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Nebenkostenabrechnung kam zu spät an: So handeln Mieter richtig (9 Punkte-Plan)

Paragraf 556 Absatz III BGB verpflichtet den Vermieter, die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen. Geht sie dem Mieter verspätet zu, ist sie gegenstandslos. Dennoch sollte der Mieter handeln.

Jegliches Handeln setzt die Prüfung der Gegebenheiten voraus. Relevant wird die Verspätung dann, wenn der Vermieter eine Nachzahlung auf die Nebenkosten einfordert.

Wir zeigen hier, wie Mieter am besten mit einer verspäteten Nebenkostenabrechnung des Vermieters umgehen und erklären, was Schritt für Schritt zu tun ist.

1. Vermieter ist abrechnungspflichtig

Der Eigentümer und Vermieter einer Wohnung oder ein beauftragter Hausverwalter muss immer dann eine Jahresnebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet hat. Auch wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde, muss der Vermieter den Energieverbrauch dennoch zu 50 % verbrauchsabhängig erfassen und abrechnen (Ausnahme u.a. Zweifamilienwohnhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt).

2. Vermieter muss jährlich abrechnen

Zunächst stellt § 556 III 2 BGB klar, dass der Vermieter die Nebenkosten jährlich abzurechnen hat.

3. Vermieter muss binnen 12 Monaten abrechnen

556 Abs. III 2 BGB stellt zusätzlich klar, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes zuzuleiten ist. Maßgebend ist der Zugang beim Mieter, nicht die Aufgabe zur Post (BGH VIII ZR 197/08). Der Vermieter trägt das Risiko einer verzögerten Postbeförderung! Wenn er die Abrechnung am 30.12. des Jahres zur Post gibt und diese dem Mieter am 2. Januar zugestellt wird, ist der Zugang verspätet!

4. Mieter braucht keine Verlängerung zu akzeptieren

Die Abrechnungsfrist lässt sich auch durch Vereinbarung mit dem Mieter nicht verlängern. Das Gesetz erklärt eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zu seinem Schutz ausdrücklich für unwirksam (§ 556 IV BGB). Soweit der Mieter eine Verlängerung akzeptiert haben sollte, riskiert der Vermieter immer noch, dass sich der Mieter später auf die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung berufen kann (BGH VIII ZR 84/07 in DWW 2008, 322). Die Verkürzung der Frist bleibt hingegen möglich.

5. Unverschuldete Verspätung entschuldigt

Erhält der Vermieter erst nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist die Abrechnung eines Energieversorgungsträgers oder einen kommunalen Gebührenbescheid, hat er eine verspätete Abrechnung und deren Zugang im ausnahmsweise nicht zu vertreten (§ 556 Abs. III S. 4 BGB). Die Ausschlussfrist greift insoweit nicht ein. Soweit der Vermieter einen Gebührenbescheid erwartet, kann er die Abrechnung dennoch erteilen und in einem Vorbehalt darauf hinweisen, dass er eine bestimmte Kostenposition nach deren Zugang noch abrechnen wird.

Erhält der Vermieter Nachtragsposition, muss er diese binnen 3 Monaten abrechnen (BGH VIII ZR 220/05 in DWW 2006, 279).

Wird die Nebenkostenabrechnung verspätet stellt, kann der Vermieter dennoch nicht geleistete Vorauszahlungen beim Mieter einfordern. Diese gelten nämlich nicht als Nachforderungen (BGH VIII ZR 261/06 in DWW 2008, 17).

Mehr auch unter: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten

6. Zugangszeitpunkt berechnen

Die Frage des Zugangs ist oft streitig. Es genügt, wenn die Abrechnung am letzten Tag der Frist beim Mieter eingeht. Ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, soll als Zugang auch Mitternacht an Silvester genügen. Auf die Kenntnisnahme des Mieters komme es nicht an (AG Hamburg-St.Georgen WuM 2005, 775). Die Rechtsprechung ist in dieser Frage allerdings nicht einheitlich. Teils wird ein Zugang bis ca. 18:00 Uhr gefordert, da nur dann die Kenntnisnahme durch den Mieter zu erwarten und ihm zumutbar ist.

7. Konsequenz der Ausschlussfrist

Die Konsequenz der Ausschlussfrist besteht darin, dass der Vermieter bei einer nicht fristgerechten und somit verspäteten Abrechnung keinerlei Nachforderung auf die Nebenkosten mehr fordern kann. Der Vermieter bleibt dennoch verpflichtet, überzahlte Nebenkosten zu erstatten.

Um eine Nachforderung handelt es sich, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag verlangt, der die Vorauszahlungen des Mieters insgesamt übersteigt (BGH NJW 2005, 219). Hat der Mieter pflichtwidrig Vorauszahlungen nicht erbracht, kann der Vermieter diese auch noch nach Fristablauf einfordern. Verzugszahlungen unterliegen nicht der Ausschlussfrist (LG Berlin GE 2005, 57). Sind hingegen keine Vorauszahlungen vereinbart, erfasst die Ausschlussfrist die gesamten Nebenkosten, soweit der Vermieter diese erst mit der Nebenkostenabrechnung einfordert (LG Berlin GE 2007, 1252).

8. Nebenkostenabrechnung durch den Hausverwalter bei Wohnungseigentum

Ist der Vermieter Wohnungseigentümer, erstellt meist der Hausverwalter die Nebenkostenabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Regel kann der Vermieter diese Abrechnung abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühr) an den Mieter weiterreichen.

Rechnet die Hausverwaltung nicht rechtzeitig ab, hat der Vermieter die Verspätung der Abrechnung nur bedingt zu vertreten. Der Vermieter als Wohnungseigentümer muss aber alle rechtlichen Möglichkeiten nutzen, um die Abrechnung fristgerecht erstellen zu können, insbesondere beim Hausverwalter auf die rechtzeitige Abrechnung hinwirken (LG Berlin, GE 1991,93). Dafür ist der Vermieter beweispflichtig. Kann der Vermieter die Fristversäumung zunächst entschuldigen, so muss er nach Wegfall des Abrechnungshindernisses die Abrechnung dem Mieter unverzüglich zuleiten. Hat der Hausverwalter die Abrechnung schuldhaft versäumt, ist er dem Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig.

9. Ausschlussfrist zu Lasten des Mieters gemäß § 556 III S. 5, 6 BGB

Will der Mieter die verspätete Nebenkostenabrechnung beanstanden, muss er widersprechen. Seine Einwendung muss er zudem spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen. Der Mieter ist also gehalten, umgehend die Prüfung vorzunehmen. Stellt er fest, dass die Abrechnung zu spät kam, muss er den Vermieter informieren und kann jegliche Nachzahlungsforderung verweigern.

103 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung kam zu spät an: So handeln Mieter richtig (9 Punkte-Plan)"

  • Marion R.
    31. März 2015 - 13:40 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    heute (31.03.2015) ist uns eine Nebenkostenabrechnung zugegangen für das Jahr 2013, mit einer Forderung von 725,53€. Abrechnungszeitraum 01.01.2013 bis 30.04.2013, (zugrundegelegt wird das Kalenderjahr bis 31.12.2013) ab 01.04.2013 erfolgte der Umzug in einen neue Wohnung. Poststempel auf dem Briefumschlag ist der 30.03.2015, erstellt wurde die Abrechnung schon am 16.06.2014, das Anschreiben der Vermieterin wurde datiert auf den 14.03.2015. Wenn ich das jetzt richtig verstanden habe und wir nicht übersehen haben, hat die Vermieterin doch ihre Frist verpasst?! Sollen wir jetzt noch irgendwelche Schritte beachten oder erst mal nicht darauf reagieren?

    Davon abgesehen dass die Nachzahlung in so einer Höhe für nur 4 Monate sehr übertrieben hoch ist, davon haben wir nur noch 2,5 Monate dort gewohnt und Mitte März 13 schon die neue Wohnung bezogen und dort gelebt.

    Mit freundlichem Gruß

    Marion R.

