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Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgröße falsch – was tun?

Haben die Parteien des Mietvertrages als Umlageschlüssel für die Nebenkosten die Wohnungsgröße und somit die Abrechnung nach der Wohnfläche vereinbart, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf diese Angabe verweisen. Ist die Angabe falsch, muss der Mieter dies nicht akzeptieren. Maßgebend ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

In der Praxis ergeben sich 2 Möglichkeiten. Die eine besteht darin, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße (Quadratmeterzahl) falsch wiedergegeben hat. Die andere besteht darin, dass die Angabe der Wohnungsgröße bereits im Mietvertrag fehlerhaft ist und von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht.

1. Falsche Wiedergabe der Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung

Eine falsche und von der Angabe im Mietvertrag abweichende Wohnungsgröße in der Nebenkostenabrechnung ändert nichts daran, dass die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. Ein sich eventuell ergebender Nachzahlungsbetrag verpflichtet den Mieter grundsätzlich zur Zahlung.

Zunächst ist es so, dass der Vermieter auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zurückgreifen kann. Die dort vereinbarte Fläche soll auch dann Geltung haben, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Zumindest soll dies unerheblich sein, solange die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst dann, wenn diese 10 %-Grenze überschritten wird, sei die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend und nicht die im Vertrag bezeichnete (BGH WuM 2007, 764).

Ist die Abweichung erheblich, handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler. In jedem Fall sollte der Mieter den Vermieter informieren und bitten, den Fehler zu korrigieren. Der Vermieter kann den Fehler – auch noch nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten – korrigieren, dann ist alles in Ordnung.

Weigert sich der Vermieter, hat der Mieter zwei Optionen. Einmal kann er in Bezug auf die anstehenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, riskiert aber, dass ihn der Vermieter wegen des Nachzahlungsbetrages verklagt. Diese Option bietet sich an, wenn die Abweichung in der Nebenkostenabrechnung offensichtlich ist, beispielsweise von den Abrechnungen der Vorjahre abweicht (BGH WuM 2008, 407) oder erkennbar ein Zahlendreher vorliegt (statt 49 m² werden 94 m² Wohnfläche abgerechnet)

Zum anderen kann er den Vermieter selbst im Wege einer Mietnebenkostenklage gerichtlich auffordern, korrekt abzurechnen. Welcher Weg der richtige ist, hängt von einigen Gegebenheiten ab. Grundlage der Beurteilung ist, was im Mietvertrag tatsächlich vereinbart war (siehe dazu unten 2.).

2. Falsche Wiedergabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag

Preisgebundener Wohnraum: weicht die tatsächliche Fläche von der vereinbarten Fläche ab, so ist bei preisgebundenem Wohnraum jede Abweichung (unabhängig von der 10 %-Grenze) erheblich (§§ 28 WoFG, 42 II BV). Es gilt dann immer die tatsächliche Fläche, die auf Grundlage der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist.

Preisfreier Wohnraum: die Angabe einer Quadratmeterzahl im Mietvertrag wird in der Rechtsprechung nicht ohne weiteres als Zusicherung oder Garantieerklärung des Vermieters verstanden. Die Angaben zur Wohnungsgröße werden überwiegend nur als Objektbeschreibung qualifiziert (BGH ZMR 2004, 295).

  • Überwiegend stellen die Gerichte auf das Maß der Flächenabweichung ab. Eine Flächenabweichung ab 10 % ist generell erheblich (BGH ZMR 2007, 764). Dann ist die tatsächliche Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Liegt die Abweichung unterhalb von 10 %, muss der Mieter diese hinnehmen. Rechnet der Vermieter auf dieser Grundlage die Nebenkosten ab, muss der Mieter die Abrechnung akzeptieren.

Wenn der Vermieter die Wohnflächenangabe garantiert

  • Erst dann, wenn Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass der Vermieter über die Beschreibung im Mietvertrag hinaus garantiemäßig die Verantwortung für die Richtigkeit übernehmen will, kommt der Angabe der Wohnfläche rechtserhebliche Bedeutung zu.

Solche Umstände kommen in Betracht, wenn ein Quadratmeterpreis vereinbart wurde (LG München I WuM 1987, 217) oder die Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete genutzt wird oder der Vermieter die Größe ausdrücklich garantiert hat (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178) oder die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben wird (LG Gießen MDR 1996, 358).

