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Welche Nebenkosten-Klauseln sind unwirksam?

Nach dem BGB ist der Mieter nicht verpflichtet, ohne gesonderte Vereinbarung mit dem Vermieter, die Nebenkosten zu bezahlen. Die Nebenkosten sind nach der Gesetzgebung also mit der Miete abgegolten. Diese Regelung ist allerdings für den Vermieter nicht zwingend einzuhalten.

Der Vermieter kann seinen Mieter mittels Vereinbarung (Mietvertrag) in die Pflicht nehmen und die Zahlung der Nebenkosten verlangen.

Für die Umlage der Nebenkosten müssen mehrere Punkte beachtet werden:

Die Zahlung der Nebenkosten muss im Mietvertrag vereinbart worden sein. Hierfür muss der Vermieter die Nebenkosten im Mietvertrag aufführen oder als Anlange zum Mietvertrag hinzufügen.

Gerichte haben entschieden, dass neben der oben genannten Anlage oder Benennung im Vertrag, auch ein Verweis auf die „Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV“ (heute ist die Grundlage die § 2 Betriebskostenverordnung) genügt. (Urteile: OLG Hamm WM 1997, 542; OLG Karlsruhe WM 1986, 9; BayObLG WM 1984, 104) Aber Achtung: Hier gibt es auch Urteile, die besagen, ein Verweis genügt nicht.

Verweist der Vermieter aber nur auf die rechtlichen Grundlagen, so muss er trotzdem die „sonstigen Betriebskosten“ separat benennen. Denn der Mieter muss bei Vertragsabschluss genau wissen, was er unter den „ sonstigen Betriebskosten“ zu verstehen hat. Benennt der Vermieter die „sonstigen Betriebskosten“ nicht, kann er auch keine umlegen.

Mündlicher Mietvertrag

Auch wenn ein mündlicher Vertrag nicht die Regel ist – hier kommt es genau darauf an, was zwischen den Vertragsparteien besprochen wurde.

Wurde hier nur eine Gesamtmiete vereinbart ohne auf die Mietnebenkosten einzugehen, sind die Nebenkosten Sache des Vermieters. Grundsätzlich kann man nur eindringlich zu einem schriftlichen Vertrag raten.

Ungenaue Formulierungen zu den Nebenkosten

„Der Mieter trägt die Nebenkosten“ – die Formulierung ist ohne weitere Ergänzungen und Erklärungen nicht wirksam. Der Mieter kann nicht wissen, welche Nebenkosten er übernehmen soll. So entschied es zum Beispiel das Landgericht Aachen und das Landgericht Stuttgart. (LG Aachen WM 1980, S. 112; LG Stuttgart WM 1987, S. 161).

„Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten, wie zum Beispiel die Treppenhausreinigung, die Kosten für die Heizung, Warmwasser- und Kaltwasserkosten, und so weiter.“ Das „und so weiter“ hat hier keine Wirksamkeit. Der Mieter muss nur die Nebenkosten zahlen, die auch im Vertrag aufgeführt sind. Die Formulierung „und so weiter“ ermöglicht den Mieter nicht zu erkennen, welchen Kosten konkret zu tragen sind. Das entscheid das Landgericht Braunschweig (LG Braunschweig WM 1982, S. 300).

Der Vermieter hat in einem Formularmietvertrag das Feld für die Nebenkosten nicht ausgefüllt. Hieraus ergibt sich, dass der Vermieter offensichtlich keine Nebenkosten erhebt und der Mieter folglich auch keine Nebenkosten bezahlen muss.

Nur umlegbare Posten gehören in die Nebenkostenabrechnung

Grundsätzlich darf der Vermieter natürlich nur die umlagefähigen Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Hier ein Link zu den umlegbaren Nebenkosten und hier ein Verweis zu den nicht umlegbaren Nebenkosten.

Versucht der Vermieter also zum Beispiel die Verwaltungskosten oder andere nicht umlagefähige Kosten mit unter die Nebenkosten zu mischen, so müssen diese Kosten vom Mieter nicht getragen werden.

Zurück zu den häufigsten Fragen zur Nebenkostenabrechnung (FAQ).

24 Antworten auf "Welche Nebenkosten-Klauseln sind unwirksam?"

  • Sven
    26. Februar 2013 - 22:27 Antworten

    Hallo,

    diese Seite hat mir schon sehr oft geholfen, doch nun hab ich eine wichtige Frage und es wäre super, wenn Sie mir diese beantworten könnten.