    • Dennis Hundt
      1. April 2015 - 07:31 Antworten

      Hallo Marion,

      weisen Sie den Vermieter auf die Frist nach §556 BGB hin. Das ist besser, als nichts zu unternehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Per-Sven T.
    15. Juli 2015 - 17:16 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    mein Sohn hat heute 15.07.2015 die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2013 – 31.12.2013 vom Vermieter erhalten.

    Das Abrechnungsschreiben ist für Vermieter am 29.07.2014 datiert er hat sich nun fast ein Jahr Zeit gelassen die Nebenkosten für meinen Sohn abzurechnen.
    Liege wir hier mit einem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung 2013 gem § 556 BGB richtig?

    Ich gehe auch recht in der Annahme , dass mein Sohn für 2013 nichts nachzahlen muss?

    Mfg

    Per-Sven T.

  • Thomas, F.
    25. Juli 2015 - 15:12 Antworten

    Hallo,

    es wurde fristgerecht die Heiz- und Betriebskostenabrechnung (1.1.2013-31.12.2013) im Dezember 2014 zugestellt.
    – am 04.03.2015 wurde dann eine Korrektur der Abrechnung zugestellt.
    –> als Folge sollen jetzt für eine dubiose 2000L Öllieferung ( bei einem Wohnkomplex mit 16 Wohnungen und einer sonstigen Liefermenge von 6000-8000L schon sehr merkwürdig ?!? ) noch einmal 90,– EURO nachgezahlt werden.

    1. – halte ich die 2000L Öllieferung für nicht zutreffend ( ich vermute der Vermieter hat diese Menge Heizöl an das Privathaus seiner Eltern liefern lassen )

    2. – ich befürchte jedoch, dass diese Korrektur unter :
    Erhält der Vermieter Nachtragsposition, muss er diese binnen 3 Monaten abrechnen (BGH VIII ZR 220/05 in DWW 2006, 279) – läuft . Richtig ?

    3. Muß ich jetzt nicht bezüglich Punkt 1 auf Einsicht in die Quittierung der Öllieferung bestehen ?
    – irgendwer muß ja die Anlieferung an unseren Wohnkomplex dem LKW Fahrer quittiert haben ?!?

    4. -der Heizölverbrauch wird 1xjährlich von der Firma Kalorimeta abgelesen (Verdunstungsröhren)
    – ich hatte für den genannten Zeitraum einen Verbrauch von 23 Einheiten !
    –> schon allein aus dem sehr niedrigen persönlichen Verbrauch halte ich eine Nachzahlung von 39,– Euro + noch einmal 90,– Euro ( allein für die Heizöllieferung ) für sehr fragwürdig ?!?

    Wie kann man sich hier noch vor betrügerischem Verhalten durch Vermieter absichern ?

  • Eva
    5. Oktober 2015 - 11:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie verhält es sich mit der 12 monatigen Abrechnungsfrist wenn man unter dem Jahr auszieht.
    Wir sind zum 31.03.2014 ausgezogen und warten bis heute auf die Abrechnung der Monate 01./02./03.2014 ebenso auf die Auszahlung unserer restlichen Kaution (250€) die hierfür zurückgehalten worden sind.

    Endet in dem Fall die Frist auch zum 31.12.2015 oder endete sie bereits am 01.04.2015?

    Und verfallen mit dieser Frist auch Ansprüche auf mögliche Rückzahlungen seitens des Vermieters?

    Vielen Dank und beste Grüße,
    Eva

    • Dennis Hundt
      5. Oktober 2015 - 13:17 Antworten

      Hallo Eva,

      Ihr Auszug muten im Jahr ändert nicht an der Abrechnungsfrist des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Toni
    8. November 2015 - 14:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich muss nochmal genauer nachfragen, da mein Fall ähnlich wie der vorangegangene ( von Eva) ist.

    Wenn der Abrechnungszeitraum immer von 01.01. bis 31.12 bestimmt war, ich nun aber im August ausziehe, hat dann der Vermieter bis zum 31.12 oder bis zum August des Folgejahres zeit???

    Vielen Dank für eine schnelle Antwort im vorraus.

    MfG
    Toni

    • Dennis Hundt
      8. November 2015 - 16:07 Antworten

      Hallo Toni,

      bis Ende des Jahres.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K.Witte
    10. November 2015 - 18:41 Antworten

    Guten Tag, Herr Hundt, für 2012 wurde keine Nebenkostenabrechnung erstellt, auf versch. Mahnungen hinwurden wir immer wieder vertröstet. Für 2013 erhielten wir die Abrechnung fristgerecht, haben aber mit Hinweis auf die fehlende Abr. für 2012 (keine Möglichkeit zur Prüfung) die Nachzahlung nicht vorgenommen.
    Wir hörten, dass die Vorauszahlungen für 2012 zurückgezahlt (vom Vermieter) werden müssen. Ist das richtig? Was ist zu tun?
    Danke für baldige Antwort
    Karin

  • Pia
    9. Dezember 2015 - 15:58 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin in diesem Jahr umgezogen und habe bei der Post einen Nachsendeantrag gestellt. Mein Vermieter hat lediglich nach dem neuen Wohnort gefragt, nicht aber nach einer genauen Adresse.

    Die Nebenkostenabrechnung 2014 habe ich noch nicht bekommen – diese würde diesen Monat verjähren.

    Habe ich damit meine Pflicht getan?

    viele Grüße und vielen Dank schon mal!

    • Dennis Hundt
      10. Dezember 2015 - 03:56 Antworten

      Hallo Pia,

      Sie sind als Mieterin verpflichtet dem Vermieter Ihre neue Anschrift mitzuteilen. Warum schreiben Sie ihm nicht einfach Ihre neue Adresse?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hubert Langguth
    13. Dezember 2015 - 15:24 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,

    wir wohnen seit 01.03.2012 in einem Bungalow, indem der Vermieter selbst mit Familie wohnte. Nach seinem Ableben im Dez. 2013 ging der Nachlass an die Erbengemeinschaft über. 2014 bekam ich endlich die Nebenkostenabrechnung für 2012 mit Nachzahlung, die ich ja nicht begleichen brauchte.
    Da ich trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderung keine weiteren Abrechnungen bekam, ich werde immer nur um mehrere Monate vertröstet,möchte ich jetzt schriftlich eine Frist setzen. Jetzt meine Frage: Darf ich eine Frist setzen und zugleich drohen, dass ich meinen Nebenkostenanteil reduziere oder ganz einbehalte.Gibt es darüber schon Grundsatzurteile?

  • Hagen Herold
    18. Dezember 2015 - 12:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein ehemaliger Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung von 2013 mir damalig übermittelt, es kam aber bei der Eigentümerversammlung vor einem Jahr heraus, dass die Firma die Heiz- und Wasserkosten nicht richtig berechnet hatte, weiterhin stellte sich heraus, dass die Anschlussgebühren für das Kabel von Kabel Deutschland berechnet wurden, was so weit ich weiß nicht zulässig ist, selbst wenn aber die Kosten hierin auf alle Mieter/Eigentümer umgelagert werden sollten.
    Bis heute habe ich allerdings keine entsprechend korrigierte Version erhalten, obwohl die Firma schon längst eine korrigierte Version an alle anderen damaligen Eigentümer versendet hatte.
    Wie lange muss ich noch warten, bzw. wäre ein nun versendete Nebenkostenabrechnung noch gültig oder mittlerweile gegenstandslos.
    Erschwerend kommt hierbei hinzu, dass dadurch mir auch fälschlicherweise ein zu hoher Betrag von meiner Kaution einbehalten wurde.

  • Andreas Hoffmann
    4. Januar 2016 - 20:37 Antworten

    Guten Tag.
    ich habe meine Abrechnung vom 01.01.2014-1.05.2014 (4 Monate) erst am 31.12.2015 erhalten. Mein Vermieter fordert 230 Euro. Habe ich alles richtig verstanden das mein Vermieter seine Frist um 7 Monate verpasst hat und somit eine Nachzahlung nicht mehr rechtends ist und ich mich auf den § 556 BGB berufen kann?

