Go to Top

Nebenkostenabrechnung: Baumfällung oder Baumschnitt umlegbar?

Mancher Vermieter sieht sich verleitet, alle im Rahmen der Unterhaltung der Immobilie anfallenden Kosten auf seine Mieter umzulegen. Dazu setzt ihm aber die Betriebskostenabrechnung Grenzen.

Der Mieter ist nicht für alles verantwortlich. Die Frage, ob der Mieter die Kosten für eine Baumfällung oder den Baumschnitt bezahlen muss, orientiert sich an den Grundsätzen, nach denen die Umlagefähigkeit von Nebenkosten beurteilt wird.

In diesem Artikel möchte wir expliziert erklären, ob der Vermieter die Kosten für den Bauschnitt und/oder für Baumfällungen auf seine Mieter umlegen darf oder auch nicht.

1. Ausgangspunkt: Einmalige oder regelmäßige Maßnahme?

Ausgangspunkt ist die Definition der Betriebskosten = Nebenkosten des § 1 Betriebskostenverordnung. Danach sind Nebenkosten dadurch charakterisiert, dass sie auf Seiten des Eigentümers fortlaufend und regelmäßig entstehen. Im Gegensatz dazu stehen Kosten, die einmalig oder eben nicht fortlaufend und nicht regelmäßig entstehen. Die Abgrenzung ist oft streitig.

Teils wird darauf abgestellt, dass die Kosten mindestens im jährlichen Turnus anfallen müssen. Teils wird auf einen Wiederholungszeitraum von mehreren Jahren abgestellt. Kosten einer einmaligen Maßnahme sind jedenfalls nicht umlagefähig (LG Siegen WuM 1992, 630). Der Bundesgerichtshof stellt lediglich pauschal darauf ab, ob die Maßnahme in regelmäßigen Abständen anfällt oder ob eine einmalige Maßnahme aus einem bestimmten konkreten Anlass vorliegt. Jedenfalls erscheinen ihm vier Jahre als nicht zu lange (BGH ZMR 2007, 361).

Auch wird darauf abgestellt, dass eine laufende Entstehung nicht zugleich eine regelmäßige Entstehung bedeutet. Das Merkmal der laufenden Entstehung ist nur Abgrenzungskriterium zu den von vornherein einmalig entstehenden Kosten. So ist beispielsweise für die Eichkosten der jeweilige Eichzeitraum maßgebend, obwohl dieser mehrere Jahre umfasst.

2. Gartenpflegearbeiten sind umlagefähig

Nach §2 Ziffer 10 BetrKV sind die Kosten der Gartenpflege umlagefähige Nebenkosten. Nach dem Gesetzeswortlaut gehören dazu die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Wendet man diese Grundsätze auf die Baumfällung oder Baumschnittarbeiten an, lässt sich die Frage relativ eindeutig beantworten.

3. Anlassbedingte Baumfällung ist nicht umlagefähig

Eine Baumfällung ist von vornherein eine einmalige Maßnahme. Im Hinblick auf die fehlende laufende Entstehung sind die Kosten nicht umlagefähig (Schmid ZMR 2004, 794). Zudem ist der Vermieter als Eigentümer aufgrund seiner Verpflichtung zur Instandhaltung der Mietsache ohnehin verpflichtet, morsche und nicht mehr verkehrssichere Bäume zu fällen und dem Mieter damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, zu der regelmäßig auch der Garten gehört, zu gewährleisten. Auf die Ursache (Sturmschaden, morscher Stamm, Schattenwurf) kommt es dann nicht an.

Ungeachtet dessen hatte das AG Sinzig (ZMR 2004, 829) eine umlegungsfähige Gartenpflegemaßnahme angenommen, wenn der Baum wegen seines Wachstums nicht mehr an seinem Standort verbleiben kann. Da es sich auch insoweit um eine einmalige Maßnahme handelt, ist die Entscheidung nicht wirklich überzeugend.

4. Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen ist umlagefähig

Daran ändert auch nichts, dass das Gesetz die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen ausdrücklich als umlegungsfähige Maßnahme bezeichnet. Jedenfalls handelt sich auch nicht um eine Erneuerung eines Gehölzes, wenn ein Baum ohne Ersatzpflanzung beseitigt wird (Bausch NZM 2006, 367). Das AG Steinfurt (WuM 2007, 409) sieht in der Entfernung von Bäumen ohne sachlichen Grund keine Gartenpflegemaßnahme. Gleiches soll gelten, wenn der Baum erkennbar morsch ist oder aufgrund behördlicher Vorgabe gefällt werden muss (LG Berlin, Az. 64 S 365/87).

5. Baumschnitt ist umlagefähig

Umgekehrt werden die Kosten für das Entfernen von Pflanzen als umlegungsfähige Gartenpflegemaßnahme bewertet, wenn die Pflanzen durch ihren Wuchs Beeinträchtigungen verursachen (Efeu an der Hauswand: AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198; zu hoher Baum: AG Sinzig ZMR 2004, 829).