    In meinen Mietvertrag steht „Zusätzlich zur Miete zahlt der Mieter Nebenkosten wie
    a) für Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung
    b) für Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Hausmeister, TV etc. eine Vorauszahlung in Höhe von…

    Gerade das „etc.“ am Ende, dort werden einfach nicht alle Nebenkosten aufgelistet, die mir aber berechnet werden.
    Zum Beispiel Gebäudeversicherung, Hausratversicherung, Treppenhausreinigung, allg. Strom usw.

    Muss ich diese Kosten nun auch übernehmen? Immerhin werden die nirgendwo im Mietvertrag erwähnt.

    Über ein Antwort würd ich mich sehr freuen.

    Vielen Dank!

  • Stefanie Zagorski
    13. Juli 2015 - 14:57 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    wir wohnen seid 12 Jahren in einem Einfamilienhaus, leider ist mir erst jetzt aufgefallen das unser Vermieter uns auch die Wartungskosten mit auflistet von der Fa. Brunata. Wir haben einen Mietvertrag für Eigenheime Unterschrieben da steht unter Heizung das wir als Mieter , verpflichtet sind die Heizungsanlage einmal jährlich zu warten und alle anfallende Kosten einer Firma zu bezahlen. Kann ich nach so langer Zeit noch was machen? Wir mussten jedes Jahr ca. 245€ für den Ablesedienst bezahlen, kann ich mir das wieder holen?

    Ich freue mich auf Ihre Antwort

    Lieben Gruß

    Stefanie Zagorski

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2015 - 17:08 Antworten

      Hallo Stefanie,

      wurden denn doppelt gewartet? Falls Sie die Wartung über die Vermieterin bezahlt haben ist doch alles ok. Hauptsache keine doppelte Leistung / Zahlung. Ansonsten kann ich Sie auf Ihr Widerspruchsrecht verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    28. Januar 2016 - 12:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    im Mietvertrag sind unter § 4 Nr 1a die Betriebskosten als Aufzählung vorhanden. Als Verteilerschlüssel ist bei 1.) Wasser und 2a Kanal – Entwässerung der Schlüssel „nach Verbauch“ genannt. Bei allen anderen ist als Verteilerschlüssel „anteilig“ angegeben. Nach welchem Anteil ist aber nicht ersichtlich.
    Der Vermieter wollte sich anscheinend gerade nicht auf die gesetzliche Umlage nach Wohnfläche festlegen. Ist dieser Umlageschlüssel „anteilig“ rechtswirksam oder ist damit die Umlage dieser Positionen wegen Unbestimmtheit unwirksam geworden und wir müssten nur 1. und 2a. zahlen?

    Eine formell ordnungegemäße Abrechnung haben wir noch nicht erhalten, weil ausschließlich die Eigentümerabrechnung in verkürzter Form mit dem Vermerk „gezahlt … €“ und „zu zahlen … €“ kopiert wurde und wir nicht als Adressat genannt sind.

    Die Mietwohnung ist in einem Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen, die alle unter das WEG fallen und nur unsere war den Großteil unserer Zeit vermietet. In allen anderen wohnten die Eigentümer selber; unserem Vermieter gehörte auch nur diese einzige vermietete Wohnung.

    Vielen Dank.

  • Nadine Freier
    5. März 2016 - 23:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Wir wohnen in einem Reihenhaus/dreispänner zur Miete. Wie zahlen alle Nebenkosten ja extra. In den Nebenkosten ist aber definitiv keine Elementarversicherung aufgelistet, doch nun kam unsere Vermieterin mit einer Rechnung von solch einer Elementarversicherung und hat diese durch uns drei Mieter geteilt.. Es sind für jeden fast 400 Euro. Wenn das aber nicht im Vertrag steht , müssen wir es trotzdem zahlen?

    Danke MfG Nadine

    • Dennis Hundt
      6. März 2016 - 07:40 Antworten

      Hallo Nadine,

      grundsätzlich können und die vereinbarten Nebenkosten umgelegt werden. Prüfen Sie bitte zuerst, ob die Versicherung ggf. unter einer anderen Bezeichnung vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Hebel
    27. Mai 2016 - 17:25 Antworten

    Hallo
    Wir wohnen jetzt seid 5 Jahren in unserer aktuellen Wohnung. Im Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung der Nebenkosten geregelt. Aktuell haben wir wieder eine Abrechnung erhalten, in der zusätzlich zu der monatlichen Vorauszahlung eine gesonderte Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 400 € aufgelistet wird.
    Ich wüsste gerne ob so eine doppelte Vorauszahlung rechtens ist.