    Vielen Dank

    Andreas Hoffmann

    • Dennis Hundt
      5. Januar 2016 - 10:07 Antworten

      Hallo Andreas,

      haben Sie leider nicht, entscheidend für die Abrechnungsfrist ist nicht Ihr Auszug, sondern der Abrechnungszeitraum (vermutlich das Kalenderjahr).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hagen Herold
    9. Januar 2016 - 16:42 Antworten

    Hallo nochmal Herr Hundt,

    vielleicht noch einmal meine Frage vereinfacht.
    Gibt es auch eine Frist für eine korrigierte Version der Abrechnung?
    Bzw. wieviel Zeit darf zwischen dem Erhalt der korrigierten Version beim Vermieter und dem Versenden zum Mieter bestehen?

    Viele Dank

    Hagen Herold

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2016 - 05:27 Antworten

      Hallo Hagen,

      wenn eine Abrechnung korrigiert wird und der Vermieter schlimmstenfalls seinen Anspruch auf eine Nachzahlung nicht verlieren will, dann sollte die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist beim Mieter eingehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina
    10. Januar 2016 - 19:15 Antworten

    Hallo,

    vielleicht können Sie mir auch helfen. Wir sind zum 31.05.2014 aus der Mietwohnung ausgezogen. In der letzten Woche (also erst jetzt im Januar 2016) erreichte uns die Abrechnung für 2014 mit einer Nachforderung. So wie ich das sehe, ist das verjährt, da uns die Abrechnung hätte bis zum 31.12.2015 zugestellt werden müssen oder? Die Frage ist, wie es mit dem Verschulden des Vermieters aussieht. Die Heizkostenabrechnung wurde bereits im März 2015 erstellt, das kann man aus den beigefügten Unterlagen sehen. Ich weiß jetzt nicht, ob der Vermieterin ggf. Daten der Hausverwaltung fehlten. Oder ist das unerheblich und die Vermieterin hätte uns zumindest zwischeninformieren müssen? Frage mich, wie eindeutig die Rechtslage da ist oder ob wir doch einfach zahlen sollen, da es vielleicht sehr viel Aufwand macht, die Frist anzuzweifeln..

    Viele Grüße
    Nina

    • Dennis Hundt
      11. Januar 2016 - 03:19 Antworten

      Hallo Nina,

      weisen Sie Ihren Vermieter auf die abgelaufene Frist hin und verweisen Sie auf die nicht mehr zu leistende Nachzahlung. Wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu verschulden hat, werden Sie das mit Sicherheit erfahren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    12. Januar 2016 - 10:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    darf ich Sie um eine kurze Antwort bitten.

    Unser Vermieter weigert sich die Nebenkostenabrechnung für 2014 herauszugeben. Darf er das? Was raten Sie uns? Wir bekommen definitiv Geld wieder, da wir mit unseren Nachbarn die Abrechnung verglichen haben. Wir haben Ihn bisher 2x angeschrieben. Dürfen wir jetzt mit Konsequenzen (Nichtzahlen Miete,…) drohen? Oder sollen wir einen Anwalt einschalten?

    Vielen Dank!

  • Nadine Ordnung
    15. Januar 2016 - 20:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Wie verhält es sich, wenn die BK-Abrechnung nach dem 31.12.2015 zugestellt wird und wir am 30.12.2015 ein Schreiben von der Hausverwaltung im Briefkasten hatten, mit der Info das der Server am 30.12.2015 kaputt gegangen ist!

    Wie müssen wir uns in diesem Fall verhalten?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    Liebe Grüße Nadine Ordnung

    • Dennis Hundt
      16. Januar 2016 - 11:09 Antworten

      Hallo Nadine,

      in meinen Augen gibt es nur einen Ansatz: Nebenkostenabrechnung zurückweisen, da die Hausverwaltungen für Ihre Technik verantwortlich ist. Ähnlich verhört es sich, wenn eine Mitarbeiter krank ist, das ist auch nicht ein Problem des Mieters. Schon garnicht zwei Tage vor Jahresende.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ralf Garrelfs
    16. Januar 2016 - 10:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    heute, 16.01.16, erhielten wir die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013 (01.01.2013-31.12.2013) und 2014 (01.01.14-31.12.14) auch mit dem netten Hinweis, was wir denn bei der Steuer geltend machen können. Dies ist allerdings alles schon längst gelaufen und wir haben 2016. Müssen wir hier die Zahlungen noch leisten?
    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen
    Ralf Garrelfs

    • Dennis Hundt
      16. Januar 2016 - 11:08 Antworten

      Hallo Ralf,

      in diesem Artikel hier erfahren Sie, dass der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung nur 12 Monate und nicht Jahre Zeit hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Malwina Woznik
    19. Januar 2016 - 20:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Mietverhältnis in der alten Wohnung endete am 23.03.2014. Eine Nebenkostenabrechnung haben wir gewöhnlicherweise immer im Dezember des jeweiligen Jahres bekommen.
    In 2015 kam jedoch keine Nebenkostenabrechnung für 2014, daher haben wir letzte Woche unserer ehemaligen Vermieter aufgefordert uns die Nebenkostenabrechnung zuzusenden.

    Nun haben wir einen Brief erhalten mit der Kopie der Nebenkostenabrechnung 2014. Enthalten ist eine Kopie eines Schreibens datiert am 08.12.2015 und die dazugehörige Nebenkostenabrechnung 2014 mit einer Nachzahlungsforderung. Wir haben dieses Schreiben jedoch nie erhalten.

    Können wir uns hier auf die verspätete Zusendung berufen und somit die Nachzahlung verweigern?

    Vielen Dank!
    Mit freundlichen Grüßen
    Malwina Woznik

  • Caro
    26. Januar 2016 - 14:31 Antworten

    Hallo,
    ich habe für das Abrechnungsjahr 2014 noch keine Abrechnung erhalten. Mein Vermieter stellt diese normalen immer sehr knapp aber fristgerecht zum 30.12. des Folgejahres zur Abrechnung zu. Diesmal aber nicht. Auf Nachfrage (per whats app) kam die Antwort dass das Computersystem der Abrechnungsfirma ein Problem hätte und dies aber behoben ist und zeitnah die Abrechnung erstellt wird. Das war vor knapp 3 Wochen. Bisher keine weitere Reaktion. Ich erwarte (wie bisher jedes Jahr) eine Gutschrift und weiß jetzt nicht wie ich am besten vorgehe. Darf ich Miete kürzen? Muss ich eine schriftliche Form einhalten wenn ich irgendwas kürze? Wenn die Abrechnung ungültig sein sollte dann müssten doch eigentlich alle gezahlten Nebenkosten zurück gezahlt werden (ich weiß das es nicht so ist aber wäre doch sonst ne Strafe für jeden der freiwillig mehr zahlt als möglich)
    Danke schonmal vorab für mögliche Hilfe
    Lg
    Caro

  • Sabine Dreyer
    5. Februar 2016 - 10:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin am 31.12.2015 aus meiner Wohnung ausgezogen. Am 01.10.2015 gab es einen Eigentümerwechsel. Bis heute habe ich weder die Nebenkostenabrechng von 2014 noch von 2015 bekommen.
    Nun behalten die neuen Eigentümer meine gezahlte Mietkaution (2 Monatsmieten) ein, um eventuelle Nachzahlungen damit zu tilgen.
    Ist das rechtens? Die Frist für die Nebenkostenabrechung 2014 ist doch bereits abgelaufen oder?
    Vielen Dank für eine Antwort,
    Mit fruendlichen Grüßen
    Sabine Dreyer

    • Dennis Hundt
      6. Februar 2016 - 00:32 Antworten

      Hallo Sabine,

      richtig bei Nebenkostenabrechnung nach Kalenderjahren hätte die Nebenkostenabrechnung 2014 bis Ende 2015 bei Ihnen sein müssen.

      Es kann aber durchaus noch zu einer Nachzahlung aus 2015 kommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristin Stützer
    8. Februar 2016 - 15:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin nun bereits vor eineinhalb Jahren (zum 30.09.14) aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Mein Vermieter hat daraufhin die Kaution bis heute einbehalten, mit der Begründung, dass noch eine Nebenkostenabrechnung für 2014 erstellt werden müsste.

