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Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?

Ein schöner Garten erhöht den Wohnwert des Mietobjekts. Davon profitiert auch der Mieter. Legt der Vermieter den Garten neu an, fragt sich der Mieter, ob er den Kostenaufwand für die Neuanlage des Gartens bezahlen muss.

Gärtnerisch angelegte Flächen begründen Kostenumlage: § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zählt die Gartenpflegekosten ausdrücklich zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Vermieter kann die der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen dienenden Kosten umlegen (AG Düsseldorf ZMR 2002, 828). Er allein entscheidet, welche Maßnahmen zur Gartengestaltung erfolgen. Eine Grenze ist dort, wo diese mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden sind (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198).

Gesetz bezeichnet Gartenerneuerung ausdrücklich als umlagefähig

Ein Garten ist aber nichts Statisches. Er bedarf der ständigen Pflege. Deshalb zählt § 2 Nr. 10 BetrKV neben den Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie die Erneuerung von Sand auf Kinderspielplätzen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das Gesetz stellt damit klar, dass auch die Neuanlage des Gartens als einmalige Maßnahme nicht als Instandsetzungsmaßnahme zu werten ist. Instandsetzungsmaßnahmen gehen nämlich normalerweise zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts sicherstellen.

Da das Gesetz auf die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen abstellt, ist die Erneuerung des Gartenzauns als Instandsetzungsmaßnahme zu verstehen. Diese geht zu Lasten des Vermieters. Gleiches gilt für die Anlage eines Stellplatzes, eines Gartenteichs oder eines Kinderspielplatzes.

Gärtnerisch angelegte Flächen bewahren ihre Optik nur, wenn Pflanzen und Gehölze regelmäßig gepflegt und fortlaufend erneuert werden (AG Steinfurt WuM 1999, 721). Der Vermieter ist nicht auf eine bloße Ersatzbeschaffung beschränkt (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198). Da Nebenkosten durch ihren regelmäßigen Anfall charakterisiert werden, sollen in unregelmäßigen Abständen von mehreren Jahren erforderliche Erneuerungen nicht umlagefähig sein (AG Reutlingen WuM 2004, 95). Diese Entscheidung wird kritisiert, da der Ersatz von Bäumen regelmäßig im Abstand von mehreren Jahren stattfindet und das Merkmal „laufend“ in diesen Fällen großzügiger interpretiert werden muss (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 799). Dazu gehört auch, dass zu groß gewordene Bäume entfernt werden müssen. Werden Bäume ohne sachlichen Grund entfernt, sollen die Kosten nicht umlagefähig sein (AG Steinfurt WuM 2007, 409).

Allerdings sind die Kosten für die die Neuanlage des Gartens dann nicht umlagefähig, wenn der Garten jahrelang vernachlässigt wurde. Diese Kosten sind dann Folge einer nicht ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und somit vom Vermieter verschuldet (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 798). Gleichfalls nicht umlagefähig ist der Mehraufwand, der dadurch bedingt ist, dass Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht ausgeführt wurden (AG Berlin Schöneberg GE 1996, 477).

Nicht umlagefähig ist die Erstausstattung des Gartens (Schmid WuM 2002, 127). Der Vermieter ermöglicht dadurch erst den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts. Sie ist eine zunächst einmalige Aktivität und fällt nicht fortlaufend (wie typische Nebenkosten) an. Die Umlagefähigkeit wurde auch verneint, wenn die Kosten infolge von Baumaßnahmen des Vermieters angefallen sind. Auch dann dient der Kostenaufwand dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts wiederherzustellen (AG Steinfurt WuM 2007, 409).

Umlegbarkeit auch bei Nichtnutzbarkeit

Der BGH hat entschieden, dass die Gartenpflegekosten auch dann umgelegt werden dürfen, wenn der Mieter den Garten selbst nicht unmittelbar nutzen kann (Garten dient nur der Optik und ist nicht zugänglich, Mieter wohnt im Dachgeschoss). Dies wird damit begründet, dass auch dieser Mieter einen optischen Nutzen hat und ein schön angelegter Garten den Wohnwert des Mietobjekts erhöht.). Außerdem hat er die Wohnung in Kenntnis der Gegebenheiten angemietet.

