Zustellung der Nebenkostenabrechnung, wenn Mieter unbekannt verzogen ist? (Einwurf im Briefkasten)

Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich über die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters für das Vorjahr abzurechnen. Die Nebenkostenabrechnung beispielsweise für das Jahr 2014 muss bis spätestens 31. Dezember 2015 beim Mieter vorliegen.

Versäumt der Vermieter diese Frist, ist zwar die Nebenkostenabrechnung als solche wirksam, eine eventuelle Nachzahlung kann er vom Mieter allerdings nicht mehr einfordern. Die Abrechnungsfrist ist eine gesetzliche Ausschlussfrist (§ 556 III S. 3 BGB).

In diesem Artikel geht es um die Zustellung der Nebenkostenabrechnung wenn der Mieter bereits aus der Wohnung gezogen ist und der Vermieter die neue Anschrift nicht kennt.

Einwurf in Briefkasten genügt nicht immer

Ist der Mieter verzogen und bewohnt er die dem Vermieter bekannte Wohnung nicht mehr, genügt es nicht, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung in den Briefkasten der früheren Adresse des Mieters einwirft. In diesem Fall gilt die Nebenkostenabrechnung als nicht zugegangen. Auf den Zugang kommt es entscheidend an. Da der Mieter unter der bezeichneten Adresse nicht mehr wohnte, hatte er nicht mehr die Möglichkeit, von der Nebenkostenabrechnung Kenntnis zu nehmen (So AG Bergheim Urt.v.28.2.2012, 21 C 162/11).

Vermieter hat Sorgfaltspflicht

Zwar gesteht das Gesetz zu, dass der verspätete Zugang einer Nebenkostenabrechnung dann ohne Konsequenzen bleibt, wenn der Vermieter den verspäteten Zugang nicht zu verschulden hat (§ 556 III S.3. BGB). Der Vermieter hätte sich vergewissern müssen, ob der Mieter noch dort wohnt. Da er dies unterlassen habe, habe er fahrlässig gehandelt und den verspäteten Zugang somit selbst verschuldet. Diese Fallgestaltung wird vor allem dann relevant, wenn der Mieter das Mietverhältnis mit dem die Nebenkosten abrechnenden Vermieter gekündigt hat, dann umgezogen und dort wiederum umgezogen ist.

Im Streitfall ist der Vermieter für den Zugang beweispflichtig. Bestreitet der Mieter, die Abrechnung vor Jahresablauf erhalten zu haben, muss der Vermieter den Zugang beweisen. Ist der Mieter, wie im Fall des AG Bergheim verzogen, ist der Zugangsverweis rein faktisch bereits ausgeschlossen.

Link: Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer

Fälle dieser Art sind oft problematisch. Sie erweisen sich vor allem dann als Problem, wenn es der Vermieter darauf anlegt, die Nebenkostenabrechnung noch in den letzten Tagen des Kalenderjahres zustellen zu wollen. Würde er die Nebenkostenabrechnung frühzeitig zustellen, verbliebe ihm immer noch die Möglichkeit, eventuelle Zugangsprobleme zu erkennen und diese rechtzeitig vor Ablauf des Kalenderjahres zu bereinigen.

Link: Nebenkostenabrechnung: Die neue Adresse des Mieters (Meldepflicht, unbekannt)

Link: Nebenkostenabrechnung per Einschreiben, Boten oder Brief zustellen?