    Auf diese Abrechnung habe ich nun seit mehreren Monaten gewartet. Nach Rückfrage bei der Hausverwaltung wurde die Abrechnung bereits Anfang Dezember 2015 fertiggestellt. Allerdings habe ich auch nach mehrmaligem Nachfragen bei meinem Vermieter keine Rückmeldung dazu bekommen.

    Vor zwei Tagen bekam ich dann eine Nachricht von der Lebensgefährtin meines Vermieters, mit der Information, dass mein Vermieter einen Schlaganfall hatte und deshalb die Abrechnung bisher nicht an mich zugestellt werden konnte. Ich müsste zudem eine nicht ganz unerhebliche Summe für 2014 nachzahlen und der Betrag würde mir dann von meiner Kaution abgezogen werden.

    Meine Frage dazu ist, handelt es sich bei Krankheit meines Vermieters um eigenes Verschulden? Das heißt, wurde die Abrechnungsfrist versäumt?

    Und wenn ja, wie wirkt sich eine Zahlungsverweigerung auf meine immer noch einbehaltene Kaution aus? Kann sie mein Vermieter dann einfach weiterhin einbehalten?

    Freundliche Grüße

    Kristin Stützer

  • Birgit Heitmann
    22. Februar 2016 - 12:12 Antworten

    Hallo,
    wir sind am 31.01.2016 aus unserer Wohnung ausgezogen. Dort haben wir (bzw. zuvor mein Partner alleine 15 Jahre lang gewohnt). Beim Auszug legte uns der Vermieter die Nebenkostenabrechnungen der letzten 6 Jahre vor mit dem Hinweis das diese nicht bezahlt wurden. Wir haben diese Abrechnungen allerdings nie vorher zugestellt bekommen. Da unser Vermieter im gleichen Haus wohnte wie wir wurden die Abrechnungen, wenn überhaupt, persönlich überbracht und dann auch direkt in Bargeld bezahlt (Quittungen inzwischen nicht mehr vorhanden). Abrechnungszyklus war bei uns immer 1.Juli bis 30 Juni. Wir sind uns sicher, dass Wir die Nebenkosten bis Mitte 2013 bezahlt haben, obwohl uns die Abrechnung nie in schriftlicher Form vorgelegt wurde, können dieses aber anhand fehlender Quittungen nicht mehr beweisen.
    So gesehen ist uns nur die Abrechnung bis Ende Juni 2015 fristgerecht zugestellt worden. Müssen wir wegen der anderen Abrechnungen, die wir nicht mehr bezahlen wollen schriftlich Einspruch einlegen?

    Viele Grüße,
    Birgit

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2016 - 21:21 Antworten

      Hallo Birgit,

      verweisen Sie den Vermieter auf die Abrechnungsfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian Popovici
    29. Februar 2016 - 21:36 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe vom Vermieter am 28.02.2016 die Nebenkostenabrechnung vom 01.01.2014 – 31.12.2014 per E-Mail erhalten. Erstens fand ich die Heizkosten komplett übetrieben, da ich und meine Familie winters Elektroheizkörper in jedem Zimmer gebraucht haben, um die Räume wärmer zu machen, weil die Heizung so gut wie nie richtig funktioniert hat. Dann habe ich über dieses Gesetz erfahren und und ihn darauf hingewiesen, dass er die Rechnung zu spät ausgehändigt hat und dass er laut § 556 Abs. 3 BGB keinerlei Nachforderung auf die Nebenkosten mehr fordern kann. Er hat mir dann folgendes geschrieben: `Hallo, nur zur Info … § 556 Abs. 3 BGB gilt nur bei Gewerbemietvertrag nicht beim Wohnmietvertrag. Mit freundlichen Grüßen´

    Was soll ich denn weiter machen?
    Vielen Dank im Voraus

    Viele Grüße
    Sebastian Popovici

    • Dennis Hundt
      29. Februar 2016 - 22:58 Antworten

      Hallo Sebastian,

      § 556 BGB gilt natürlich für Wohnraummietverhältnisse. Lesen Sie am besten selbst im Gesetz nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kathrin W.
    11. März 2016 - 20:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung von 2014 (01.04. – 30.05.) erhalten, da ich ein Guthaben habe, habe ich da einen Anspruch darauf, dass habe ich verstanden. Ich gehe jetzt nicht davon aus, dann ich in den nächsten zwei Monaten die Abrechnung für den 01.06.2014 – 30.05.2015 erhalte. Laut meinen Vermietern wird die Abrechnung von deren Steuerberater berechnet, ist aber auf ihren Namen ausgestellt und von ihr unterschrieben. Wenn es dieses Mal wieder länger dauern sollte, muss ich dann evtl. nachzahlen weil es vom Steuerberater berechnet wurde oder gilt dies dann auch als „Schuld des Vermieters“?
    Grüße
    Kathrin W.

    • Dennis Hundt
      11. März 2016 - 23:25 Antworten

      Hallo Kathrin,

      wenn der Vermieter einen Dritten beauftragt, muss dieser sich natürlich auch an die Abrechnungsfrist halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dori S.
    5. April 2016 - 22:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unsere Nebenkostenabrechnung wurde uns innerhalb der 12 Monate nach Auszug geschickt. Jedoch fehlerhaft. Nun haben wir Widerspruch eingelegt und um Korrektur gebeten. Nun sind die 12 Monate aber schon abgelaufen. Sind wir dann zu Nachzahlung trotzdem verpflichtet?
    Vielen Dank

    Dori S.

  • Wirth.G
    17. April 2016 - 11:16 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich zahle Monatlich 60€ an Heiz und Nebenkosten für eine 55 Quadratmeter Wohnung. Am 31.12.2015 um 20:00 beim fertig machen zur Standardmäßigen Jahresabschluss Feier, stand plötzlich mein Vermieter vor der Türe und sagte das ich mich wohl auf eine Nachzahlung von über 800€ Nachzahlung einstellen müsste. Der Schock war groß aber ich dachte es sei ein schlechter Scherz und wartete erstmal ab. Am 02.01.2016 Hatte ich dann auf einmal einen Brief in meinem Postkasten (ohne Postmarke). Ich öffnete ihn und da Stand dann eine nicht Nachvollziehbare auflisten über irgendwas und darunter eine Summe von 847€. Ich fragte ihn was das soll und bat ihn auf eine Aufschlüsselung der Nebenkostenabrechnung wo sich rausstellte das er noch nicht einmal seine 2 Kinder dort aufgeführt hatte und seinen Keller der zur Wohnfläche umgebaut wurde auch nicht. Da man in einem Haushalt wohnt ist die Lage natürlich sehr angespannt und ich weiß nicht wie ich mich verhalten soll. Seit ein paar Tagen erhielt ich von ihm die 1. Mahnung von ihm wo eine Frist bis zum 28.04. 2016 drauf vermerkt ist und eine Geldsumme von 470€. Muss ich das Zahlen?
    Lg Gruß

    • Dennis Hundt
      18. April 2016 - 10:29 Antworten

      Hallo Frau/Herr Wirth,

      ihnen die Nebenkostenabrechnung zu sehen, kann ich Ihnen niemand etwas genaues sagen. Ich würde Ihnen eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Dennis Hundt
      18. April 2016 - 10:29 Antworten

      Hallo Frau/Herr Wirth,

      ihnen die Nebenkostenabrechnung zu sehen, kann ich Ihnen niemand etwas genaues sagen. Ich würde Ihnen eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah S.
    10. Mai 2016 - 18:17 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine Nebenkostenabrechung erhalten für den Abrechnungszeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015. In dem Brief wird darauf hingewiesen, dass ich die Nachzahlung für die Nebenkosten für das Jahr 2014 nicht bezahlt habe. Ich bin im März 2015 aus der Wohnung ausgezogen, habe für den Abrechnungszeitraum 01.01.2014-31.12.2014 jedoch nie eine Abrechnung bzw. Aufforderung zur Nachzahlung erhalten. Kann ich mich nun darauf berufen, dass der Vermieter dafür sorgen muss, dass die Rechnung mir innerhalb der Frist zugestellt wird (z.B. per Einschreiben)? Reicht es dabei, mich auf die jeweiligen Paragraphen zu beziehen?
    Außerdem hatte der Vermieter nach dem Auszug einen Teil meiner Kaution für genau diese Abrechnung zurückbehalten. Kann ich diesen Teil jetzt noch zurückfordern, also abzüglich der Nachzahlung für das Jahr 2015, dessen Abrechnung ich ja nun fristgerecht erhalten habe?