Bei der Neuanlage eines Gartens und der fortlaufenden Bewirtschaftung muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf nur solche Kosten verursachen, die angemessen und vertretbar sind. Persönliche Vorlieben darf er nicht auf Kosten des Mieters ausleben.

Details zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Gartenpflegekosten für eine nur teilweise nutzbare große Gartenfläche – Muss der Mieter zahlen?

24 Antworten auf "Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?"

  • Oliver
    17. November 2016 - 14:54 Antworten

    Hallo, ich hätte eine Frage zu den Bewässerungskosten des Garten.
    Wenn der Rasen neu angelegt wird muss dann der Mieter die Bewässerung und die damit angefallenen Kosten tragen?Leider hat mein Vermieter dies zu Einem im Zeitraum August gemacht zum Anderen wurde die Menge in Liter nicht durch eine Uhr festgehalten. Daher schwierig zu sagen ob und wieviel Wasser hier verbraucht wurde aber täglich für ein halbe Stunde zweimal am Tag, da kommt sicherlich was zusammen.
    Danke im Voraus für eure Kommentare…

    • Dennis Hundt
      17. November 2016 - 16:24 Antworten

      Hallo Oliver,

      die regelmäßige Bewässerung (zur Anpflanzung) ist m.E. Teil der Neuanlage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny
    6. März 2017 - 23:24 Antworten

    Hallo,

    Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Parteien.
    Ich bin eingezogen, als unsere (neue) Vermieterin gerade das Haus in dem wir wohnen gekauft hat. Der Garten ( den wir mitbenutzen können) sah damals etwas verwildert aus. Unsere Vermieterin hat nun den kompletten Garten umgraben lassen und alles neu angelegt. Die Gärtner waren insgesamt rund 3x dafür da. Jetzt hat sie in der Nebenkostenabrechnung die Gartenpflege auf alle Mieter des Hauses umgelegt. Geht das? So wie ich das verstanden hatte, kann sie bei neuanlegen des Gartens die entstanden Kosten nicht auf uns umlegen,da sie ja dafür sorgen muss das wir den Garten auch benutzen können.
    Nach nun einem Jahr ist der Garten immer noch nicht fertig und die Grünfläche sieht eher aus wie ein unkrautgarten. Kann mir jemand helfen.

  • Nil
    29. Dezember 2018 - 16:23 Antworten

    Hallo,

    ich hätte eine Frage zur Umlegung Neubeschaffungskosten von Sträuchern und Sonstigem auf die Nebenkosten als Gartenpflege.

    Ich habe bis vor kurzem in einem Mehrfamilienhaus mit 7 Parteien gewohnt, in dem ich 2 Parteien angemietet hatte.
    Die eine Partei als Einliegerwohnung im Keller hatte ich für einen kurzen Zeitraum von 7 Monaten als gewerblich genutzte Fläche für Bürozwecke angemietet.

    Das Mehrfamilienhaus war jahrelang von einer Hecke umzäunt, der in den letzten Jahre durch mangelnde Pflege vom Eigentümer und einen Pilzbefall mit neuer Bepflanzung ersetzt werden musste.
    Zudem wurde im Zuge dieser Maßnahme die gepflasterten abgesenkten Parkplätze, sowie der gepflasterte Zugangsbereich und auch als Neuanlegung eine Fläche für einen überdachten Fahrradstellplatz einschl. Bepflanzung erstellt.

    Nun hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zugesandt, in dem die Gesamtkosten auf ca. 21.000€ betitelt werden und somit der Eigentümer sich erlaubt 10% dieser Gesamtkosten auf die Mietparteien entsprechend der Wohnfläche umzulegen.

    Laut Mietvertrag ist die Umlegung der Kosten für Gartenpflege und auch von Ersetzen für Bepflanzung festgelegt.
    Der Eigentümer kommt uns natürlich soweit entgegen, das hier nur 10% der Gesamtkosten umlegt.

