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Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode (siehe Vereinbarung im Mietvertrag) von in der Regel 12 Monaten die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Zur Abrechnung hat der Vermieter regelmäßig weitere 12 Monate Zeit. Aus diesen beiden Fristen ergeben sich für Vermieter und Mieter zahlreiche Konsequenzen. Wer diese richtig einschätzen will, kommt nicht umhin, sich mit den Gegebenheiten und der Rechtsprechung auseinanderzusetzen.

Hier erfahren Sie, was Sie als Mieter tun können, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht korrigiert.

1. Abrechnungsfrist ist Ausschlussfrist

Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keinerlei Nachforderungen mehr gegen den Mieter stellen. Die Abrechnungsfrist ist nämlich eine Ausschlussfrist. Sie schließt aus, dass der Vermieter bei Fristversäumnis Kosten nachfordert.

Beispiel: Der Vermieter erstellte die Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 1.1.2012 bis 31.12.2012. Die Abrechnung musste dem Mieter bis spätestens 31.12.2013 vorliegen. Ging sie ihm erst am 2. Januar 2014 zu, greift die Ausschlussfrist.

Gleiches gilt, wenn der Vermieter zwar eine Nebenkostenabrechnung erstellt und übersandt hat, diese aber fehlerhaft ist. Ist sie fehlerhaft, muss sie der Vermieter korrigieren. Weigert sich der Vermieter, die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren oder meldet er sich nicht beim Mieter, sind unterschiedliche Fallgestaltungen denkbar.

Innerhalb der Abrechnungsfrist von 12 Monaten hat der Vermieter die Möglichkeit, eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zu korrigieren und diese neu zu erstellen. Einen sich ergebenden Nachzahlungsbetrag, kann er vom Mieter einfordern.

2. Ausschlussfrist erfasst auch korrigierte Nebenkostenabrechnung

Geht dem Mieter die korrigierte Nebenkostenabrechnung aber erst nach Fristablauf zu, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern. Er ist nicht mehr zur Zahlung verpflichtet. Eine eventuelle Zahlungsklage des Vermieters müsste allein aus Gründen der Fristversäumnis abgewiesen werden.

Das Interesse des Mieters an einer korrekten Nebenkostenabrechnung besteht vornehmlich dann, wenn ihm der berechnete Nachzahlungsbetrag zu hoch erscheint oder er eine Erstattung zu viel bezahlter Nebenkosten erwartet. Kommt keine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter zu Stande, muss der Mieter handeln.

3. Keine Abrechnungspflicht bei Zweifamilienhäusern

Hat der Mieter mit dem Vermieter ausnahmsweise eine Warmmiete/Inklusivmiete/Bruttomiete vereinbart, braucht der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung zerteilen. Mit der Zahlung des vereinbarten Betrages sind sämtliche Nebenkosten abgegolten unabhängig davon, ob der Mieter zu viel bezahlt hat oder der Vermieter zu wenig erlangt hat. Voraussetzung ist, dass Vermieter und Mieter gemeinsam in einem Zweifamilienwohnhaus wohnen.

4. Unterschied: Mieter wohnt noch / Mieter ist ausgezogen

a. Mieter wohnt noch in der Wohnung

Verlangt der Mieter beispielsweise die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012, darf er die monatlichen Vorauszahlungen für die laufenden Nebenkosten des aktuellen Abrechnungszeitraumes 2014 einbehalten, solange bis der Vermieter eine korrekte Nebenkostenabrechnung für den vergangenen Abrechnungszeitraum (2012) vorlegt.

Der Mieter hat im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht. (BGH WuM 2006, 383).

Der Mieter muss von seinem Zurückbehaltungsrecht sogar Gebrauch machen, um zu vermeiden, dass ihm der Nichtgebrauch später im Streitfall zu seinem Nachteil ausgelegt wird (siehe dazu unten!).

Für den Abrechnungszeitraum 2013 steht ihm kein Zurückbehaltungsrecht zu, da der Vermieter diesen Abrechnungszeitraum erst bis zum 31.12.2014 abrechnen muss.

Noch ausstehende und nicht geleistete Vorauszahlungen für den abgelaufenen und aktuell zur Abrechnung anstehenden Abrechnungszeitraum (im Beispiel 2012) soll der Mieter allerdings nicht zurückbehalten dürfen (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 25). Wegen pflichtwidrig nicht geleisteter Vorauszahlungen ist er insoweit in Zahlungsverzug.

Keinesfalls darf er die Miete zurückbehalten. Schließlich nutzt er die Wohnung.

