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Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?

Ein schöner Garten erhöht den Wohnwert des Mietobjekts. Davon profitiert auch der Mieter. Legt der Vermieter den Garten neu an, fragt sich der Mieter, ob er den Kostenaufwand für die Neuanlage des Gartens bezahlen muss.

Gärtnerisch angelegte Flächen begründen Kostenumlage: § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zählt die Gartenpflegekosten ausdrücklich zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Vermieter kann die der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen dienenden Kosten umlegen (AG Düsseldorf ZMR 2002, 828). Er allein entscheidet, welche Maßnahmen zur Gartengestaltung erfolgen. Eine Grenze ist dort, wo diese mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden sind (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198).

Gesetz bezeichnet Gartenerneuerung ausdrücklich als umlagefähig

Ein Garten ist aber nichts Statisches. Er bedarf der ständigen Pflege. Deshalb zählt § 2 Nr. 10 BetrKV neben den Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie die Erneuerung von Sand auf Kinderspielplätzen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das Gesetz stellt damit klar, dass auch die Neuanlage des Gartens als einmalige Maßnahme nicht als Instandsetzungsmaßnahme zu werten ist. Instandsetzungsmaßnahmen gehen nämlich normalerweise zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts sicherstellen.

Da das Gesetz auf die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen abstellt, ist die Erneuerung des Gartenzauns als Instandsetzungsmaßnahme zu verstehen. Diese geht zu Lasten des Vermieters. Gleiches gilt für die Anlage eines Stellplatzes, eines Gartenteichs oder eines Kinderspielplatzes.

Gärtnerisch angelegte Flächen bewahren ihre Optik nur, wenn Pflanzen und Gehölze regelmäßig gepflegt und fortlaufend erneuert werden (AG Steinfurt WuM 1999, 721). Der Vermieter ist nicht auf eine bloße Ersatzbeschaffung beschränkt (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198). Da Nebenkosten durch ihren regelmäßigen Anfall charakterisiert werden, sollen in unregelmäßigen Abständen von mehreren Jahren erforderliche Erneuerungen nicht umlagefähig sein (AG Reutlingen WuM 2004, 95). Diese Entscheidung wird kritisiert, da der Ersatz von Bäumen regelmäßig im Abstand von mehreren Jahren stattfindet und das Merkmal „laufend“ in diesen Fällen großzügiger interpretiert werden muss (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 799). Dazu gehört auch, dass zu groß gewordene Bäume entfernt werden müssen. Werden Bäume ohne sachlichen Grund entfernt, sollen die Kosten nicht umlagefähig sein (AG Steinfurt WuM 2007, 409).

Allerdings sind die Kosten für die die Neuanlage des Gartens dann nicht umlagefähig, wenn der Garten jahrelang vernachlässigt wurde. Diese Kosten sind dann Folge einer nicht ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und somit vom Vermieter verschuldet (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 798). Gleichfalls nicht umlagefähig ist der Mehraufwand, der dadurch bedingt ist, dass Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht ausgeführt wurden (AG Berlin Schöneberg GE 1996, 477).

Nicht umlagefähig ist die Erstausstattung des Gartens (Schmid WuM 2002, 127). Der Vermieter ermöglicht dadurch erst den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts. Sie ist eine zunächst einmalige Aktivität und fällt nicht fortlaufend (wie typische Nebenkosten) an. Die Umlagefähigkeit wurde auch verneint, wenn die Kosten infolge von Baumaßnahmen des Vermieters angefallen sind. Auch dann dient der Kostenaufwand dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts wiederherzustellen (AG Steinfurt WuM 2007, 409).

Umlegbarkeit auch bei Nichtnutzbarkeit

Der BGH hat entschieden, dass die Gartenpflegekosten auch dann umgelegt werden dürfen, wenn der Mieter den Garten selbst nicht unmittelbar nutzen kann (Garten dient nur der Optik und ist nicht zugänglich, Mieter wohnt im Dachgeschoss). Dies wird damit begründet, dass auch dieser Mieter einen optischen Nutzen hat und ein schön angelegter Garten den Wohnwert des Mietobjekts erhöht.). Außerdem hat er die Wohnung in Kenntnis der Gegebenheiten angemietet.

Bei der Neuanlage eines Gartens und der fortlaufenden Bewirtschaftung muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf nur solche Kosten verursachen, die angemessen und vertretbar sind. Persönliche Vorlieben darf er nicht auf Kosten des Mieters ausleben.