    In meinem Falle betrifft es 2 Mietwohnungen. Ein Großteil der Arbeiten ist bereits vor Anmietung der 2. Mietpartei für Bürozwecke erfolgt.
    ist es hier gerechtfertigt für die 2. Mietwohnung die Gesamtkosten trotzdem umzulegen, da die Fertigstellung der Arbeiten sich in den Mietzeitraum erstreckt hat, obwohl ein Großteil der Arbeiten für die Umgestaltung/Neuanlegung bereits vor der Anmietung der 2. Mietpartei stattgefunden haben?

    Danke im Voraus für die Kommentare.

    • Dennis Hundt
      1. Januar 2019 - 23:00 Antworten

      Hallo Nil,

      wenn überhaupt, ist eine zeitanteilige Umlage (bei Einzug im Jahr) möglich. Vermutlich ist ein Großteil der Arbeiten aber überhaupt nicht umlegbar. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bitte prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Meyer
    16. Februar 2019 - 07:47 Antworten

    Hallo,
    ich wohne in einem sechs Partein Haus. Seit zwei Jahren, haben wir einen neuen Eigentümer.
    Im letzten Jahr, wurde der Garten (alles rund ums Haus) bearbeitet. Dabei wurden gr. Bäume gefällt und alles was zum Garten gehört in Ordnung gebracht. Unter anderm auf einer Seite des Hauses ein Zaun gezogen. Der Zaun ist jetzt so angelegt, das man von aussen nicht mehr in den Garten kann. Der Hintergrund des Zaunes……. die Mieterin, die diese Seite bewohnt, des öftern Abends fremde Männer auf ihrer Terasse gesehen hat. Sind die Kosten auf alle Partein Umlagefähig?

    Jetzt bekommen wir ein grosses Holzhaus auf das Grundstück gebaut. Damit dort die Fahrräder rein gestellt werden sollen. Müssen wir das Haus, sprich Unterstand als Mieter auch bezahlen?

    • Dennis Hundt
      18. Februar 2019 - 10:35 Antworten

      Hallo Martina,

      Anschaffung und Aufbau von Zaun und Gartenhaus gehören nicht zu den Nebenkosten. Nebenkosten müssen fortlaufend und nicht einmalig anfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Stratmann-Lettner
    8. Juli 2019 - 19:17 Antworten

    Ich wohne in einem Neubau mit 7 Parteien und habe die Erdgeschosswohnung mit Terrasse gemietet. Von meinen Vermietern wurde gesagt, dass aufgrund des Sondernutzungsrechtes ein Stück Rasen zur Terrasse gehören wird, dass auf meine Kosten gemäht wird. Der Rasen sollte neu angelegt werden. Nun geht die Fläche aber ansatzlos in das nicht zum Sondernutzungsrecht und damit der Allgemeinheit gehörende Grundstück über. Eine eindeutige Abgrenzung gab und gibt es nicht. So gehört ein Teil der Grünfläche angeblich zur Wohnung und ein anderer zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ich zahle sowieso schon die Kosten für die Gartenpflege der allgemein zum Haus gehörenden Grünanlage. Ist es zulässig, dass ich durch zusätzliche Kosten belastet werde obwohl dies nicht im Mietvertrag steht?

    • Dennis Hundt
      9. Juli 2019 - 19:05 Antworten

      Hallo Sabine,

      es wäre nicht unüblich, dass Sie Stück Rasen nur zu Ihrer Wohnung gehört. Erfragen Sie beim Vermieter die genaue Größe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ria Krüger
    15. Oktober 2019 - 02:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    als ich vor vielen Jahren in ein Mehrfamilienhaus eingezogen bin, Miete, gab es einen kleinen Vorgarten, bestehend aus grünen Bodendeckern und einigen Büschen. Nach 2 Jahren fragte ich die Tochter meines Vermieters sen., die die Verwaltung für ihren Vater machte, ob ich dort Blumen pflanzen darf. Sie sagte, ja, ich dürfe machen, was ich wollte. Ich entfernte alles und pflanzte lauter verschiedene Blumen, die ich auch 4 Jahre lang pflegte, auf meine Kosten alles, freiwillig. Nach dem Tod meines Vermieters erbte Junior, der mir nach einem Jahr mitteilte, ich solle alles dort entfernen, was ich gepflanzt hatte! Ich tat es. Dann ließ er durch Gärtner ringsum Berberitzebüsche pflanzen und in der Mitte Lavendel. Ein paar Tage später hat jemand 12 Lavendel gestohlen, ein Gärtner musste nochmals kommen und nachpflanzen. Die Kosten gesamt dafür über 2500,- Euro, was der Vermieter auf uns komplett umgelegt hat! War das korrekt? Nur, weil ihm mein Garten nicht gefiel?

