Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehenden Nebenkosten zusätzlich zur Miete bezahlen muss. Dies ist im Mietrecht üblich und allgemein selbstverständlich.
Bewohnt der Mieter ein Mehrfamilienhaus und steht eine oder mehrere Wohnungen leer, kann ein Vermieter versucht sein, die auch für die leer stehende Wohnung anfallenden Nebenkosten auf die noch vorhandenen Mieter im Objekt umzulegen.
Die Rechtslage hierzu ist klar.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, Nebenkosten für leer stehende Wohnungen auf die vorhandenen Mieter umzulegen. Vielmehr muss er die entstehenden Kosten selbst tragen. Schließlich kann nur er allein über diese Räume verfügen (AG Coesfeld WuM 1996, 155, AG Köln WuM 1998, 290).
Ist als Umlegungsmaßstab die Wohnfläche vereinbart, darf der Vermieter leer stehende Flächen nicht außer Betracht lassen (AG Leipzig ZMR 2004, 120). Er muss sie grundsätzlich in die Nebenkosteneinrechnung insgesamt einbeziehen.
Leer stehende Flächen werden bei der Kostenverteilung so behandelt, als würden sie benutzt. Der auf diese leer stehenden Flächen anfallende Nebenkostenbetrag kann jedoch auf niemanden umgelegt werden und verbleibt deshalb beim Vermieter. Dieser Grundsatz ist auch für Kosten, die unabhängig von der Nutzung der Räume (Grundsteuer) entstehen, unstreitig (BGH NJW 2003, 2902). Andernfalls würde der Vermieter das Problem der Vermietbarkeit einzelner Wohnungen als sein Eigentümerrisiko auf die Mieter umlegen.
Änderungsvorbehalt im Mietvertrag
Hat der Vermieter sich im Mietvertrag mit dem Mieter das Recht vorbehalten, einen vereinbarten Maßstab nachträglich einseitig zu ändern oder vom Mieter die Zustimmung zur Vertragsänderung zu verlangen, kann er bei Leerständen den Maßstab nur ändern, wenn die Räume über mehrere künftige Abrechnungsperioden ungenutzt bleiben werden.
Streitig ist in diesem Fall, wie hoch ein Leerstand sein muss, um einen Änderungsanspruch zu rechtfertigen. Bei kleineren Wohnanlagen werden 70 – 80 % (Sternel NZM 2006, 812) diskutiert, im Übrigen ist von 20 – 30 % die Rede (Maaß ZMR 2006, 761). Außerdem ist vorauszusetzen, dass der Leerstand unvermeidbar ist und nicht Folge einer beabsichtigten Vermietung ist (Sternel NZW 2006, 812).
Kostenreduzierung durch Heizkörperdemontage?
Dann stellt sich einerseits die Frage, ob der Vermieter im Verhältnis zu den einzelnen Mieter dann nicht treuwidrig handelt, andererseits wird in der Nebenkostenabrechnung zu Gunsten der verbleibenden Mieter ein Abschlag zugestanden, der je nach den Umständen des Einzelfalls zu schätzen ist (AG Halle ZMR 2005, 201).
29. November 2012 - 11:57
[…] einbeziehen und die darauf entfallenden Kosten selbst zahlen (BGH WuM 2003, 302). Mehr auch unter: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand. Bewertung abgeben: (Noch keine Bewertungen) Loading […]
5. Januar 2013 - 09:27
[…] Betriebskostenanteil für leerstehende Wohnungen fällt ausschließlich dem Vermieter zur Last (BGH WuM 2006, […]
6. März 2015 - 12:05
Guter Bericht, aber wie verhält es sich wenn ein 2 Familienhaus nur unten vermietet ist und oben nicht. Der untere Mieter bekommt am 1.1. ein Vertrag mit Abrechnung der Heizung (Zentralheizung) nach Personen. Jetzt leben 1 Jahr lang unten 4 Personen und oben keiner, die Heizkörper sind oben genauso an wie unten. nach einem Jahr dann ist die Frage. Wie berechnet man oben die Wohnung wo keine Personenzahl zu zählen gibt. Umlegen auf 120 m2 unten und 85m2 oben?
