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Nebenkostenabrechnung jahrelang falsch: Was Mieter jetzt tun können

Stellen Sie als Mieter fest, dass ihre Nebenkostenabrechnung bereits jahrelang falsch ist, sollten Sie keine Zeit verlieren: Innerhalb von einem Jahr sind Einwendungen gegen falsche Nebenkostenabrechnungen möglich. Handelt es sich um formelle Fehler können sogar Nebenkostenabrechnungen angegriffen werden die bereits Jahre zurückliegen, wenn diese Ansprüche noch nicht verjährt sind. Wichtig ist daher für den Mieter zu prüfen, welcher Fehler in der Abrechnung vorliegt, ob die Einwendungsfrist für den Mieter noch läuft und ob die Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung nicht bereits verjährt sind.

Der nachfolgende Artikel erklärt Mietern und Vermietern, unter welchen Voraussetzungen die jahrelang falsch abgerechneten Nebenkostenabrechnungen noch angegriffen werden können.

I. Einwendungsfrist prüfen!

Egal, ob bei einer alten oder neuen Nebenkostenabrechnung: Für den Fall, dass diese falsch ist und der Mieter der Nebenkostenabrechnung widersprechen will, räumt ihm das Gesetz in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur für einen Zeitraum von einem Jahr ein Recht ein gegen die Nebenkostenabrechnung vorzugehen. Rechtlich wird hier von der sogenannten Einwendungsfrist beziehungsweise Widerspruchsfrist gesprochen.

Hat man als Mieter jahrelang falsche Abrechnungen erhalten, sollte man sofort für alle Abrechnung prüfen, ob die Einwendungsfrist abgelaufen ist. Ist die Frist verstrichen kann die Abrechnung nämlich laut dem Gesetz nicht mehr angegriffen werden, es sei denn, als Mieter kann man nichts dafür, dass man mit der Geltendmachung der Einwendungen verspätet ist (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10). Eine solche unverschuldete Verhinderung liegt aber immer nur in einzelnen Ausnahmefällen vor, wie zum Beispiel bei schwerer Krankheit und nicht schon, weil man sich über die Richtigkeit der Abrechnung geirrt hat. Erkannte man einen Fehler nicht rechtzeitig oder hat von der aktuellen Rechtslage nichts gewusst, reicht das nicht. Bestand allerdings tatsächlich ein Grund, warum man als Mieter die Einwendungen nicht rechtzeitig vorbringen konnte, muss man unmittelbar nach dem Wegfall des Hindernisses gegen die Abrechnung vorgehen.

Merke:

  1. Als Mieter muss man die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem Erhalt angreifen.
  2. Eine verspätete Geltendmachung ist nur möglich, wenn der Mieter die Frist unverschuldet nicht einhalten

1. Gilt die Einwendungsfrist immer?

Die Einwendungsfrist gilt grundsätzlich für alle formell ordnungsgemäß zugegangen Nebenkostenabrechnungen.

Die Einwendungsfrist findet aber keine Anwendung bei:

  • Einer vereinbarten Nebenkostenpauschale, bei der unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch einen pauschalen Betrag zur Abgeltung der Nebenkosten zu bezahlen ist und Einwendungen gegen die Höhe geltend gemacht werden.
  • Abrechnungen für preisgebundenen Wohnraum, wie zum Beispiel bei Sozialwohnungen (BGH Urteil vom 20.07.2005, Az.: III ZR 371/04).
  • Bei formellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Ist der Anspruch des Mieters, seine Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen zu können, nicht durch eine Frist beschränkt: Allerdings gilt für das Einspruchsrecht beziehungsweise Widerspruchsrecht die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB (vgl. Ausführungen unter II.).

2. Wie berechnet man die Einwendungsfrist?

Für die Berechnung der Frist gilt als Fristbeginn der Tag, an dem der Mieter die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Abzustellen ist für den Mieter also auf den Tag des Zugangs der Nebenkostenabrechnung, die er angreifen will.

Der Begriff “ab Zugang” meint dabei entsprechend § 130 BGB nicht viel mehr als das die Nebenkostenabrechnung in den Machtbereich des Mieters – üblicherweise dessen Briefkasten- gelangt sein muss.

Beispiel

Der Mieter M erhält bereits jahrelang eine falsche Nebenkostenabrechnung, die eine viel zu hohe Quadratmeterzahl seiner Mietwohnung als Umlageschlüssel verwendet. In der Abrechnung für das Jahr 2016, die er am 01.04.2017 erhält, fällt ihm dies zum ersten Mal auf. Die Abrechnung für das Jahr 2015 hat er am 01.06.2016 erhalten und die Abrechnung für das Jahr 2014 erhielt er am 01.05.2015.