    Ich wäre ihnen sehr dankbar für eine Antwort

    MfG
    Ria Krüger

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2019 - 09:06 Antworten

      Hallo Ria,

      ich Fall ist einzigartig – ich kann allgemein nur auf den Artikel oben verweisen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie S.
    3. Juni 2020 - 17:04 Antworten

    Wir wohnen in einem 3 Familienhaus. Im Erdgeschoss wohnt der Vermieter, im 1. OG seine Tochter mit Kindern und wir wohnen im Dachgeschoss. Der Vermieter hat unten seine Terasse mit Garten, welcher ausschließlich von ihm selbst und der Tochter genutzt wird. Jetzt berechnet er uns das erste mal nach 3 Jahren die Gartenpflege und die Bepflanzung mit Blumen. Müssen wir diese Kosten tragen???

  • Pak Drite
    5. Oktober 2020 - 12:44 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in eine Mehrparteienhaus. Hinter dem Haus liegt ein Waldhang. Die Vermieterin hat einen Stück gekauft und pflegt es, wie einen Art Garten. Es sind Bäumen und Pflanzenbetten angebracht worden. Diese ist aber nur von Waldseite erreichbar, da es keine Treppen gibt. Wir wohnen im vorderen Teil des Hauses und wir können weder blicken noch irgendwie über das Haus den Garten betretten. Einzige Möglichkeit ist über das Wald, oder wie sie uns sagte wir können von Flurfenster am 2 Stockwerk blicken.

    • Dennis Hundt
      7. Oktober 2020 - 13:26 Antworten

      Hallo Pak,

      ich würde als Argument bringen, dass der Garten ursprünglich nicht zum Mietobjekt gehört und somit hier auch keine Kosten für die Mieter entstehen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre
    6. November 2022 - 21:04 Antworten

    Hallo.
    Wir sind vor 4 Jahren als Erstbezug in ein 4 Parteien Haus eingezogen. Ein Jahr später wurde der Garten von einem Gärtner angelegt und bepflanzt.
    Seitdem kümmern wir uns ( die Mieter) um den Garten um kosten zu sparen.
    Alle 4 Wochen Unkraut entfernen, Gräser und Sträucher rückschneiden.
    Jetzt sind dem Vermieter die Sträucher zu viel und will einige davon Om Gärtner entfernen lassen. Mit der Ankündigung, die Kosten dafür über die Nebenkostenabrechnung geltend zu machen.
    Ist das so rechtens?
    Dieser Garten ist recht groß! Wir haben seit Einzug ein Haufen Arbeit damit. Regelmäßig Unkraut, rückschnitte und vor allem muss jetzt auch neu Rindenmulch drauf. 10 kuiokmeter! Die wir jetzt bezahlen müssen und auch noch verteilen… Um wiederum Gärtner kosten zu sparen.
    Ein Jahr (von den 4 Jahren wo wir drin wohnen) haben wir mal nicht so viel im Garten gemacht. Dann musste jeder 1000 EU Gartenpflege in den Nebenkosten zahlen. Das kann doch alles nicht sein!? Und jetzt weil es ihm nicht mehr gefällt wieder zusätzliche Kosten!?

  • Leandro Rodrigues
    6. Juni 2023 - 20:36 Antworten

    Hallo, wir sind in eine Neubau Wohnung gezogen, zu unserer Wohnung gehört ein Garten. Dieser besteht seit Einzug nur aus Erde und Unkraut und teils Reste von Baudreck ( Steine, Plastik, usw. da immer wieder noch was am Haus gemacht wurde konnte im Garten nichts gemacht werden. Wer ist für das anlegen des Gartens verantwortlich. Sagen wir mal im Mietvertrag steht, Gartenarbeiten sind vom Mieter zu bewerkstelligen. Muss dann auch der Mieter den Baudreck das Unkraut beseitigen sowie den Erdboden aufarbeiten und selbst rasen anlegen? Oder ist dafür trotzdem der Vermieter verantwortlich?