7. März 2015 - 10:37
Hallo Mikael,
die Heizkosten werden nicht nach der Personenanzahl umgelegt, sondern nach den Regelungen der Heizkostenverordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Dezember 2015 - 22:54
Hallo,
Ich bin Eigentümerin einer leerstehenden Wohnung in einem 3 stöckigen Wohngebäude. Der Verwalter berechnet mir Hausgeld für eine Person? Ist das korrekt, order steht mir eine Hausgeldminderung zu?
Für eine Antwort wäre ich segr dankbar.
Beste Grüsse
Angela
4. Dezember 2015 - 03:20
Hallo Angela,
es kommt darauf an, welche Umlageschlüssel in Ihrer Eigentümergemeinschaft vereinbart wurden.
Mehr auch unter: Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand (der Artikel bezieht sich allerdings auf Nebenkosten des Mieters).
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Juni 2021 - 03:22
Mein Vater hat mir ein 60qm Appartment als Wohnrecht vererbt. Sie steht leer, da ich seit Jahren im Ausland lebe. Meine Geschwister wollen Nebenkosten von 150€ im Monat. Meine Frage wäre desshalb: “Wie hoch belaufen sich die Nebenkosten einer leerstehenden Wohnung im Monat wirklich?”
Im Vorraus vielen Dank für ihre ehrliche Antwort
6. Januar 2016 - 14:55
Hallo,
ich bin Eigentümer einer nicht vermieteten Wohnung in einem Haus mit rund 100 Appartements.
Welche Nebenkosten muss ich bezahlen? Es gibt viele Kosten die Verbrauchsabhängig sind wie Hausstrom, – Wasser, Aufzugsgebühren, Hausreinigung oder Müllabfuhr. Muss ich mich hier beteiligen?
Wie ist es bei den Heizkosten? Kann ich die Heizkörper auf Frostschutz stellen oder muss ich eine gewisse Temperatur im Raum halten?
Beste Grüße Wolfgang
6. Januar 2016 - 17:07
Hallo Wolfgang,
wie kommen Sie darauf, dass z.B. die Aufzugs- und Hausreinigungskosten verbrauchsabhängig sind? Sie müssen die Kosten nach dem Vereinbarten Umlageschlüssel in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Februar 2016 - 21:37
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne in einem Haus mit 4 Wohneinheiten wobei die oberste Wohnung nicht mehr bewohnt aber weiter möbeliert ist, da dort noch eine ältere Dame Wohnrecht hat. Bei der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter jetzt die Kosten für Gartenpflege, Grundgebühr Wasser, Gebühren für Restmüll und Biotonne statt auf 4 nur noch auf 3 Wohneinheiten berechnet. Das ist doch ungesetzlich oder? Außerdem berechnet er 75 Euro für den Allgemeinstrom, der für Aussenlicht und Heizungsanlage verbraucht sein soll. Rechnungsnachweis kann er nicht liefern, weil dieser Verbrauch auf dem Zähler der alten Dame läuft, sie ihm aber keine Rechnung gibt. Ihr Strom und Nachtspeichöfen laufen auch darauf. Und die Nebenzähler für Wasser sind alt und nicht mehr geeicht. Auf Anfrage baut er mir neue ein, die Kosten der Zähler und zusätzliche Grundgebühr soll ich dann auch noch tragen. Was sagt das Mietergesetz. Wäre dankbar für zeitnahe Antwort.
MFG Andreas
11. Februar 2016 - 05:29
Hallo Andreas,
wie Sie oben gelesen haben, muss der Vermieter die Kosten für den Leerstand tragen.
Ansonsten kann ich Ihnen noch mit einem Link helfen: Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. April 2016 - 22:06
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne seit Februar 2016 in einer Studenten-WG mit 3 Bewohnern insgesamt.
Zum Ende März 2016 hat mein Mitbewohner sein Zimmer in der WG gekündigt, bislang haben wir noch keinen Nachmieter für das leer stehende Zimmer gefunden.
Die Konsequenz daraus ist, dass meine Mitbewohnerin und ich seit April jetzt 85 Euro pro Kopf und Monat mehr an Kaltmiete bezahlen müssen, sprich wir müssen das leer stehende Zimmer mit bezahlen, die Kaltmiete, die sich vorher auf drei Personen verteilt hatte, wurde also auf zwei Personen umgelegt.
