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Zurückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen durch Mieter nach Auszug (Vermieter rechnet Nebenkosten nicht ab)

Leistet der Mieter vertragsgemäß Nebenkostenvorauszahlungen, hat er Anspruch darauf, dass der Vermieter die Vorauszahlungen in einer Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß abrechnet. Im günstigsten Fall ergibt sich zu Gunsten des Mieters ein Erstattungsbetrag.

Wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt, erfährt der Mieter nie, ob es eine Rückzahlung erhält. Der Mieter hat jedoch Möglichkeiten den Druck auf den Vermieter zu erhöhen, damit dieser tätig wird. Mehr dazu in diesem Artikel.

1. Laufendes Mietverhältnis

Während des bestehenden Mietverhältnisses steht dem Mieter hinsichtlich laufender Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zu (BGH WuM 2006, 383). So kann er auf den Vermieter Druck ausüben, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

2. Beendetes Mietverhältnis

a. Rückforderungsanspruch

Wird das Mietverhältnis beendet und zieht der Mieter aus der Wohnung aus, hat er gleichfalls Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung. Da er keine Vorauszahlungen mehr leistet, kann er auch kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen. In diesem Fall gesteht ihm die Rechtsprechung zu, die Nebenkostenvorauszahlungen vollständig zurückzufordern.

b. Voraussetzung

Voraussetzung des Rückforderungsanspruchs ist allerdings, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Inanspruchnahme eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen gegenüber dem Vermieter durchzusetzen (BGH VIII ZR 315/11; OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.11.2013, 10 U 37/13 für Geschäftsraummiete, Fundstelle: openJur 2014, 3213).

Dabei braucht der Mieter nicht vorab auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung zu klagen. Vielmehr kann er den Vermieter sogleich auf Rückzahlung der Vorauszahlungen verklagen. Im Prozess kann der Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung vorlegen, mit der Folge, dass der Mieter den Prozess für „erledigt“ erklären kann. Da der Vermieter die Klage provoziert hat, wird er regelmäßig zur Zahlung der Prozesskosten verpflichtet (BGH NJW 2005, 1499).

Ein Rückforderungsanspruch des Mieters besteht nur dann nicht, wenn das Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug herbeigeführt wurde und der Mieter nur deshalb die Aufrechnung mit seinem Rückforderungsanspruch erklärt, um die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen (AG Köln ZMR 2007, 281).

c. Situation, wenn Mieter die Räume weiter nutzt

Eine besondere Situation kann sich dann ergeben, wenn das Mietverhältnis infolge einer Kündigung beendet ist und der Mieter gleichwohl die Räumlichkeiten weiter benutzt. In diesem Fall steht dem Vermieter ein Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung zu (§ 546a BGB). Mit der Nutzungsentschädigung kann der Vermieter auch Vorauszahlungen auf die Nebenkosten fordern.

Wenn der Mieter in diesem Fall das Objekt nicht räumt und die Nutzungsentschädigung zahlt, kann er keinen Rückforderungsanspruch hinsichtlich seiner früher geleisteten Vorauszahlungen geltend machen. Faktisch wird er einem Mieter gleichgestellt, der während des bestehenden Mietverhältnisses von seinem Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel gegenüber dem Vermieter keinen Gebrauch gemacht hat (OLG Düsseldorf, I-10 U 37/13 s.o.). Auch insoweit ist der gekündigte Mieter ausreichend geschützt, indem er an den in der Nutzungsentschädigung enthaltenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann und dieses auch geltend machen muss. Tut er dies nicht, steht ihm trotz der formalen Beendigung des Mietverhältnisses kein Rückerstattungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Vorauszahlungen zu.

11 Antworten auf "Zurückfordern von Nebenkostenvorauszahlungen durch Mieter nach Auszug (Vermieter rechnet Nebenkosten nicht ab)"

  • Cornelia
    27. Oktober 2016 - 00:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    folgende Situation: Wir leben seit dem 01.04.2013 in einer Mietwohnung und haben bislang keine Nebenkostenabrechnungen erhalten, auch nicht nach Aufforderung. Von Verjährung hatte ich beiläufig in der Vergangenheit schon gehört, mich aber bislang nicht großartig damit auseinander gesetzt, bis ich kürzlich im Gespräch mit einem Bekannten darauf hingeweisen wurde, dass es ein Zurückbehaltungsrecht für mich als Mieter gibt. Nach ein wenig Stöbern im Internet, bin ich auf diese Seite aufmerksam geworden und habe mich ein wenig eingelesen. Nun stellt sich mir die Frage: Können wir jetzt noch vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen? Oder können wir gar unsere Nebenkostenvorauszahlungen zürückfordern, die bereits verjährt sind? Nach meinen Berechnungen müssten das dann die ersten 2 Jahre sein, einmal mit Ablauf März 2015 und einmal Ablauf März 2016. Vom Abrechnungszeitraum 1.4.15-31.3.16 könnte ja rein theroretisch noch eine Abrechnung bis März 2017 kommen. Wir werden allerdings unseren Mietvertrag zum 28.02.2017 kündigen, da wir ein Haus gekauft haben. Kurzum: Kann ich für die verjährten Abrechnungsfristen meine Vorauszahlungen zurück fordern und für die jetzige vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Cornelia

