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Vermieter stellt selbst Rechnungen für Eigenleistungen aus – Umlagefähig oder nicht?

Mietvertraglich wird regelmäßig vereinbart, dass der Vermieter auch solche Nebenkosten auf die Mieter umlegt, zu deren Ausführung er Dritte beauftragt. Soll der Garten gepflegt oder der Winterdienst durchgeführt werden oder deckt der Vermieter das Dach selbst neu ein, kann der Vermieter eine Dienstleistungsfirma beauftragen oder aber auch die Arbeiten in Eigenregie selbst ausführen.

Für diese Eigenleistungen stellen Vermieter gerne selbst Rechnungen aus und rechnen den Kostenaufwand in der Nebenkostenabrechnung ab. Für den Mieter stellt sich die Frage, ob und inwieweit diese Kosten umlagefähig sind oder nicht. Genau mit dieser Problematik befasst sich dieser Artikel

Fiktive Kosten sind nicht umlagefähig

Im Nebenkostenrecht können grundsätzlich (also gibt’s auch Ausnahmen!) nur solche Nebenkosten abgerechnet werden, die tatsächlich entstanden sind. Fiktive Kosten sind nicht umlagefähig (AG Neuss DWW 1987, 236). Wollte man die fiktive Abrechnung erlauben, könnte der Vermieter willkürlich abrechnen, ohne dass der Mieter eine Überprüfungsmöglichkeit hätte. Beispiel: Der Nachbar erledigt aus sportlichem Ehrgeiz den Winterdienst gleich mit. Wollte der Vermieter dessen Leistung seinem Mieter in Rechnung stellen, würde er Kosten abrechnen, die ihm gar nicht (fiktiv) entstanden sind.

Betriebskostenverordnung erlaubt Abrechnung von Eigenleistungen

Ausnahmsweise bestimmt jedoch § 2 I S. 2 BetrKV, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag eingesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. In diesem Fall kann die Umsatzsteuer jedoch nicht berechnet werden (§ 2 I S. 3 BetrKV).

Abrechnung von Sachleistungen (nach Kaufbeleg)

Die Abrechnung von Sachleistungen ist einfach. So genügt es, wenn der Vermieter den Kaufbeleg zugrunde legt. Da der Vermieter bei der Kostenumlage keinen Gewinn erwirtschaften soll und die Nebenkosten für ihn nur durchlaufende Posten sind, kann er nur den Betrag an den Mieter weiterreichen, der auf dem Beleg bezeichnet ist. Soweit der Vermieter eine Sachleistung aus seinem Bestand erbringt, für die er keinen Abrechnungsbeleg mehr hat, kann er den Betrag ansetzen, der üblicherweise für diesen Sachwert zu bezahlen ist (Beispiel: Einbau eines neuen Heizungsdruckventil, das Ventil kostet im Baumarkt 7,80 €).

Abrechnung von Dienstleistungen (z.B.Gartenpflege, Reinigung, Winterdienst)

Bei Dienstleistungen ist es belanglos, wer diese ausführt. Der Vermieter kann auch einen Familienangehörigen oder Bekannten beauftragen. Der Eigenleistung werden Leistungen gleichgestellt, die ein mit dem Vermieter wirtschaftlich verflochtenes Unternehmen erbringt und abrechnet (LG Hannover Wum 2007, 407).

Gleichzustellen sind auch Leistungen, die ein Dritter unentgeltlich für den Vermieter erbringt. Es ist davon auszugehen, dass der Dritte die Leistungen für den Vermieter persönlich erbringt und der Mieter davon nicht profitieren soll (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten R. 1047).

Lässt sich nicht feststellen, in welcher Höhe Kosten tatsächlich angefallen sind, soll nicht auf Durchschnittswerte, sondern auf Mindestwerte abzustellen sein. Der Ansatz von Erfahrungswerten oder Durchschnittswerten aus anderen Rechnungszeiträumen könnte dazu führen, dass der abgerechnete Betrag über den tatsächlichen Kosten liegt und den Mieter benachteiligt.

Will der Vermieter den Mindestbetrag feststellen, sind willkürliche Schätzungen nicht ausreichend (OLG Nürnberg WuM 1995, 308). Vielmehr müssen konkrete Tatsachen vorliegen, die den Rückschluss auf den Anfall der bezeichneten Kosten erlauben (LG Düsseldorf DWW 1990, 240). Sofern nur Erfahrungswerte oder Durchschnittswerte bekannt sind, ist bei der Ermittlung der Mindestkosten ein Abschlag vorzunehmen. In Anlehnung an § 12 I HeizkostenV soll ein Abschlag von 15 % angemessen sein (Schmid NZM 1998, 499). Es empfiehlt sich, dass der Vermieter in der Abrechnung die Tatsachen bezeichnet, aus denen er den Kostenansatz herleitet. Jedenfalls ist der Vermieter für den Anfall der Kosten nachweispflichtig.

Wenn der Vermieter eine Dienstleistung abrechnet, muss er diese auch ordentlich erbracht haben. Hat er den Winterdienst nur oberflächlich erledigt, ist es nicht sachgerecht, den vollen Stundenlohn in Anlehnung an eine Dienstleistungsfirma geltend zu machen. Pfusch braucht der Mieter nicht zu bezahlen. Insoweit gilt das, was das Gewährleistungsrecht der Werk- und Dienstverträge vorgibt.

Ein Ansatz besteht auch im umgekehrten Sinne. Hat der Mieter in Eigenleistung die Wohnung renoviert, bemisst sich der vom Vermieter geschuldete Wertersatz üblicherweise danach, was der Mieter billigerweise neben dem Einsatz an freier Zeit an Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH WuM 2009, 395).

Will der Vermieter Streitigkeiten vermeiden, kann er natürlich von vornherein eine Drittfirma beauftragen. Dann muss aber der Mieter auch damit rechnen, dass er letztlich mehr bezahlt, als wenn der Vermieter die Maßnahme in Eigenleistung durchgeführt hätte.

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