    Viele Grüße

  • Katrin Böhme
    10. August 2016 - 23:42 Antworten

    Guten Tag, ich bin am 1.2. 2015 eingezogen und am 22.5.2016 wieder ausgezogen. Habe am 10.08.2016 die Abrechnung für 2015 und 2016 bekommen mit dem Datum vom 20.04 .2016 . Muss ich jetztdie Forderung von 2015 noch zahlen. Mfg katrin

    • Dennis Hundt
      11. August 2016 - 11:44 Antworten

      Hallo Katrin,

      hier ein Link zum Thema Abrechnungsfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra
    27. Oktober 2016 - 20:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich habe vom 01.03.2013 bis 29.2.2016 eine Nebenwohnung bewohnt, heisst- keine Waschmaschine, Küche usw. Nun habe ich meinen Ex Vermieter schon mehrfach abgeschrieben, mir die NK-Abrechnung 2014 zu kommen zu lassen und Aufgefordert meine Kaution zurück zu zahlen (mein Auszug ist fast 9 Monate her) Neuerdings kommen mein Einschreiben mit dem Vermerk „nicht abgeholt“ zurück, kann ich eigentlich nur noch Klagen oder? Mit freundlichen Grüßen
    Petra

  • Lisa
    4. November 2016 - 14:48 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    mein Vermieter meinte jetzt bei meinem Auszug, er hätte damals den Preis falsch ermittelt, monatlich hätte ich 13€ zu wenig bezahlt (mein Teil der Telefonkosten, die in meiner WG anfallen) – über 3 Jahre hinweg. Gezahlt habe ich jeden Monat die auf dem Mietvertrag festgelegte Summe. Muss ich überhaupt etwas nachzahlen? Klar habe ich das Telefon mitgenutzt (wird vom Mieter in der Miete mitbezahlt), aber der Fehler beruht ja auf seiner Rechnung, es ist keine Nachzahlung im klassischen Sinne.
    Oder muss ich die 13€ für das letzte Jahr nachzahlen?
    Mit freundlichen Grüßen,
    Lisa

    • Dennis Hundt
      8. November 2016 - 17:44 Antworten

      Hallo Lisa,

      wahrscheinlich handelt es sich bei Ihnen sogar um eine Pauschalmiete. Sie zahlen die Miete, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Was sollten Sie auch anders machen – Sie wissen ja garnicht, wie Ihr Vermieter kalkuliert hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Patrick
    6. November 2016 - 23:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Habe eine Betriebskostenabrechnung vom 1.1.2015-31.10.2015 bekommen per Einschreiben. Dieses Einschreiben kam am 1.11.2016 bei mir Zuhause an? Es wurde aber am 28.10.2016 abgesendet.

    Muss ich die Nachzahlung zahlen oder kann ich es laut BGB 556 (3) widersprechen und sagen, dass ich nicht zahle, weil die Abrechnung zu spät angekommen ist?

    mit freundlichen Grüßen

    Patrick

    • Dennis Hundt
      8. November 2016 - 17:54 Antworten

      Hallo Patrick,

      vermutlich geht der Abrechnungszeitraum bis Jahresende 2015 – demnach hat der Vermieter (trotz Ihres Auszuges) bis Ende 2016 Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zuzustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Familie Günther
    18. November 2016 - 14:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir bewohnen ein Mietshaus bis heute. Eingezogen Juni 2009.
    Die Betriebkostenabrechnungen für Grundsteuer und Gebäudeversicherung 2009 haben wir pünklich bekommen und auch gezahlt.
    Nun wurde vom Vermieter in den Jahren 2010-2014 die Abrechnung uns gegenüber versäumt. Er selber habe aber alle Rechnungen gegenüber seiner Versicherung bezahlt (so lt. E-Mail von ihm). Die Grundsteuer bezahlen wir jedes Jahr per Dauerauftrag. Nur es gab keine Abrechnungen zwecks der Gebäudeversicherung.
    Nun, im Oktober diesen Jahres 2016, bekamen wir die Aufforderung (ohne jegliche schiftliche Abrechnung – nur eine Zahl auf einem Blatt der Versicherung – per Mail), wir sollten doch nachzahlen.
    Machen wir vorerst nicht, denn wir sind der Ansicht, dass diese verjährt sind. Ist dies so richtig?

    LG Familie Günther

    • Dennis Hundt
      18. November 2016 - 18:12 Antworten

      Hallo Familie Günther,

      wie Sie gelesen haben, hat der Vermieter (nur) 12 Monate Zeit seine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und eine Nachzahlung zu fordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fuss
    20. November 2016 - 01:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir sind im Februar 2014 ausgezogen und die End-Abrechnung für das Jahr haben wir 19.11.16 bekommen mit der Begründung, dass Energieabrechnung(KALO) erst verspätet 20.06.2016 erfolgte.
    Die Energieabrechnung ist auch falsch berechnet. Was meinen Sie, ist die Abrechnungsfrist verjährt oder nicht?

    Mit freundlichen Grüßen
    Familie Fuss

  • Familie Unke
    20. November 2016 - 11:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bin am 31.05.2015 ausgezogen, dem alten Vermieter habe ich auch meine neue Adresse gegeben.sie steht auch auf dem Schlüssel Übergabeprotokoll. Ich habe am 18.11.2016 die Betriebs-und Heizkostenabrechnung für 2015 ( 01.01.2015 – 31.05.2015) erhalten. Auf dieser stehen auch Rechnungsbeträge ( z.B.Öllieferung)nach dem 31.05.2015 drauf.

    Hat er die gesetzliche Frist eingehalten?

    • Dennis Hundt
      21. November 2016 - 14:12 Antworten

      Hallo Familie Unke,

      danke für Ihren Beitrag. Sofern der Abrechnungszeitraum vom 01.01.2015 bis 31.12.2015 geht, hat der Vermieter – unabhängig von Ihrem Auszug mitten im Jahr – Zeit bis Jahresende 2016.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacqueline
    2. Dezember 2016 - 13:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    am 22.11.16 hatte ich meine Betriebskostenabrechnung im Briefkasten. Ohne Poststempel.
    Der Abrechnugszeitraum ist der 01.11.2014 bis 31.10.2015.
    Meiner Meinung nach ist die zwölfmonatige Abrechnungsfrist (§556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abgelaufen, und das Schreiben kam 22 Tage zu spät.
    Muss ich die Nachzahlung leisten?

    Freundliche Grüße
    Jacqueline

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2016 - 11:56 Antworten

      Hallo Jacqueline,

      richtig, die Abrechnungsfrist wurde nicht eingehalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Bauer
    16. Dezember 2016 - 19:17 Antworten

    Seit August 2014 habe ich eine Mietwohnung bezogen und zahle jeden Monat einen vereinbarten Betrag für die Nebenkosten. Ich habe bis zum heutigen Tag weder eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 erhalten und wie es aussieht, wird auch für das Jahr 2015 keine erfolgen. Da ich sehr oft für Wochen verreist bin und die Wohnung nur zu 60 – 70 % nutze, rechne ich mit einer Rückzahlung.

    Meine Frage, kann ich ab Januar 2017 die Vorauszahlung der Nebenkosten einbehalten oder sogar eine Mietkürung vornehmen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ingrd

  • Melanie Jentsch
    27. Dezember 2016 - 00:03 Antworten

    Hallo,

    ich habe alle Links gelesen und bin trotzdem unsicher, wie unser Fall einzuschätzen ist. Deshalb unsere Bitte um kurze Hilfe.

    In der NK-Abrechnung für 2015, zugestellt Anfang Dezember 2016 wurden die Heiz- und Warmwasserkosten falsch aufgeführt. Auf der Abrechnung der Fa. ISTA, die die Heiz- und Warmwasserkosten berechnet hat sehen wir, dass der Abrechnungszeitraum von Oktober 2015 bis 2016 geht, wir aber am 01.06.2016 ausgezogen sind. Die VERBRAUCHSkosten wurden nur für unseren Mietzeitraum berechnet, die GRUNDgebühren aber bis zum 30.09.2016.

