Der Mieter muss, – nachdem er die Nebenkostenabrechnung des Vermieters erhalten hat, – innerhalb von zwölf Monaten eventuelle Beanstandungen vorbringen (Widerspruchsfrist) und dem Vermieter mitteilen (§ 556 III 5 BGB).
Aus Beweisgründen sollte er immer schriftlich widersprechen. Zwar schreibt das Gesetz nicht vor, dass der Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung mit Gründen versehen sein muss. Dennoch ist es sinnvoll, dem Vermieter Anhaltspunkte zu liefern, warum die Nebenkostenabrechnung für fehlerhaft erachtet wird.
Zur Orientierung kann nachfolgendes Muster kostenlos verwendet werden. In der kostenfreien Vorlage werden unterschiedliche alternative Begründungen vorgegeben, die der Verwender je nach seiner individuellen Situation ausformulieren sollte.
Lesen Sie zur Vorbereitung: Fehler in der Nebenkostenabrechnung: Top 8 und Checkliste zum überprüfen der Nebenkostenabrechnung und Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung einlegen – so geht’s
Der Aufwand ist zu hoch? Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen (inkl. Vermieterschreiben)
Kostenloses Muster für Ihren Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung
Adresse Mieter
Anschrift Vermieter
Datum
Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung (Einschreiben mit Rückschein)
Sehr geehrter Vermieter,
ich beziehe mich auf Ihre Nebenkostenabrechnung für meine Wohnung (Ortsangabe), die ich am (Angabe Datum) erhalten habe. Ich erachte die Abrechnung aus folgenden Gründen für fehlerhaft.
1. Alternative:
Sie haben den vom Gesetz vorgegebenen Abrechnungszeitraum missachtet und die Zeit vom 1. Januar 2011 bis 31.3.2012 zur Grundlage Ihrer Nebenkostenabrechnung gemacht. Dies verstößt gegen die Vorschrift des § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB. Danach ist die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von genau zwölf Monaten zu erstellen. Ich bitte, die Nebenkosten ordnungsgemäß abzurechnen.
2. Alternative:
Sie haben die vom Gesetz vorgegebene Abrechnungsfrist nicht eingehalten. Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB muss mir die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Als Abrechnungszeitraum haben wir das Kalenderjahr vereinbart (alternativ je nach Vereinbarung im Mietvertrag: Zeitraum vom … bis …). Die mir übersandte Nebenkostenabrechnung ist damit verspätet erstellt worden. Da die Abrechnungsfrist zugleich eine Ausschlussfrist ist, ist Ihre Nachzahlungsforderung unbegründet.
3. Alternative:
4. Alternative:
Gemäß § 259 BGB sind Sie verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung so abzufassen, dass ich diese als juristischer und betriebswirtschaftlicher Laie nachvollziehen und überprüfen kann.
- Alternativ: Es fehlt jedoch eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Posten. Die Einzelpositionen sind rechnerisch nicht nachvollziehbar. Sie haben offenbar auch verschiedene Positionen in einer Position zusammengefasst.
- Alternativ: Es fehlt die Mitteilung und Erläuterung des im Mietvertrag vereinbarten Umlegemaßstabes für (Angabe der Kostenart) (nach Wohnfläche/Personenzahl/cbm umbauter Raum) / Die Einzelbeträge kann ich mit den angegebenen Abrechnungsmaßstäben so nicht ermitteln / Ihre Abrechnungsposition „Dienstleistungen“ ist ohne weitere Erläuterungen nicht nachvollziehbar / Ihre Abrechnung enthält unzulässige Schätzungen (welche?) / Sie haben in der Abrechnung nicht zwischen den im Objekt befindlichen Wohn- und Gewerbeeinheiten unterschieden und auch die gewerblich bedingten Kosten erfasst.
5. Alternative:
Nach der Heizkostenverordnung müssen Sie mindestens die Hälfte der Heizkosten (siehe Vereinbarung im Mietvertrag) verbrauchsabhängig abrechnen. Ihre Abrechnung beruht ausschließlich auf der Wohnfläche meiner Wohnung / der Personenzahl meiner Familie. Dies ist nicht zulässig. Bitte erstellen Sie eine ordnungsgemäße Abrechnung.