Details zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Gartenpflegekosten für eine nur teilweise nutzbare große Gartenfläche – Muss der Mieter zahlen?

11 Antworten auf "Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?"

  • Oliver
    17. November 2016 - 14:54 Antworten

    Hallo, ich hätte eine Frage zu den Bewässerungskosten des Garten.
    Wenn der Rasen neu angelegt wird muss dann der Mieter die Bewässerung und die damit angefallenen Kosten tragen?Leider hat mein Vermieter dies zu Einem im Zeitraum August gemacht zum Anderen wurde die Menge in Liter nicht durch eine Uhr festgehalten. Daher schwierig zu sagen ob und wieviel Wasser hier verbraucht wurde aber täglich für ein halbe Stunde zweimal am Tag, da kommt sicherlich was zusammen.
    Danke im Voraus für eure Kommentare…

    • Dennis Hundt
      17. November 2016 - 16:24 Antworten

      Hallo Oliver,

      die regelmäßige Bewässerung (zur Anpflanzung) ist m.E. Teil der Neuanlage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny
    6. März 2017 - 23:24 Antworten

    Hallo,

    Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Parteien.
    Ich bin eingezogen, als unsere (neue) Vermieterin gerade das Haus in dem wir wohnen gekauft hat. Der Garten ( den wir mitbenutzen können) sah damals etwas verwildert aus. Unsere Vermieterin hat nun den kompletten Garten umgraben lassen und alles neu angelegt. Die Gärtner waren insgesamt rund 3x dafür da. Jetzt hat sie in der Nebenkostenabrechnung die Gartenpflege auf alle Mieter des Hauses umgelegt. Geht das? So wie ich das verstanden hatte, kann sie bei neuanlegen des Gartens die entstanden Kosten nicht auf uns umlegen,da sie ja dafür sorgen muss das wir den Garten auch benutzen können.
    Nach nun einem Jahr ist der Garten immer noch nicht fertig und die Grünfläche sieht eher aus wie ein unkrautgarten. Kann mir jemand helfen.

  • Nil
    29. Dezember 2018 - 16:23 Antworten

    Hallo,

    ich hätte eine Frage zur Umlegung Neubeschaffungskosten von Sträuchern und Sonstigem auf die Nebenkosten als Gartenpflege.

    Ich habe bis vor kurzem in einem Mehrfamilienhaus mit 7 Parteien gewohnt, in dem ich 2 Parteien angemietet hatte.
    Die eine Partei als Einliegerwohnung im Keller hatte ich für einen kurzen Zeitraum von 7 Monaten als gewerblich genutzte Fläche für Bürozwecke angemietet.

    Das Mehrfamilienhaus war jahrelang von einer Hecke umzäunt, der in den letzten Jahre durch mangelnde Pflege vom Eigentümer und einen Pilzbefall mit neuer Bepflanzung ersetzt werden musste.
    Zudem wurde im Zuge dieser Maßnahme die gepflasterten abgesenkten Parkplätze, sowie der gepflasterte Zugangsbereich und auch als Neuanlegung eine Fläche für einen überdachten Fahrradstellplatz einschl. Bepflanzung erstellt.

    Nun hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zugesandt, in dem die Gesamtkosten auf ca. 21.000€ betitelt werden und somit der Eigentümer sich erlaubt 10% dieser Gesamtkosten auf die Mietparteien entsprechend der Wohnfläche umzulegen.

    Laut Mietvertrag ist die Umlegung der Kosten für Gartenpflege und auch von Ersetzen für Bepflanzung festgelegt.
    Der Eigentümer kommt uns natürlich soweit entgegen, das hier nur 10% der Gesamtkosten umlegt.

    In meinem Falle betrifft es 2 Mietwohnungen. Ein Großteil der Arbeiten ist bereits vor Anmietung der 2. Mietpartei für Bürozwecke erfolgt.
    ist es hier gerechtfertigt für die 2. Mietwohnung die Gesamtkosten trotzdem umzulegen, da die Fertigstellung der Arbeiten sich in den Mietzeitraum erstreckt hat, obwohl ein Großteil der Arbeiten für die Umgestaltung/Neuanlegung bereits vor der Anmietung der 2. Mietpartei stattgefunden haben?

    Danke im Voraus für die Kommentare.