    Der Vermieter hat uns nun die gesamten Kosten, die die Fa. ISTA dem Vermieter in Rechnung gestellt hat in der NK-Abrechnung an uns weitergegeben.

    Wir haben nun etwas gewartet und widersprechen nun der NK-Abrechnung mit der Begründung, dass diese fehlerhaft ist.

    Der Vermieter wird es zeitlich nicht mehr schaffen, den Fehler bis zum 31.12.2016 zu korrigieren. Kommt die Korrektur erst 2017 ist die Abrechnungsfrist für eine NK-Abrechnung für 2015 überschritten.

    Der Vermieter könnte also nur noch 2016 abrechnen. es liegen ihm aber keine Abrechnungsdaten NUR für 2016 vor, weil die Abrechnungsperiode 10/2015 bis 09/2016 ist. Da am 31.12.2015 die Zählerstände nicht abgelesen wurden kann der Vermieter NUR für 2016 nicht abrechnen.

    Der Vermieter hätte bei Prüfung der Heizungs- und Warmwasserabrechnung erkennen können, dass hier der Abrechnungszeitraum länger ist (bis zum 30.09.2016) als unser Mietzeitraum (bis 31.05.2016).

    Unsere Frage: Kann sich der Vermieter nun darauf berufen, dass die Abrechnung von der Fa. ISTA erstellt worden ist und ihn somit kein Verschulden tritt, womit er berechtigt ist seine NK-Abrechnung zu korrigieren, obwohl der Abrechnungszeitraum überschritten ist oder hätte der Vermieter die Pflicht gehabt, die Abrechnung der Fa. ISTA auf Richtigkeit zu prüfen? Die Fa. ISTA hat ja eigentlich richtig mit dem Vermieter abgerechnet und keinen Fehler gemacht. Der Fehler lag ja beim Vermieter, der fälschlicherweise die gesamten Kosten in die NK-Abrechnung übernommen hat.

    Danke für eine kurze Stellungnahme.

    Liebe Grüße

    Melanie

  • Miri
    4. Januar 2017 - 20:18 Antworten

    Hallo,

    am 31.07.2015 bin ich aus meiner alten Mietswohnung ausgezogen.

    Mir wurde die Nebenkostenabrechnung für 2015 durch Einschreiben mit Rückschein am 28.12.2016 zugesandt.
    Der Postbote konnte mich allerdings nicht antreffen und hat mir eine Benachrichtigung im Postkasten hinterlassen, wonach ein Schreiben bei der Post abzuholen wäre. Zu diesem Zeitpunkt wusste ich noch nicht, was das für ein Schreiben ist und das es sich um die Nebenkostenabrechnung und eine Forderung von einer Nachzahlung handelt.
    Dies habe ich erst erfahren, als ich den Brief dann am 03.01.2017 bei der Post abgeholt habe.

    Meine Frage: Ist die Abrechnungsfrist jetzt trotzdem überschritten, da ich die Abrechnung ja dann erst am 03.01.2017 in den Händen hatte und bei der Post auch unterschrieben habe, den Brief an diesem Datum erst abgeholt zu haben?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      5. Januar 2017 - 10:40 Antworten

      Hallo Miri,

      danke für Ihren Beitrag. Ihr Vermieter hat sich in meinen Augen erstmal korrekt verhalten. Ob und wie Sie eine Nachzahlung ggf. trickreich vermeiden könnten, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David Bialas
    6. Januar 2017 - 13:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir sind am 01.05.2015 eingezogen und
    haben am 06.01.2017 erstmalig eine Nebenkostenabrechnung aus dem Abrechnungszeitraum vom 01.05.2015 – 31.12.2015 erhalten.
    Bin ich richtig der Annahme, dass der Vermieter die 12 monatige Abrechnungsfrist, trotz Verkürzung des Abrechnungszeitraum
    versäumt hat und somit kein Anspruch mehr auf die Nachzahlung der Nebenkosten hat?

    Die Nebenkostabrechnung wurde laut Schreiben auf den 25.10.2016 datiert.
    Poststempel ist der 05.01.2017
    Hat das irgendwelche Auswirkungen ?

    Liebe grüße David

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2017 - 16:20 Antworten

      Hallo David,

      das Abrechnungsjahr scheint bei Ihnen dem Kalenderjahr zu entsprechend – in diesem Fall wäre die Nebenkostenabrechnung verspätet. Poststempel oder das Datum auf der Nebenkostenabrechnung spielen keine Rolle – nur der Zugang zählt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David
    7. Januar 2017 - 17:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wahrscheinlich wurde diese Frage schon irgendwo beantwortet.
    Wir sind Mitte 2014 in eine neue Wohnung innerhalb des Hauses umgezogen. Für den Zeitraum in 2014 der alten Wohnung haben wir eine Abrechnung fristgerecht bekommen. Für die neue Wohnung nicht, auch für 2015 haben wir bis heute keine Abrechnung bekommen.

    Wenn wir das richtig verstehen, hat der Vermieter bzw. die Hausverwaltung keinen Anspruch mehr auf eventuelle Nachzahlungen. Wie verhält es sich mit Guthaben für uns, wenn uns welches zustehen würde? Allerdings wissen wir es ja nicht.

    Vielen Dank
    David

  • Peter
    13. Januar 2017 - 17:46 Antworten

    Hallo,

    Ich habe heute (13.01.2017) die Nebenkostenabrechnung für 2015 mit Abrechnungszeitrum 01.05.15 – 31.12.15.
    Die müsste aber doch eig bis spätestens 31.12.16 bei mir angekommen sein um diese fordernd machen zu können.

    Wie sollte ich nun weiter vorgehen?
    Grüße Peter

  • Sönke
    17. Januar 2017 - 09:54 Antworten

    Hallo,
    wir haben die Nebenkostenabrechnung 2015 fristgerecht zum 15.12.2016 erhalten (Abrechnungszeitraum 01.01.2015 – 31.12.2015). Nun ist uns eine geänderte Nebenkostenabrechnung 2015 am 16.01.2017 eingegangen mit der Aufforderung einer hohen Nachzahlung. Grund: Ab dem 01.01.2015 ist der Partner des Mieters in die Wohnung mit eingezogen, somit multiplizieren sich die Nebenkosten (formell OK). Diese wurden allerdings in der ersten Nebenkostenabrechnung des 15.12.2016 nicht berücksichtigt.

    Der Hausverwalter wurde am 02.01.2015 per E-Mail über den Einzug des Partners per E-Mail informiert, dazu gab es eine Bestätiunsgemail seitens des Hausverwalters.

    Frage: Ist die geänderte Nebenkostenabrechnung rechtens oder nicht? Meines Erachtens liegt hier ein Verschulden des Hausverwalters vor, der den Zuzug des Partners nicht beachtet hat und erst nach Ablauf der Frist in die ABrechnung übernommen hat.

    Danke und Grüße,
    Sönke

      • Sönke Schmidt
        6. Februar 2017 - 14:26 Antworten

        Hallo Dennis,

        ich habe mir den Artikel nochmal angeschaut und recherchiert. Der Vermieter sieht es natürlich nicht so, und beharrt auf Ausgleich der Korrektur. „Ist der Fehler jedoch offensichtlich und hatte der Mieter jede Möglichkeit, diesen selbst zu erkennen, so liegt eine Ausnahme vor, nach der ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung durchaus bestehen kann. Dies stellte der Bundesgerichtshof fest.“ Diesen Satz im Zusammenhang mite inem Urteil aus Berlin sehe ich immer wieder.
        Sicherlich kann ich sehen, dass der Fehler in der Abrechnung offensichtlich ist. Aber wir sind unserer Informationspflicht bei Einzug der 2. Person nachgekommen und haben den Hausverwalter informiert. Meiner Ansicht nach, macht der Hausverwalter sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter, da er die Informationen nicht korrekt verarbeitet hat. Es sollte doch nicht Aufgabe das Mieters sein, ihn danach nochmal explizit darauf hinzuweisen, oder?

