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Mietnebenkosten – Was ist auf den Mieter umlegbar und was nicht?

Gemäß § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter neben der Kaltmiete auch Mietnebenkosten bezahlen muss. Der Mieter kann die Mietnebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung entrichten. Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jedes Jahr abrechnen.

Wichtig ist, dass die Verpflichtung zur Zahlung von Mietnebenkosten der ausdrücklichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Es handelt sich dabei nicht um eine Selbstverständlichkeit. Wurde nichts vereinbart, ist der Mieter zu keiner Zahlung verpflichtet. Die vereinbarte Miete gilt dann als Inklusivmiete, die grundsätzlich alle anfallenden Mietnebenkosten beinhaltet.

Zahlungspflicht erfordert Vereinbarung

Die Vereinbarung zur Zahlung von Mietnebenkosten kann derart erfolgen, dass der Vermieter im Mietvertrag individuell alle anfallenden Mietnebenkosten auflistet. Einfacher ist es aber, pauschal auf die Geltung der Betriebskostenverordnung zu verweisen.

Betriebskostenverordnung gibt den Rahmen vor

In dieser Verordnung listet der Gesetzgeber alle Nebenkosten auf, die ein Vermieter auf seinen Mieter umlegen darf. Die Verordnung enthält 16 einzelne Positionen, angefangen bei der Grundsteuer über Heizkosten bis hin zur Straßenreinigung.

In einer weiteren Position (Auffangtatbestand Nr. 17 BetrKV) räumt der Gesetzgeber dem Vermieter pauschal die Möglichkeit ein, auch den Anfall sonstiger, in den Ziffern 1 -16 BetrKV nicht bezeichneter Mietnebenkosten mit dem Mieter im Einzelfall individuell zu vereinbaren (Dachrinnenreinigung, Fassadenreinigung, Kosten für Notfallsysteme, Wartungskosten einer Blitzschutzanlage). Insoweit fordert der BGH für die wirksame Vereinbarung der Umlegung namentlich nicht genannter Kosten eine ausdrückliche Bezeichnung im Mietvertrag.

Nur die vereinbarten Mietnebenkosten sind dann umlegbar. Kosten, die unerwähnt bleiben, gehen zu Lasten des Vermieters.

Betriebskosten sind als solche definiert

Positive Definition: Um in Zweifelsfällen die Umlegungsfähigkeit einzelner Mietnebenkosten zu beurteilen, ist § 1 BetrKV heranzuziehen. Danach gelten nur solche Mietnebenkosten als Betriebskosten, die dem Eigentümer des Gebäudes durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch fortlaufend und regelmäßig entstehen. Kosten, die nicht regelmäßig entstehen, sondern aus akutem Anlass anfallen (Reparatur der Klingelanlage) sind keine Betriebskosten und gehen zu Lasten des Vermieters.

Negative Definition: In diesem Sinne bestimmt § 1 II BetrKV ausdrücklich, dass Verwaltungskosten des Vermieters und Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes keine Betriebskosten sind. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Auch Aufwendungen für die Anschaffung von Putzgeräten, Werkzeugen, Arbeitsmitteln, Kleinteilen oder Verschleißteilen sind keine regelmäßig anfallenden Betriebskosten.

Sonderfälle: Auch darf der Vermieter nur tatsächlich entstehende Kosten als Betriebskosten ansetzen. Fiktive

Kosten, die vielleicht oder irgendwann einmal entstehen, dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden.

Entstandene Kosten hingegen, die über mehrere Jahre verteilt werden, sind keine fiktiven Kosten und umlegungsfähig. Sind Kosten angefallen, deren Höhe nicht feststellbar ist, darf der Vermieter lediglich auf Mindestwerte, nicht aber auf Durchschnittswerte abstellen. Insoweit trägt der Vermieter das Risiko der Kostenerfassung.

Ausnahmsweise darf der Vermieter Eigenleistungen (Sach- und Arbeitsleistungen) auch als fiktive Kosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Dabei ist der Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ohne Umsatzsteuer eingesetzt werden könnte (mehr dazu unter: Eigenleistungen des Vermieters).

11 Antworten auf "Mietnebenkosten – Was ist auf den Mieter umlegbar und was nicht?"

  • Rene
    5. Juli 2013 - 11:02 Antworten

    Hallo,

    ich habe zu der Pauschale/ Vorauszahlung eine Frage:

    Mein Vermieter meint er muss keine Nebenkostenabrechnung machen, da die Zahlung immer eine Pauschale gewesen wäre. Im Mietvertrag steht aber klar und deutlich, dass es sich um eine Vorauszahlung (Betriebskostenvorauszahlung) handelt. Was soll ich tun?

    Rene

    • Dennis Hundt
      6. Juli 2013 - 12:15 Antworten

      Hallo Rene,

      weisen Sie den Vermieter auf die Mietvertrag und seine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung hin. Entweder alleine oder mit der Hilfe eines Anwalts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike Schu
    16. Dezember 2016 - 15:27 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage zur Abrechnung der Kosten für die Gartenpflege. Ein Mehrfamilienhaus mit sehr großem Garten, der nur von der Vermieterin genutzt werden darf ist die Grundlage. Dürfen Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden? Es liegt keine Stundennachweis und auch kein Beschäftigungsverhältnis mit dem sogenannten „Gärtner“ vor. Es kann nicht bewiesen werden, welche Arbeiten, wann und im welchem Umfang geleistet wurden.
    Für die Baumpflege wurde eine zusätzliche Firma engagiert.

    Vielen Dank für Ihre Nachricht

  • Werner Marx
    13. Dezember 2017 - 11:23 Antworten

    Hallo,
    Nach dem Tod unseres Sohnes haben wir die Kaltmiete für die drei Folgemonate bezahlt.
    Es handelte sich um eine Wohngemeinschaft mit 3 Nutzern.
    Nun wurden die Nebenkosten für 2016 berechnet. Darnin werden die Nebenkosten für die 3 nicht mehr genutzten Monate mit berechnet.
    Meine Frage: Darf der Vermieter auch bei Nichtnutzung Nebenkosten abrechnen?
    Falls ja, gilt dies auch für verbrauchsabhängige Kosten, wie Heizung etc.?

    • Dennis Hundt
      13. Dezember 2017 - 16:39 Antworten

      Hallo Werner,

      auch für eine freie Wohnung muss der Mieter die Warmmiete zahlen. Die verbrauchsabhängigen Kosten fallen dann i.d.R. geringer aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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