Mancher Vermieter sieht sich verleitet, alle im Rahmen der Unterhaltung der Immobilie anfallenden Kosten auf seine Mieter umzulegen. Dazu setzt ihm aber die Betriebskostenabrechnung Grenzen.
Der Mieter ist nicht für alles verantwortlich. Die Frage, ob der Mieter die Kosten für eine Baumfällung oder den Baumschnitt bezahlen muss, orientiert sich an den Grundsätzen, nach denen die Umlagefähigkeit von Nebenkosten beurteilt wird.
In diesem Artikel möchte wir expliziert erklären, ob der Vermieter die Kosten für den Bauschnitt und/oder für Baumfällungen auf seine Mieter umlegen darf oder auch nicht.
Inhalt: Baumfällung oder Baumschnitt
1. Ausgangspunkt: Einmalige oder regelmäßige Maßnahme?
Ausgangspunkt ist die Definition der Betriebskosten = Nebenkosten des § 1 Betriebskostenverordnung. Danach sind Nebenkosten dadurch charakterisiert, dass sie auf Seiten des Eigentümers fortlaufend und regelmäßig entstehen. Im Gegensatz dazu stehen Kosten, die einmalig oder eben nicht fortlaufend und nicht regelmäßig entstehen. Die Abgrenzung ist oft streitig.
Teils wird darauf abgestellt, dass die Kosten mindestens im jährlichen Turnus anfallen müssen. Teils wird auf einen Wiederholungszeitraum von mehreren Jahren abgestellt. Kosten einer einmaligen Maßnahme sind jedenfalls nicht umlagefähig (LG Siegen WuM 1992, 630). Der Bundesgerichtshof stellt lediglich pauschal darauf ab, ob die Maßnahme in regelmäßigen Abständen anfällt oder ob eine einmalige Maßnahme aus einem bestimmten konkreten Anlass vorliegt. Jedenfalls erscheinen ihm vier Jahre als nicht zu lange (BGH ZMR 2007, 361).
Auch wird darauf abgestellt, dass eine laufende Entstehung nicht zugleich eine regelmäßige Entstehung bedeutet. Das Merkmal der laufenden Entstehung ist nur Abgrenzungskriterium zu den von vornherein einmalig entstehenden Kosten. So ist beispielsweise für die Eichkosten der jeweilige Eichzeitraum maßgebend, obwohl dieser mehrere Jahre umfasst.
2. Gartenpflegearbeiten sind umlagefähig
Nach §2 Ziffer 10 BetrKV sind die Kosten der Gartenpflege umlagefähige Nebenkosten. Nach dem Gesetzeswortlaut gehören dazu die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Wendet man diese Grundsätze auf die Baumfällung oder Baumschnittarbeiten an, lässt sich die Frage relativ eindeutig beantworten.
3. Anlassbedingte Baumfällung ist nicht umlagefähig
Ungeachtet dessen hatte das AG Sinzig (ZMR 2004, 829) eine umlegungsfähige Gartenpflegemaßnahme angenommen, wenn der Baum wegen seines Wachstums nicht mehr an seinem Standort verbleiben kann. Da es sich auch insoweit um eine einmalige Maßnahme handelt, ist die Entscheidung nicht wirklich überzeugend.
4. Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen ist umlagefähig
Daran ändert auch nichts, dass das Gesetz die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen ausdrücklich als umlegungsfähige Maßnahme bezeichnet. Jedenfalls handelt sich auch nicht um eine Erneuerung eines Gehölzes, wenn ein Baum ohne Ersatzpflanzung beseitigt wird (Bausch NZM 2006, 367). Das AG Steinfurt (WuM 2007, 409) sieht in der Entfernung von Bäumen ohne sachlichen Grund keine Gartenpflegemaßnahme. Gleiches soll gelten, wenn der Baum erkennbar morsch ist oder aufgrund behördlicher Vorgabe gefällt werden muss (LG Berlin, Az. 64 S 365/87).