Ist es rechtlich zulässig, die Kaltmiete auf die Zahl der Bewohner umzulegen, auch wenn keiner von uns das leer stehende Zimmer nutzt?
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!
Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen
Nicole
24. April 2016 - 20:38
Hallo Nicole,
wenn Sie als Untermieterin einen Vertrag für Ihr Zimmer haben, dann müssen Sie das leerstehende Zimmer nicht mitfinanzieren. Des Risiko des Leerstandes trägt der Vermieter (in diesem Fall ggf. der Hauptmieter).
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. April 2016 - 22:09
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die schnelle Antwort!
Der Mietvertrag, den wir alle gemeinsam, ohne namentliche Unterscheidung der Mieter, unterschrieben haben (einen Hauptmieter gibt es demzufolge auch nicht wirklich), bezieht sich nicht auf die einzelnen Zimmer, sondern auf die gesamte Wohnung.
Im Vertrag heißt es wörtlich:
“Die monatliche Miete für die Wohnung beträgt derzeit pauschal XY Euro.”
Wenn ich Ihre Antwort richtig interpretiere, ist die Kaltmietenumlegung damit doch rechtsgültig, oder?
Viele Grüße
Nicole
24. April 2016 - 22:32
Hallo Nicole,
offensichtlich haben Sie zu dritt einen gemeinsamen Mietvertrag unterschrieben. Damit haftet jeder für jeden bzw. alle gemeinsam. Ein Mieter kann normalerweise nicht ohne das “ok” der anderen Mieter und des Vermieter den Mietvertrag verlassen. Recherchieren Sie in diese Richtung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. April 2016 - 09:49
Hallo Herr Hundt,
nein, die Kündigung meines Mitbewohners war mit uns allen abgesprochen, da kann sich niemand von uns beklagen.
Mir ging es nur darum, zu erfahren, ob ein solcher Pauschal-Mietvertrag, wie oben beschrieben, überhaupt rechtens ist und die Mieter tatsächlich, anstelle des Vermieters, das Leerstandsrisiko tragen. Das scheint dann ja der Fall zu sein – ich habe eine entsprechende Information sonst nirgends gefunden.
Ich danke Ihnen sehr für Ihre Antworten!!
Mit freundlichen Grüßen
Nicole
31. August 2016 - 09:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
seit dem 15.12.2015 wohne ich in meiner aktuellen Wohnung und nun kam die Nebenkostenabrechnung 2015 ins Haus geflattert und der Schock sitzt tief. Eine Nachzahlung von über 300 Euro wird von mir verlangt, obwohl ich die Wohnung im Jahr 2015 nur 16 Tage lang bewohnt habe. Auf der Abrechnung steht das sogar drauf (“Ihr Abrechungszeitraum: 16 Tage”) und mir ist völlig unverständlich wie diese Summe zusammen gekommen sein soll. Daher meine Vermutung, das die Nebenkosten der vorher wegen Sanierung unbewohnten Wohnung auf mich übertragen wurden. Ist das rechtens? Wenn nicht, was kann ich tun?
Mit freundlichen Grüßen
Sina
31. August 2016 - 13:20
Hallo Sina,
ohne die Nebenkostenabrechnung zu prüfen (und die Unterlagen zu sichten) können wir nur spekulieren. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung im Zweifel prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Oktober 2016 - 22:45
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer Eigentumsgemeinschaft mit drei Parteien,aus der ich im November 2016 ausziehen werde .Heizöl kaufe ich selbst, die Rechnung wird am Jahresende mit in die Abrechnung einbezogen. Welche Posten muß ich nach meinem Auszug noch an die Hausverwaltung zahlen, außer Rücklagen ,Verwaltungsgebühr und Grundsteuer.Die Müllgebühren werden umgemeldet.MfG Stefanie
25. Oktober 2016 - 09:34
Hallo Stefanie,
grundsätzlich zahlen Sie auch Hausgeld, wenn Ihren Wohnung leer steht oder Sie diese vermieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Oktober 2016 - 07:47
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen seit 03/2016 in der Einliegerwohnung eines Zweifamilienhauses. Die obere Etage wird ab nächstem Jahr vom Vermieter bewohnt. Derzeit wird die obere Etage umgebaut und renoviert d.h. sie wurde bis jetzt noch gar nicht bewohnt. Hinzu kommt dass der Vermieter momentan im Ausland lebt und den Wohnsitz für die obere Etage erst seit 10/2016 gemeldet hat. Im Mietvertrag ist nur festgelegt das wir Nebenkosten zu zahlen haben und welche dies sind. Allerdings wurde nicht geregelt wie diese Nebenkosten umgelegt werden. Sehe ich es richtig dass der Grundsatz gilt und nach der Wohnfläche umgelegt wird und dies auch schon ab 03/2016? Der Vermieter hat erwähnt dass er ja schließlich erst seit Oktober gemeldet sei und sich erst dann an den Müllgebühren beteiligen werde.