        Grüße, Sönke

        • Dennis Hundt
          8. Februar 2017 - 11:04 Antworten

          Hallo Sönke,

          danke für Ihren Kommentar. Ich kann Ihnen im Zweifel nur raten, die Sachlage von einem Anwalt beurteilen zu lassen. Je nachdem, wie wichtig Ihnen das Thema ist.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Sara
    26. Januar 2017 - 16:47 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 am 10.01.2017 erhalten.
    Nun habe ich den Vermieter mit einem Schreibendrauf hingewiesen, dass er sich verspätet hat und die Nachzahlung somit wegfällt.
    Dieser beharrt drauf, dass er ja durch eine Firma versucht hat mir die Nachzahlung zuzustellen, aber da ich ja einen anderen Namen habe, die Nachzahlung nicht angekommen ist.
    Der Vermieter wusste jedoch welcher Briefkasten es ist und wie ich heiße.
    Ist dies Rechtens??
    Wie kann ich die Nebenkostenberechnung nachvollziehen oder überprüfen?

    Liebe Grüße
    Sara

    • Dennis Hundt
      26. Januar 2017 - 18:05 Antworten

      Hallo Sara,

      ich weiss leider nicht, was Sie mit „anderen Namen“ meinen. Wenn sich Ihr Name (z.B. durch Heirat) ändert, müssen Sie das Ihren (Ex)Vermieter mitteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie Schmidt
    31. Januar 2017 - 11:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe eine Frage bezüglich meiner Nebenkostenabrechnung.

    Ich habe am 17.01.2017 die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.15-31.12.15 erhalten, mit einer Nachzahlung in Höhe von 885€.
    Diese Nachzahlungsforderung ist meines Erachtens aufgrund von Nichteinhaltung der Frist nichtig.
    Allerdings steht im Anschreiben meines Vermieters, dass er die korriegierte Fassung der Heizkosten erst am 14.01.17 von der FA ‚Techem‘ erhalten hat.
    Im Internet habe ich dazu folgendes gefunden: „Die meisten Vermieter übertragen die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten einem Abrechnungsunternehmen. Fehler werden dem Vermieter zugerechnet. Die Abrechnungsfirma ist Erfüllungsgehilfe, für deren Fehler der Vermieter haftet.“

    Tritt dies auch in unserem Fall in Kraft? Heißt das, ich muss die Nebenkosten nicht mehr begleichen? Oder muss ich die Nebenkosten als rechtskräftig anerkennen?

    Für Ihre Hilfe bin ich Ihnen vorab dankbar!

      • Melanie Schmidt
        31. Januar 2017 - 12:16 Antworten

        Hallo Dennis,
        vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Aber Techem ist hier ja nicht Energieversorger sondern nur Dienstleister zur Erstellung der Heizkosten. Daher frage ich mich, ob eine Verspätete Rechnung von techem an meinem Vermieter meine Frist der Nebenkosten aufhebt? Soll ich meinen Vermieter nach Schriftverkehr zwischen den beiden fragen, um hier einzusehen, ob der Vermieter nicht in der Lage war, seine Nebenkosten fristgerecht mir zuzustellen?
        Oder gilt trotz allem obigen, die „normale Frist“ von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum?

        Nochmals Danke für Ihre Hilfe!

        • Dennis Hundt
          31. Januar 2017 - 14:09 Antworten

          Hallo Melanie,

          genau, ich würde mir vom Vermieter belegen lassen, welche Schritte er durchgeführt hat, um für eine fristgerechte Nebenkostenabrechnung zu sorgen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Marie Kunz
    4. Februar 2017 - 17:09 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben für das Jahr 2016 (Jan. – Sept.) eine Nebenkostenabrechnung am 30.12.16 erhalten, die Frist ist somit in Ordnung. Uns wurde das Dokument jedoch per WhatsApp geschickt und da mein Handy eher als Gemeinschsftshandy im Haus fungiert wurde das Dokument zwar geöffnet jedoch nicht von mir! Auf der Abrechnung steht eine. Wiederrufsfrist von 4 Wochen.
    Ist WhatsApp überhaupt zulässig? In meinem Fall sieht man jetzt dass das öffnen von Nachrichten nicht nur von einer Person möglich ist, da es keinen Account gibt über den man sich einloggen kann.
    Die Wiederrufsfrist sind doch auch 12 Monate und keine 4 Wochen. Wir fragen uns ob wir darauf überhaupt reagieren sollen.

    Viele Grüße
    Marie

  • Daniel D.
    10. März 2017 - 13:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielleicht haben Sie einen Tipp für mich. Und zwar bin ich aus meiner alten Wohnung am 01.09.2016 ausgezogen. Nun habe ich meine Nebenkostenabrechnung 2015 am 05.01.2017 erhalten (via E-Mail).

    Die Hausverwaltung schuldet mir auch noch meine Kaution in Höhe von ca. 1750€ nun will Sie diese nicht vollständig zurückzahlen. Die Hausverwaltung meint das für mich 2015 eine Nachzahlung von ca. 350€ aussteht.

    Diese Summe wollen die von meiner Kaution abziehen. Auf die ich nun sowieso schon 7 Monate warte. Zudem wollen Sie für die Nebenkostenabrechnung 2016 die gleiche Summe von ca. 350€ einbehalten und mir somit erstmal nur ca. 1050 € von meiner Kaution zurückerstatten.

    Da ja die Frist von der Nebenkostenabrechnung 2015 nicht eingehalten wurde habe ich darauf hingewiesen und die Rückerstattung meiner Kaution verlangt in voller Höhe verlangt und gemeint das sie für 2016 die 350€ erstmal einbehalten können.

    Ist dies richtig?

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Daniel D.

    • Dennis Hundt
      11. März 2017 - 08:00 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich wäre genauso vorgegangen wie Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paula
    2. Juni 2017 - 14:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unsere Vermieterin hat uns die Nebenkostenabrechnung für 2015 erst im Mai 2017 gemeinsam mit der Rechnung für 2016 zugeschickt. Wir haben ihr daraufhin die Summe für 2016 überwiesen und für 2015 geschrieben, dass diese ja laut Paragraf 556 Absatz III BGB nicht mehr geltend gemacht werden kann. Nun hat sie uns einen Brief geschickt, in dem sie behauptet, wir hätten die Nebenkosten von uns aus gesenkt, damit hätten wir angeblich zu wenig Kaltmiete gezahlt (weil sie bei Schulden die lästigere Summe voll abrechnen kann). Nun fordert sie die selbe Summe immer noch zurück. Was sollen wir tun? Das ist ja eindeutig, dass sie das jetzt versucht, weil sie das Geld für 2015 nicht bekommt. 2016 wird nicht erneut erwähnt.

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    • Dennis Hundt
      2. Juni 2017 - 16:18 Antworten

      Hallo Paula,

      so richtig verstehe ich die Argumentation Ihrer Vermieterin nicht. Vielleicht könnten Sie das nochmals ausführen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paula
    4. Juni 2017 - 16:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unsere Vermieterin behauptet, wir hätten die Mietzahlung eigenständig gesenkt, ohne das abzusprechen. Tatsächlich wurden die Nebenkosten aber abgesprochen gesenkt und in gesenkter Form ja auch von ihr in der Nebenkostenabrechnung 2015 und 2016 angewendet.
    Sie sagt nun, es würde sich durch unsere angeblich unrechte Senkung für 2015 eine dreistellige Summe als ausstehende Forderung ergeben. Dann argumentiert sie mit Paragraph 366 BGB, dass sie das, was wir gezahlt haben, auf die Nebenkostenvorauszahlung anrechnet, weil dies die lästigere Forderung sei, und die ausstehende dreistellige Summe damit eine nachgeforderte Grundmiete sei. Die Nebenkostenabrechnung macht sie dann erneut mit voll gezahlter Summe (statt wie in der ersten Abrechnung mit der eingerechneten Senkung). Dabei müssen wir für die Betriebskosten, wie in der ersten Abrechnung festgehalten, nicht die dreistellige Summe nachzahlen, sondern bekommen eine zweistellige Rückzahlung. Demgegenüber steht ja aber noch die dreistellige Nachforderung aus der Grundmiete. Sie subtrahiert also die neue Rückzahlung der Betriebskosten von der dreistelligen Grundmietenachforderung und kommt exakt auf dieselbe Summe, die sie in der ersten Nebenkostenabrechnung gefordert hatte, die wir für ungültig erklärt haben.
    Sie macht also nichts anderes, als zu versuchen, die offene Betriebskostenforderung in eine Mietrückstandsforderung umzuwandeln, weil sie diese ja theoretisch noch einfordern könnte im Gegensatz zu den Nebenkosten.
    Aber sie kann ja nicht plötzlich behaupten, sie hätte von der Nebenkostensenkung nichts gewusst, wenn sie doch damit auch in der Abrechnung für 2015 und 2016 gerechnet hat.
    Oder wie sehen Sie das?

