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Wann kann der Mieter überhöhte Nebenkosten beanstanden (Wirtschaftlichkeitsgebot)?

Manch ein Kostenansatz in der Nebenkostenabrechnung treibt Mietern den Zorn ins Gesicht. Sie vermuten sofort, dass der Kostenansatz überhöht ist und berufen sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot. Ganz so einfach ist das nicht.

Der Bundesgerichtshof hat immer wieder Anlass, sich mit genau dieser Frage auseinanderzusetzen (BGH Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13). Im Fall erschien dem Mieter der Ansatz der abgerechneten Verwaltungskosten als völlig überhöht. Er untermauerte seine Behauptung mit Vergleichsobjekten, die der Vermieter an anderen Orten wesentlich günstiger abrechnete.

1. Was beinhaltet das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Der BGH betrachtet einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit als eine Verletzung der mietvertraglichen Treuepflicht des Vermieters (GE 2008, 116). Der Vermieter darf im wirtschaftlichen Interesse des Mieters keine überhöhten Kosten verursachen.

Im Übrigen ist das Wirtschaftlichkeitsgebot in § 560 III 3 Satz 1 BGB ausdrücklich festgeschrieben. Das Gesetz definiert den Grundsatz nicht. Allgemein beinhaltet das Wirtschaftlichkeitsgebot die Verpflichtung des Vermieters, nur Nebenkosten zu verursachen, die den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Dabei ist vom Standpunkt eines vernünftigen Vermieters auszugehen, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behalten muss (OLG Brandenburg WuM 2007, 510). Dabei wird dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zugestanden (OLG Celle ZMR 1999, 238). Die Verpflichtung bezieht dabei immer auf die jeweilige Kostenart.

Informativ: Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung

Weiterführend: Wann ist eine Versicherung wirtschaftlich und umlagefähig? (am Beispiel Glasbruch)

2. Welche Vorgaben muss der Vermieter beachten?

Soweit es um die angemessene Höhe einer Kostenposition geht, darf der Vermieter keine unangemessenen, marktunüblich überhöhten Kostenvereinbarungen eingehen (OLG Celle ZMR 1999, 238). Es ist aber auch nicht verpflichtet, immer den billigsten Anbieter zu wählen. Da es naturgemäß immer schwierig sein wird, ein exakt angemessenes Entgelt zu ermitteln, wird teilweise darauf abgestellt, dass die berechneten Kosten die marktüblichen Kosten um bis zu 20 Prozent übersteigen dürfen (AG Köln WuM 1999, 221). Dieser Ansatz ist eine Orientierungshilfe, die den Ermessensspielraum des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsinteresse des Mieters abwägt.

Grundsätzlich ist der Vermieter jedenfalls verpflichtet, alles zu tun, und den Kostenansatz möglichst niedrig zu halten. Er braucht nicht alle in Betracht kommenden Anbieter zur Abgabe eines Angebots aufzufordern. Nach besonders günstigen Anbietern braucht er nur mit zumutbarem Aufwand Ausschau zu halten.

3. Anforderungen, wenn der Mieter Zweifel hat

Kritisiert der Mieter den Kostenansatz als überhöht, genügt es nicht, den Kostenansatz nur zu bestreiten oder pauschal zu behaupten, dass der Kostenansatz in Anbetracht der Leistung zu teuer sei. Vielmehr muss der Mieter darlegen, dass der Vermieter gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis hätte beschaffen können.

Der Mieter muss also beziffert vortragen, in welcher Höhe er die vom Vermieter umgelegten Kosten für unwirtschaftlich erachtet. Behauptet er, dass andere Anbieter günstiger sind, muss er diese Anbieter und deren Preise namentlich benennen.

Im Gegenzug muss der Vermieter dann begründen, aus welchen Gründen er einen bestimmten Anbieter ausgewählt hat (BGH ZMR 2007, 686). Dafür kann der Vermieter alle vernünftigen Gründe anführen (z.B. Empfehlung wegen besonderer Vertrauenswürdigkeit, langjährige Kundenbeziehung, örtliche Nähe, Fachkompetenz). Es gilt auch hier: Qualität hat ihren Preis. Günstig ist nicht immer gut und kann in der Perspektive höhere Kosten verursachen.

