Go to Top

Nebenkosten: Abrechnungszeitraum zu lang

Das Gesetz legt für die Abrechnung von Nebenkosten einen Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten zu Grunde (§ 556 III 1 BGB). Der Vermieter muss über die Vorauszahlungen, die der Mieter auf die Nebenkosten leistet,  also jährlich abrechnen.

Über den Wortlaut dieser gesetzlichen Bestimmungen hinaus besteht eine Abrechnungspflicht auch dann, wenn der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat, ohne dass Vorauszahlungen vereinbart sind.

Der Abrechnungszeitraum ist von der Abrechnungsfrist zu unterscheiden. Nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes von zwölf Monaten beginnt die Abrechnungsfrist zu laufen. Diese beträgt weitere zwölf Monate. In dieser Zeit muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen.

Gesetzlich festgelegte Länge des Abrechnungszeitraums

Der im Gesetz genannte Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten darf wieder über- noch unterschritten werden. Lediglich dann, wenn der Mieter vor Ablauf des Abrechnungszeitraums auszieht, muss der Vermieter über die Wohnzeit des Mieters abrechnen.

Lediglich bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume und andere Räumlichkeiten, die nicht Wohnzwecken dienen, können die Parteien den Abrechnungszeitraum frei vereinbaren (OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 219).

Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag den Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) festlegen oder einen anderen Zeitraum vereinbaren.

Längere Abrechnungszeiträume können auch vertraglich nicht vereinbart werden. Das Gesetz ist insoweit zwingend. Auch sachliche Gründe (Wechsel des Eigentümers im Abrechnungszeitraum) rechtfertigen keine Abweichung.

Der Vermieter kann allenfalls einzelne Nebenkostenarten gesondert abrechnen, beispielsweise die Heizkosten nach der Heizperiode (OLG Hamburg ZMR 1989, 18), sofern er auch insoweit den Jahresrhythmus einhält.

Abrechnungszeitraum länger als zwölf Monate: Das sind die Folgen

Es obliegt dem Vermieter, den Abrechnungszeitraum einzuhalten. Er verstößt gegen das Gesetz, wenn er, aus welchen Gründen auch immer, eine Nebenkostenabrechnung beispielsweise für den Zeitraum vom 1. Januar 2012 bis 31. Januar 2013 erstellen möchte.

Der Vermieter darf den Abrechnungszeitraum nicht beliebig verkürzen oder verlängern und müsste in diesem Beispiel über den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 abrechnen.

So sollte sich ein Mieter bei einem zu langen Abrechnungszeitraum verhalten

Der Mieter kann verlangen, dass die Nebenkostenabrechnung ausschließlich auf den Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten ausgerichtet wird. Ignoriert der Vermieter diese Vorgabe, kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung formell beanstanden und Widerspruch erheben.

Sofern der Vermieter keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellt hat, braucht der Mieter aus dieser Nebenkostenabrechnung sich ergebende eventuelle Nachzahlungen nicht zu leisten. Außerdem kann er laufende Vorauszahlungen zurückbehalten.

Sofern der Vermieter nicht bereit ist, die formell zu beanstandende Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, müsste er den Mieter, der die Zahlung von Nachforderungen aus diesem Grunde verweigert, verklagen. Zwangsläufig müsste das Gericht die Klage abweisen.

Korrekturmöglichkeiten des Vermieters

Der Vermieter kann eine unvollständige, unverständliche oder sonst mangelhafte Nebenkostenabrechnung grundsätzlich ergänzen, nachbessern und korrigieren. Dies gilt nicht, wenn die gesamte Abrechnung so unklar und verworren ist, dass auch spätere Ergänzungen keine Klarheit bringen. Dann muss der Vermieter eine neue Abrechnung erstellen. Ist der Abrechnungszeitraum zu lang, dürfte dies meist der Fall sein.

Allerdings muss der Vermieter dann auf den Lauf der Abrechnungsfrist achten. Diese beträgt zwölf Monate. Gelingt es ihm nicht, innerhalb dieser Abrechnungsfrist eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen, ist er mit eventuellen Nachforderungen ausgeschlossen.