à Die Einwendungsfristen berechnen sich wie folgt:

  • Die Nebenkostenabrechnung 2016 ging am 01.04.2017 zu. An diesem Tag begann die 12-monatige Einwendungsfrist zu laufen und endet damit am 31.03.2018.
  • Bei der Nebenkostenabrechnung 2015 begann die Einwendungsfrist am 01.06.2016 und endet am 31.05.2017.
  • Bei der Nebenkostenabrechnung 2014 begann die Einwendungsfrist am 01.05.2015 und endete am 30.04.2016.

Der Mieter kann am 01.04.2017 sowohl die aktuelle Abrechnung 2016 als auch die Abrechnung 2015 noch angreifen. Nur für die Abrechnung 2014 (und früher) ist die Einwendungsfrist bereits abgelaufen.

Merke:

Berechnung der Abrechnungsfrist: Tag des Zugangs der Abrechnung + 12 Monate = Tag des Ablaufs der Abrechnungsfrist.

Weitere Informationen finden Sie auch in dem speziellen Fachartikel zum Thema: Widerspruchsfrist Nebenkostenabrechnung.

II. Verjährungsfrist ist Obergrenze bei allen Nebenkostenabrechnungen

Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB ist bei allen Nebenkostenabrechnungen die zeitliche Obergrenze um Einwendungen oder Ansprüche geltend zu machen: Dabei ist es auch egal, ob es bereits vorher eine Einwendungsfrist zu beachten gab oder nicht und ob die Nebenkostenabrechnung tatsächlich fehlerhaft ist oder nicht.

Alle Ansprüche des Mieters aus der Nebenkostenabrechnung, wie z.B. der Berichtigungsanspruch, der Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens und auch der Anspruch auf den Erhalt einer Nebenkostenabrechnung unterliegen der regelmäßigen Verjährung.

Das bedeutet, kurz gesagt, dass alle Nebenkostenabrechnungen bei denen die Verjährungsfrist abgelaufen ist, nicht mehr angegriffen werden können: Der Vermieter kann nämlich die Korrektur oder Neuerstellung der Abrechnung verweigern. Er hat ab dem Verjährungszeitpunkt ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 214 BGB.

Haben Sie also zum Beispiel noch eine alte Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2010, die wegen eines formellen Fehlers nie eine Einwendungsfrist hatte, können Sie die Abrechnung trotzdem nicht mehr angreifen, da die Verjährung bereits eingetreten ist.

III. Einwendungsfrist und Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen: Widerspruch einlegen

Läuft bei einigen der jahrelang falsch gestellten Nebenkostenabrechnungen doch noch die Einwendungsfrist oder hat vielleicht nie gegolten, dann heißt es für den Mieter schnell zu handeln und Widerspruch einzulegen: Dabei reicht es zunächst völlig, den Vermieter kurz anzuschreiben und zu begründen, aus welchen Gründen Sie die Nebenkostenabrechnung als falsch ansehen.

Wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie mit Hilfe eines Musterschreibens hier: Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung einlegen – so geht’s und Muster: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Als Mieter sollten Sie keine weitere Zeit vergehen lassen und bedenken, dass als zeitliche Obergrenze bei allen Einwendungen immer die dreijährige Verjährung gilt, auch wenn die Einwendungsfrist noch nicht abgelaufen ist oder nie zulaufen begann.

IV. Welche Rechtsfolgen hat mein Widerspruch gegen eine jahrelang falsche Abrechnung?

Die Rechtsfolgen des Widerspruchs sind unabhängig davon, ob die Abrechnung bereits jahrelang falsch waren oder nicht. Ist rechtzeitig ein Widerspruch eingelegt ergeben sich folgenden Konsequenzen:

  • Kein Wegfall der Nachzahlungspflicht!
  • Anspruch auf Berichtigung oder Neuerstellung der Nebenkostenabrechnung
  • Anspruch auf Zurückbehalten der aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen nur bei einer Verweigerung des Vermieters bezüglich Berichtigung oder Neuerstellung

1. Kein Wegfall der Nachzahlungspflicht!

Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung berechtigt nicht automatisch dazu die Nebenkostennachzahlung zu verweigern. Vielmehr ist der Mieter ab Erhalt der formell ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet, die Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen zu begleichen.