    Viele Grüße
    Paula

    • Dennis Hundt
      5. Juni 2017 - 17:35 Antworten

      Hallo Paula,

      ich würde mich auf die ausgewiesenen Vorauszahlungen in den letzten Nebenkostenabrechnungen beziehen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tim Cordsen
    19. Juni 2017 - 10:09 Antworten

    Hallo,
    ich habe Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2017, 2016 und 2015 bekommen, wobei 2017 nur anteilig ein Monat war und 2015 nur anteilig 9 Monate.

    Nun weigert sich der Vermieter die Kaution rauszugeben, die wir benötigen um die Nebenkosten zu zahlen.

    Das Problem ist, damals hatten wir zu wenig bare Mittel, so dass ich einen 100 Gramm Barren Gold als Kaution hinterlegt habe. Das ist wertmäßig zu viel gewesen, aber immer noch besser als das Gold zum damaligen Zeitpunkt zu verkaufen.

    Die NKA 2015 ist zu spät zugegangen, der Vermieter besteht aber darauf, dass diese bezahlt werden muss, solange dies nicht geschehen ist, wird er die Kaution nicht herausgeben.

    Nun meine Frage, wenn ich auf die Forderung des Vermieters eingehe und die Nebenkosten für die gesamte Zeit, also auch 2015 zahle, habe ich dann damit auf mein Recht zur Nichtzahlung verzichtet oder kann ich, obwohl ich mir eine anwaltliche Vertretung nicht leisten kann, danach die Nebenkosten für das Jahr 2015 zurückfordern?

    Viele Grüße,

    Tim Cordsen

  • Oliver Aßmann
    25. Juni 2017 - 16:57 Antworten

    Hallo,

    ich habe heute eine Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.06.2015 – 30.04.2016 erhalten Abrechnung wurde laut Schreiben am, 24.05.2017 erstellt.

    Zum 01.05.2016 war dann ein Eigentümer wechsel. Nun meine Frage hat der Vermieter hier die 12 Monatsfrist überschritten?

    Mfg Aßmann

  • Sebastian
    16. Dezember 2017 - 10:32 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben die Abrechnung für 2015 im Juni 2016 erhalten. Eine Seite, keine Belege oder Nachweise. Fie Abrechnung ist nicht prüfbar. Darauf fragten wir per Fax die Belege an, mit der bitte diese zu faxen, alternativ um Terminvergabe zwecks Einsicht.
    Am 15.12.2017 kamen die Belege per Post (zusätzlich mit den Belegen für 2016).
    Für 2015 gibt es eine Nachzahlung.
    Besteht ein Anspruch auf diese Nachzahlung?
    Vielen Dank

  • Schulze Elke
    3. März 2018 - 22:16 Antworten

    Hallo
    Wir sind nachweislich vom 28.12.2017 – 01.03.2018 nicht in Deutschland gewesen .
    Bei unser Rückkehr fanden wir in unserer Post die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 mit einer Forderung zur Nachzahlung.
    Wie verhalten wir uns nun richtig ?
    Mit freundlichen Grüßen
    Elke

    • Dennis Hundt
      4. März 2018 - 19:57 Antworten

      Hallo Elke,

      was ist Ihre Frage? Wie wollen Sie sich verhalten? Der Vermieter steht in der Beweispflicht, dass die Nebenkostenabrechnung pünktlich bei Ihnen war. Falls Sie darauf anspielen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna-Lena Eyermann
    28. März 2018 - 20:20 Antworten

    Hallo, mir ist heute 28.03.2018 die Betriebskostenabrechnung für 2016 (01.01.-31.01.2016) zugegangen. Datiert ist die Abrechnung auf den 27.03.2018. Es soll eine Nachzahlung von knapp 100€ erfolgen.

    Laut Paragraph 556 BGB muss die Abrechnung doch binnen 12 Monaten erfolgen?

    Das heißt, die Vermieterin hat somit keinen Anspruch mehr da die 12 Monate verstrichen sind?

    Vielen Dank und freundliche Grüße

    Anna-Lena

    • Dennis Hundt
      29. März 2018 - 07:16 Antworten

      Hallo Anna-Lena,

      genau, in der Regel besteht kein Anspruch mehr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Angela R.
    3. Mai 2018 - 21:09 Antworten

    Hallo,
    ich bin am 1.3.13 in meine Wohnung eingezogen, die Hausverwaltung sollte mich für Gas und Strom anmelden. Für 80m2 zahle ich einen Abschlag von 170€ monatlich Nebenkosten. Nun kam diesen Monat raus, dass in den 170€ Strom und Gas nur für die Allgemeinheit gezahlt wurde und ich bis 2016 nun rund 3700€ nachzahlen muss. Die Info habe ich am 23.4.18 erhalten.

    22.3.13 – 21.3.14 – 1016,58€ wurde korrigiert und meinem Vermieter am 23.12.15 erstellt
    22.3.14 – 21.3.15 – 1011,15€ wurde korrigiert und meinem Vermieter am 23.12.15 erstellt
    22.3.15 – 21.3.16 – 1067,44€ erstellt 20.4.16
    22.3.15 – 21.3.16 – 608,00€

    Grundsätzlich denke ich, dass es für meinen Vermieter und auch für mich sehr unschön ist und ich möchte einfach eine gute Lösung. Die erste Rechnung kann so nicht stimmen, da ich erst nach ca 6 Monaten richtig dort gewohnt hatte, da ich keine Küche hatte. Jedoch frage ich mich auch, ob 2013 nicht schon verjährt sein müsste?

    Ich habe nie eine Rechnung versäumt zu zahlen, meine Miete stets pünktlich überwiesen, aber diese sofortige Einmalzahlung kam nun doch überraschend, inkl einer Frist von 2 Wochen….

    Ich würde mich über Feedback freuen.
    Herzlichen Dank
    Angela

    • Dennis Hundt
      4. Mai 2018 - 06:31 Antworten

      Hallo Angela,

      bei einer Gas-Etagenheizung (und beim Strom sowieso) schließt der Mieter einen Vertrag mit dem Versorger und zahlt auch an diesen. Der Vermieter hat hier i.d.R. nichts mit zu tun. Ich glaube Ihr Ansprechpartner ist daher der Gas- bzw. Stromversorger.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Angela R.
        6. Mai 2018 - 19:47 Antworten

        Hallo Dennis, vielen Dank für deine Nachricht. VG Angela

  • Beatrix
    22. Mai 2018 - 13:38 Antworten

    Hallo,
    nach dem Ableben meines Vermieters erwarb ich von der Erbengemeinschaft meine jetzige Wohnung zum 1.4.2017.
    Am 16.5.2018 erhielt ich die Nebenkostenabrechnung für das Witschaftsjahr 2016/2017 (01.05.16—30.04.17) von der Erbengemeinschaft zugestellt.
    Neben einer errechneten Nachzahlung der Nebenkosten fordert die Erbengemeinschaft ebenfalls eine Erstattung des zu viel bezahlten Hausgeldes.
    Muss ich die die Nachzahlung der Nebenkosten leisten und gilt für die Ansprüche auf das Hausgeld ebenfalls eine Frist? Sind sie berechtigt?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe und viele Grüße.
    Beatrix

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