Die Ausschlussfrist zu Lasten des Vermieters bezieht sich auf Nachforderungen, die der Vermieter nach Fristablauf verlangt und die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigen (BGH NJW 2005, 1499). Lediglich dann, wenn überhaupt keine Vorauszahlungen vereinbart waren, ergreift die Ausschlussfrist die gesamte Nachforderung (LG Berlin GE 2007, 1252).

Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Korrigiert der Vermieter die fehlerhafte Abrechnung, muss der Mieter den Nachzahlungsbetrag zahlen, sofern ihm die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zugeht. Ergibt sich hingegen ein Erstattungsguthaben, bleibt der Vermieter auch nach Ablauf der Frist zur Erstattung an den Mieter verpflichtet.

Materielle, inhaltliche Einwendungen muss er im Mietnebenkostenprozess geltend machen (AG Pinneberg ZMR 2003, 494).

Will der Mieter den Vermieter zur Abrechnung veranlassen, muss er ihn letztlich verklagen. Dann kann der Vermieter auch im gerichtlichen Verfahren noch die Nebenkostenabrechnung vorlegen, wenn auch keine Nachzahlungen mehr einfordern.

Prozessuale Aspekte: In diesem Fall kann der Mieter die Klage für erledigt erklären und beantragen, dem Vermieter die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen (§ 91a ZPO).

War allerdings die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen, war die Klage zunächst unbegründet, so dass der Mieter in diesem Fall die Kosten tragen muss. Hatte der Vermieter zuvor die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert, kann der Mieter nach Vorlage der Belege einen Nachzahlungsanspruch sofort anerkennen, so dass in diesem Fall der Vermieter wiederum die Kosten trägt.

In einer weiteren Variante trägt der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits, wenn er eine Nachzahlungsklage vor Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung erhoben hat und der Mieter nach Vorlage der korrekten Abrechnung den Anspruch sofort anerkennt.

Der Streitwert einer Klage auf Abrechnung der Nebenkosten berechnet sich nach dem Rückzahlungsanspruch des Klägers. Soweit dieser nicht abzuschätzen ist, wird der Streitwert meist mit 5 % der geschuldeten Vorauszahlungen beziffert.

  • Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die Abrechnung verlangen kann.

Beispiel: Abrechnungszeitraum war 2012, der Vermieter hätte also bis 31.12.2013 abrechnen müssen, Beginn der Verjährung ist dann 1.1.2014, Ende der Verjährung ist der 31.12.2016.

b. Mieter ist ausgezogen

Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, kann er nach Ablauf der Abrechnungsfrist von 12 Monaten bei einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten monatlichen Vorauszahlungen vom Vermieter zurückfordern (BGH NJW 2005, 1499), ohne zuerst auf Erteilung einer Abrechnung klagen zu müssen. Verweigert der Vermieter die Rückzahlung, muss der Mieter klagen.

Allerdings kann der Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode auch bei Auszug keine vorzeitig erstellte Nebenkostenabrechnung verlangen. Der Vermieter ist nur verpflichtet, die Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsperiode innerhalb des vorgegebenen Abrechnungszeitraumes von 12 Monaten zu erstellen. Für den Mieter kann dies eine lange Zeit der Ungewissheit zur Folge haben.

Beispiel: Auszug des Mieters zum 31.1.2013, Ablauf der Abrechnungsperiode = 31.12.2013, Abrechnungspflicht des Vermieters bis 31.12.2014.

Besteht das Mietverhältnis, hat der Mieter diesen Rückforderungsanspruch hingegen nicht und muss sich auf sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich laufender Vorauszahlungen verweisen lassen (BGH ZMR 2006, 672).

Rechnet der Vermieter dann ab, kann er infolge der abgelaufenen Ausschlussfrist keine Nachforderungen über die geleisteten Vorauszahlungsbeträge hinaus fordern. Er hat lediglich einen Anspruch auf die vereinbarten Vorauszahlungen. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Erstattungsguthaben zu Gunsten des Mieters, muss der Vermieter dieses Guthaben erstatten.

Mieter muss handeln!

Einschränkend muss der Mieter berücksichtigen, dass er nach seinem Auszug nur dann Nebenkosten zurückfordern kann, als er während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH Urteil v. 26.9.12, VIII ZR 315/11).

Beispiel: Der Abrechnungszeitraum 2012 ist bis Ende 2013 abzurechnen. Zieht Mieter zum 31.3.2014 aus, hätte er seinen Abrechnungsanspruch für 2013 noch geltend machen und hinsichtlich der Vorauszahlungen für die Monate Januar, Februar und März 2014 sein Zurückbehaltungsrecht ausüben können.