Es ist dabei völlig irrelevant, ob der Nachzahlungsanspruch materiell, d.h. inhaltlich, richtig ist oder nicht und vielleicht noch korrigiert werden muss.

Beispiel

Erhält man als Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung die einen falschen Nachzahlungsbetrag von 400,00 € anstelle von 250,00 € ausweist, muss der Mieter trotzdem zunächst die 400,00 € zahlen.

-> Durch den Widerspruch erlischt die Zahlungspflicht nicht. Sobald aber aufgrund des Widerspruchs festgestellt wird, dass die Nebenkostennachzahlung tatsächlich falsch ist, hat der Mieter für die überzahlten Beträge ein Rückforderungsrecht gemäß § 812 BGB.

Ausnahmsweise soll nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf eine sofortige Korrektur durch den Mieter selbst möglich sein, wenn es sich um eine „offensichtlichen und leicht zu korrigierenden“ Fehler handelt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14: offensichtlicher Rechenfehler).

Bei Zweifeln über die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung könnten Sie die Nachzahlung allenfalls unter einem sogenannten Vorbehalt leisten. Mehr dazu finden Sie in den Artikeln: Nebenkostenabrechnung unter Vorbehalt zahlen? und Nebenkosten: Zahlung ohne Vorbehalt schließt Widerspruch nicht aus.

2. Anspruch auf Berichtigung oder Neuerstellung der Nebenkostenabrechnung

Sobald auch der Vermieter den Fehler in der Nebenkostenabrechnung (an)erkennt, muss er diesen korrigieren. Eine vollständig neue Abrechnung muss nicht erstellt werden, wenn nicht ausnahmsweise eine komplette Neuberechnung notwendig ist (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10 und vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04). Die Berichtigung der Abrechnung hat der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vorzunehmen.

Liegt allerdings ein formeller Fehler in der Nebenkostenabrechnung, reicht eine Korrektur nicht: Hier muss immer die Neuerstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung erfolgen.

3. Anspruch auf Zurückbehalten der aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen

Als Mieter kann man in besonderen Ausnahmefällen das Recht haben die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten.

So zum Beispiel,

Die Höhe der Nebenkostenzahlungen, die man dann einbehalten darf, ist allerdings auf den Betrag begrenzt, der in der Summe den beanstandeten Fehlern entspricht. Alle Einzelheiten dazu wie und wann Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht rechtssicher ausüben können erklärt der Beitrag: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

V. Zusammenfassung

Haben Sie als Mieter bereits jahrelang eine falsche Nebenkostenabrechnung erhalten sollten Sie jetzt handeln:

  1. Prüfen Sie die einjährige Einwendungsfrist
  2. Prüfen Sie für formelle Fehler die Verjährungsfrist
  3. Legen Sie Widerspruch ein

Da jede Nebenkostenabrechnung einen Einzelfall darstellt und bei Fristablauf ein Anspruchsverlust droht, ist es besonders empfehlenswert die Nebenkostenabrechnung anwaltlich prüfen zu lassen. Je nach Art des Fehlers in der Nebenkostenabrechnung kann es nämlich manchmal für den Mieter vorteilhaft sein, keinerlei Einwendungen zu erheben.

19 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung jahrelang falsch: Was Mieter jetzt tun können"

  • Anja Fischer
    18. Mai 2018 - 13:56 Antworten

    Ich habe seid 2013 monatlich €9,65 Mitbenutzung SAT-Anlage gezahlt
    Von 4 Mietern haben nur 2 gezahlt

    Diese SÄT-Anlage ist nicht Wartungspflichtig und darf nicht in den Nebenkosten abgerechnet werden

    Es stellte sich dazu heraus, dass die Anlage von Mietern die nicht mehr hier wohnen gezahlt wurde

    Jetzt will der Vermieter nur 2 Jahre zurück erstatten

    Ist das rechtens ??

  • C. Brüderlein
    27. September 2018 - 14:13 Antworten

    Wenn der Vermieter in der Abrechnung immer wieder die falsche Zählernummer angibt, als sie sich bei mir in der Wohnung befindet, ist die Abrechnung dann falsch?

  • Tom
    29. August 2020 - 16:50 Antworten

    Darf der Vermieter plötzlich Warmwasserzähler ablesen, im laufenden Jahr, obwohl die letzten 5 Jahre über die Quadratmeter( grundfläche ) abgerechnet wurde und vielleicht noch abweichenden Verbrauch nachberechnen?