Viele Grüße
Angela
25. Oktober 2016 - 09:37
Hallo Angela,
richtig, wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, dann wird nach BGB über die Wohnfläche abgerechnet. Auch für eine leere Wohnung muss der Vermieter die Nebenkosten tragen, korrekt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Dezember 2016 - 19:06
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einer WG mit 6 Mitbewohnern, jeder hat seinen eigenen Mietvertrag pro Zimmer. Nun zieht einer meiner Mitbewohner aus, wir haben auch schon einen Nachmieter für das Zimmer, aber jetzt sagt der Vermieter, dass sie das Zimmer nicht vermieten möchten, da sie “anderweitige Pläne” mit dem Zimmer hat.
Meine Fragen an Sie:
1. Wie sieht das nun mit der Nebenkostenabrechnung aus? Müssen wir die Mehrkosten für das leerstehende Zimmer übernehmen? Wir haben ja eigentlich einen Nachmieter präsentiert und hätten diesen auch gerne für das Zimmer.
2. Darf ein Vermieter ein Zimmer einfach leerstehen lassen? Wir befürchten, dass der Vermieter jetzt wartet bis wir alle ausziehen, sodass immer mehr Zimmer in der WG leerstehen, und die Wohnung am Ende verkauft werden kann, ohne dass der Vermieter Eigengebrauch anmelden muss. Was ist hier die Rechtsgrundlage?
Vielen Dank für die Antwort!
Maria
19. Dezember 2016 - 18:24
Hallo Maria,
ich weiss leider nicht, wie Sie die Nebenkosten in Ihrer WG verteilen. Wenn der Vermieter ein Zimmer nicht neu vermieten möchte, dann kann Ihnen das m.E. erstmal egal sein. Mehr auch hier: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Januar 2017 - 14:14
Hallo Herr Hundt,
wir bewohnen in einem 8-Familienhaus eine 60 m²-Wohnung zur Miete.
Jährlich gibt es Probleme mit der BKA.
Hier unsere Fragen:
Im Haus stehen ständig Wohnungen leer, z.Zt. seit einem halben Jahr eine, in der Vergangenheit aber auch zwei bzw. drei Wohnungen gleichzeitig. In der BKA gibt der Vermieter ständig wechselnde Gesamtwohnflächen des Hauses an, 2011 waren es 477,50 m², in den Jahren 2012/2013/2014 waren es 476,50 m² und 2015 sogar nur 475,50 m². Das Haus scheint zu schrumpfen. In der BKA wirkt sich das aber doch zu unseren Ungunsten aus, oder ? Was, oder überhaupt, können wir unternehmen?
Die zweite Frage:
Bei Anmietung der Wohnung in 2009 wurde uns gesagt 60 m². Später haben wir erst bemerkt , das diesbezüglich im Mietvertrag keine Angabe gemacht wurde. Wir bezahlen aber seit Mietbeginn für 60 m² 300 € Kaltmiete. Auch auf mehrmalige Aufforderung unsererseits wollte der Vermieter die Wohnfläche nicht in den Mietvertrag eintragen, oder uns diese anderweitig schriftlich bestätigen, Nun ist der Vermieter verstorben, das Haus an seine Tochter als Erbin übergegangen. Beim Renovieren haben wir festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 58 m² beträgt. Bringt das für uns einen Nachteil?
4. Januar 2017 - 18:44
Hallo Stefan und Elke,
die Nebenkosten für den Leerstand trägt der Vermieter. Das ist soweit klar. Bei den Abweichungen der Gesamtfläche sprechen wir 0,5% – nicht schön, aber auch nicht dramatisch. Fragen Sie nach, warum es zu den unterschiedlichen Angaben kam.