Also: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Mieter verpflichtet, bereits während des Mietverhältnisses von seinem Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die laufenden Vorauszahlungen Gebrauch zu machen, sofern der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung erstellt hat.

15 Antworten auf "Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht"

  • Franz
    8. Mai 2014 - 07:09 Antworten

    Mein Vermieter hat mir eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Auf der Rechnung der Stadtwerke für Gas, Wasser und Strom hat er handschriftlich irgendwelche Beträge vermerkt und aufgeschlagen. Diese bilden anschließend die fehlerhafte Grundlage für seine Nebenkostenabrechnung und die auf seinen Angaben basierende Heiz- u. Warmwasserkostenabrechnung der Brunata.

    Darauf angesprochen redete er sich um Kopf und Kragen und gab schließlich zu, dass die handschriftlichen Vermerke und Aufschläge falsch seien. Er ist jedoch nicht zur selbstständigen Korrektur bereit und scheint auch nicht gewillt, seinen Fehler bei den restlichen Mietern im Haus bekannt zu geben (Ich bin scheinbar der Einzige, der die Rechnung überhaupt prüft). Der Vermieter erwartet von mir, dass ich die Nebenkostenabrechnung selbst korrigiere und dann den korrigierten Betrag bezahle. Das wäre bis auf die Heiz- u. Warmwasserkostenabrechnung auch möglich, da mir dafür die Berechnungsgrundlage (speziell zur Warmwasserverteilung) fehlt. Eine Neuberechnung durch die Brunata lehnt der Vermieter ab, da dadurch Kosten entstehen würden. Stattdessen möchte er das im nächsten Abrechnungsjahr korrigieren lassen, in der ich voraussichtlich gar nicht mehr im Hause wohne.

    Wie geht man nun idealerweise vor? Kann ich den Teil der Nebenkosten, den ich selbst korrigieren kann, zahlen und den Anteil für die Heiz- u. Warmwasserkosten einfach einbehalten, bis mir eine korrigierte Abrechnung dafür vorliegt?

    Vielen Dank

      • Franz
        20. Mai 2014 - 05:52 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die Antwort. Mit etwas Hartnäckigkeit habe ich einen Teil der Nebenkostenabrechnung inzwischen bereits korrigiert erhalten. Lt. Vermieter wird die Heiz- u. Warmwasserabrechnung nun auch korrigiert. Ich warte ab.

        Viele Grüße
        Franz

  • Mandy Postier
    17. Januar 2015 - 13:41 Antworten

    Hallo,
    Ich habe meine Abrechnung für den Zeitraum 01.01.13 bis 31.12.2013 am 5.12.14 erhalten. Diese war inhaltlich falsch, da die Zählerstände der Heizkostenverteiler falsch angegeben wurden. Der Widerspruch ging der Hausverwaltung per Einschreiben am 10.12.2014 zu. Bis heute 17.01.2015 erhielt ich keine Korrektur, statt dessen eine Zahlungserinnerung. Muss ich (unter Vorbehalt) zahlen oder muss ich nicht zahlen, da die Abrechnungsfrist abgelaufen ist?
    Danke
    Mfg
    M. Postier

  • Anne
    18. Mai 2015 - 10:05 Antworten

    Hallo,

    leider habe ich keinen passenden Artikel dazu gefunden, meine Frage:

    für meine Nebenkostenabrechnung habe ich fristgerecht WIderspruch eingereicht. Wie lange hat mein Vermieter nun Zeit mir zu antworten und eine neue Abrechnung zu erstellen?

    Vielen Dank..

    • Dennis Hundt
      18. Mai 2015 - 19:42 Antworten

      Hallo Anne,

      wenn Ihr Vermieter eine mögliche Nachzahlung erhalten möchte, wird er sich bei Ihnen melden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Remark
    5. August 2015 - 19:44 Antworten

    Hallo Dennis,

    Meine (ohnehin stark verspätet eingegangene) Nebenkostenabrechnung enthielt Rechenfehler. Die korrigierte, also ordnungsgemäße! Abrechnung ging mir dann erst nach der einjährigen Verjährungsfrist zu. Die entscheidende Frage lautet nun: Reichen Rechenfehler in der NKA aus, um die Zahlung letztendlich zu verweigern?
    Schon mal herzlichen Dank vorab für Deine Rückmeldung.

