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Wie lange darf der Vermieter Nebenkosten nachberechnen? (Verjährung)

Der Vermieter ist verpflichtet, Vorauszahlungen des Mieters auf die Nebenkosten nach Ablauf der Abrechnungsperiode in der Nebenkostenabrechnung genau abzurechnen. Logische Voraussetzung dazu ist, dass ihm die angefallenen und abzurechnenden Beträge sämtlicher Nebenkostenpositionen bekannt sind. Genau dies ist aber nicht immer der Fall. Dann streiten die Parteien, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter Nebenkosten nachberechnen darf und wann Verjährung eintritt.

Wir erklären hier, wie lange und unter welchen Voraussetzungen Vermieter Nebenkosten aus der Vergangenheit dem Mieter nachberechnen dürfen und wann Mieter die Nachzahlung verweigern können.

BGH: Vermieter darf nachberechnen, wenn …

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12, WuM 2013, 108) hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter sich in der Jahresnebenkostenabrechnung ausdrücklich vorbehalten hatte, die zu erwartende Erhöhung der Grundsteuerbeträge dem Mieter noch nachträglich in Rechnung zu stellen. Der BGH stellte fest, dass der Vermieter sich die Nachberechnung einzelner Nebenkostenpositionen vorbehalten darf, soweit er ohne Verschulden an der rechtzeitigen Abrechnung gehindert war. Dieser Grundsatz findet sich auch ausdrücklich in § 556 III Satz 3 BGB.

Im Streitfall setzte das Finanzamt mit Bescheid in 2007 die Grundsteuer rückwirkend für das Jahr 2002 fest. Daraus errechnete der Vermieter eine Grundsteuernachforderung für die Jahre 2002 bis 2006 in Höhe von 1.095 € und stellte dem Mieter im August 2010 einen Mahnbescheid zu. Der Mieter wurde zur Zahlung verpflichtet.

Mehr auch unter: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten

Voraussetzungen für eine Nachberechnung von Nebenkosten

  1. Die Nachforderung darf nicht ausgeschlossen sein. Sie ist nach § 556 III Satz 3 BGB dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat. Der Vermieter hat eine Verspätung nur dann zu vertreten, wenn er sich in Kenntnis der Gegebenheiten unangemessen viel Zeit für die Nachberechnung lässt. In der Regel muss er deshalb die Nachforderung binnen 3 Monaten nach Kenntnis des abzurechnenden Betrages dem Mieter mitteilen (BGH, Urteil v. 5.7.2006, VIII ZR 220/05, NJW 2006 S. 3350.).
  2. Der Vermieter sollte sich in der Nebenkostenabrechnung ausdrücklich vorbehalten, eine bestimmte Nebenkostenposition noch nachzuberechnen. Im Idealfall informiert er den Mieter über den Grund des Vorbehalts. Eine Verpflichtung, einen Vorbehalt zu erklären, besteht nicht, empfiehlt sich aber unbedingt, soweit der Vermieter mit einer Nachberechnung rechnen muss. Der Vorbehalt ist verzichtbar, wenn die Nachberechnung auch für den Vermieter überraschend kommt und er allein deshalb keinen Vorbehalt machte. Im Zweifel empfiehlt sich ein allgemein formulierter Vorbehalt (vgle. Steuerbescheid „Vorbehalt der Nachprüfung o.ä.“).
  3. Die nachberechnete Forderung darf nicht verjährt sein. Nebenkostenforderungen verjähren regelmäßig in 3 Jahren (§ 195 BGB). Dabei kommt es auf den Beginn der Verjährung an. Nach § 199 I Nr. 2 BGB verjähren Forderungen erst, wenn der Vermieter Kenntnis von den seinen Anspruch begründenden Umständen erhält. Da der Vermieter im Fall des BGH erst im Jahr 2007 den geänderten Grundsteuerbescheid vom Finanzamt erhielt, setzte die Verjährung mit Beginn des darauffolgenden Jahres am 1.1.2008 ein und endete 3 Jahre später zum 31.12.2010.