Mit freundlichen Grüße
Ihr Mieter
Nutzen Sie unser Musterschreiben und / oder passen Sie unsere kostenlose Vorlage für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung an Ihre Belange an.
Tipp 1: Checkliste die Sie für die Überprüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung
Tipp 2: Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?
3. Juli 2013 - 11:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
es wäre nett, wenn Sie mir auf meine mail-Adresse antworten würden.
Meine konkrete Frage: Wir haben als Essraum eine Art Wintergarten, allerdings im Gebäude integriert. Als Lichtquelle dienen darüber 4 große Glasscheiben.
Muss ich als Mieter die Außenreinigung dieser Glasflächen bezahlen oder muss dies der Vermieter im Rahmen der Dachreinigung übernehmen?
Danke für Ihre Antwort!
5. Juli 2013 - 08:02
Hallo Georg,
ich bin leider überfragt und kann Ihnen daher nicht weiterhelfen. Tut mir Leid. Sprechen Sie am besten mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31. Oktober 2013 - 01:08
Sehr geehrter Herr Hundt,
Sie empfehlen auf ihrer Webseite das Einschreiben mit Rückschein. Ich wollte meine Erfahrung mit ihnen teilen das rechtlich ein Übergabe Einschreiben mit Rückschein vom Empfänger abgelehnt werden darf und deshalb das Einwurf Einschreiben besser geeignet ist (wenn sich in der Gesetzgebung nichts geändert hat seit 2007)
Ich dachte es wäre hilfreich!
Danke für Ihre ansonsten sehr hilfreiche Webseite!!!!
24. Februar 2014 - 09:04
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Jahresabrechnung für das Jahr 2012 erhalten und festgestellt das die einzelnen Kosten im Gegensatz zu der Abrechnung von 2011 gestiegen sind. Dies wurde mir aber nicht schriftlich mitgeteilt, sondern ich habe es nach Prüfung der Abrechnungen selbst festgestellt. Ich musste bei der Abrechnung von 2011 auch schon ein wenig nachzahlen. Wäre es die Pflicht des Vermieters gewesen meine Betriebskostenzahlung deswegen schon zu erhöhen um eine erneute Nachzahlung zu vermeiden? Zudem bin ich Anfang 2013 aus der Wohnung ausgezogen und weiß nun nicht ober der Vermieter mich im nachhinein “abzocken” möchte. Wie kann ich mich verhalten? Einfach bezahlen, oder ggf. Einspruch einlegen weil mir die Erhöhung der einzelen Posten nicht mitgeteilt wurde?
Danke!
24. Februar 2014 - 14:54
Hallo K.V.,
ich würde die Reaktion von der Höhe der Nachzahlung abhängig machen. Wenn Sie letztes Jahr nachzahlen mussten, warum haben Sie Ihren Vermieter nicht um Anpassung der Vorauszahlungen gebeten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Februar 2014 - 08:13
Hallo Herr Hundt!
Ich danke Ihnen für ihre Antwort! Das ist eine gute Frage.. ich war zu jung, habe in einer WG gewohnt und hab fehlende Kenntnisse der Materie. Sicherlich wäre es ratsam gewesen den Vermieter damals anzusprechen. Aber sie wissen ja, “hätte, wäre, könnte”.. zu spät. Aber trotzdem nochmals die Frage, wäre es denn des Vermieters Pflicht gewesen, mich/ uns über die anstehende Erhöhung der Betriebskosten/ Nebenkosten zu informieren? Oder ist es aus rechtlicher Sicht ok, wenn er die erhöhten Kosten einfach auf die neue Rechnung “draufschlägt” ohne die Mieter vorab darüber zu informieren? Ich bin der Meinung, dass, wenn ich vorab über die anstehende Erhöhung informiert worden wäre, ich auch um eine Anpassung der Vorauszahlung gebeten hätte. Schon allein wegen der Nachzahlung. Aber schon sind wir wieder bei “hätte”.. Naja, so wie es aussieht werde ich die Rechnung wohl einfach bezahlen. Sei es drum.
