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Nebenkostenabrechnung mit zwei Abrechnungszeiträumen (warme und kalte Nebenkosten)?

Bekommen Mieter eine Nebenkostenabrechnung mit zwei Abrechnungszeiträumen, ist das nicht unbedingt unwirksam. Die Nebenkosten an sich unterteilen sich nämlich immer in warme Nebenkosten und kalte Nebenkosten. Die warmen Nebenkosten sind z.B. die Heizkosten oder die Warmwasserkosten. Die kalten Nebenkosten sind z.B. die Müllgebühren, die Reinigungskosten, die Abgaben für Steuern und Versicherung usw. Rechnet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung diese Posten zusammen in einer Gesamtabrechnung ab, muss er dabei nicht für beide Kostenarten den gleichen Abrechnungszeitraum heranziehen. Der BGH erklärt es ausdrücklich für wirksam, wenn der Vermieter die sonstigen Voraussetzungen des Abrechnungszeitraums beachtet.

Welche Voraussetzungen das sind und wann der Vermieter sich in der Nebenkostenabrechnung tatsächlich auf zwei Abrechnungszeiträume beziehen kann, erklärt der nachfolgende Artikel.

I. Was ist der Abrechnungszeitraum und warum ist er wichtig?

Der Abrechnungszeitraum ist nichts anderes als der Zeitraum, über den die Nebenkosten abgerechnet werden. Also die Zeitspanne, über die der Vermieter die Nebenkostenabrechnung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV erstellt.

Im Gesetz ist dazu in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgeschrieben, dass jährlich über die Nebenkosten abzurechnen ist und der Abrechnungszeitraum deshalb regelmäßig zwölf Monate beträgt. Längere Abrechnungszeiträume sind nicht erlaubt. Kürzere unter besonderen Umständen, wie z.B. bei einem Mieterwechsel oder ähnlichem. Werden zwei Abrechnungszeiträume verwendet, müssen diese gesetzlichen Voraussetzungen bei beiden beachten werden: Das bedeutet zulässig ist also z.B. für die kalten Nebenkosten ein Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres und für die warmen Nebenkosten eine Zeitraum vom 01.06. bis zum 31.05. eines Jahres.

Wichtig ist der richtige Abrechnungszeitraum zum einen, weil er eine Voraussetzung dafür ist, dass die Abrechnung rechtlich wirksam ist. Zum anderen ist er wichtig, weil er bestimmt bis wann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Das ist die sogenannte Abrechnungsfrist des Vermieters nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die besagt, dass der Vermieter die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellen muss (dazu mehr unter Punkt II.2). Macht der Vermieter hier einen Fehler kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung als unwirksam angreifen.

II. Beispiel: Das sagt der BGH zu zwei Abrechnungszeiträumen in einer Abrechnung

In einem Fall des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07) rechnete ein Vermieter in einer Nebenkostenabrechnung mit zwei Abrechnungszeiträumen ab: Er schickte dem Mieter im September 2004 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, die sich auf alle kalten Nebenkosten bezog die vom 01. Januar 2003 bis zum 31. Dezember 2003 angefallen sind. Außerdem enthielt die Nebenkostenabrechnung auch eine Abrechnung über die Versorgung der Wohnung des Mieters mit Heizung und Warmwasser im Zeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003.

Der Mieter wollte nicht zahlen, weil er meinte

  • die Abrechnung ist wegen der zwei unterschiedlichen Abrechnungszeiträume formell nicht ordnungsgemäß:

Da insgesamt für Nebenkosten abgerechnet wird, die nicht innerhalb eines Jahres angefallen sind, sondern über einen längeren Zeitraum, wurden die Voraussetzungen des Abrechnungszeitraums missachtet

und

  • die Abrechnungsfrist des Vermieters wäre zumindest bzgl. der warmen Nebenkosten nicht eingehalten und deshalb kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen:

Der Vermieter hat die Abrechnung bzgl. der Heiz- und Warmwasserkosten nämlich nicht innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes vorgelegt (vgl. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Für diese Abrechnung endete der Abrechnungszeitraum nämlich am 31. August 2003 und hätte daher bis zum 31. August 2004 abgerechnet werden müssen.

Der BGH gab allerdings dem Vermieter Recht und entschied, dass zwei Abrechnungszeiträume zulässig sind (vgl. unter 1.) und die Abrechnungsfrist sich auf den Abrechnungszeitraum der Gesamtabrechnung bezieht (vgl. unter 2.).

1. Zwei Abrechnungszeiträume in der Gesamtabrechnung sind zulässig

Der BGH erklärte in seinem Urteil Folgendes: „Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.“ (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Das heißt:

Solange die jeweiligen Abrechnungszeiträume 12 Monate nicht überschreiten, ist es egal, dass sie nicht deckungsgleich sind. Das heißt, der Vermieter darf zwar nicht über einen längeren Zeitraum als über 12 Monate abrechnen, allerdings wird das bei den jeweiligen Kosten in dem Beispielfall auch nicht getan: Der Abrechnungsteil über die kalten Nebenkosten (1.01. bis 31.12.) einerseits und die Heizkosten (1.08. bis 31.07.) andererseits umfassen exakt 12 Monate. Dass die Kalte Nebenkosten und warme Nebenkosten zusammen abgerechnet werden, obwohl sie unterschiedliche Abrechnungszeiträume haben ist dabei kein Problem. Hat der Vermieter mit dem Mieter nämlich keine getrennte Abrechnung der Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten und in sonstige Nebenkosten vereinbart, kann er auch gar nicht anders, da eine getrennte Abrechnung nur nach Vereinbarung zulässig ist.

2. Abrechnungsfrist bezieht sich auf Gesamtabrechnung

Die Abrechnungsfrist wurde nach Ansicht des BGH in dem Beispielfall eingehalten. In dem Urteil gab der BGH an: „Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.“ (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Das heißt:

Der Abrechnungszeitraum der warmen Nebenkosten, der in der Gesamtabrechnung enthalten war spielt für die Ausschlussfrist des Vermieters nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB keine Rolle. Der maßgebliche Abrechnungszeitraum ist derjenige, der für die jährliche Gesamtabrechnung angegeben ist und das war in dem BGH Fall das Kalenderjahr 2003. Deshalb lief die Abrechnungsfrist für das Jahr 2003 bis zum 31.12.2004 und wurde vom Vermieter eingehalten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich der Vermieter vertraglich verpflichtet hat, gesondert abzurechnen und getrennte Vorauszahlungen auf Heizkosten und die sonstigen Nebenkosten gezahlt werden.

III. Fazit

Eine Nebenkostenabrechnung kann durchaus zwei Abrechnungszeiträume, wie z.B. für warme und kalte Nebenkosten, enthalten. Solange es sich um eine Gesamtabrechnung handelt und keine getrennte Abrechnung dieser Nebenkostenpositionen vereinbart ist, ist das grds. zulässig und wirksam. Die Abrechnungsfrist des Vermieters bezieht sich dann auf den Ablauf des Abrechnungszeitraums, der für die Gesamtabrechnung angegeben ist.

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