Mehr unter: Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung

Weitere Abrechnungsdetails (Hinweise und Tipps)

  1. Der Bundesgerichtshof revidierte damit auch die gegenteiligen Entscheidungen des LG Düsseldorf (NJW 2011,688) und LG Rostock (WuM 2009, 232), nach denen die Verjährungsfrist mit der erstmaligen Erteilung einer Nebenkostenabrechnung einsetzen sollte.
  2. Ergänzend wies der BGH auch darauf hin, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist die Nebenkostenabrechnung insgesamt zurückzustellen, sobald er einzelne Kostenpositionen nur vorläufig abrechnen kann. Auch soweit die BGH-Entscheidung in Bezug auf die Grundsteuer ergangen ist, ist davon auszugehen, dass sie auch jede andere Nebenkostenposition betrifft.
  3. Auch komme es nicht darauf an, wenn der Vermieter die rückwirkend neu festgesetzte Grundsteuer nicht nach dem Leistungsprinzip, sondern nach dem Abflussprinzip auf den Mieter umlegt. In diesem Fall darf er beide Abrechnungssysteme kombinieren.
  4. Haben die Parteien statt Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter die Kostenpauschale nach § 560 BGB erhöhen. Diese darf sich aber allenfalls auf den Beginn des dem Erhöhungsverlangen vorausgehenden Kalenderjahres beziehen. Dazu muss der Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung in Textform unter Angabe des Grundes und einer Erläuterung dazu abgeben (§ 560 II Satz 2 BGB). Im BGH-Fall hätte der Vermieter mit Bekanntgabe seiner Nachberechnung in 2010 also lediglich die Grundsteuer für 2009 noch nachfordern können.

29 Antworten auf "Wie lange darf der Vermieter Nebenkosten nachberechnen? (Verjährung)"

  • Sahra
    16. März 2016 - 23:35 Antworten

    Hallo,
    mein Vermieter der über 17 Jahre nie Nebenkosten berechnet hat kommt jetzt ganz plötzlich mit einer Nebenkostenabbrechnung ohne Voranmeldung ohne den Mietern überhaupt zu sagen das er das berechnet. Kommt er damit durch? Es handelt sich um eine Summe über 1.000 Euro für die letzten 2 Jahre. Über Antworten freue ich mich.

  • Juliane
    6. April 2016 - 06:46 Antworten

    Hallo , gestern habe ich eine Nachzahlung der Nebenkosten von 2013 und 2014 erhalten. Die Grundsteuer sei von 17.541,92€ auf 26.730,40€ gestiegen. Kann das sein?
    Mit freundlichen Grüßen
    Juliane

    • Dennis Hundt
      6. April 2016 - 13:32 Antworten

      Hallo Juliane,

      eine Nachberechnung der Grundsteuer ist möglich. Fordern Sie die Belege an und prüfen Sie die Grundsteuerbescheid.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus B.
    20. Mai 2016 - 17:26 Antworten

    Hallo,
    mein Vermieter hat über 5 Jahre die Nebenkosten nicht abgerechnet und das nun über eine Hausverwaltung rückwirkend getan. Darin wird eine (sehr deutliche) Erhöhung der Grundsteuer geltend gemacht, welche in der eindeutig verjährten Nebenkostenabrechnung enthalten ist. Ich lese das als eine (ggf. berechtigte) Forderung innerhalb einer bereits verjährten Nebenkostenabrechnung. Ist das formal Korrekt oder muß die Forderung nach der erhöhten Grundsteuer separat erfolgen?
    Ich habe nämlich der verjährten Nebenkostenabrechnung und der daraus folgenden Forderung zunächst wiedersprochen und soll nun Mahngebühren zahlen.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Markus

    • Dennis Hundt
      22. Mai 2016 - 01:47 Antworten

      Hallo Markus,

      nur weil vor X Jahren die Grundsteuer erhöht wurde, ist das m.E. kein Freibrief für den Vermieter die versäumten Nebenkostenabrechnung der letzten Jahre zu erstellen und die Nachzahlungen einzufordern.

      Lassen Sie sich dazu bitte im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Arne B.
    26. Juni 2016 - 23:03 Antworten

    Hallo,

    meine alten Vermieter (Eigentümer) haben mir vergangene Woche die Nebenkostenabrechung für 2015 zukommen lassen.

    In diesem Schreiben fordern sie auch eine Nachzahlung der Grundsteuer für den Mietzeitraum 01.06.-31.12.2014 in Höhe von 159,06€!

    Muss ich diesen Betrag noch zahlen oder fällt dies schon unter Verjährung?

    Im Vorraus schonmal vielen Dank für die Rückantwort!

    Viele Grüße
    Arne B.