    Mit besten Grüßen
    A. Remark

  • Kevin
    2. März 2016 - 09:32 Antworten

    Hallo Dennis,

    unsere NK-Abrechnung wurde fristgerecht nach unserem Auszug zugestellt.
    Die vom Vermieter geforderten Nachzahlungen wurden uns von der Rückzahlung der Kaution abgezogen. Allerdings war die NK-Abrechnung Inhaltlich falsch, wodurch uns ein duetlich zu hoher Betrag von der Kaution abgezogen wurde.
    Wir wiesen den Vermieter darauf hin (per Einschreiben, eingegangen am 07.01.2016) und haben bis heute (02.03.2016) keine Antwort erhalten.

    Wie ist in einem solchen Fall vorzugehen?
    Mahnung? Rechtliche Schritte einleiten?

    Danke vorab,

    Mit freundlichen Grüßen
    Kevin

    • Dennis Hundt
      3. März 2016 - 00:21 Antworten

      Hallo Kevin,

      ich kann Sie hier im Artikel auf den Teil „4.b.“ verweisen. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, würde ich immer die anwaltliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lars Häßlich
    19. Mai 2016 - 07:09 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem:
    Wir sind am 30.04.2015 ausgezogen. Bei Auszug haben die Vermieter und wir sämtliche Zählerstände(Wasser / Strom) notiert. Der Abrechnungszeitraum beläuft sich immer vom 01.03.-29.02., wir haben einen 3 Personen Haushalt.
    In den letzten 5 Jahren haben wir immer eine Rückerstattung erhalten.

    Nach uns ist in die Wohnung eine Familie mit 4 Personen eingezogen.

    In der Nebenkostenabrechnung wurden unsere Kosten auf die Jahreszählerstände anteilig abgerechnet und die zum Auszug festgehaltenenen tatsächlichen Verbrauchswerte ignoriert und somit kommt nun eine angebliche Nachzahlung von 180€ zu Stande.

    Ich habe die Nebenkostenabrechnung schriftlich bemängelt und auf eine Abrechnung nach tatsächlichen Verbrauchswerten und nicht nach Jahresdurchschnitt hingewiesen. Zusätlich habe ich auf Grund einer erheblichen „räumlichen Trennung“ um die Zusendung der für die Abrechnung genutzten Verbrauswerte gebeten, um die Abrechnung zu prüfen. Hierbei habe ich sogar auf Kopien der Belege verzichtet, sondern nur um eine Mail gebeten, in denen man mir bitte die Stände schriftlich mitteilen möchte.

    Mein Vermieter verweigert sowohl das Zusenden der Zählerstände, als auch die Korrektur der Abrechnung. Auch eine von mir angebotene Teilzahlung der pauschalen Rechnungsbeträge, die nicht verbrauchsabhängig sind und eine direkte Zahlung der Verbrausbeträge nach Zusendung und Prüfung der Verbrauswerte wurde verweigert.

    Wie kann ich mich hier nun weiter verhalten? Muss ich zahlen und dann das Geld rückklagen, oder entfällt die Zahlungspflicht mit der Verweigerung von Belgen und Korrektur?

    Ich danke für Ihre Mühen!

    Mit freundlichen Grüßen
    Lars

  • L.Weber
    26. Juni 2018 - 14:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Nach langer Suche im Internet und Durchforsten sämtlicher Artikel habe ich bislang nicht die Antwort auf mein Problem erhalten.
    Ich habe zum 01.12.2016 eine Mietwohnung bezogen. Der Vermieter hat fristgerecht die Nebenkostenanrechnung für den Abrechnungszeitraum (01.01.2016-31.12.2016) für mich nur der Monat Dezember am 20.12.2017 zugestellt.
    Wir haben fristgerecht bereits am 20.01.2018 Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt und eine Korrektur verlangt, da sämtliche Zahlen falsch waren (scheinbar gewürfelt worden sind).
    Wir haben nun fristgerecht gekündigt und das Mietverhältnis besteht noch bis zum 30.06.2018.
    Für die Abrechung für 01.01.2017-31.12.2017 hat der Vermieter ja noch bis zum 31.12.2018 Zeit. Was ist jedoch mit der Abrechnung für Dezember 2016, bis wann muss die Korrektur erfolgt sein? Gibt es da eine genaue Frist die eingehalten werden muss. Der Vermieter hat nach mehrfacher Ansprache die Korrektur immer weiter nach hinten geschoben.
    Sollte ich mir einen Anwalt nehmen oder hat der Vermieter noch Zeit dafür ?

    • Dennis Hundt
      28. Juni 2018 - 08:44 Antworten

      Hallo L.Weber,

      danke für Ihren Beitrag. In der Regel geht es um Nachzahlungen, sodass der Vermieter ein eigenes Interesse an der Korrekt hat. Ansonsten kann ich Ihnen über den Artikel oben hinaus leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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