Ungeachtet dessen verbleibt dem Mieter das Recht, die Nebenkostenabrechnung einzufordern und infolge sich ergebender zu hoher Vorauszahlungen Erstattungen zu verlangen. Nachforderungsansprüche des Vermieters bleiben in jedem Fall ausgeschlossen.

31 Antworten auf "Nebenkosten: Abrechnungszeitraum zu lang"

  • Tobi
    8. Januar 2013 - 22:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, ich mietete ein EFH von 01.02.2011-31.07.2012 (Beginn und Ende Mietvertrag). Die Übergabe des Hauses erfolgte bereits am 29.12.2010 mit Protokoll. Am 04.10.2012 erhielt ich eine formell unkorrekte Nebenkostenabrechnung. Der Abrechnungszeitraum wurde nicht angegeben, umfasste aber die gesamte Mietdauer also 17 Monate. Es wurde die Mietdauer angegeben, wohl aber der Abrechnungszeitraum gemeint. Der Umlageschlüssel fehlte sowie die Berechnung der Kosten. Es wurden nur die Gesamtbeträge der Nebenkostenarten angegeben und die sich daraus ergebende Gesamtsumme der Abrechnung. Zwei Wochen nach Erhalt teilte ich dem Vermieter mit, dass die Abrechnung für mich nicht schlüssig ist und ich widerspreche. Gleichzeitig bat ich um Zusendung der Abrechnungsunterlagen. Eine Woche darauf erhielt ich einen Brief ohne erneute Rechnung, nur mit Nennung eines nun noch höheren Betrages, da der Vermieter nun auch Reparaturkosten für die Heizung komplett umlegen wollte. Auch erhielt ich die Kopien der Rechnungen für alle in der Abrechnung aufgeführten Kosten, die aber an meinen Vermieter adressiert waren. Ich widersprach erneut zwei Wochen später wegen unrichtiger Rechnung. Am 16.11.2012 kam wieder ein Brief vom Vermieter, mit nun wieder nach unten korrigierter Zahlungsaufforderung, aber wieder ohne ordentliche Rechnung. Es wurde nur der Zahlungsbetrag genannt und eine Frist bis zum 01.12.2012 und der Androhung einer Klage. Dieses Schreiben ließ ich unbeantwortet.
    Ein Abrechnungszeitraum wurde im Vertrag nicht festgelegt. Heute kam ein Schreiben vom Amtsgericht. Ich habe binnen zwei Wochen Notfrist die Absicht der Verteidigung anzuzeigen und nach Ablauf der Notfrist innerhalb zwei Wochen mit Verteidigung zu erwidern. Wann beginnt der Abrechnungszeitraum, mit Datum Übergabeprotokoll oder Beginn Mietverhältnis? Hätte ich den Vermieter auf die formellen Fehler hinweisen müssen, oder reichte mein Widerspruch wegen Unrichtigkeit aus? Ab wann sind die Forderungen für den ersten Abrechnungszeitraum verjährt?
    Vielen Dank für eine rasche Antwort.

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2013 - 12:32 Antworten

      Hallo Tobi,

      ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich Beraten lassen. Ein Portal wie diese hier, ist meiner Meinung nach nicht der richtige Ort.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael May
    16. Februar 2013 - 15:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein ehemaliger Vermieter hat mir 11/2011 eine Nebenkostenabrechnung zugestellt. Ich habe die Abrechnung von einem Rechtsanwalt prüfen lassen und hat den Vermieter schriftlich angewiesen eine formell richtige Abrechnung zu erstellen, was der ehemalige Vermieter bis zum heutigen Zeitpunkt nicht tat.

    Es sind auch einige inhaltliche Fehler bei der Abrechnung aufgetreten, selbst verschiedene Belege (Brennholzlieferung) sind vom Vermieter handgeschrieben und von mir gar nicht unterschrieben.