Ich danke Ihnen für Ihre Antwort.
MfG K.V.
5. Juni 2014 - 14:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
seit 36 Jahren wohne ich in einem Mietshaus mit 4 Wohnungen, sprich 4 Mietparteien. Die Nebenkosten wurden während all der jahre nach der Zimmer- und Personenzahl abgerechnet. Leider ist der Vermieter verstorben und der Sohn hat vertretungsweise für die Mutter, die an Demenz leidet, die Hausverwaltung übernommen.
er rechnet nach der Quadratmeterzahl der gesamten Wohnungen ab. Grundsätzlich ist da ja ok, mich stören aber die hohen Wasserkosten der anderen Mietparteien.
Knn ich darauf bestehen, dass der Sohn nach dem alten Verteilungsschlüssel
abrechnet (Gewohnheitsrecht), da dieses gerechter ist?
Ich danke für eine Antwort und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
E.A.S.
10. Juni 2014 - 14:21
Hall Erika,
ich würde den Vermieter auf den alten (im Bestfall im Mietvertrag verankerten) Umlageschlüssel hinweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. August 2014 - 08:14
Hallo, ich benötige Ihre Hilfe.
Ich habe vor paar Tagen meine Betriebs-/ Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 erhalten mit dem ich nicht einverstanden bin. Aus der Abrechnung ergibt sich dass ich noch 400 € nachzahlen muss, was meiner seitens nicht korrekt ist.
Ich wohnen in der Wohnung seit Juni 2012 , habe 21 qm und bezahle bereits schon 100 € Nebenkosten.
Für das halbe Jahr 2012 dh. 01.06.12-31.12.2012 hatte ich letztens Jahr noch 40 € zurückerhalten.
Für das Jahr 2013 kam am 11.08.14 eine Abrechnung mit 400 € Nachzahlung.
Die Summe ist für mich einfach nicht nachvollzierbar. Was kann ich in solchen Fall machen?
Vielen Dank im Voraus
Paulina
14. August 2014 - 08:45
Hallo Paulina,
insbesondere wenn Sie Fehler in der Nebenkostenabrechnung vermuten, kann ich Ihnen bei 400 Euro Nachzahlung nur zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung raten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. April 2017 - 08:12
Hallo,
ich habe diesen Monat eine Abrechnung von über 440€ bekommen. Dazu noch eine Mieterhöhung die sich auf die Nebenkostenabrechnung bezieht. Ich wohne in dieser Wohnung seit über 7 Jahren und habe noch nie eine Nachzahlung erhalten bzw Abrechnung. Das wäre die 1. schriftliche Abrechnung in über 7 Jahren. Nach Umfrage im Haus bin ich die einzige die eine Abrechnung/Nebenkostennachzahlung erhalten hat, kein anderer Mieter hat eine Abrechnung erhalten. Ich arbeite im 12. Stdunden Schicht ich bin über die Hälfte des Tages nicht zu Hause anwesend. Ich kann diese Abrechnung nicht nachvollziehen und benötige Rat wie ich am besten hier vorgehen kann.
LG
Jessica Groß
24. April 2017 - 15:55
Hallo Jessica,
ich würde mir an Ihrer Stelle fachkundige Hilfe suchen oder die Nebenkostenabrechnung z.B. hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Juni 2018 - 01:04
Sehr geehrte Damen und Herren,
Unser Vermieter rechnete von 2011-2017 Nebenkosten nach Wohneinheiten, pro Person und pro Tausendstel ab.
Dieses Jahr rechnet er pro m2 ab. Auch Müllgebühren…
Darf er das? Ohne Vorankündigung? Zumal wir keine m2 Angabe im Mietvertrag haben.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
10. Juni 2018 - 21:09
Hallo Silke,
der Vermieter muss so abrechnen, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Oktober 2018 - 12:22
Sehr geehrter Herr Hundt.