Dabei dürfen die Anforderungen an den Sachvortrag des Mieters nicht überspannt werden. Er braucht im Rechtsstreit den Richter nicht von der Richtigkeit seiner Behauptung zu überzeugen. Es genügt, wenn er begründete Zweifel erweckt und dafür nachprüfbare Grundlagen vorträgt. Nur wenn der Sachvortrag dermaßen gestaltet ist, kann dem Vermieter bei der Auswahl eines Dienstleisters ein Ermessensfehlgebrauch vorgeworfen werden.

Lässt sich der Streit nicht lösen, kann das Gericht ein Sachverständigengutachten erstellen lassen. Dabei müssen die Parteien einkalkulieren, dass der Verlierer des Rechtsstreits auch die Sachverständigenkosten bezahlen muss. Dann stehen Gerichtskosten und eventuell überhöhte Nebenkosten kaum mehr im Verhältnis.

4. Konsequenzen bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Die Pflichtverletzung des Vermieters führt zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. In der Konsequenz ist der Mieter von den überhöhten Kosten freizustellen (BGH GE 2008, 116). Der Vermieter darf den überhöhten Kostenansatz nicht in die Nebenkostenabrechnung einstellen. Tut er es dennoch, ist die Nebenkostenabrechnung formell dennoch korrekt, inhaltlich jedoch fehlerhaft. Es bleibt Aufgabe des Mieters, diese Fehlerhaftigkeit gerichtlich feststellen zu lassen.

Der Mieter muss seine Einwendungen binnen Jahresfrist vortragen (§ 556 III Satz 5 BGB). Danach kann er einen überzahlten Betrag vom Vermieter nicht mehr zurückfordern (BGH ZMR 2006, 268).

10 Antworten auf "Wann kann der Mieter überhöhte Nebenkosten beanstanden (Wirtschaftlichkeitsgebot)?"

  • Regina
    20. Juni 2016 - 10:47 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage. Ich ziehe bald aus (Einzug 10/15, Auszug 06/16). Das Haus (3 Wohnungen) ist immernoch in der Bauphase. Im Haus gibt es einen Allgemeinen-Stromzähler für zb das Licht im Hausgang und im Keller. Im Keller wird gerade aber noch eine 1-Zimmer-Wohnung gebaut und natürlich schließen die Bauarbeiter all ihre Geräte an und das läuft über den Allgemeinen-Strom-Zähler. Auch gibt es immer wieder Wasserprobleme, die abgepumpt werden, was auch über den Allgemeinen-Strom-Zähler läuft. Darf der Vermieter das in die Nebenkostenabrechnung schreiben? Darf das auf die Mieter umgelegt werden? Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      21. Juni 2016 - 13:02 Antworten

      Hallo Regina,

      normalerweise werden die Kosten mit einem separaten Zähler erfasst. Die Grundfrage ist aber, ob der Verbrach überhaupt erheblich ist – das können Sie besser einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carina Peters
    20. August 2018 - 12:11 Antworten

    Hallo. wir sind 13 Parteien in einem Seniorenhaus. Ein Gärtner der Verwaltung arbeitet ca 2 Std. pro Monat hier vor Ort um die nötigen Arbeiten zu erledigen . Die Pauschale von ca 6000.- wurde auf einen Schlag auf ca 7000.- / Jahr erhöht. Das war schon vorher nicht angemessen und es wird auch nicht mehr geleistet. Wir wissen, dass es sehr schwierig ist etwas zu tun, doch Erkundigungen zufolge bei Firmen aus dem Umfeld werden die Mieter, über den Tisch, gezogen da es für Kosten in dieser Höhe keinen nachvollziehbaren Grund gibt. Was kann man tun?

    • Dennis Hundt
      20. August 2018 - 13:05 Antworten

      Hallo Carina,

      wenn Sie sicher sind, dass der Gärtner nur zwei Stunden arbeitet (24 Stunden im Jahr), sollten Sie darauf hinweisen, dass ca. 245 Euro / Stunde netto nicht angemessen sind. Ich würde vermuten, dass Ihre Hausverwaltung das so nicht stehen lassen wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jörg Raufeisen
        14. Oktober 2019 - 10:37 Antworten

        Hallo Dennis Hundt,

        leider ist es nicht so einfach. Eine gute Freundin von mir hatte das gleiche Problem. Die Hausverwaltung hat Unterfirmen gegründet, die sich um die Gartenarbeiten und die Räumpflicht kümmern. Ebenso geht es mit Hausmeisterarbeiten und Reinigen des Treppenhauses.In der Nebenkostenabrechnung werden hier pauschal Zeiten abgerechnet, die in diesem Umfang nicht erbracht werden. Die Angestellten der Unterfirmen bekommen einen Hungerlohn, die Differenz steckt sich die Hausverwaltung in die Tasche. Das Ganze landete vor Gericht und die Mieterin hat verloren. Schön, dass unsere Regierung mit ihrer Gesetzgebung das auch noch unterstützt, dass sich Hausverwaltungen auf kosten der Mieter bereichern. Sie glauben doch nicht ernsthaft, dass eine Hausverwaltung mit der Gesinnung 6.000,00 € für 24 Stunden pauschal abzurechnen das freiwillig ändert?

        • Dennis Hundt
          14. Oktober 2019 - 12:33 Antworten

          Hallo Jörg,

          danke für das Teilen Ihrer Erfahrung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Andreas Horn
    14. Oktober 2020 - 06:43 Antworten

    Hallo Allerseits,

    wenn der Vermieter erhöhte Nebenkosten berechnet droht ihm im schlimmsten Fall die Rückzahlung. Dazu muss der Mieter aber erst mal dagegen klagen. Es ist zu erwarten, dass der Vermieter oder sein Anwalt sich im Verfahrensrecht auskennt und es noch vor Beginn der Verhandlung zu einer „Einsicht“ kommt, so dass für den Vermieter nur geringste Kosten anfallen. In der Regel wird der Mieter einen geeigneten Anwalt benötigen. Alle Risiken liegen beim klagenden Mieter, der auch noch die finanziellen Mittel benötigt, um Anwalts- und Gerichtskosten vorzuschießen. Die mentale Kraft braucht um das Ganze durchzuhalten braucht er auch. Sanktionen hat der Vermieter nicht zu befürchten und damit macht er aus seiner Sicht mit solchen Betrügereien alles richtig. Waffengleichheit sieht meiner Meinung nach anders aus!

    Kann man dieses Scenario für den Mieter entschärfen und wie ist da die richtigen Vorgehensweise?

    Viele Grüße und schon mal Danke für eine Antwort

    Andreas Horn

      • Andreas Horn
        16. Oktober 2020 - 18:23 Antworten

        Hallo Dennis,

        leider ist es nicht nur die Belegeinsicht. Es ist weiterhin

        – intransparente Rechnungen, wo nur die Vermietergesellschaft oben drüber steht mit Datum, dann kommt fett das Wort Rechnung und darunter eine Tabelle mit Mengen, Artikelbezeichnungen und Preisen. Aus dieser Rechnung geht nicht hervor, an wen gezahlt wird bzw. wer die Rechnung gestellt hat

        – es werden als Rechnungen Kopien mit Schwärzungen vorgelegt, „Was noch drauf steht geht Sie ja nichts an“.

        – es gibt Differenzen zwischen Mengenangaben (m³) und damit der Bepreisung und Preisaufteilung bei Wasser zwischen der Rechnung vom Lieferanten und der Nebenkostenabrechnung für uns Mieter

        – und als dicke Preissteigerung wurde auf Wärmecontracting (Wärmeliefervertrag) umgestellt und die ersparten Erhaltunginvestitionen nicht vom Vermieter herausgerechnet, d.h. BGB 556c und die WärmeLV in keinster Weise beachtet, so dass sich für uns Bestandsmieter die Warmwasser und Heizkosten fast verdoppelt haben.

        Ich glaube, ohne Rechtsbeistand kommen wir hier nicht weiter. Die Krux ist aber, das sind ja nicht umsonst „Fachanwalt Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht“, d.h. sie vertreten auch Vermieter. Wenn sie aber Mieter zu gut vertreten, kriegen sie keine Aufträge von Vermietern mehr. Wie finde ich nun einen Anwalt, der mich als Mieter wirklich vertritt und wie ist das richtige Vorgehen?

        Viele Grüße und schon mal Danke für eine Antwort

        Andreas Horn

        • Dennis Hundt
          18. Oktober 2020 - 14:44 Antworten

          Hallo Andreas,

          danke für die Ergänzungen. Ich denke sie finden einen guten Anwalt, der Sie als Mieter sehr gut vertreten wird.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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