    • Dennis Hundt
      27. Mai 2016 - 18:58 Antworten

      Hallo Stefan,

      im Mietvertrag wird die Vorauszahlung oft in Neben- und Heizkosten aufgeteilt. Diese Aufteilung findet sich dann auch in der Nebenkostenabrechnung wieder.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Hebel
    27. Mai 2016 - 21:30 Antworten

    Ja das verstehe ich schon. Aber zusätzlich zu den normalen monatlichen Nebenkosten (die schon in heizkosten und sonstige Nebenkosten unterteilt sind) wird noch eine Heizkostenpauschale von 400€ berechnet. Und diese Heizkostenpauschale war nirgends im Vertrag erwähnt.
    Ist so etwas rechtens?

  • Alex Gette
    31. Mai 2016 - 23:22 Antworten

    Hallo,
    der Mietvertrag wurde 2013 Unterschrieben und im Vertrag steht Heiz-Wasser usw.
    Der Mieter weigert sich jetzt die Umlagefähige kosten zu bezahlen da es nicht in Mietvertrag stand sondern usw. Das sei jetzt nicht mehr gültig.
    Ist es richtig Frage von mir.

  • melanie hoener
    4. November 2016 - 15:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wohne in einem Haus mit insgesamt 4 Wohneinheiten.Wie sich jetzt heraus stellte bin ich die einzige Mieterin die Nebenkosten zahlt, desweiteren habe ich bis Dato noch keine Nebenkostenabrechnung erhalten (Einzug 1.10.2015)
    Ist dies in Ordnung, dass die anderen Mieter keine Nebenkosten zahlen?
    Vielen Dank und mit freundlichen Grßen
    Melanie Hoener

    • Dennis Hundt
      8. November 2016 - 17:46 Antworten

      Hallo Melanie,

      es kann durchaus sein, dass die anderen keine Nebenkosten zahlen, weil z.B. eine Pauschale vereinbart wurde. Das ändert aber nichts daran, dass Sie nur Ihren Teil zahlen müssen. Vgl: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris H.
    6. Februar 2017 - 23:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    im Mietvertrag unter §4 1. ist die Grundmiete angegeben. Darunter kommt der Hinweis „Neben der Grundmiete werden Betriebskosten umgelegt, und zwar“
    a) Alle Betriebskosten, wie in §2 der Betriebskostenverordnung in der jeweils gültigen Fassung aufgeführt (siehe Anl. 1 zum Mietvertrag) –> Das I_I Kästchen vor diesem Satz ist nicht angekreuzt.
    Darunter steht:
    Vorauszahlung für Wärme- u. Warmwasserversorgung
    Vorauszahlung für alle übrigen Betriebskosten gem. §2 BetrKV
    Vorauszahlung insgesamt
    Hier ist nur bei Wärme- u. Warmwasserversorgung mein Vorauszahlungsbetrag ausgefüllt und unter b) sind keine einzelnen Beträge aufgeführt.
    Bedeutet das, dass ich keine Vorauszahlung für alle übrigen Betriebskosten gem. §2 BetrKV leisten muss?

    Danke und viele Grüße

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2017 - 11:00 Antworten

      Hallo Doris,

      der Vermieter kann nur die Nebenkosten umlegen, deren Umlage wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Ich schicke Ihnen eine Link per E-Mail, wo Sie die Klausel prüfen lassen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina
    4. März 2017 - 14:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hatte einen Untermietvertrag gehabt in welchem die Nebenkosten nicht deutlich herauszulesen waren, jetzt kam nach meinem Auszug eine Aufforderung zur Nachzahlung von Stromkosten, Nebenkosten werden wohl folgen.

    Der Mietvertrag hatte bezüglich Höhe der Miete (und etwaiger Nebenkosten) nur einige wenige Zeilen aufzuweisen, wortgetreu:

    „…für den jeweiligen Monat zu zahlende Mietzins beträgt 400,00 Euro. Alle vom Hauptmieter zu zahlenden Nebenkosten sind darin enthalten, sowie Stromkosten und Internetzugang.“

    In einem weiteren Punkt:

    „Die Abrechnung der Betriebskostenauszahlung richtet sich nach dem Hauptmietvertrag. Ändert sich die Höhe der Miete oder Vorauszahlungen/Pauschalen im Hauptmietvertrag, so kann der Hauptmieter die Änderungen auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen.“

    Im Vertrag steht zwar drin, dass der Hauptmieter Nebenkosten zahlt, jedoch nicht inwiefern sich diese auf den Untermieter verteilen, da nur die Summe der Mietzinszahlungen in einer Gesamtsumme festgelegt worden sind.