    Jetzt meine eigentliche Fragen:Wie lange hat der Vermieter Zeit eine formell/inhaltliche Korrekte Abrechnung zu erstellen?

    Zweite Frage:Der Vermieter hat noch die Kaution von 900€, ist die nicht Auszahlung meines Geldes immer noch rechtmäßig?

  • Nicole
    13. März 2013 - 07:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir sind zum 30.06.2011 aus unserer Mietwohnung ausgezogen.
    Unser Vermieter schuldet uns noch bis heute die Nebenkostenabrechnungen von 2009, 2010 und 2011.
    Nachdem wir in 2008 eine „saftige“ Nachzahlung geleistet und unsere Nebenkostenvorauszahlungen erhöht haben, haben wir keine Nebenkostenabrechnungen mehr erhalten.
    Wir haben unseren Vermieter daraufhin mehrmals telefonisch und nun auch schriftlich (per Einschreiben) darauf hingewiesen, dass er uns die fehlenden Nebenkostenabrechnungen zur Verfügung stellen möchte. Wir erwägen nun, zum Rechtsanwalt zu gehen, um erneut die Nebenkostenabrechnungen einzufordern.
    Wie ist die rechtliche Situation für uns als Mieter. Gibt es hier eine Verjährungsfrist, dass wir keinen Anspruch mehr auf ein evtl. Guthaben haben? Die Kaution haben wir glücklicherweise bereits Mitte 2011 zurück erhalten.

    • Dennis Hundt
      13. März 2013 - 12:08 Antworten

      Hallo Nicole,

      der Abrechnungszeitraum ist für alle Jahre abgelaufen, Sie verlieren Ihren Anspruch auf ein Guthaben aber erst nach Ablauf der regelmäßigen Verjährung (vereinfacht: 3 Jahre).

      Ich würde Ihnen auch empfehlen, zu einem Anwalt zu gehen. Dieser kann Sie sicher erfolgreich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    10. September 2013 - 10:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir hatten unsere Einliegerwohnung seit dem 01.08.2012 vermietet. Der Mieter hat jetzt zum 15.08.2013 die Wohnung gekündigt. Meine Frage ist, wie lange ich Zeit habe, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Für den Zeitraum vom 01.08.-31.12.2012 ist noch keine Nebenkostenabrechung erfolgt, da wir die Gasabrechnung immer erst Ende Juli erhalten. Über eine Antwort würde ich mich freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Heike Leutner-Efferoth

    • Dennis Hundt
      10. September 2013 - 20:02 Antworten

      Hallo Heike,

      wenn Sie nach Kalenderjahr abrechnen, haben Sie für 2012 bis Ende 2013 Zeit und für 2013 bis Ende 2014.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • valentina
    19. Januar 2015 - 17:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin zum 31.07.2013 aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Am 03.12.2014 bekam ich die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2013-31.07.13. Frage : Muss ich trotz der überschrittenen 12 Monate die Zahlung leisten?

    Vielen Dank für die schnelle Antwort

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2015 - 18:52 Antworten

      Hallo Valentina,

      entscheidend ist nicht das Datum Ihres Auszuges, sondern der Abrechnungszeitraum (vermutlich 01.01. bis 31.12.).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias
    9. Februar 2015 - 14:06 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt.

    Wir haben unsere wohnung Per 31.03.2013 verlassen. Wir haben jetzt (04.02.2015) die Nebenkostenabrechnung erhalten für 01.01.2013 – 31.03.2013. Müssen wir diese noch bezahlen?

    freundliche Grüsse

  • Daniel
    21. Dezember 2015 - 14:01 Antworten

    Unser Vermieter hat es verpasst, die Heiz-/Warmwasserkosten innerhalb des Abrechnungszeitraumes von 12 Monaten (1. Ablesung – 10.01.2014 / 2. Ablesung – 09.02.2015, Verdunstungs-HKV) zu erfassen. Die Abrechnung lautet dann aber (unrichtigerweise) auf 01.01.2014-31.12.2014. So wie ich das verstehe ist damit die HK/WWK Abrechnung formell falsch. Laut (falscher) Abrechnung ergab sich ein kleines Guthaben, welches wir erstattet bekamen. Welchen Betrag können aufgrund der formell falschen Abrechnung im Nachhinein zurück fordern? Den gesamten Betrag für Heiz-/Warmwasserkosten oder nur die (rechnerische) Überbezahlung welche über den 12-monatigen Abrechnungszeitraum hinaus geht?

