt dies auch für verbrauchsabhängige Kosten, wie Heizung etc.?
13. Dezember 2017 - 16:39
Hallo Werner,
auch für eine freie Wohnung muss der Mieter die Warmmiete zahlen. Die verbrauchsabhängigen Kosten fallen dann i.d.R. geringer aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. November 2018 - 11:27
Hallo.
In den Belegen, die zur Nebenkostenabrechnung gehören, werden Hausreinigung, Hausmeister, Grünpflege, Winterdienst, Wartung, Aufzug, Schließdienst, 24 Std Bereitschaft etc. durch monatlich gleichbleibende Pauschalbeträge abgerechnet.
Z.B. werden für den Winterdienst 164,27 € netto monatlich berechnet (in dem Jahr hat es 1 x geschneit!), für den (nicht vorhandenen) Bereitschaftsdienst werden 159,19 € netto monatlich berechnet.
Für Wartungs- und Instandhaltungskosten werden ab Jahresanfang monatlich die gleichen Beträge berechnet, obwohl die Gesamtkosten doch erst am Jahresende feststehen können. Eine Mehr- oder Minderabrechnung erfolgt nicht.
Rechnungsaussteller ist eine GmbH, bei der der Hauseigentümer geschäftsführender Gesellschafter ist. Es geht um eine Summe von über 30.000,00 € netto!
Ist das rechtens? Darf sich die rechnungsstellende GmbH Beträge „aus den Fingern saugen“, die die Mieter zu tragen haben?
Viele Grüße, Gobi
7. November 2018 - 11:45
Hallo Gabi,
Stichwort für Ihre Frage sind “Drittvergleich” und besonders das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Viele Grüße
Dennis Hundt