    Des weiteren, sind nun Vorauszahlungen oder Pauschalen im zweiten Punkt gemeint?

    Mir stellt sich nun die Frage ob aufgrund des vorliegenden Vertrages Nachzahlungen zu Stromkosten und anderen Nebenkosten gefordert werden dürfen.

    Ich würde mich über die Äußerung Ihrer Meinung dazu freuen.

    Viele Grüße

    Katharina

    • Dennis Hundt
      4. März 2017 - 15:06 Antworten

      Hallo Katharina,

      m.E. könnte sich die Untermiete dann ändern, wenn Sie die Vorauszahlungen der Nebenkosten im Hauptmietvertrag ändern. Aber selbst das bedarf sicher einer korrekten Überprüfung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olaf
    5. März 2017 - 10:31 Antworten

    Hallo,
    in unserem Mietvertrag wird bei „§4: Betriebskosten“ auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen: „Die laut Betriebskostenverordnung als Anlage 1 Bestandteil dieses Mietvertrages – umlagefähigen Betriebskosten für das Haus hat der Mieter zusätzlich zur Miete zu tragen“.

    Bei §21: Besondere Vereinbarungen steht zusätzlich im Mietvertrag:
    Die Nebenkosten setzen sich zusammen:
    30€ Schornsteinfeger und Klärgrubenreinigung
    80€ Stromkosten
    40€ Wasser.

    Dann hat der Vermieter gewechselt (Strom zahlen wir inzwischen direkt an den Stromanbieter) und nun haben wir unsere erste Nebenkostenabrechnung bekommen. Dort sind plötzlich neue Kosten aufgelistet (Grundsteuer 405€, Müllentsorgung 190€, Wartung Kläranlage 31€, Schornsteinreiniung 71€, Wohngebäudeversicherung 311€) und wir sollen 450 € nachzahlen. Sonst haben wir immer 100 € zurück bekommen.

    Ich habe jetzt folgendes gelesen:

    „Manche Mietverträge enthalten zwar einen allgemeinen Verweis auf die Betriebskostenverordnung, daneben aber noch eine Aufzählung konkreter Betriebskostenarten. Fehlen in einer solchen separaten Auflistung nämlich die Betriebskostenarten, die nach der Betriebskostenverordnung umlegbar wären, dürfen Vermieter die fehlenden Betriebskostenarten dem Mieter nicht in Rechnung stellen.“

    Gibt es dazu ein Urteil oder eine Bestätigung? Ich würde gerne der Nebenkostenabrechung widersprechen und mich auf ein Urteil stützen.

  • Reikowski
    25. Juli 2017 - 14:43 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mit Interesse habe ich Ihre Ausführungen gelesen.
    Wir hatten in einem Mietvertrag für ein Zimmer in einer Zweck-WG die Formulierung
    „Mit der Nebenkostenpauschale sind sämtliche Betriebskosten abgegolten. Über diese muss der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht abrechnen.“
    Es ist weder aufgelistet was zu den Betriebskosten zählt, noch gibt es einen Verweis zu „Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV“
    Es wurden daraufhin auch weder Heiz- Warmwasser – noch weitere Kosten abgerechnet.
    Nach Ihren Ausführungen entnehme ich, das diese Formulierung jedoch nicht korrekt ist und wir damit einen Anspruch auf Abrechnung haben?

  • Alicja
    20. Oktober 2017 - 18:10 Antworten

    Hallo.
    Wir brauchen eure Hilfe. Wir wohnen seit Mai in einer Wohnung und haben eine Garage angemietet. Beides ist in einem Vertrag an der selben Stelle aufgelistet. „ab dem 1.5. 2017 – sind die Betriebskosten und Heizungsvorauszahlungen in Höhe von….. EUR zu zahlen. Ab dem. 1.8.2017 ist die komplette Miete in Höhe von…. EUR zu zahlen. Die Garagenmiete in Höhe von 50 EUR ist ab dem 1.5.2017 zu zahlen.“ Jetzt (Oktober) verlangen die Vermieter eine Betriebskostennachzahlung seit Mai, die noch fällig wäre (pro Monat 17 Euro). Wir wussten nichts von diesen 17 Euro und wissen nicht wie wir damit umgehen sollen. Da wir das vertraglich nicht festgehalten und nicht unterschrieben haben. Müssen wir diese 17 Euro bezahlen? Sind wir dazu verpflichtet?

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