5. Baumschnitt ist umlagefähig
Aus diesen Erwägungen heraus dürfte klar sein, dass die aus einem bestimmten Anlass erforderliche Fällung eines Baumes keine Gartenpflegemaßnahme darstellt. Demgegenüber ist der Baumschnitt eine typische Gartenpflegemaßnahme. Sie fällt regelmäßig an. Selbst wenn sie nicht jedes Jahr notwendig erscheint, sind Baumschnittarbeiten regelmäßige Arbeiten, die in einem überschaubaren Zeitraum immer wieder anfallen. Der dafür maßgebliche Kostenaufwand zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten.
3. November 2016 - 13:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Ausführungen. Habe da noch eine Rückfrage:
Zitat “Selbst wenn sie nicht jedes Jahr notwendig erscheint, sind Baumschnittarbeiten regelmäßige Arbeiten, die in einem überschaubaren Zeitraum immer wieder anfallen.”
Was wird unter einem “überschaubaren Zeitraum” verstanden? Können dies u.U. auch 8-10 Jahre sein? Sind es dann überhaupt noch regelmäßige umlegbare Kosten, die dem Gebot der Wirtschaftlichkeit unterliegen? Oder handelt es sich um Instandsetzungen, die der Vermieter zu vertreten hat?
Im vorliegenden Fall geht es um einen verwilderten Garten, der im Abrechnungsjahr radikal zurückgeschnitten wurde. Es geht um Baumschnittarbeiten, Beschneiden von Sträuchern/Wildwuchs, Fällungen von Jungbäumen und Rodung des Wurzelwerks. Im Abrechnungszeitraum hat ein Mieterwechsel stattgefunden. Dem Neumieter sollen diese einmaligen hohen Kosten (Schlüssel: Wohnfläche) nun über die nächsten 3 Abrechnungszeiträume umgelegt werden. Muss er gleichzeitig für die Versäumnisse der Vergangenheit und für die zukünftigen Gartenpflegekosten aufkommen?
Bedanke mich im Voraus.
3. November 2016 - 14:28
Hallo Jack,
hier noch ein Artikel für Sie: Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Dezember 2016 - 13:01
Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen dank für ihre einfach und gute Erklärung. Ich habe mal eine Frage wegen der Baumfällung. Mein Vermieter möchte diese auf die Nebenkosten umlegen.
Ich schrieb ihnen diesen Artikel von Ihnen. Das schrieb mein Vermieter:
Zu der vom Mieter übernommenen Gartenpflege gehört auch das Fällen von Bäumen (LG Frankfurt, Urteil v. 2.11.2004, 2/11 S 64/04, NZM 2005 S. 338 für alte Bäume). Auf den konkreten Grund (Krankheit, behördliche Anordnung, Witterungseinflüsse, Sturmschäden) soll es nicht ankommen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, A III S. 85, 87).
Ähnlich wird im Entasten eines Baums und im Fällen eines von mehreren Bäumen in der Regel eine Pflegemaßnahme gesehen, deren Kosten als solche im Rahmen der Gartenpflege umlegbar sind (AG Köln, Urteil v. 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41; AG Köln, NZM 2001 S. 41).
Baumbeseitigungskosten, die infolge Alters, Witterung oder Umwelt verursacht werden, können in die Betriebskostenabrechnung einbezogen werden (AG Düsseldorf, Urteil v. 19.7.2002, 33 C 6544/02, WuM 2002 S. 499).
Die Kosten für das Fällen von Bäumen infolge von Stürmen können auf den Mieter umgelegt werden, wenn in der betreffenden Region wie in Süddeutschland oder in den norddeutschen Küstenregionen des Öfteren Stürme auftreten (LG Hamburg, Urteil v. 13.7.1989, 7 S 185/88, WuM 1989 S. 640; AG Mönchengladbach, Urteil v. 21.11.2002, 5 C 98/01, ZMR 2003 S. 198; AG Königstein, Urteil v. 2.2.1993, 23 C 147/92, WuM 1993 S. 410).
Muss ein Baum deshalb gefällt werden, weil er zu nah am Gebäude steht und Schäden durch das Wurzelwerk befürchtet werden, ist eine Maßnahme der Gartenpflege anzunehmen (AG Sinzig, Urteil v. 18.2.2004, 14 C 879/03, ZMR 2004 S. 829).
