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Zuflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung

Im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen werden gerne die Begriffe Abflussprinzip und Zuflussprinzip angesprochen. Sie sind maßgeblich für die Bestimmung des Zeitpunktes, zu dem der Mieter die vereinbarten Nebenkosten bezahlen muss.

I. Beim Abflussprinzip wird darauf abgestellt, wann der Vermieter eine bestimmte Nebenkostenposition selbst bezahlt. Er bezahlt oder sollte eine solche dann bezahlen, wenn sie fällig ist. Abflussprinzip heißt daher auch Fälligkeitsprinzip oder Zeitabgrenzungsprinzip.

II. Beim Zuflussprinzip wird darauf abgestellt, wann dem Vermieter die Rechnung für eine Nebenkostenposition zugeht. Allein der Zugang der Rechnung ist maßgebend, ohne dass darauf ankommt, wann der Vermieter diese Position tatsächlich bezahlt.

Ein Mieter könnte sich daher auf den Standpunkt stellen, dass er eine Nebenkostenabrechnung erst dann bezahlen muss, wenn sie der Vermieter seinerseits bezahlt hat. Solange der Vermieter die Rechnung nicht bezahlt hat, könnte der Mieter meinen, er brauche selbst auch noch nicht an den Vermieter zu zahlen.

I. Abrechnung nach dem Zuflussprinzip

Vorweg:  In der Praxis kommt vorwiegend das Zuflussprinzip zur Anwendung.

  • Zunächst gilt bei der Nebenkostenabrechnung der Grundsatz, dass nur die tatsächlich entstandenen Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Somit können Nebenkosten erst im Jahr ihrer Entstehung und nur ausnahmsweise in den folgenden Jahren umgelegt werden.

Es kommt dabei also nicht darauf an, wann der Vermieter diese Nebenkosten selbst bezahlt.

Maßgeblich ist nach der überwiegenden Rechtsprechung allein, welchem Abrechnungszeitraum diese Nebenkosten nach dem Grund ihrer Entstehung zuzuordnen sind (LG Hamburg ZMR 2001,973; AG Leipzig WuM 2002, 376: AG Nürnberg NZM 2002, 859; gegenteilige Auffassung: LG Wiesbaden NZM 2002, 944; LG Berlin GE 2006, 725).

  • Allein die Fälligkeit einer Nebenkostenposition rechtfertigt ihre Einstellung in die Nebenkostenabrechnung. Maßgeblich ist somit das Zuflussprinzip.
  • Die Anwendung des Zuflussprinzips führt dazu, dass die in einem früheren Abrechnungszeitraum entstandenen Nebenkosten in einem späteren Abrechnungszeitraum nicht mehr berücksichtigt werden können. Eine Nachforderung kommt nur noch in Betracht, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für den betreffenden Abrechnungszeitraum noch ändern kann. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung selbst erst verspätet erhält und diese in den Zeitraum, in dem die Nebenkosten eigentlich angefallen sind, nicht mehr in die betreffende Nebenkostenabrechnung zeitgerecht einstellen konnte.
  • In Fällen, in denen sich der Abrechnungszeitraum eines Leistungsträgers nicht mit dem für das Mietverhältnis maßgeblichen Abrechnungszeitraum deckt, muss nach dem Zuflussprinzip eine Nebenkostenposition auf die betreffenden Abrechnungszeiträume aufgeteilt werden (AG Leipzig WuM 2002, 376).
  • So weit in einem Abrechnungszeitraum Nebenkosten anfallen, die sich auf mehrere Abrechnungszeiträume beziehen (Wartungskosten, Eichgebühren für den Wasserzähler) müssten diese eigentlich gemäß dem Zuflussprinzip auf die verschiedenen Abrechnungszeiträume aufgeteilt werden (AG Hagen, DWW 1990, 211). Um den damit verbundenen bürokratischen Abrechnungsaufwand zu vermeiden, wird auch die Meinung vertreten, dass eine zeitanteilige Aufteilung auf verschiedene Abrechnungszeiträume entbehrlich sei (Beyer GE 2003, 506 in Verbindung mit BGH NJW 2007, 1356).
  • Der Vermieter ist nicht berechtigt, zur Finanzierung zu erwartender Nebenkosten eine Rücklage anzusparen und die Kosten vorzeitig auf den Mieter umzulegen.

II. Abrechnung nach dem Abflussprinzip

Der Vermieter kann aber auch nach dem Abflussprinzip abrechnen (BGH GE 2008, 444). Dann ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem der Vermieter die Nebenkostenposition selbst bezahlt. In dieser Entscheidung  des BGH wird aber klargestellt, dass trotzdem grundsätzlich der Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung gegen den Vermieter maßgeblich ist.

  • Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist eine entsprechende Vereinbarung in Mietvertrag hilfreich. Eventuelle vertragliche Regelungen haben jedenfalls Vorrang.

Fazit:

In der Praxis erweist sich die Unterscheidung nach Zuflussprinzip oder Abflussprinzip nicht unbedingt als relevant, soweit der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet. Regelmäßig wird der Vermieter seinerseits anfallende Nebenkosten bezahlen und es kaum verantworten können, den Zahlungszeitpunkt (beispielsweise der Heizkosten gegenüber dem Energielieferanten) auf unabsehbare Zeit hinauszuschieben. Auch ist er bei Maßgabe des Zuflussprinzpis besser bedient, da er sein Geld früher erhält, als wenn er mit der Einforderung zuwartet, bis er selber zahlt.

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