    • Dennis Hundt
      27. Juni 2016 - 08:24 Antworten

      Hallo Arne,

      wenn Ihr Vermieter die Umlage im Vorjahr einfach vergessen hat, dann wird er auf den Kosten sitzen bleiben. Anders kann es aussehen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

      Befragen Sie dazu im Zweifel einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Saskia
    27. Juli 2016 - 11:55 Antworten

    Guten Tag,
    wir haben aktuell einen etwas kniffeligen Fall, bei dem der Vermieter im Juni 2016 eine Nachforderung für die Jahre 2013 und 2014 von rund 300€ für Wasser/Abwasser/Gas an den 12/2014 ausgezogenen Mieter stellt. Als Grund wird angegeben, dass eine Partei der WEG den Hauptwasserzähler falsch abgelesen und diesen Wert an die Hausverwaltung weitergeleitet hat. Die Zähler in den Wohnungen wurden alle korrekt abgelesen.
    Festgestellt wurde der Fehler mit Eigentümerwechsel und Ablesen des Hauptzählers am 31.12.2015.

    Es erfolgte keine Korrektur der Rechnungen für 2013 und 2014 seitens des Versorgers.
    Nur die Rechnung für 2015, die den Mieter eigentlich nicht mehr betrifft ist entsprechend höher.

    Ist die die Nachforderung des Vermieters rechtens?

    Es wurde weiterhin festgestellt, dass die Hausverwaltung immer wieder Werte in die Abrechnung genommen hat, die sich auf andere Abrechnungsperioden bezogen haben. Z.B. wird eine Nachzahlung aus 2012 einfach dem Betrag für 2013 aufaddiert.
    Ist das rechtens?

    • Dennis Hundt
      27. Juli 2016 - 13:39 Antworten

      Hallo Saskia,

      ohne die Unterlagen zu sichten, lässt sich leider schlecht etwas zu Ihren Fragen schreiben. Mein einfachster Tipp wäre: Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    27. August 2016 - 17:34 Antworten

    Hallo,
    Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.-31.12.2015 erhalten. Weil uns einige Erhöhungen (insbesondere die der Müllabfuhr von fast 40%) zu hoch vorkam, haben wir die Verwaltung um eine Aufschlüsselung gebeten, die wir heute erhalten haben. Hier wird insbesondere die Müllgebühr mit einer Erhöhung der Jahresgebühr aufgrund erhöhter Nachzahlung begründet. In den beigelegten Abrechnungskopien wird auf eine Nachzahlung von ca 2000€ für den Zeitraum 1.1.-31.12.2014 (!) Verwiesen, welche der Verwaltung im Februar 2015 von dem Entsorgungsbetrieb mitgeteilt wurde und welche im gleichen Monat erfolgte.
    Meine Frage: hätte diese Nachzahlung mit folgender Anpassung nicht bereits in der Nebenkostenabrechnung für 2014 enthalten sein müssen, welche wir Juli 2015 erhielten? Die Nachzahlung ist damit verjährt, richtig? Sie wurde nicht als Korrektur der vorherigen Abrechnung deklariert.

    Herzlichen Dank!

  • Petra Beck
    4. November 2016 - 17:10 Antworten

    Guten Tag,
    mein Sohn bewohnt seit Februar 2014 eine kleine 1-Zimmer-Wohnung. Bei dieser erfolgte wegen Besitzerwechsel von Februar bis September eine Abrechnung. Nun hatte sich aber bereits wieder ein Wechsel der Hausverwaltung ergeben und ich habe seit dem September 2014 keine weitere Nebenkostenabrechnung erhalten. Muß ich diese dann bezahlen?
    Vielen Dank für eine kurze Antwort
    Mit freundlichen Grüßen
    P. Beck

    • Dennis Hundt
      8. November 2016 - 17:47 Antworten

      Hallo Petra,

      wie Sie gelesen haben, muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung zustellen. Danach kann er i.d.R. keine Nachzahlung mehr fordern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lucy P.
    19. Januar 2017 - 11:21 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe in meiner Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015, welche ich im Dezember 2016 erhalten habe, einen Posten für die Nebenkostenabrechnung zu 2014 als Nachzahlung erhalten. Die angegebene Nachzahlung für 2014 begründet sich in einer Abwasserzahlungserhöhung, die mit Rechnung von Januar 2015 an den Vermieter gestellt wurde. Dieser hatte also bereits im Januar 2015 Kenntnis von der Nachzahlung für 2014.

    Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 habe ich Ende 2015 erhalten. In dieser war die Nachforderung zu der Abwasserzahlungserhöhung nicht angegeben.

    Meiner Meinung nach hätte diese Erhöhung bereits in der Abrechnung zu 2014 (da sie ja Ende 2015 erstellt wurde) angegeben worden sein müssen?

    Muss ich diese Nachzahlung leisten oder handelt es sich hier um ein eigen verschuldetes Versäumnis des Vermieters, was er nicht mehr einfordern kann?