    • Dennis Hundt
      30. August 2020 - 19:12 Antworten

      Hallo Tom,

      wenn der Verrauch erfasst wird, muss auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung ist i.d.R. nicht mehr möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingolf Goritz
    27. Oktober 2020 - 10:08 Antworten

    Im Text des ersten “BEISPIELS”:

    “Bei der Nebenkostenabrechnung 2015 begann die Einwendungsfrist am 01.06.2016 und endet am 30.05.2017.
    Bei der Nebenkostenabrechnung 2014 begann die Einwendungsfrist am 01.05.2015 und endete am 31.04.2016.”

    haben sich zwei Datumsfehler eingeschlichen. Im ersten Satz muss das Datum des Fristendes “31.05.2017” lauten, im zweiten “30.04.2016”.

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2020 - 15:23 Antworten

      Hallo Ingolf,

      danke. Ist korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Käßner
    3. November 2021 - 18:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    gibt es eigentlich auch Außnahmen bei der Verjährungfrist von 3 Jahren, wenn man z.B. Umstände eintreten die erst nach Ablauf dieser Frist bekannt werden?

    Der Hausmeister wurde die ersten 5 Jahre nach meinem Einzug in 2010 mit 150.000€ p.a. abgerechnet. Durch Privatisierung änderte sich dann einiges. Seit 2015 wird der Hausmeister nur noch mit 52.000€ p.a. abgerechnet, dabei aber kontinuierlich steigend, jetzt bei fast 60.000€. Was ich erst jetzt erfuhr ist, dass dieser Hausmeister auch noch für andere Objekte des Vermieters tätig ist, die aber in der Betriebskostenabrechnung nicht erwähnt werden. Nach Kontaktaufnahme zu Mietern dieser Objekte, stellte sich heraus, dass dieser dort ebenso mit ca. 40.000€ abgerechnet wird, was ich für eine arglistige Täuschung halte.
    Wie würden Sie es einschätzen hinsichtlich der Frist?

    • Dennis Hundt
      3. November 2021 - 19:24 Antworten

      Hallo Norbert,

      es ist ganz normal, dass der Hausmeister pro Objekt vergütet wird und auch nur diese Kosten auf der Mietobjekt abgerechnet werden. aber vielleicht habe ich Sie auch falsch verstanden.

      Zu den 150.000 Euro: Jeder Mieter kann jedes Jahr die Nebenkostenabrechnung prüfen. Hier liegt die Chance des Mieters, unwirtschaftlich hohe Kosten auszudenken. Aber auch hier muss im Detail Betracht werden, welche Kosten der Hausmeister genau übernimmt (z.B. auch Treppenhausreinigung und Gartenpflege).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe Lürßen
    7. Oktober 2022 - 12:44 Antworten

    Hallo N.-Abrechnungsteam,
    eigentlich waren die Betriebskosten immer fehlerhaft. Da ging es vom Detail her meist um die Fahrstuhlkosten und deren Beteiligung – auch die der unteren Mieter. Jetzt bei der Abrechnung 2022 wieder und noch andere Probleme. Treppenhausreinigung und Versicherungen. Ich habe am 14.10.22 Belegeinsicht angemeldet. Da bis dahin noch Zeit ist, habe ich mir die insgesamt 4 Abrechnungen intensiv vorgenommen. 2017 – 2021. Alle sind falsch und statt der 89,38 qm Verteilerschlüssel wurden die ganzen Jahre 79,11 qm. berechnet. Ich habe schon einiege Resultate und errechnet, sodass ich auf ca. 1.500,00 €. komme, – die mir da durch ” durch die Lappen gegangen sind”. Ich habe wegen der. o.g. Fahrstuhlkosten – Umlegegung, für alle Jahre 2017 – 2020 am 11.05.20 Widerspruch für die 3 Jahre eingelegt und jetzt auch für 2021 und bin Sauer. Für mich ist das der reine Betrug. Der Vermieter ist Bauer und etwas einfältig – hat sich die Baugesellschaft – die jetzt auch als Verwaltung fungiert genommen und keine Ahnung was hier so läuft. Was kann ich machen und wie geht es weiter? Mit frdl. Grüßen U.Lürßen