    • Dennis Hundt
      21. Dezember 2015 - 15:00 Antworten

      Hallo Daniel,

      woher nehmen Sie die Information, dass die Ablesungen am ersten und letzten Tag des Abrechnungszeitraumes erfolgen müssen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Daniel
        22. Dezember 2015 - 17:35 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        natürlich nicht am 1.1./31.12. aber doch zeitnah, oder liege ich da ganz falsch? Unabhängig vom konkreten Ablesetag versteh ich es doch so, dass der 12 Monatszeitraum ja nicht völlig irrelevant sein kann. Schließlich sind Jan/Febr ja nicht gerade die „heizärmste“ Zeit und verfälschten ja somit die 12 Monatsabrechnung ja erheblich. Oder wie wäre da die Argumentation? Könnte der Vermieter denn 01/01 und 05/02 ablesen lassen und dies dann einfach als eine 01-12/01 Abrechnung verkaufen? Scheint mir doch bei allen möglichen juristischen Winkelzügen doch etwas weltfremd. Bin ich da komplett auf dem Holzweg?

        • Dennis Hundt
          23. Dezember 2015 - 03:12 Antworten

          Hallo Daniel,

          viele Verteiler (elektronische) speichern die Werte zu den Stichtagen. In der Praxis wird auch oft zurückgerechnet (z.B. mit Hilfe von Gradtagszahlen). Wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann, steht dem Mieter ggf. eine Kürzungsrecht zu.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          Ps: eine zu hohe Abrechnung in diesem Jahr, kommt Ihnen spätestens im kommende Jahr zu Gute (was nicht bedeuten soll, das eine mangelhafte Nebenkosten- oder Heizkostenabrechnung hingenommen werden soll).

          • Daniel
            23. Dezember 2015 - 10:56

            Hallo Herr Hundt,

            bei elektronischen HKV gibt es da m.E. (wahrscheinlich) kein Problem. Aber wie geschrieben wir haben Verdunstungs-HKV. So wie ich Sie verstehe würde im beschriebenen Fall die Variante Gradtagzahlen/Kürzungsrecht greifen und nicht wie von mir angenommen der Formfehler/Nichtigkeit der Abrechnung. Oder kann man dies nicht so pauschal sagen?

            zur PS: Absolut d’ac­cord, aber wie Sie schreiben Mangel ist Mangel wie ich auch schon leidvoll auf der anderen Seite erfahren musste.

  • Lukas
    22. Dezember 2015 - 00:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meiner Nebenkostenabrechnung wurde über einen Abrechnungszeitraum von 15 Monaten abgerechnet. Sollte ich von meinem Vermeiter nun auf eine Abrechnung für den Zeitraum vom 12 Monaten beantragen oder hat ein Vermieter (im allgemeinen) Möglichkeiten etwas an dieser Frist zu verändern?

    Mit freundlichen Grüßen

    Lukas

  • Ramona
    16. Februar 2016 - 22:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben am 28.12.15 im Anhang der Bestätigung des Erhaltes unserer Kündigung die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 bekommen von unserem Vermieter bekommen ohne Zahlungsziel.

    Es geht um Beträge für das Jahr 2014 in Höhe von 428,66 € und in 2015 in Höhe von 424,09 €.

    Nunmehr bekommen wir ne Mahnung mit der Androhung rechtlicher Schritte beide Abrechnungen auszugleichen.

    Ist das korrekt? Wir können ja für 2014 keinen Widerspruch mehr einlegen etc

    Über eine schnelle Antwort würden wir uns arg freuen.