Wir bekamen vor 3 Tagen die Nebenkostenabrechnung von 2017, welche als Vorauszahlung abgerechnet wird. Daraus lässt sich der Verteilerschlüssel nicht ersehen und auch nicht die genaue Berechnung des Anteils.
Zudem sind 3 Betriebskosten dazu gekommen (Gebäudeschutz, Schornsteinfeger und Wasser allgemein), welche zulässig sind, aber in den Jahren davor nicht bezahlt bzw. aufgeführt oder festgelegt worden sind. Mein Mietvertrag ist von 2003 und beinhaltet die Betriebskosten, die bisher gezahlt worden sind, und einen festgelegten Verteilerschlüssel. Die neuen Nebenkosten wurden nicht schriftlich angekündigt, so dass eine Summe von 660 Euro nachzuzahlen sind. In dem Mietvertrag gibt es auch keine Öffnungsklausel. Ist das zulässig?
Liebe Grüße
9. Oktober 2018 - 13:29
Hallo Sandra,
meine Empfehlung für eine abschließende Beurteilung: Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung und den Mietvertrag hier prüfen: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Oktober 2018 - 23:03
Hallo Herr Hundt,
unser Vermieter hat in unserem Mietvertrag keinen Verteilungsschlüssel angegeben (nur die Liste mit den einzelnen Posten). Der Schlüssel tauchte bei der ersten Abrechnung auf. Er hat für die zweite und vorletzte Abrechnung (wir sind bereits im März ausgezogen) unangekündigt den Schlüssel zu unseren ungunsten geändert. Ist das zulässig? In dem Fall ist ja nichts genaues im Mietvertrag vereinbart. Darüber hinaus habe ich einige andere Ungereimtheiten gefunden, so dass ich so oder so Einspruch einlegen werde (es stimmt der Name in der Abrechnung nicht, die Hausversicherung ist auf einmal um genau 100% teurer, Schmutzwasser ist um 50% teurer, obwohl die Kosten für Frischwasser leicht gesunken sind….). Wenn das Mietverhältnis eh gekündigt ist, sollte man keine Zahlung unter Vorbehalt machen bis alle Fragen geklärt sind?
Viele Grüße,
Philip Coenen
11. Oktober 2018 - 06:46
Hallo Philip,
wenn keine Umlageschlüssel vereinbart wurde, gibt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Juni 2019 - 13:15
Hallo Dennis,
wir sind im Sept. 2018 eingezogen und haben jetzt – im Juni 2019 – eine NK-Abrechnung bekommen.
Wir sollen 208,– Euro nachzahlen.
Von Sept. bis Dez 2018 haben wir schon 640,– Euro NK gezahlt.
Auf der Abrechnung steht, dass es für 2018 sein soll.
Der Vermieter hat nach Personen gerechnet und nicht nach qm, wie im Mietvertrag vereinbart.
Die eine Wohnung steht leer – sie wurde gar nicht berücksichtigt.
Der Vermieter wohnt auch noch hier im Nebenhaus.
Die allgemeinen Strom-NK betragen z.B. über 333,– Euro! Treppenhauslicht kostet max. 50,– Euro im Jahr!
Als wir die Sicherung für den Allgem.-Strom herausgedreht haben, sind auch die Lampen in SEINEM GARTEN ausgegangen.
Unser Keller hat (mindestens eine!) Steckdose, die über einen anderen Stromzähler läuft.
Als wir nämlich unseren Kühlschrank im Keller anschlossen, informierte er uns, dass er die Steckdose an unseren Stromkreis anschließen müsse (er “stückelt ständig Leitungen” – hier fließt Strom dahin, da woanders hin).
Plötzlich wurde derVorgarten von der Partnerin unseres Vermieters umgegraben und Blumen gepflanzt (aber nur auf der einen Seite). Die andere Gartenseite ist immer noch so ungepflegt, wie beim Einzug. Wir sind nicht pingelig, aber es sieht wirklich nicht gut aus.
Am Gartenzaun und auf einer Steinplatte sind überall viele, viele Unkrautpflanzen.