    Liebe Grüße,
    Lucy

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2017 - 16:02 Antworten

      Hallo Lucy,

      ich sehe das ähnlich wie Sie. Die Forderung kommt verspätet und der Vermieter kann sich m.E. nicht darauf berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Evelyne
    30. Januar 2017 - 17:45 Antworten

    Hallo,

    ich habe heute 30.01 einen Brief als PDF per E-Mail erhalten. Der Brief ist datiert am 26.01. Es betrifft die Nachberechnung Grundsteuer 2012-2015 für die Wohnung wo ich in Januar 2016 ausgezogen bin.
    Im Brief sind die Briefe vom Finanzamt als Beweis der Festsetzung mitgeschickt. Die sind datiert auf 28.10.2016.

    Nun lese ich: … muss der Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung in Textform unter Angabe des Grundes und einer Erläuterung dazu abgeben (§ 560 II Satz 2 BGB)

    Habe ich nun die Mitteilung ausserhalb diese 3 Monate erhalten?
    Es geht insgesamt um € 676,36.

    Wenn der

  • Florian
    19. September 2017 - 10:36 Antworten

    Guten Tag,

    gestern erhielt ich die Heizkostenabrechnung meines Vermieters für den Zeitraum 01.08.16 bis 31.01.17 (verkürzter Zeitraum wg. Auszug). Darin abgerechnet werden Kosten für die Heizungswartung für den Zeitraum 1.8.15-31.7.16, i. H. v. 55,180€, die in der Abrechnung vom 10.2016 unberücksichtigt geblieben sind. Mein Vermieter hatte sich damals keine Nachforderung vorbehalten. Ist das zulässig?
    Beste Grüße
    Florian

    • Dennis Hundt
      19. September 2017 - 11:35 Antworten

      Hallo Florian,

      der Abrechnungszeitraum bezieht sich logischerweise auf die Kosten, die in diesem Zeitraum angefallen sind und nicht auf Kosten aus dem Abrechnungsjahr davor.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Enrico Maikle
    19. Dezember 2017 - 20:26 Antworten

    Hallo,

    ich bin im Mai 2016 in die neue Wohnung und habe heute (Dezember 2017) die Nebenkostenabrechnung für 2016 bekommen. Dort sind zwei Abrechnungen von 2015 – (Schornsteinfeger von Juli 2015 und Brennerwartung von April 2015). Darf er mir die überhaupt anrechnen, da ich 2015 noch garnicht in der Wohnung war. Muss das nicht dem Vermieter nachträglich, wenn das geht, in Rechnung gestellt werden?

    Danke.
    Enrico Maikle

  • S. Klinger
    29. März 2018 - 13:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Vermieter hat sich im Jahr 2014 in der Gesamtabrechnung der Nebenkosten um 60€ verrechnet. Ich hatte 720€ Vorauszahlung geleistet und er hat mit 780€ gerechnet, demnach 60€ zu viel zu meinen Gunsten angesetzt.
    Im Jahr 2015 habe ich 735€ vorausgezahlt und er hat mit 900€ seine Berechnungen angesetzt, da wir einen Monat vor dem Abrechnungszeitraumende den Betrag erhöht hatten von 60€ monatlich auf 75€. Daraufhin hat er mir 174,20 zurückgezahlt (die Differenz zwischen den falsch berechneten 900€ und den laut Abrechnung zu zahlenden 725,80€).
    Die Kosten fordert er JETZT (aktuelle Abrechnung vom 19.3.18) ein.Ich soll ihm die von ihm gemachten Fehlberechnungen nachzahlen.
    Ist das rechtens? Muss ich das tatsächlich zahlen?
    Immerhin ist das jetzt 3 bzw. 4 Jahre her.

    Ich danke im Voraus für Ihre Hilfe.

    S. Klinger

  • Sandra Adamczyk
    17. Januar 2019 - 13:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die Woche habe ich eine Nachberechnung der Müllabfuhr für die Jahre 2014 und 2015 von meinem Vermieter bekommen.

    „dem Vermieter ist ein korrigierter Müllbescheid für die Jahre 2014 und 2015 zugestellt worden. Aufgrund eines Versäumnisses des Versorgers wurden die Grundgebühren für die Wohnungen im
    Rahmen der Neuordnung der Müllgebühren für die Jahre 2014 und 2015 nicht korrekt erfasst.
    Hierdurch ergibt sich eine vom Vermieter nicht zu vertretene Neuberechnung für die oben genannten
    Jahre, die mit dieser Abrechnung auf die beteiligten Mieter umgelegt wird.“.

    Ist die Forderung nicht längst verjährt oder muss ich diese doch bezahlen?