Jetzt bin ich etwas verunsichert.
Was kann ich jetzt tun ich hoffe Sie können mir helfen
Mit freundlichen grüßen
Laszus
4. Mai 2017 - 16:08
Sehr geehrter Herr Hundt,
Bei unserem Mietshaus mit drei WE wurde die Hecke zur Straße teilweise erneuert. 8 Koniferen von insgesamt 20 wurden ausgetauscht, Höhe ca. 2,50m. Die neuen Koniferen sind im selben Jahr wieder abgestorben und wurden entfernt. Die Fläche ist zur Zeit leer. Der Vermieter will uns die teilweise Erneuerung der Hecke umlegen. Wir sollen für Gartenarbeiten 690 Euro zahlen, im Vorjahr waren es noch 180 Euro. Jetzt soll eventuell die komplette Hecke entfernt werden und die Fläche entweder frei bleiben, oder andere, weniger empfindliche Gehölze gepflanzt werden. Unserer Auffassung nach ist die Umlage der 8 Koniferen, die gar nicht mehr vorhanden sind nicht richtig. Was sagen Sie dazu? Und die zweite Frage: Wenn sich für 8 Koniferen die Kosten schon mehr als verdreifacht haben(im Vergleich zum Vorjahr), was passiert, wenn jetzt die gesamte Hecke entfernt wird und durch andere Pflanzen ersetzt wird? Das steht doch in keinem Verhältnis mehr, oder? Die 690 Euro sind nur unserer Anteil, in den anderen beiden WE leben aber die Eigentümer selbst. Vielen Dank für Ihre Antwort! Mit freundlichen Grüßen, Mirko
6. Mai 2017 - 19:44
Hallo Mirko,
danke für Ihren Beitrag. Dieser Link hier wird Ihnen helfen: Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. Mai 2017 - 20:32
Hallo,
vielen Dank für den Beitrag. Die Frage mit dem Baumschnitt ist verständlich erklärt. Unser Vermieter hat nun zum Baumschnitt vom Gärtner auch gleich das verrostete Balkongeländer reparieren lassen und die Gesamtrechnung des Gärtners auf die Nebenkosten umgelegt. Zählt so eine Instandsetzung des Balkongeländers auch mit zu den umlagefähigen Kosten, oder kann ich verlangen, dass der Vermieter die Rechnung hier aufteilt?
Vielen Dank.
MfG
Nick
13. Mai 2017 - 19:03
Hallo Nick,
hier ein Link für Sie: Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Mai 2017 - 08:59
Sehr geehrter Herr Hundt,
mit Interesse habe ich Ihre Ausführungen verfolgt und konnte so schon einiges in Erfahrung bringen. Nun meine Frage:
Vor unserem Haus befindet sich eine Blautanne, die höher als das Haus gewachsen ist, also ca. 20m und mehr hoch. Wie Sie sich denken können, hat diese Tanne auch einen dementsprechenden Umfang und nimmt dadurch auch die Sicht auf die Straße, die man aber beim Verlassen des Grundstücks braucht. Aus diesem Grund möchte unser Vermieter die Tanne entfernt haben und möchte die Kosten auf uns Mieter ( 6 Parteien ) umlegen. Um diesen Baum entfernen zu können, braucht man dementsprechendes Gerät und auch die Straße müsste eventuell abgesperrt werden. Außerdem besteht Gefahr, dass bei unsachgemäßer Entfernung der Baum in die Wohnzimmerfenster meines über mir wohnenden Mitmieters und mir fallen könnte, so dass wir uns diese Sache auch nicht zutrauen selbst zu verrichten. Außerdem sind wir nicht im Besitz solcher Geräte die man dafür benötigt.
Kann und darf unser Vermieter die Kosten für diese Baumentfernung auf uns umlegen? Wenn ich Ihren Artikel richtig verstanden habe geht das doch nicht, weil das doch zur Instandhaltung des Mietobjekts gehört, oder?
Über eine Antwort Ihrerseits würde ich mich sehr freuen, weil ich ihm dann etwas entgegen halten könnte.