Zur Ihrem letzten Punkt: Nebenkostenabrechnung: Quadratmeterzahl / Wohnungsgröße falsch – was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Oktober 2017 - 08:19
Mein Vermieter hat einen Kellerraum,der zu einer anderen Wohnung gehört und von diesen nicht benötigt wird, auf die anteiligen Betriebskosten hinzugerechnet. Ist dies zulässig?
6. Oktober 2017 - 10:15
Hallo Vivod,
Kosten für Leerstand trägt der Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. März 2018 - 12:42
Unser Vermieter hat ein Haus vererbt bekommen und 2 Wohnungen dieses Hauses weiter vermietet.
Momentan baut er den Dachboden aus, Ein Raum hat bereits eine Heizung. Es gibt eine Toilette, eigene Küche, eigenen Stromzähler, eigene Kellerräume. Der Vermieter hat Grünpflanzen in dieser momentan im Ausbau (seit 1 Jahr) befindlichen Wohnung, ist demzufolge ca. 2 x die Woche im Haus. Bei der Nebenkostenabrechnung hat er alle Kosten nur auf die 2 bewohnten Wohnungen umgerechnet mit der Begründung, er wohnt ja nicht in der oberen Wohnung, hält sich immer nur kurz auf und benutzt die Räume als Lagerfläche.
Ist das rechtens?
Ich danke Ihnen herzlich für Ihre Rückantwort.
2. Dezember 2018 - 16:51
Die Wohnung wurde in 2016 gekauft, aber bezogen haben wir sie am 1.06.2017. Der Verwalter hat die volle Nebenkosten schon vom 1.01.2017 für 2017 angerechnet. Obwohl wir da nicht gewohnt haben. Hat er Recht? MfG Minna Neuwirt
2. Dezember 2018 - 19:49
Hallo Minna,
das Hausgeld zahlen Sie auch, wenn Sie nicht in der Wohnung leben. Die verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Wasser) werden für den Zeitraum gering ausfallen, sodass Sie m.E. in der Hausgeldabrechnung ein Guthaben erwarten dürfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. August 2019 - 11:09
Bei der Nebenkostenabrechnung meines Vaters ist mir aufgefallen, dass Müllabfuhr, Wasser + Allgemeinstrom nach Wohnfläche und nicht nach Personenzahl abgerechnet wird. Desweiteren wird ein Umlageausfallwagnis berechnet. Ist dieses rechtens? Mein Vater lebt nach dem den Tod meiner Mutter seit über 20 Jahren allein in der Wohnung.
16. August 2019 - 07:54
Hallo Elfriede,
die Umlage nach Fläche ist möglich und üblich. Lesen Sie im Mietvertrag nach. Wenn es sich um eine Sozialwohnung handelt ist ggf. auch das Umlageausfallwagnis umzulegen. Lassen Sie die Dinge bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Oktober 2022 - 21:52
Guten Tag,
in unserem 10-Parteienhaus ist eine Wohnung nicht vermietet und steht somit leer. Einige Positionen der Betriebskostenabrechnung werden nach gemieteter Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamt-Wohnfläche abgerechnet, andere (Müllabfuhr, Hausstrom, Gesamt-Wasserverbrauch) nach Personentagen.
Die Frage: Darf der Vermieter diese Positionen auf die tatsächlich im Haus lebenden Personen verteilen, oder muss für die leerstehende Wohnung ebenfalls ein Teil zum Ansatz kommen?
Herzlichen Dank und freundliche Grüße,
Müller
3. Oktober 2022 - 15:58
Hallo Herr/Frau Müller,
hier haben wir uns mit der Frage befasst: Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Januar 2024 - 14:43
Wie sieht es denn aus, wenn in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien direkt mit dem Versorger abgerechnet wird, der Vermieter aber aufgrund eines geplanten Abrisses schon Monate vorher (und mitten im Winter) eine unvermietete Wohnung nicht mehr beheizt? Bleiben die anderen Mieter auf dem Mehrverbrauch sitzen?
1. Februar 2024 - 15:51
Hallo S. Kleb,
ja, leider schon. Da bei einer individuellen Heizung pro Wohnung nicht nach Heizkostenverordnung abgerechnet wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt