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Offenlegung nicht umlagefähiger Nebenkosten / bereinigte Gesamtkosten?

In diesem Artikel geht es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter gegenüber auch Kosten offenlegen muss, die nicht umlegbar sind und somit nicht vom Mieter getragen werden müssen.

Erstellt der Vermieter pflichtgemäß die Nebenkostenabrechnung, muss diese formell folgende Mindestangaben enthalten:

  • Angabe der Gesamtkosten einer Nebenkostenposition (z.B. Warmwasserverbrauch im Objekt)
  • Angabe des Umlageschlüssel gemäß Mietvertrag bzw. Wohnfläche laut Gesetz
  • Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters
  • Angabe der Vorauszahlungen des Mieters
  • Angabe von Nachzahlungsbetrag / Erstattungsbetrag

Mehr zu den Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung.

Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten bzw. bereinigte Gesamtkosten?

Nach der Rechtsprechung ist der Vermieter verpflichtet, die Gesamtkosten einer Nebenkostenposition auch vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind (BGH Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, Fundstelle WuM 2013, 734). Es genügt also nicht, wenn der Vermieter nur die umlagefähigen Anteile, sprich die bereinigten Gesamtkosten darstellt. Diese Vorgabe ist auch bei der Abrechnung für preisgebundene Wohnungen zu berücksichtigen.

Bereinigt der Vermieter beispielsweise die Nebenkostenposition Hausmeister, weil der Hausmeister Dienstleistungen erbracht hat, die nicht auf die Mieter umlagefähig sind, und unterlässt es, diesen Rechenschritt in der Nebenkostenabrechnung darzulegen, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor. Der Mieter beanstandete, dass er nicht habe erkennen können, dass Kostenteile beider Rechnungen im Wege des Vorwegabzugs herausgerechnet wurden. So könne er auch den Vorwegabzug nicht prüfen

Fälle dieser Art liegen auch vor, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit beziehen als diejenige, die für den Mieter maßgebend ist, intern auf die für den Mieter maßgebende Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter nur die solchermaßen bereinigten Kosten mitteilt (BGH NJW 2008, 142).

Ein weiterer Fall wird angenommen, wenn der Vermieter bei einer Mischnutzung des Objekts für die gewerbliche Nutzung den Vorwegabzug nicht ausweist.

Hinweis:

Der BGH hat angedeutet, an dieser Rechtsprechung nicht festhalten zu wollen, wenn es darauf ankommt. Das Problem besteht darin, dass sich allein aus der Nebenkostenabrechnung nicht erkennen lässt, ob der Vermieter nicht umlagefähige Nebenkosten herausgerechnet hat. Dieser Zwischenschritt ist für den Mieter nicht erkennbar. Erst wenn und falls er überhaupt von seinem Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen Gebrauch macht, kann er diesen formellen Mangel entdecken. Dies ist insofern ein Widerspruch, als eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung allein auf die offensichtlich erkennbaren Mindestangaben abstellt und somit nicht erkennbare Angaben zunächst überhaupt nicht berücksichtigen kann. Unter Umständen müsste man dann im Nachhinein feststellen, dass die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam ist. Unter Umständen kann der Vermieter wegen der Ausschlussfrist des § 556 III S. 3 BGB dann keine Korrektur mehr vornehmen. Umgekehrt wäre ein Vermieter bevorteilt, der den gebotenen Vorwegabzug unterlässt und diesen dann inhaltlichen Fehler später noch korrigieren kann (inhaltliche Fehler sind im Gegensatz zu formellen Fehlern immer korrigierbar).

Keine Verpflichtung zur Offenlegung interner Rechenschritte?

Die Situation ist nicht gleichzusetzen mit der Situation, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung interne Rechenschritte nicht offen legt.

Rechnet der Vermieter beispielsweise aus den jahresübergreifenden Abrechnungen des Energieversorgungsunternehmens (z.B. Mai 2013/Mai 2014) die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Nebenkosten so um, dass er gegenüber dem Mieter das mietvertraglich vereinbarte Kalenderjahr abbrechen kann, ist er nicht verpflichtet, diesen internen Rechenschritt offen zu legen (BGH Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 201/13, Fundstelle WuM 2014, 520). Die Nebenkostenabrechnung kann deshalb nicht als formell unwirksam beanstandet werden.

Weiterführender Link: Offenlegung verdeckter Rechenschritte in der Nebenkostenabrechnung

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