Mit freundlichen Grüßen
Jutta
23. Mai 2017 - 08:03
Hallo Jutta,
danke für Ihren Beitrag. Diese Arbeiten können selbstverständlich nicht von den Mietern ausgeführt werden. Mit der Frage, ob eine Baumfällung über die Nebenkostenabrechnung umlegbar ist, befasst sich der Artikel oben – lesen Sie am besten nochmals genau nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Mai 2018 - 12:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ihre Auskünfte sind sehr kompetent. Ich habe ein großes Problem. Mein Vermieter verweigert generell alle Gartenarbeiten vorzunehmen. Die Sträucher vor meiner Fenstern im Erdgeschoss sind über drei Jahre nicht geschnitten worden und sind jetzt zwei Meter hoch und verwildert, auch das Unkraut.
Im Mietvertrag steht kein Wort über die Gartenarbeiten, also habe ich auch keine übernommen. Inwieweit ist mein Vermieter verpflichtet, die Pflanzen, die Sträucher, das Unkraut und den Zuschnitt (auch der Bäume) auszuführen oder ausführen zu lassen?
Mit freundlichen Grüßen
Manfred Bloch
21. Mai 2018 - 14:54
Hallo Manfred,
danke für Ihren Beitrag und für Ihr Lob. Eine klare Abgrenzung ist hier schwer vorzunehmen. Die Verläufe zwischen verwildert (ggf. Grund zur Mietminderung?) und eine, “Naturgarten” sind oft fließend.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Februar 2019 - 02:01
Ist ein anlassbedingter Baumschnitt umlagefähig? 2018 wurden Aeste von 2 Obstbäumen radikal gestützt. Anlass war 1 geknickter Ast, der den Nachbarszaun verbog. Diese Maßnahme fand nach 20 Jahren das erste Mal statt. Kosten 750€.
6. September 2020 - 22:21
Hallo. Ich wohne zur Miete in ein Einfamilienhaus. Wir haben im Garten Eichenbäume.
Ein Eichenbaum hat lange Äste das über Grundstück der Nachbarn derer Dach immer wieder Äste fallen.
Die Nachbarn verlangen das die Äste gekürzt werden.
Der Eigentümer möchte das wir die Kosten übernehmen. Es wird ca 2000 Euro kosten.
Er meint das gehört zu betriebs und Nebenkosten.
Ist das richtig was er sagt?
7. September 2020 - 09:27
Hallo Lama,
bitte lesen Sie nochmals im Artikel oben nach oder lassen Sie Ihren Einzelfall rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. Oktober 2024 - 15:21
Hallo Herr Hundt,
Baumfällkosten – ein Streitpunkt in der NK Abrechnung für 2023.
An unser MFH grenzt ein kleines Wiesenstück von ca. 400 m2, welches zum Grundstück gehört, auf dem unser MFH seit 13 Jahren steht.
2023 wurden fast am Ende der Grünfläche 2 morsche, teils abgestorbene Bäume gefällt, die sehr alt sind und zum ehemaligen Wäldchen gehören, das sich auf dem jetzt bebauten Grundstück befand.
Wie ich hier auf Ihrer Seite lesen konnte, können einmalige Baumfällkosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Es gehört nicht zur regelmäßigen Gartenpflege, aber ist es eine Gartenpflegearbeit?
Ist es eher die Pflicht des Vermieters, Unfallquellen zu beseitigen?
Da gibt es immer wieder unterschiedliche, teils widersprüchliche Aussagen.
Wir Mieter sind doch etwas unsicher und auch irritiert. Vorsichtshalber haben wir Widerspruch eingelegt.
Aber wie verhält es sich denn nun genau???
Gibt es gültige Gerichtsurteile?
MfG
29. Oktober 2024 - 18:28
Hallo Buegie,
Sie sind bereits im Thema eingelesen und ich kann leider hier per Kommentar auch nicht mehr beitragen, als dass die Grenzen fließend sind.
Ich würden mich aus Mietersicht hierauf fokussieren: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-baumfaellung-baumschnitt/#3-Anlassbedingte-Baumfaellung-ist-nicht-umlagefaehig
Viele Grüße
Dennis Hundt