Warme Nebenkosten – Welche Positionen gehören dazu?

In den meisten Mietverträgen finden Mieter unter dem Abschnitt „Miete und Nebenkosten“ einfache Formulierungen wie „Kaltmiete zzgl. Nebenkosten“ oder ähnliches. Manchmal sind die Nebenkostenpositionen einzeln aufgeführt und manchmal gibt es nur einen pauschalen Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Mieter und Vermieter sollten allerdings genauer hinschauen, denn auch bei den umlagefähigen Nebenkosten gibt es unterschiedliche Arten. Man unterscheidet zwischen den sog. kalten und den warmen Nebenkosten. Das bedeutet, dass es je nach mietvertraglicher Vereinbarung z.B. sein kann, dass der Vermieter nur die kalten Nebenkosten umlegen will oder umlegen darf. Bei der Vereinbarung der Nebenkosten im Mietvertrag ist daher Vorsicht geboten! Es sollte immer klar aus dem Mietvertrag hervorgehen, ob die angegebenen Nebenkosten auch alle warmen Nebenkosten enthalten sollen. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, was man unter den warmen Nebenkosten versteht. Lesen Sie hier was zu beachten ist und wie Sie die warmen Nebenkosten abrechnen.

I. Beispiele für warme Nebenkosten

Die sog. „warmen Nebenkosten“ sind kurz gesagt, all die Kosten, die nicht zu den umlagefähigen „kalten Nebenkosten“ zählen. Sie fallen laufend an und entstehen typischerweise durch die vertragsgemäße Wohnungsnutzung des Mieters. Beispiele sind vor allem die Heizungskosten und die Warmwasserkosten. In der Regel werden diese Nebenkosten mittels Verbrauchszählern separat für eine Wohnung erfasst.

Alle anderen umlagefähigen Nebenkosten aus dem Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV) sind die sog.  kalten Nebenkosten. Zum Beispiel die öffentlichen Lasten (Grundsteuer etc.), Kaltwasserversorgung, Abwasserentsorgung, Müllkosten, Gartenpflege, Hausmeisterkosten, Gebäude und Straßenreinigung, Fahrstuhl usw.

Mehr dazu in dem Beitrag: Kalte Nebenkosten – Was gehört dazu?

Wichtig ist, dass man in der Praxis neben den warmen und kalten Nebenkosten regelmäßig den eigenen Strom und Kosten für Internet etc. selbst bezahlt.

II. So rechnen Sie warme Nebenkosten ab

Die Heiz- und Warmwasserkosten sind generell nach der HeizkostenVO abzurechnen, wenn im Mietvertrag eine Umlage der warmen Nebenkosten vereinbart ist. Danach sind die Heizungs- und Warmwasserkosten zu mindestens 50 % bis 70 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Vergisst der Vermieter die verbrauchsabhängige Abrechnung der warmen Nebenkosten, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht zu. Er darf den ausgewiesenen Nebenkostenzahlbetrag dann nach § 12 HeizkostenVO um 15 % kürzen. Nur bei Einliegerwohnungen oder Zweifamilienhäusern, in denen eine Hälfte vom Vermieter bewohnt ist, kann ausnahmsweise anders abgerechnet werden. Mehr dazu lesen Sie hier: Nebenkostenabrechnung bei einer Einliegerwohnung: Besonderheiten beachten

Vermieter haben außerdem wie bei den kalten Nebenkosten die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB zu beachten: Das bedeutet, auch die warmen Nebenkosten müssen innerhalb  eines Jahres nach dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums gegenüber dem Mieter abgerechnet werden.

Ob diese Verbrauchsabrechnung dann Teil der restlichen Nebenkostenabrechnung ist oder nicht, entscheidet die Vereinbarung im Mietvertrag: Je nachdem, werden die warmen Nebenkosten zusammen mit den kalten Nebenkosten abgerechnet oder es erfolgt eine getrennte Abrechnung der Kosten. Im letzteren Fall erhält der Mieter eine separate Heizkostenabrechnung. Viele hilfreiche Tipps dazu bekommen Vermieter in diesen Beiträgen: Heizkostenabrechnung erstellen und Heizkostenabrechnung von A bis Z.

Steht im Mietvertrag lediglich, dass die sog.  „kalten Nebenkosten“ zzgl. zur Miete zu zahlen sind, dann ist keine Umlage zu den warmen Nebenkosten vereinbart. In der Folge sind diese Kosten dann oft nicht abrechenbar.

Steht im Mietvertrag, dass eine sog. „Warmmiete“ zu zahlen ist, enthält der Mietpreis die Kosten der Heizung- und des Warmwassers. Die Nebenkostenabrechnung erfolgt dann nur über die kalten Nebenkosten. Wichtig ist dabei, dass eine solche Vereinbarung nur in besonderen Fällen nach der HeizkostVO zulässig ist, da hier verbrauchsunabhängig abgerechnet wird (vgl. oben).

III. Fazit

Kalte Nebenkosten und warme Nebenkoten sind verschiedene Nebenkostenpositionen. Letztere sind fast immer überwiegend verbrauchsabhängig. Sie können gemeinsam oder getrennt abgerechnet werden. Ist der Mietvertrag hier unklar, kann ein Vermieter im Extremfall sogar auf den warmen Nebenkosten sitzen bleiben.

Bei den warmen Nebenkosten ist die Umlage und die Art der Abrechnung bestenfalls immer im Mietvertrag vereinbart. Nur so können spätere Streitigkeiten um diese Abrechnungspositionen vermieden werden. Fehlt eine klare Vereinbarung,