Aus diesen Erwägungen heraus dürfte klar sein, dass die aus einem bestimmten Anlass erforderliche Fällung eines Baumes keine Gartenpflegemaßnahme darstellt. Demgegenüber ist der Baumschnitt eine typische Gartenpflegemaßnahme. Sie fällt regelmäßig an. Selbst wenn sie nicht jedes Jahr notwendig erscheint, sind Baumschnittarbeiten regelmäßige Arbeiten, die in einem überschaubaren Zeitraum immer wieder anfallen. Der dafür maßgebliche Kostenaufwand zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten.

11 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Baumfällung oder Baumschnitt umlegbar?"

  • Jack Potter
    3. November 2016 - 13:03 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Ausführungen. Habe da noch eine Rückfrage:

    Zitat „Selbst wenn sie nicht jedes Jahr notwendig erscheint, sind Baumschnittarbeiten regelmäßige Arbeiten, die in einem überschaubaren Zeitraum immer wieder anfallen.“

    Was wird unter einem „überschaubaren Zeitraum“ verstanden? Können dies u.U. auch 8-10 Jahre sein? Sind es dann überhaupt noch regelmäßige umlegbare Kosten, die dem Gebot der Wirtschaftlichkeit unterliegen? Oder handelt es sich um Instandsetzungen, die der Vermieter zu vertreten hat?
    Im vorliegenden Fall geht es um einen verwilderten Garten, der im Abrechnungsjahr radikal zurückgeschnitten wurde. Es geht um Baumschnittarbeiten, Beschneiden von Sträuchern/Wildwuchs, Fällungen von Jungbäumen und Rodung des Wurzelwerks. Im Abrechnungszeitraum hat ein Mieterwechsel stattgefunden. Dem Neumieter sollen diese einmaligen hohen Kosten (Schlüssel: Wohnfläche) nun über die nächsten 3 Abrechnungszeiträume umgelegt werden. Muss er gleichzeitig für die Versäumnisse der Vergangenheit und für die zukünftigen Gartenpflegekosten aufkommen?

    Bedanke mich im Voraus.

  • Laszus
    20. Dezember 2016 - 13:01 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    vielen dank für ihre einfach und gute Erklärung. Ich habe mal eine Frage wegen der Baumfällung. Mein Vermieter möchte diese auf die Nebenkosten umlegen.

    Ich schrieb ihnen diesen Artikel von Ihnen. Das schrieb mein Vermieter:

    Zu der vom Mieter übernommenen Gartenpflege gehört auch das Fällen von Bäumen (LG Frankfurt, Urteil v. 2.11.2004, 2/11 S 64/04, NZM 2005 S. 338 für alte Bäume). Auf den konkreten Grund (Krankheit, behördliche Anordnung, Witterungseinflüsse, Sturmschäden) soll es nicht ankommen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, A III S. 85, 87).
    Ähnlich wird im Entasten eines Baums und im Fällen eines von mehreren Bäumen in der Regel eine Pflegemaßnahme gesehen, deren Kosten als solche im Rahmen der Gartenpflege umlegbar sind (AG Köln, Urteil v. 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41; AG Köln, NZM 2001 S. 41).
    Baumbeseitigungskosten, die infolge Alters, Witterung oder Umwelt verursacht werden, können in die Betriebskostenabrechnung einbezogen werden (AG Düsseldorf, Urteil v. 19.7.2002, 33 C 6544/02, WuM 2002 S. 499).
    Die Kosten für das Fällen von Bäumen infolge von Stürmen können auf den Mieter umgelegt werden, wenn in der betreffenden Region wie in Süddeutschland oder in den norddeutschen Küstenregionen des Öfteren Stürme auftreten (LG Hamburg, Urteil v. 13.7.1989, 7 S 185/88, WuM 1989 S. 640; AG Mönchengladbach, Urteil v. 21.11.2002, 5 C 98/01, ZMR 2003 S. 198; AG Königstein, Urteil v. 2.2.1993, 23 C 147/92, WuM 1993 S. 410).
    Muss ein Baum deshalb gefällt werden, weil er zu nah am Gebäude steht und Schäden durch das Wurzelwerk befürchtet werden, ist eine Maßnahme der Gartenpflege anzunehmen (AG Sinzig, Urteil v. 18.2.2004, 14 C 879/03, ZMR 2004 S. 829).

    Jetzt bin ich etwas verunsichert.