    • Dennis Hundt
      7. Juni 2023 - 14:56 Antworten

      Hallo Leandro,

      danke für Ihren Beitrag. Ich würde auf den Vermieter zugehen und um Unterstützung bitten. Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, Ihnen einen gepflegten oder angelegten Garten zu vermieten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja S.
    7. August 2023 - 17:19 Antworten

    Guten Tag,

    Wir wohnen in einer Neubauanlage. Einzug war März, Ende April kam die Gartenfirma und verlegte Rasen, Bäume wurden gepflanzt etc… das wird ja nicht alle laufende Kosten gesehen. In der Abrechnung haben wir nun trotzdem einen 30.000 Euro Wert mit mehreren Parteien zu zahlen. Für uns wäre der Anteil 9 Monate bei über 700 Euro. Die Kosten kamen zustande da die Anfangsphase seeeeehr pflegeaufwändig war. Die Firma kam über mehrere Wochen fast täglich. Der Rest vom Jahr war dann überschaubar und sie ließen sich nur noch 4x blicken. Jetzt die Frage ob diese anfänglichen pflegeintensiven Wochen zur Erstbepflanzung gehören und nicht als laufende Kosten gelten? Die Firma wird ja im nächsten Jahr nicht wieder täglich im Mai anrücken…

    mit lieben Grüße

    • Dennis Hundt
      7. August 2023 - 17:47 Antworten

      Hallo Tanja,

      gute Frage, wo hier genau die Grenze liegt. Es wird sich bei der intensiveren Pflege primär um das Wässern handeln. Ich würden den Vermieter bitten, die Kosten über einen sinnvollen Kompromiss aufzuteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tanja S.
        8. August 2023 - 18:40 Antworten

        Also die Abrechnung ist zu 85% der Erstanlage geschuldet weil das restliche Jahr kamen sie wie erwähnt nur in großen Abständen von 5 bis 6 Wochen was ja völlig in Ordnung ist aber in der Anfangsphase täglich … bis alle paar Tage über ein paar Wochen verteilt. Die Rechnung für den Anfang ist halt enorm hoch dadurch. Es kann ja nicht sein das wir als Mieter welche im März eingezogen sind das alles zahlen müssen und andere Parteien die zum Beispiel im Juli eingezogen sind die Kosten nicht tragen müssen..
        Deswegen die Frage ob das pflegen der Erstanlage auf uns umgesetzt werden kann da es sich ja nicht in dem Aufwand um wiederkehrende Tätigkeiten handelt.

        Es handelt sich um wässern von Rasen, Hecken, schneiden, pflegen, Bäume und natürlich wurde zu dieser Zeit tääääglich gekehrt, Randsteine gepflegt usw. Was natürlich Quatsch ist und das jetzt wie gesagt nur alle paar Wochen stattfindet.

        • Dennis Hundt
          8. August 2023 - 20:08 Antworten

          Hallo Tanja,

          grundsätzlich: die Kosten für die Mieter die im Juli eingezogen sind, trägt bis dahin der Vermieter. Das einfach zur Info. Ansonsten muss man irgendwo sinnvoll eine zeitlichen Grenze definieren zwischen Anwachs- und Pflegephase.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Barbara S
    20. Januar 2024 - 11:18 Antworten

    Einen schönen guten Tag. Ich musste an dem Haus meiner Mutter, welches nun seit vielen Jahren vermietet ist, die Terrasse komplett erneuern. Der Mieter hatte darum gebeten. Und sie war nach all den Jahren tatsächlich morsch. Daraus sind hohe Kosten entstanden. Sind diese womöglich – zumindest zum Teil umlagefähig? Oder gilt es als reine Instandhaltung?

    Ich freue mich auf Antwort und bedanke mich im Voraus.

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2024 - 13:06 Antworten

      Hallo Barbara,

      es handelt sich hierbei um eine klassische Instandhaltung, die zu Lasten des Vermieters geht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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