Die beiden anderen Mieter haben auch seltsame NK-Rechnungen erhalten.
Ein Mieter ging letztes Jahr zum Anwalt und musste danach nichts mehr dazubezahlen.
Der Vermieter gab auch letztes Jahr eine Kopie einer Rechnung an die Versicherung mit, die er noch gar nicht laufen hatte (in diesem Jahr ist es plötzlich wieder anders). Wir haben die NK-Abrechnungen verglichen und können nur den Kopf schütteln. Ein Mieter möchte keinen Ärger und zahlt Alles zähneknirschend.
Wir möchten eine richtige Abrechnung.Haben um Kopien gebeten und nur die Hälfte erhalten. Einige Stellen sind auf den Kopien abgedeckt..
Andere Kopien fehlen. Wir wurden angesprochen im Keller (als mal wieder die Fäkal-Abwasserleitung überlief und er versuchte, mit dem Wasserschlauch zu spülen), dass die Rechnungen bei seiner Ex-Frau sind (wie wurden dann die NK-Abrechnungen erstellt ?). Er sei zerstritten..
Wir sagten, dass er das ja wohl geregelt kriegen würde.
Er hat auch eine Wasserpumpe, die Wasser hoch in einen Regenbehälter pumpt und zwei Hobbykeller neben unseren Kellerräumen.
Der eine Mieter hat beim Auszug nicht mal seine Kaution zurückbekommen.
Meine Frage ist jetzt: Sollen wir schon mal “unter Vorbehalt” die NK zahlen ?
Liebe Grüße
Rita
24. Juni 2019 - 13:19
Hallo Rita,
ja, Sie könnten sicher unter Vorbehalt zahlen. ich würde aber vorerst um Korrektur bitten, z.B. bzgl. der vereinbarten Abrechnung nach Wohnfläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. September 2019 - 10:08
Hallo Herr Hundt,
meine Vermieterin hat auf der Nebenkostenabrechnung die Position Hausmeisterkosten mit fast 950,00 Euro insgesamt aufgeführt.
Ich habe um Einsicht in die entsprechenden Unterlagen gebeten. Es ist niemand als Hausmeister angestellt und offiziell gibt es auch keinen, Aussage der Vermieterin.
Dieses Geld wurde für Ihre Familienmitglieder (Eltern, Kinder, Schwiegersohn ) für Arbeiten gezahlt die diese angeblich erledigt haben.
Auf den Belegen dazu steht lediglich ….. 320 Eur an XY gezahlt wegen Hausmeistertätigkeiten gezahlt.
Das ist doch so nicht zulässig oder ? Die Personen müßten doch auch rein theoretisch als Minijob angemeldet sein oder ?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Iris Pauly
9. September 2019 - 10:19
Hallo Iris,
das wird für mich durchaus unseriös. Hier Hilfen für Sie:
Nebenkosten: Stundenlohn für Eigenleistung des Vermieters
Nebenkosten ohne Belege – Eigenleistung des Vermieters
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Juli 2021 - 11:54
Guten Tag,
meine Nebenkostenabrechnung für 2019 ergab für mich ein Guthaben, das ich erhalten habe.
Anfang Juni 2021 bekamen alle Mieter des Hauses eine korrigierte Abrechnung. Nun soll ich mein Guthaben zurückzahlen.
Dagegen habe ich Widerspruch eingelegt.
Grund für die Korrektur war der Widerspruch anderer Mietparteien wegen hoher Nachzahlungen.
Der Fehler lag bei der Abrechnungsfirma. Sie hat die Kosten falsch auf die Mietparteien umgelegt.
Ich bin der Ansicht, dass die Abrechnungsfirma dafür haften muss.
Oder liege ich falsch und muss mein Guthaben zurückzahlen, da es mir nicht zusteht?
Besten Dank für eine schnelle Antwort.
Eleonore Nyiri
8. Juli 2021 - 18:25
Hallo Eleonore,
hier haben wir uns mit dem Problem befasst: Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!
Viele Grüße
Dennis Hundt