Ergibt sich, dass der Vermieter für die Richtigkeit der Wohnflächenangabe die Gewähr hat übernehmen wollen, kann der Mieter darauf bestehen, dass diese Angabe auch Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist.

Im Ergebnis gilt auch hier: der Mieter sollte den Vermieter informieren und auffordern, den Fehler zu korrigieren. Da die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß, inhaltlich aber fehlerhaft ist, verbleibt es letztlich Angelegenheit des Mieters, die Richtigstellung im Wege einer gerichtlichen Klage zu erwirken.

21 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgröße falsch – was tun?"

  • Steffele66
    5. August 2013 - 16:05 Antworten

    Wie sieht es aber aus, wenn im Mietvertrag keinerlei Wohnraumgröße vereinbart ist, die Nebenkostenabrechnung aber auf die m² der Wohnung abstellt, dessen tatsächliche Größe aber nicht bekannt ist?

  • Privat
    4. Mai 2016 - 12:36 Antworten

    Guten Tag,

    mich würde die Antwort auf die Frage von Steffele66 vom 05.08.2013 auch sehr interessieren

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2016 - 04:34 Antworten

      Hallo Stefflele66, hallo Privat,

      dann wird die tatsächliche Wohnungsgröße genutzt – einen anderen Weg gibt es auch nicht. Bitte lassen Sie Ihre Einzelfall ggf. anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabriele Brüning
    26. Mai 2016 - 00:42 Antworten

    Hallo zusammen,

    Seit ca. 8 Jahren moniere ich jedes Jahr schriftlich die BK-Abrechnung beim Vermieter, … vergebens, ich bekomme keine Antwort, es werden auch keine persönlichen Kontakte akzeptiert. Den Vermieter kenne ich persönlich nicht, er hat aber eine W….fabrik im gleichen Ort wo ich wohne.
    Die BKA`s werden seit 2015 von einer neuen Immobilienverwaltungsgesellschaft, früher vom Schwiegersohn des Vermieters, durchgeführt.
    Frage :
    Soll ich nun einen Anwalt einschalten, der die Abrechnung fachgerecht prüft, denn ich muß für 2015 ca. 363 € nachbezahlen, zum Vergleich habe ich für 2014 ca. 46 € nachgezahlt. Auffällig sind enorm gestiegene Heizkosten ( Erhöhung der Grundkosten um 0,75 € / m² und 0,45 € / m³ Kaltwasserkosten, Abrechnungsservicekosten ( 580 € ) sind in der Formel zur Errechnung der Erwärmungskosten enthalten etc. ). Auch die Schornsteinfegerkosten sind um 400 % seit der letzten Abrechnung gestiegen !!! Vermutlich steckt eine enorme Reparatursumme der Heizung dahinter. Summa summarum alle Kosten sind exorbitant gestiegen !!! 1 m³ Warmwasser wird mit 15,0009843 € und 1m³ Kaltwasser wird mit 3,7058145 € berechnet ! Ist das rechtens ? Die Wasserwirtschaft in BW ( Esslingen a. N. ) hat Preise von 2,20 bis 2,25 € für das Jahr 2015 bereitgestellt.
    Ich bin am Verzweifeln, bitte um einen guten Rat !!!
    Ach `übrigens, im Mietvertrag steht keinerlei m² Angabe meiner WFL, eigene Messung ergab 52,47 m², in der BKAbrechng ist eine Fläche von 62,47 m ² angegeben.
    ( Terrasse ( 50 % ) = 7,5 m² + 2,5 m² Abstellraum in WFL = 62,47 m² ). Sind das mehr als 10 % ???
    Vielen DANK für Ihre Antwort
    Daisy

  • Anupa Gabriele
    3. August 2016 - 19:55 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    Leider finde ich im Netz nichts, was meine Frage beantworten kann:
    Wohnung laut Vertrag 76 qm (im Mietvertrag ist festgelegt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl unverbindlich ist, also nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient), in Wirklichkeit sind es aber nur 65 qm.
    Wie sieht es mit den Nebenkosten aus, die nach qm abgerechnet werden? Kann man da den entsprechenden Anteil kürzen, wenn ein Sachverständiger die 65 qm bestätigt?

    Und: kann man im Nachhinein kürzen? Also Jahre 2014 und 2015?
    Und: Wer muss den Sachverständigen bezahlen?