  • Svenja Greshake
    18. Januar 2017 - 15:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe folgendes Problem. Mein Mann und ich sind im Juni aus der Wohnung ausgezogen. Normalerweise hatten wir die Nebenkostenabrechnungen immer schon in der ersten Januar Woche in der Post. Deswegen haben wir unserem alten Vermieter einen Brief geschrieben, dass er uns bitte die Abrechnung bis ende des Monats zu senden möchte. Ausserdem sollte er auch die Aufstellung der Personenmonate und die jeweiligen Unterlagen zur Prüfung der Abrechnung mitschicken, da die letzte Abrechnung auch schon falsch war.
    Am gleich Tag als wir den Brief rausgeschickt haben, rief unser alter Vermieter an. Er bräuchte unsere neue Adresse um uns die Abrechnung zu zuschicken und unsere Bankdaten um die zu viel gezahlten 15 Euro und ein bisschen zu überweisen.
    Wir teilten ihm mit dass eh ein Brief mit der Adresse zu ihm auf dem Weg sei.
    Heute kam nun sein Brief, in dem nur stand, dass wir ein Guthaben von 150 Euro hätten und er uns die Abrechnung laut Mietvertrag spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitteilen würde.
    Ich weiß dass er dies gesetzlich auch erst braucht. Aber er hat die Abrechnung ja schon vorliegen und er fühlt sich jetzt auf den Schlips getreten weil wir die Abrechnung prüfen möchten und behält sie deswegen ein. Alle anderen Mieter werden die Abrechnung jetzt schon haben und unsere behält er ein. Haben wir da irgendeine Möglichkeit das doch irgendwie noch zu beschleunigen?
    Danke schon im Voraus für eine Antwort.
    Viel Dank
    Svenja G.

    • Dennis Hundt
      18. Januar 2017 - 17:27 Antworten

      Hallo Svenja,

      das Gesetz gesteht dem Vermieter 12 Monate zu. Es ist offen gesagt auch etwas unglücklich, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung mit Druck (wir wollen prüfen!) bis Ende Januar einfordern – 11 Monate eher als der Gesetzgeber fordert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Svenja Greshake
        18. Januar 2017 - 19:17 Antworten

        Danke für die schnelle Antwort.
        Aber er hat die Abrechnung ja schon fertig und alle anderen Mieter haben diese ja schon erhalten. Kann der Vermieter nur uns diese vorenthalten bis zum Ende des Jahres?

        Svenja G.

  • Nagel
    10. Februar 2017 - 16:53 Antworten

    Welche Fristen gibt es für die Rückzahlung von zu viel gezahlten Betriebskosten.

    Ich bin seit über einem Jahr ausgezogen, haben nun vor 4 Wochen endlich die Betriebskostenabrechnung erhalten.

    Ich habe ein Guthaben von 1500€.
    Nun wird mir dieses Geld, trotz mehrmaliger schriftlichen Aufforderung, nicht überwiesen.

    Gibt es hier Fristen?

    Danke

  • Sarah
    19. Juni 2017 - 13:40 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich wohne seit dem 01.08.2017 in einer neuen Mietwohnung, die Übergabe der alten Wohnung erfolgte zum 15.10.2016.
    Ich habe zuletzt im September 2014 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 (Jahr des Einzugs) erhalten, seitdem aber nie wieder eine Nebenkostenabrechnung gesehen.
    Kann ich hier die Vorauszahlungen zurückfordern?
    Da ich die Rückzahlung der Mietkaution anfordern möchte, würde ich dies gerne direkt in einem „Rutsch“ erledigen.

    Besten Dank vorab für Ihre Rückmeldung!

    • Dennis Hundt
      19. Juni 2017 - 20:30 Antworten

      Hallo Sarah,

      mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben. Für Ihren individuellen Fall sollten Sie sich im Zweifel rechtlich beraten lassen. Zurückfordern und zurückbekommen sind ja auch noch zwei verschiedene Dinge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuela Faltin
    26. November 2017 - 15:43 Antworten

    Hallo,
    mein Sohn hat von Juli 2016 bis Ende Dezember 2016 eine Wohnzng gemietet. Nebenkosten waren 200€ + 70€ Heizung. Er ging davon aus eine hlhere Rückzahlung zu bekommen.
    Heute rief ihn die Vermieterin an und teilte ihm mit das er lt. Abrechnung 45€ nachzahlen muss. Mein Sohn sagte er würde erst die schriftliche Abrechnung prüfen.
    Darauf meinte die Exvermieterin das sie ja auch noch die Heizkosten berechnen müsse, dieses aber aus persönlichen Gründen erst im Mai passieren würde.
    Regulär müssten diese aber doch längst vorliegen da die doch im Dezember 2016 bei Auszug abgelesen werden mussten.
    Wie soll mein Sohn nun weiter vorgehen? Von der Kaution wurden ebenfalls 300€ einbehalten.

    Mit freundlichem Gruß M.F.

  • Doris Kreuzmamn
    1. Februar 2018 - 19:25 Antworten

    Hallo, wir wohnen seid fast 2 Jahren in dieser Wohnung mit 3 Personen. Zahlen jeden Monat eine Nebenkostenvorauszahlung von 250 Euro.Der Vermieter teilte bei Einzug mit…er macht nie eine Nebenkostenabrechnung. Er hätte immer 250 Euro kassiert und das hätte immer gut gepasst. Jetzt hat er mir die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt.Seine Tochter wird einziehen. Er hat ihr MEINE Einbauküche versprochen..da es angeblich seine wäre.Leider konnte ich belegen…daß ich die Küche vom Vormieter abgekauft habe. Einen Tag später teilt er mir mit …er hätte den Zählerstand kontrolliert und festgestellt…ich müßte jede menge Heizkosten für die 2 Jahre nachzahlen.Ich habe keine Ahnung…wie der Zählerstand war als ich einzog…auch keine Möglichkeit zwischendurch zu kontrollieren da ich nicht weiß wo der hängt. Auch konnte ich keine Zählerstände der Vormieter bekommen…da diese selber nie eine Abrechnung oder einen Zählerstand gesehen haben.Somit kann mein Vermieter mir jede Abrechnung in Rechnung stellen wie er will…keiner kann das überprüfen.Was kann ich tun?

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