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Nebenkostenabrechnung: 7 Gründe für einen erfolgreichen Widerspruch des Mieters

Ist die Nachzahlung der Nebenkosten mal wieder zu hoch?  Hat sich der Vermieter verrechnet? Vielleicht ist sogar eine Position zu viel abgerechnet oder es sind Nebenkosten umgelegt, die gar nicht umlagefähig sind? Dann ist es Mietern immer zu empfehlen einen Widerspruch einzulegen. Die Folge rechnet sich schließlich: Hat der Mieter Recht, werden Nebenkostennachforderungen gekürzt. In vielen Fällen müssen Miete sogar gar keine Nachzahlung zahlen oder bekommen ein Guthaben erstattet.

Sie wissen nicht, ob der Fehler in der Nebenkostenabrechnung Grund genug für einen Widerspruch ist? Lohnt sich der Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung?

Lesen Sie in diesem Artikel die 7 Top Gründe, die Mietern beim Widerspruch zum Erfolg verhelfen.

1. Grund: Falscher Abrechnungszeitraum

Ein erster Blick in die Abrechnung zeigt Ihnen, ob Sie sich auf diesen Grund berufen können. Der angegebene Abrechnungszeitraum muss sich auf eine Zeitspanne von einem Jahr beziehen. So ist z.B. in der Abrechnung angegeben: „Abrechnungszeitraum 01.01.2018- 31.12.2018“. Alternativ kann der Vermieter den Abrechnungszeitraum auch Abrechnungsperiode nennen.

Entscheidend ist, dass die maximale Länge ein Jahr beträgt und auf keinen Fall länger sein darf. Nur kürzere Abrechnungszeiträume sind unter gewissen Umständen erlaubt. Mehr dazu unter: Nebenkosten: Abrechnungszeitraum zu lang.

Stützen Sie den Widerspruch auf diesen Fehler greifen Sie die formelle Wirksamkeit der Abrechnung an. Das kann im Einzelfall dazu führen, dass Sie von Ihrer Nachzahlungspflicht befreit sind.  Was Sie dafür vortragen müssen:

2. Grund: Nebenkostenabrechnung kommt zu spät— Abrechnungsfrist abgelaufen

Einer der besten Gründe, um die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung anzugreifen, ist die Verspätung. Zu spät heißt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Die Abrechnungsfrist ist eine Zeitspanne von 12 Monaten.

Innerhalb dieser 12 Monate ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu übergeben (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Gerechnet wird ab dem Ende des Abrechnungszeitraums.

Lässt sich Ihr Vermieter zu viel Zeit und kommt die Nebenkostenabrechnung zu spät, ist sie formell unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss keine Nachzahlungen leisten, die der Vermieter in dieser Abrechnung verlangt. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn der Vermieter nichts für die Verspätung kann (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Lesen Sie dazu: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Wichtig: Die Abrechnungsfrist gilt ebenso für korrigierte Nebenkostenabrechnungen. Sie wird durch den Widerspruch oder eine Korrektur regelmäßig nicht verlängert. Das bedeutet, bekommt man als Mieter die korrigierte Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Frist, muss man ebenfalls nicht zahlen.

3. Grund: Gesamtnebenkosten, Umlageschlüssel oder Vorauszahlungen fehlen

Ist das in der Nebenkostenabrechnung der Fall, handelt es sich um einen elementaren Fehler, da eine sogenannte Mindestangabe in der Abrechnung fehlt. Die Folge ist, dass keine formell ordnungsgemäße Abrechnung gestellt ist und der Vermieter aus dieser Abrechnung keinerlei Ansprüche gegen den Mieter erheben kann.

Ein Widerspruch, der auf diesen Grund gestützt ist, hat immer zur Folge, dass der Vermieter eine neue Nebenkostenabrechnung erstellen, muss die formell ordnungsgemäß ist. Der Mieter muss keine Nebenkosten nachzahlen, die sich aus einer formell fehlerhaften Abrechnung ergeben.

Ein kurzer Blick in den Beitrag zu den formellen Fehler in der Nebenkostenabrechnunggibt Ihnen einen Überblick über das Thema Mindestangaben und Co.

4. Grund: Nebenkosten falsch berechnet

Das ist wohl der häufigste Grund, für einen Widerspruch.

Auf welche Art die Nebenkosten falsch berechnet sind kann ganz unterschiedlich sein. So sind Nebenkosten z.B. falsch berechnet, wenn

  • nicht umlegbare Nebenkosten abgerechnet werden,
  • Instandhaltungskosten versteckt bei den Wartungskosten hinzugerechnet sind,
  • die Hausmeisterkosten auch Verwaltungskosten enthalten (wie etwa die Kosten für die Erstellung der Lohnabrechnung etc.)
  • der Vermieter seine eigenen Vorauszahlungen z.B. an den Energieversorger bei den Nebenkosten für die Heizung mit einberechnet etc.