    Herzlichen Dank für eine Antwort.
    anupa Gabriele

    • Dennis Hundt
      4. August 2016 - 07:39 Antworten

      Hallo Gabriele,

      wie Sie gelesen haben, müssen Sie die Nebenkostenabrechnung auf falscher Basis nicht hingehen, wenn die Abweichung erheblich ist und somit mehr als 10% beträgt.

      Wenn Sie die Dinge korrekt angehen wollen, kann ich Ihnen nur raten, sich rechtlich beraten zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika Schöner
    31. Januar 2017 - 15:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    also in meinem Mietvertrag steht eine Fläche von 30 qm, das entspricht nicht der tatsächlichen Wohnfläche diese ist größer. Nun haben wir ein Zimmer dazu bekommen und dies immer mit dem Nachbarn genau abgerechnet. Durch seinen Umzug habe ich dann die Miete direkt den Vermietern mit der regulären Miete zukommen lassen. Eine Mieterhöhung habe ich auch vor etwa vier Jahren zugestimmt. Nun ist es so, dass die Wohnung ca. 62-65 qm hat und meine Vermieter nun sie ausmessen wollen. Nach ihren Angaben, wollen sie schauen ob meine Nebenkostenvorrauszahlungen passen. Die Jahresabrechnung für 2016 ist bislang noch nicht bei mir eingegangen. Nächste Woche wollen sie meine Wohnung ausmessen. Was das jetzt genau für mich heisst, kann ich nicht sagen. Also ob sich nun die KM und NK auf der Grundlage der neuen Wohnfläche sehr viel verändert.
    Meine Frage nun,
    – darf der Vermieter die Wohnung neu vermessen, da die Wohnfläche im Mietvertrag nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt?
    -Darf er sie für das Jahr 2016 rückwirkend ändern, oder auch für die Jahre davor?
    -Darf ich fordern, dass alle Wohnungen im Haus neu vermessen werden sollen?
    -Um wieviel darf er nun die Wohnung teuerer machen?

    Ich wäre sehr dankbar um eine zeitnahe Antwort, da ich nun wirklich Angst habe, dass ich zum einen sehr viel NAchzahlen muss und zum anderen, dass ich jetzt vllt. gar nicht mehr hier wohnen kann.

    Besten Dank und Gruß

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2017 - 16:34 Antworten

      Hallo Monika,

      ich kann Sie an dieser Stelle leider nicht umfassend braten. Ich würde Ihnen empfehlen die Vermessung zuzulassen und dann einfach auf die Reaktion des Vermieters zu warten. Dann können Sie immer noch weitersehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie
    10. März 2017 - 13:08 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe ein Mietobjekt geerbt. Es steht nun die 1. Nebenkostenabrechnung an und ich möchte natürlich für die Nebenkostenabrechnung auch alles entsprechend richtig eingeben. Dabei ist mir aufgefallen, dass ein Teil der Mieter im Mietvertrag die angegebenen m² als Wohnfläche und die anderen aufgeteilt in Wohnfläche und Nutzfläche eingetragen haben. Macht es einen Unterschied für die Abrechnung ob es sich um Wohnfläche oder Nutzfläche handelt? Oder kann ich das einfach umstellen auf gesamt Wohnfläche? Ich brauche die m² ja für ein paar Sachen die nach m² in der NK Abrechnung gemacht werden.
    Der Mieter mit der Nutzfläche hat seine Wohnung im Dachgeschoss zum Büro umgebaut und kann es sein, dass die Fläche im Spitzboden die Nutzfläche sein soll?

  • Karthaus H.J.
    20. September 2017 - 12:41 Antworten

    Wir wohnen in einem 6 Fam. Haus. 3 davon sind ca.90qm. Die anderen drei sind kleiner, ca. 68 qm groß. Von den dreien ist aber eine Wohnung nur 52 qm groß und bezahlt demnach weniger, weil nach qm abgerechnet wird. Dort wohnen aber jetzt 3 Personen, also zwei mehr als anfangs im Mietvertrag standen. Die zwei Wohnungen bezahlen also mehr als der andere Mieter. In den beiden 68 qm großen Wohnungen leben zusammen 3 Personen, in der kleinen auch 3 Personen. Also bezahlen wir für den anderen Mieter mit. Frage: ist das zulässig?

