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Zeitraum für Umlegungsfähigkeit von Öl-Tankreinigungskosten

Tankreinigungskosten sind umlagefähige Nebenkosten (BGH Urteil v.11.11.2009, VIII ZR 221/08). Der Bundesgerichtshof hat diese alte Streitfrage eindeutig entschieden.

1. Tankreinigungskosten sind fortlaufend entstehende Kosten

Tankreinigungskosten sind Kosten, die dem Vermieter

  • fortlaufend
  • durch den bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes und seiner Anlagen

entstehen. Damit entsprechen sie der Definition der „Betriebskosten“ gemäß § 1 I BetrKV.

Sie sind insbesondere keine Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten. Nicht zuletzt bestimmt § 2 Nr. 4a BetrKV, dass die Kosten der Tankreinigung zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage gehören. Ohne den Öltank ist die Heizung nicht funktionsfähig. Die Reinigung dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Anlage. Vielmehr wird sie fortlaufend erforderlich, um eine Verschlammung des Tanks und seiner Zu- und Ableitungsrohre zu verhindern. Die Reinigung gewährleistet den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizungsanlage.

Es handele sich dabei auch nicht um eine „vorbeugende Instandhaltungsmaßnahme“. Bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen, handele es sich um reine Wartung. Wartungsarbeiten erfolgen mithin im Interesse des Mieters, der die Heizungsanlage nutzt.

2. Reinigungsturnus von 5 – 7 Jahre gilt noch als fortlaufend

Ein zentraler Streitpunkt war der Zeitraum, in dem die Tankreinigung anfällt. Die Kritik setzte daran an, dass es am Merkmal „fortlaufend/regelmäßig“ und damit an der Umlagefähigkeit fehle, wenn die Maßnahme nicht jährlich, sondern nur alle ci. fünf Jahre durchgeführt werde.

Auch hier stellt der BGH fest, dass Betriebskosten, die nicht jährlich entstehen, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, umlagefähige Nebenkosten sind. Im Fall der Tankreinigung empfehlen die Hersteller Reinigungsintervalle von 5 bis 7 Jahren.

Der BGH hatte bereits die alle 4 Jahre anfallenden Kosten der Revision der elektrischen Anlage als angemessenen Zeitraum bewertet (BGH Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06).

Er bestätigte seine Einschätzung auch für den Zeitraum von 5 bis 7 Jahren im Falle der Öltankreinigung. Ein solcher Zeitraum sei noch nicht unüberschaubar. Auch den Kostenanfall bei der Dachrinnenreinigung betrachtet der BGH als fortlaufend entstehende Kosten (NZM 2004, 418).

Die BGH-Rechtsprechung verdeutlicht, dass nicht alles, was dem Interesse des Vermieters dienlich ist, automatisch als Instandhaltungskosten qualifiziert werden darf. Maßgeblich kommt es auf die Wertung des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenabrechnung an. Und dort sind Wartungskosten nur einmal als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet. Deutlich wird diese Einschätzung auch daraus, dass der Mieter den Kostenaufwand auch dann zweifelsfrei tragen müsste, wenn er jedes Jahr anfallen würde. Da der Kostenaufwand bei der Tankreinigung aber nur alle 5 bis 7 Jahre anfällt, hat der Mieter daraus sogar einen Kostenvorteil. Demgemäß wäre es nicht sachgerecht, diesen zeitlichen Umstand zulasten des Vermieters zu werten.

3. Einmalige, anlassbedingte Reinigung ist Reparatur

Anders ist die Situation, wenn die Tankreinigung als einmalige Maßnahme zu sehen ist, die gerade nicht regelmäßig anfällt. Dies trifft auf die Vorbereitung zur Neubeschichtung der Tankinnenflächen zu oder wenn der Tank derart verschlammt ist, dass die Heizung mangels Ölzufuhr ausgefallen ist. In diesen Fällen handelt es sich um nicht umlagefähige Reparaturkosten. Der Vermieter muss den Kostenaufwand durchführen, damit die Heizungsanlage überhaupt wieder funktionsfähig ist.

4. Volle Kostenumlage ist nur ausnahmsweise unangemessen

Grundsätzlich ist der Vermieter auch berechtigt, die für die Tankreinigung anfallenden Kosten in vollem Umfang in dem Jahr abzurechnen, in dem sie angefallen sind. Teils wird vertreten, dass er verpflichtet sei, den Kostenaufwand über die Jahre bis zum Anfall der nächsten Reinigungsmaßnahme aufzuteilen. Dies kann dann der Fall sein, wenn die anfallenden Kosten besonders hoch ausfallen und der Mieter durch eine einmalige Umlage des Kostenaufwandes in unangemessener Weise belastet wird.

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