Mieter die Ihren Widerspruch damit begründen, rügen sog. materiellen bzw. inhaltlichen Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Wichtig: Begründet man den Widerspruch mit einem inhaltlichen Fehler, greift man die Wirksamkeit der Abrechnung als formell ordnungsgemäß nicht an. Es bleibt also auch bei der Zahlungspflicht hinsichtlich der Nebenkostennachforderung. Der Widerspruch bewirkt aber eine Korrekturpflicht des Vermieters hinsichtlich des bzw. der Fehler, die der Mieter vorbringt.

5. Grund: Warme Nebenkosten nicht nach Verbrauch berechnet

Auch dieser Grund zählt eigentlich zu den falsch berechneten Nebenkosten, ist allerdings eine besondere Erwähnung wert. Viel zu oft verstoßen Vermieter gegen die Heizkostenverordnung und rechnen die Heizungs- und Warmwasserkosten verbrauchsunabhängig ab.

Nach der Heizkostenverordnung sind Heizungs- und Warmwasserkosten aber zu mindestens 50% bis 70 % verbrauchsabhängig abzurechnen werden. Die Abrechnungsdaten müssen also auf den Zählerwerten für die jeweilige Wohnung basieren. Außerdem muss es sich um regelmäßig geeichte Zähler handeln. Ausnahmen von der Heizkostenverordnung gibt es nur für Einliegerwohnungen bei dem Vermieter oder bei einem Zweifamilienhaus, wenn der selbst darin wohnt.

Der Widerspruch hat mit diesem Grund immer Erfolg und führt mindestens zu einer 15 % -igen Kürzung der Heizungs- und Warmwasserkosten, wenn der Vermieter nicht korrigiert und verbrauchsabhängig abrechnet (§ 12 HeizkostVO).

6. Grund: Nebenkosten abgerechnet, die nicht vereinbart sind

Werden Nebenkosten abgerechnet, die nicht ausdrücklich vereinbart sind oder sonstige Betriebskosten aufgeführt, ohne das klar ist, was sich dahinter verbirgt, stellt das immer einen materiellen Fehler dar. Die Wirksamkeit der Abrechnung wird dadurch zwar nicht beeinträchtigt und die Nachzahlungspflicht bleibt ebenfalls bestehen, aber der Widerspruch zwingt den Vermieter zur Korrektur.

Normalerweise findet sich ja in den meisten Mietverträgen eine Auflistung der umlagefähigen Nebenkosten und ein Verweis auf die §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). In dem Katalog der BetrKV sind dann grds. allen zulässigen umlagefähigen Nebenkosten aufgeführt und dürfen vom Vermieter abgerechnet werden. Die einzige Position des Katalogs, die nochmal ausdrücklich im Mietvertrag erläutert werden muss ist § 2 Nr. 17 BetrKV die sog. sonstigen Betriebskosten. Damit der Vermieter solche Kosten abrechnen kann muss er im Mietvertrag auflisten, welche Kosten sich dahinter verbergen sollen.

Hier finden Sie alles zu den Voraussetzungen für die Umlage: Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung.

Außerdem braucht man eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag, wenn neue Nebenkosten umgelegt werden sollen. Kommen also nach dem Mietvertragsabschluss Nebenkosten hinzu die von nun an mit berechnet werden sollen, geht das nur wenn eine entsprechende Ergänzungsklausel existiert. Gibt es keine kann der Vermieter nicht einfach so neue Nebenkosten abrechnen.

Dazu mehr in diesem Artikel: Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten (z.B. Rauchmelder)

Kann man als Mieter den Widerspruch auf diesen Grund stützen, ist meist die Folge das entsprechende Nebenkostenpositionen gestrichen werden müssen. Überzahlte Beträge werden dann zurückerstattet und zukünftig senkt sich die Kostenlast um diese Positionen.

7. Grund: Rechenfehler

Liegt in einer Abrechnung ein Rechenfehler vor, ist der Widerspruch nur unter einer Bedingung erfolgreich: Es darf sich nicht um einen offensichtlichen Rechenfehler handeln. Bei einem offensichtlichen Rechenfehler erwartet die Rechtsprechung von Mietern, dass sie die Abrechnung selbst korrigieren. Ein Widerspruch ist dann nicht notwendig und der Mieter kann von vornherein nur den korrigierten Abrechnungsbetrag zahlen. So zum Beispiel, wenn die Vorauszahlungen falsch abgezogen sind oder die Nebenkosten nicht richtig summiert.

Lesen Sie hier, wie Sie als Mieter am besten vorgehen: Nebenkostenabrechnung falsch zugunsten des Mieters – Was tun?

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