    • Dennis Hundt
      21. September 2017 - 07:38 Antworten

      Hallo Herr Karthaus,

      das ist die normale Ungerechtigkeit in der Nebenkostenabrechnung und auch zulässig bei der Abrechnung nach Fläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J.Zimmerlein
    24. November 2017 - 12:08 Antworten

    Werter Herr Hundt,
    meine Wohnung ist laut Mietvertrag UND Nebenkostenrechnung 93,23 qm groß, eine Überprüfung hat nun aber den tatsächlichen Wert von nur 86,27 ergeben. Damit liege ich unter der 10% Grenze, finde aber, dass eine knapp 7 qm bzw. 7,5% kleinere Wohnung nicht unerheblich ist. Besteht gar keine Chance, eine Angleichung der Mietnebenkosten an den tatsächlichen Wert vom Vermieter einzufordern? Muss ich auch weiterhin für einen nicht existierenden 7qm Raum zahlen?
    Fragt mit besten Wünschen
    J. Zimmerlein

    • Dennis Hundt
      25. November 2017 - 10:55 Antworten

      Hallo Frau Zimmerlein,

      danke für Ihren Kommentar. Ich kann Sie leider nur auf den Artikel und die bestehende Rechtsprechung verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • J.Zimmerlein
        26. November 2017 - 13:11 Antworten

        …das ist absurd und widerspricht allem Rechtsgefühl. 1% Abweichung – ok, aber 10% sind wirklich absurd. Das öffnet zudem allen Vermietern die Möglichkeit, ihren vermieteten Wohnraum grundsätzlich mit plus 9,9 % zu veranschlagen. Das dürfte sich lohnen. Wer hat denn dieses Recht in wessen Interesse gesprochen?
        Mitbesten Wünschen
        J.Z.

  • Daniel
    3. Dezember 2017 - 00:27 Antworten

    Guten Abend,

    wir sind im Januar umgezogen. Nach unserem Auszug haben wir erfahren, dass unsere ehemalge Wohnung nicht wie bei uns im Mietvertrag vereibart eine Fläche von 138m³, sondern nur 112m³ hat. Die 112m³ wurden durch einen Makler ermittelt und auch von unserem ehemaligen Vermieter in den Mietvertrag der neuen Mieter übernommen.

    Gestern haben wir die Betriebskostenabrechnung unserer alten Wohnung für das letzte Jahr bekommen. In der Abrechnung werdne 138m³ als Grundlage gezogen. Da ich jetzt weiß das die Wohnung nur 112m³ hat, kann ich diese und natürlich auch alle vorherigen Abrechnungen anzweifeln und meinen ehemaligen Vermieter zu einer Neuberechnung auffordern?

    Vielen Dank
    Daniel

    • Dennis Hundt
      3. Dezember 2017 - 13:49 Antworten

      Hallo Daniel,

      lesen Sie diese Details am besten im Artikel oben nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Luisa Marie
    4. Dezember 2017 - 15:42 Antworten

    Wie ist der Fall, wenn die Abweichung gute 30% beträgt, die Klausel „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ im Mietvertrag eingebracht, aber auch die Anzahl der Räume falsch geschildert wurde? Es handelt sich hierbei auch um ein Zimmer weniger, welches im Mietvertrag leider aufgrund mangelnder Erfahrung jetzt erst auffiel. Damit aber wurden ja auch die Betriebskosten komplett fehlerhaft berechnet?
    Steht hier irgendein Anspruch zu oder ist das ebenfalls aufgrund der Klausel zu vergessen?

    • Dennis Hundt
      5. Dezember 2017 - 09:07 Antworten

      Hallo Luisa Marie,

      ich kann Sie nur bitten, bei einer großen Abweichung einen Anwalt mit der Prüfung des Mietvertrages und der Nebenkostenabrechnung zu beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maja
    17. April 2018 - 12:20 Antworten

    Wie ist es denn, wenn im Mietvertrag „ca. 85 qm“ steht, in der NK-Abrechnung aber mit 86 qm gerechnet wird? Ist das wegen Unerheblichkeit und dem „ca.“ im Vertrag zu akzeptieren?

    Außerdem stimmt die Gesamtfläche des Mehrfamilienhauses in den Berechnungen des Vermieters nicht mit der Gesamtfläche in der Heizkostenabrechnung überein. Die Abweichung ist geringer als 10 %, aber dennoch sollten diese übereinstimmen, oder nicht? Und wenn, welche ist dann ausschlaggebend?

    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      17. April 2018 - 17:52 Antworten

      Hallo Maja,

      ich persönlich würde das vernachlässigen. Wenn Sie sich mit befassen wollen, fragen Sie den Vermieter nach dem Zustandekommen der Differenzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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