    • Dennis Hundt
      1. Januar 2019 - 23:00 Antworten

      Hallo Nil,

      wenn überhaupt, ist eine zeitanteilige Umlage (bei Einzug im Jahr) möglich. Vermutlich ist ein Großteil der Arbeiten aber überhaupt nicht umlegbar. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bitte prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Meyer
    16. Februar 2019 - 07:47 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in einem sechs Partein Haus. Seit zwei Jahren, haben wir einen neuen Eigentümer.
    Im letzten Jahr, wurde der Garten (alles rund ums Haus) bearbeitet. Dabei wurden gr. Bäume gefällt und alles was zum Garten gehört in Ordnung gebracht. Unter anderm auf einer Seite des Hauses ein Zaun gezogen. Der Zaun ist jetzt so angelegt, das man von aussen nicht mehr in den Garten kann. Der Hintergrund des Zaunes……. die Mieterin, die diese Seite bewohnt, des öftern Abends fremde Männer auf ihrer Terasse gesehen hat. Sind die Kosten auf alle Partein Umlagefähig?

    Jetzt bekommen wir ein grosses Holzhaus auf das Grundstück gebaut. Damit dort die Fahrräder rein gestellt werden sollen. Müssen wir das Haus, sprich Unterstand als Mieter auch bezahlen?

    • Dennis Hundt
      18. Februar 2019 - 10:35 Antworten

      Hallo Martina,

      Anschaffung und Aufbau von Zaun und Gartenhaus gehören nicht zu den Nebenkosten. Nebenkosten müssen fortlaufend und nicht einmalig anfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Stratmann-Lettner
    8. Juli 2019 - 19:17 Antworten

    Ich wohne in einem Neubau mit 7 Parteien und habe die Erdgeschosswohnung mit Terrasse gemietet. Von meinen Vermietern wurde gesagt, dass aufgrund des Sondernutzungsrechtes ein Stück Rasen zur Terrasse gehören wird, dass auf meine Kosten gemäht wird. Der Rasen sollte neu angelegt werden. Nun geht die Fläche aber ansatzlos in das nicht zum Sondernutzungsrecht und damit der Allgemeinheit gehörende Grundstück über. Eine eindeutige Abgrenzung gab und gibt es nicht. So gehört ein Teil der Grünfläche angeblich zur Wohnung und ein anderer zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ich zahle sowieso schon die Kosten für die Gartenpflege der allgemein zum Haus gehörenden Grünanlage. Ist es zulässig, dass ich durch zusätzliche Kosten belastet werde obwohl dies nicht im Mietvertrag steht?

    • Dennis Hundt
      9. Juli 2019 - 19:05 Antworten

      Hallo Sabine,

      es wäre nicht unüblich, dass Sie Stück Rasen nur zu Ihrer Wohnung gehört. Erfragen Sie beim Vermieter die genaue Größe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ria Krüger
    15. Oktober 2019 - 02:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    als ich vor vielen Jahren in ein Mehrfamilienhaus eingezogen bin, Miete, gab es einen kleinen Vorgarten, bestehend aus grünen Bodendeckern und einigen Büschen. Nach 2 Jahren fragte ich die Tochter meines Vermieters sen., die die Verwaltung für ihren Vater machte, ob ich dort Blumen pflanzen darf. Sie sagte, ja, ich dürfe machen, was ich wollte. Ich entfernte alles und pflanzte lauter verschiedene Blumen, die ich auch 4 Jahre lang pflegte, auf meine Kosten alles, freiwillig. Nach dem Tod meines Vermieters erbte Junior, der mir nach einem Jahr mitteilte, ich solle alles dort entfernen, was ich gepflanzt hatte! Ich tat es. Dann ließ er durch Gärtner ringsum Berberitzebüsche pflanzen und in der Mitte Lavendel. Ein paar Tage später hat jemand 12 Lavendel gestohlen, ein Gärtner musste nochmals kommen und nachpflanzen. Die Kosten gesamt dafür über 2500,- Euro, was der Vermieter auf uns komplett umgelegt hat! War das korrekt? Nur, weil ihm mein Garten nicht gefiel?

    Ich wäre ihnen sehr dankbar für eine Antwort

    MfG
    Ria Krüger

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2019 - 09:06 Antworten

      Hallo Ria,

      ich Fall ist einzigartig – ich kann allgemein nur auf den Artikel oben verweisen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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