  • Steffi
    4. Dezember 2022 - 10:44 Antworten

    Hallo,
    bei mir ist der Abrechnungszeitraum immer der 01.07.-30.06. eines Jahres. Ich bin zum 01.12.19 in die jetzige Wohnung gezogen. Ich habe leider erst jetzt durch die Zustellung der aktuellen Abrechnung bemerkt, dass die Abrechnung von 01.12.19 – 30.06.20 fehlerhaft ist. Hier wurden die Heizkosten doppelt berechnet: einmal die tatsächlichen Heizkosten laut Ablesung bei Einzug und 1x die Heizkosten des gesamten Abrechnungszeitraumes. Damals musste ich durch den Fehler rund 130€ nachzahlen, es hätte mir aber eine Rückzahlung von ca. 240€ zugestanden. Somit habe ich 370€ zu viel gezahlt. Diese Abrechnung ging mir Ende November 2020 zu.
    Kann ich hiergegen noch vorgehen? Ich verstehe den Unterschied zwischen einjähriger Einspruchsfrist und dreijähriger Verjährung nicht?
    Wie gehe ich am besten vor?
    Vielen Dank
    Herzliche Grüße
    Steffi

    • Dennis Hundt
      5. Dezember 2022 - 11:38 Antworten

      Hallo Steffi,

      nach Erhalt ihrer Nebenkostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, Widerspruch einzulegen und entsprechend um Korrektur zu bitten. Siehe § 556 Abs. 3 BGB, “…Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung…” mitzuteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Steffi
        5. Dezember 2022 - 11:44 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        das heißt in meinem Fall ist es zu spät und ich kann nichts mehr tun? Bzw nur auf Kulanz der Vermieter hoffen?

        Viele Grüße
        Steffi

        • Dennis Hundt
          5. Dezember 2022 - 16:16 Antworten

          Hallo Steffi,

          m.E. haben Sie noch bis Ende Dezember Zeit. Bitte lesen Sie die Formulierung im Gesetz genau

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Bettina Jaraszewski
    29. Dezember 2022 - 17:52 Antworten

    Hallo
    Ich habe da eine frage und zwar machte meine Freundin mich darauf aufmerksam das mein Vermieter die Nebenkosten für Kanal und Wasserverbrauch nicht auf Personen umlegen darf wenn Wasseruhren in jeden Mietobjekt Installiert sind ich habe ihn schon im Sommer darüber Informiert das ich nur meinen Wasserverbrauch nach Verbrauch meiner 2008 Installierten Wasseruhr Bezahle trotzdem wurden die Nebenkosten auf Personen umgelegt ich habe zwar die Abrechnung Reklamiert aber passieret ist immer noch nichts .Habe ich irgendwie noch eine Chance an Zuviel Bezahlten Geld zurück zu bekommen `?

  • Peter Brezina
    29. Dezember 2022 - 23:13 Antworten

    Guten Tag,
    meine Mutter ist vor 3 Jahren ins Pflegeheim. Ich habe jetzt ihre Nebenabrechnungen durchgesehen und festgestellt, dass der Vermieter viele Jahre Kosten verrechnet hat (z.B.Grundsteuer,Reperaturen, Pflege Außenanlagen), die nicht im Mietvertrag stehen. Ist das richtig? Kann man diese Kosten zurückfordern, oder gilt die Verjährung? Da käme eine größere Summe zusammen.
    Danke für Ihre Auskunft.

    MfG Peter Brezina

    • Dennis Hundt
      30. Dezember 2022 - 08:51 Antworten

      Hallo Peter,

      ein Mieter hat 12 Monate Zeit die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Jetzt, nach drei Jahren, sieht es schlecht aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Walter Frosch
    30. Januar 2023 - 16:44 Antworten

    Guten Tag,

    wie verhält es sich, wenn der Vermieter mehrmals gebeten wurde, u.a. bereits vor Gericht besprochene Punkte (kein Urteil im Sinne des Wortes, sondern Rückzug einer Klage des Vermieters) aus einer falschen Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn diese bereits z.B. zwei oder drei Kalenderjahre zurückliegen z.B. durch Unterlassen fehlerbereinigter Abrechnungen trotz mehrmaliger Aufforderung?

    Gilt ein Einspruch gleich im Folgejahr der jeweiligen Abrechnung erfolgter Einspruch gg. die Abrechnung dann so lange weiter bis tatsächlich eine Abrechnung erstellt wird, die unstrittig ist oder greift auch hier die Verjährung? Reicht es für den Vermieter “auszuharren”, kurz vor Jahresfrist eine seiner Meinung nach korrekte Anrechnung zu erstellen, auf die man bis zum Jahresende nicht mehr reagieren kann (z.B. durch Abwesenheit) oder ist diese auch nach dem Jahreswechsel noch anfechtbar?

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