    Ich danke im Voraus für Ihre Hilfe.

    MfG
    Sandy

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2019 - 15:32 Antworten

      Hallo Sandra,

      ähnlich gelagerte Fälle finden Sie oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olaf
    21. Januar 2019 - 11:39 Antworten

    Hallo habe eine Nachzahlung der Grundsteuer von 1200 Euro erhalten sie wurde vom Finanzamt neu berechnet für den Zeitraum 2011-2017 auf anfrage beim Finanzamt wurde mir erklärt der Vermieter hätte nicht gemeldet das die soziale Wohnungsförderung ausgelaufen ist und daher eine andere Berechnung zu gute liegt. Es ist doch nicht mein Verschulden muß ich diese Summe nachzahlen. Viele Grüsse Olaf

  • S. Faeser
    11. Februar 2019 - 13:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben Ende 2017 fristgerecht die Nebenkostenabrechnung 2016 erhalten, welche jedoch Fehler enthielt. Nach akzeptiertem Einspruch haben wir nun letzte Woche – also mehr als ein Jahr später – die Korrektur erhalten.

    Unsere bemängelten Posten (falscher Verteilungsschlüssel bei Heizung und Warmwasser, da wir in 10/2016 ausgezogen sind) wurden korrigiert, d.h. Reduzierung der Nebenkostenposition für den Grundpreis.

    Jedoch hat der Vermieter nun ebenfalls die Verbrauchskosten erhöht, nun sind die MWh der Gesamtliegenschaft deutlich geringer bei gleichen Gesamtkosten, was zu deutlich höheren Kosten pro Einheit und damit zu einer Erhöhung unserer Verbrauchskosten von ca. 60€ führt.

    Meine Frage wäre nun:
    Darf der Vermieter die Nebenkostenposition für die Verbrauchskosten nachträglich noch erhöhen?

    Die Gesamtsumme aus reduzierten Grundkosten und erhöhten Verbrauchskosten führt insgesamt zu einer reduzierten Nachzahlung für 2016.

    Besten Dank für Ihre Einschätzung.

    Viele Grüße
    S. Faeser

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2019 - 16:05 Antworten

      Hallo S. Faeser,

      alle Zahlen muss der Vermieter mit entsprechenden Belegen nachweisen können. Er kann nicht einfach Positionen erhöhen oder senken. Entscheidend sind die Belege.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sven-Erich Sambs
    11. Februar 2019 - 17:19 Antworten

    Hallo.
    Mein Vermieter hat die Abrechnung für 2017 am 28.12.18 zugestellt. Diese ist jedoch falsch gewesen. Es wurden Posten berechnet, die ich nicht zahlen muss (z.B. Reinigung des Treppenhauses: dieses benutze ich nicht und kann es auch nicht benutzen, da ich einen separaten Eingang habe und gar keinen Schlüssel zu diesem Treppenhaus). Habe den Vermieter darauf angesprochen. Fehler ist bekannt, es kommt eine neue Abrechnung. Nun, 6 Wochen später nicht Neues. Wie lange muss ich warten und wie lange bin ich verpflichtet eine evtl. Nachzahlung zu bezahlen?

  • Julia Dieser
    29. Juli 2019 - 14:51 Antworten

    Guten Tag,

    Ich bekomme jetzt, also in 2019, eine Nachberechnung für die Grundsteuer für die Jahre 2014 und 2015, die der Vermieter nicht zu verschulden hat und bezieht sich auf das bekannte Urteil. Aus der Wohnung bin ich in 2015 ausgezogen. Es besteht also kein Mietverhältnis mehr.
    Darf der Vermieter auch für beendete Mietverhältnisses nachfordern? Meines Erachtens gilt der Urteil nur für bestehende Mietverhältnisse.

    Vielen Dank!
    Julia

    • Dennis Hundt
      6. August 2019 - 12:31 Antworten

      Hallo Julia,

      on Sie noch in der Wohnung leben oder nicht, darf m.E. keine Rolle spielen. Das wäre unlogisch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Julia Dieser
        8. August 2019 - 08:36 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Vielen Dank für Ihre Antwort. Die Frage ist, ob der Anspruch nicht inzwischen verwirkt ist. Der Vermieter hatte keinen Vorbehalt kund getan, die Kaution vollständig abgerechnet. Jetzt nach 5 Jahren kommt die Überraschung, mit der ich nun gar nicht gerechnet habe. Für mein Verständnis, ist das eher unlogisch. Handelt es sich hier eventuell um eine Grauzone?
        Viele Grüße
        Julia

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