    Was kann ich jetzt tun ich hoffe Sie können mir helfen

    Mit freundlichen grüßen
    Laszus

  • Riedel-Johns
    4. Mai 2017 - 16:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Bei unserem Mietshaus mit drei WE wurde die Hecke zur Straße teilweise erneuert. 8 Koniferen von insgesamt 20 wurden ausgetauscht, Höhe ca. 2,50m. Die neuen Koniferen sind im selben Jahr wieder abgestorben und wurden entfernt. Die Fläche ist zur Zeit leer. Der Vermieter will uns die teilweise Erneuerung der Hecke umlegen. Wir sollen für Gartenarbeiten 690 Euro zahlen, im Vorjahr waren es noch 180 Euro. Jetzt soll eventuell die komplette Hecke entfernt werden und die Fläche entweder frei bleiben, oder andere, weniger empfindliche Gehölze gepflanzt werden. Unserer Auffassung nach ist die Umlage der 8 Koniferen, die gar nicht mehr vorhanden sind nicht richtig. Was sagen Sie dazu? Und die zweite Frage: Wenn sich für 8 Koniferen die Kosten schon mehr als verdreifacht haben(im Vergleich zum Vorjahr), was passiert, wenn jetzt die gesamte Hecke entfernt wird und durch andere Pflanzen ersetzt wird? Das steht doch in keinem Verhältnis mehr, oder? Die 690 Euro sind nur unserer Anteil, in den anderen beiden WE leben aber die Eigentümer selbst. Vielen Dank für Ihre Antwort! Mit freundlichen Grüßen, Mirko

  • Hamann
    11. Mai 2017 - 20:32 Antworten

    Hallo,
    vielen Dank für den Beitrag. Die Frage mit dem Baumschnitt ist verständlich erklärt. Unser Vermieter hat nun zum Baumschnitt vom Gärtner auch gleich das verrostete Balkongeländer reparieren lassen und die Gesamtrechnung des Gärtners auf die Nebenkosten umgelegt. Zählt so eine Instandsetzung des Balkongeländers auch mit zu den umlagefähigen Kosten, oder kann ich verlangen, dass der Vermieter die Rechnung hier aufteilt?
    Vielen Dank.
    MfG
    Nick

  • Jutta Opperbeck
    19. Mai 2017 - 08:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mit Interesse habe ich Ihre Ausführungen verfolgt und konnte so schon einiges in Erfahrung bringen. Nun meine Frage:

    Vor unserem Haus befindet sich eine Blautanne, die höher als das Haus gewachsen ist, also ca. 20m und mehr hoch. Wie Sie sich denken können, hat diese Tanne auch einen dementsprechenden Umfang und nimmt dadurch auch die Sicht auf die Straße, die man aber beim Verlassen des Grundstücks braucht. Aus diesem Grund möchte unser Vermieter die Tanne entfernt haben und möchte die Kosten auf uns Mieter ( 6 Parteien ) umlegen. Um diesen Baum entfernen zu können, braucht man dementsprechendes Gerät und auch die Straße müsste eventuell abgesperrt werden. Außerdem besteht Gefahr, dass bei unsachgemäßer Entfernung der Baum in die Wohnzimmerfenster meines über mir wohnenden Mitmieters und mir fallen könnte, so dass wir uns diese Sache auch nicht zutrauen selbst zu verrichten. Außerdem sind wir nicht im Besitz solcher Geräte die man dafür benötigt.

    Kann und darf unser Vermieter die Kosten für diese Baumentfernung auf uns umlegen? Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe geht das doch nicht, weil das doch zur Instandhaltung des Mietobjekts gehört, oder?

    Über eine Antwort Ihrerseits würde ich mich sehr freuen, weil ich ihm dann etwas entgegen halten könnte.

    Mit freundlichen Grüßen

    Jutta

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2017 - 08:03 Antworten

      Hallo Jutta,

      danke für Ihren Beitrag. Diese Arbeiten können selbstverständlich nicht von den Mietern ausgeführt werden. Mit der Frage, ob eine Baumfällung über die Nebenkostenabrechnung umlegbar ist, befasst sich der Artikel oben – lesen Sie am besten nochmals genau nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bloch , Manfred
    21. Mai 2018 - 12:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ihre Auskünfte sind sehr kompetent. Ich habe ein großes Problem. Mein Vermieter verweigert generell alle Gartenarbeiten vorzunehmen. Die Sträucher vor meiner Fenstern im Erdgeschoss sind über drei Jahre nicht geschnitten worden und sind jetzt zwei Meter hoch und verwildert, auch das Unkraut.
    Im Mietvertrag steht kein Wort über die Gartenarbeiten, also habe ich auch keine übernommen. Inwieweit ist mein Vermieter verpflichtet, die Pflanzen, die Sträucher, das Unkraut und den Zuschnitt (auch der Bäume) auszuführen oder ausführen zu lassen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Manfred Bloch

    • Dennis Hundt
      21. Mai 2018 - 14:54 Antworten

      Hallo Manfred,

      danke für Ihren Beitrag und für Ihr Lob. Eine klare Abgrenzung ist hier schwer vorzunehmen. Die Verläufe zwischen verwildert (ggf. Grund zur Mietminderung?) und eine, „Naturgarten“ sind oft fließend.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.