    Lieben Gruß Ramona

    • Dennis Hundt
      17. Februar 2016 - 02:14 Antworten

      Hallo Ramona,

      Sie haben die Nebenkostenabrechnung für 2014 innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten, richtig? Die Nebenkostenabrechnung ist korrekt? Warum zahlen Sie dann die Nachzahlung nicht?

      Mehr zur Widerspruchsfrist finden Sie hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Meike Stursberg-Böttcher
    2. Juli 2016 - 13:02 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,

    ich bin zum 31.3.2015 aus einer Mietwohnung ausgezogen. Heute erhielt ich die Nebenkostenabrechnung. Es sind drei Termine der „Pflege für die Außenanlage“ einberechnet worden, die alle erst nach meinem Auszug stattgefunden haben. Ist das rechtmäßig?

    Mit freundlichen Grüßen
    Meike

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2016 - 14:32 Antworten

      Hallo Meike,

      der Wintermieter zahlt anteilig auch die Gartenpflege im Sommer und der Sommermieter zahl zeitanteilig den Winterdienst. Absolut normal.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine
    29. Juli 2016 - 10:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe gestern die Nebenkostenanbrechung für das Jahr 2015 bekommen. Die Ablesung der Heizkosten fand jedoch erst im Mai 2016 statt(sonst im Jan.Feb.). Das heist es werden Heizkosten für den Zeitraum von 01.01.15 bis Mai 2016 genommen und für den Zeitraum 01.01.-31.12.15 abgerechnet. Dadurch erhöhen sich die Heizkosten um fast 4:000 €
    Jetzt wird von jedem Mieter, da die Kosten höher sind, eine höhere Nebenkostenvorrauszahlung gefordert.
    Dies ist doch nicht korrekt. Desweitern fordert der Vermieter die Mietkosten für Rauchmelder ein.
    Ist der Vermieter dazu berechtigt?

    Macht es Sinn, das jeder Mieter einzeln widerspruch einlegt oder gemeinsam?

  • Clara Kamphausen
    5. Oktober 2016 - 05:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir sind zum 01.02.15 in die Wohnung eingezogen, und haben am 15.09.16 die Nebenkostenabrechnung für 01.01-31.12.15 bekommen, die zwei Heizkostenabrechnungen, einmal vom 01.02.-30.04.15 und einmal vom 01.05.15-30.04.16 enthält. Als Vorauszahlungen wurden uns jedoch nur die gezahlten Beträge für 11 Monate (01.02.-31.12.15) angerechnet. Darf der Vermieter die Heizkosten für 15 Monate in einer Nebenkostenanrechnung abrechnen? Der „normale“ Abrechnungszeitraum für die Heizkosten ist bei ihm vom 01.05-30.04 des Folgejahres.

    Über eine Antwort würde ich mich freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    C. Kamphausen

    • Dennis Hundt
      5. Oktober 2016 - 08:26 Antworten

      Hallo Clara,

      der Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate lang sein. Sie sehen es ja selbst, es macht so keinen Sinn. 15 Monate abrechnen bei 11 Monaten Vorauszahlungen, das passt nicht. Bitte lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung im Zweifel anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Clara Kamphausen
    5. Oktober 2016 - 12:26 Antworten

    Danke Herr Hundt.
    Mein Vermieter ist Rechtsanwalt für Mietrecht, meinen Sie, dass es sich lohnt, ihn dann direkt zu fragen, was er sich dabei gedacht hat?
    Viele Grüße
    C.Kamphausen

    • Dennis Hundt
      5. Oktober 2016 - 14:13 Antworten

      Hallo Clara,

      natürlich loht das, weisen Sie auf den 12-monatigen Abrechnungszeitraum hin – das wird nichts neuem für Ihren Vermieter sein. Was nicht heissen soll, dass es immer Sinn macht den Streit zu suchen. Eine Frage, was es damit auf sich hat könnte ja schon helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Jaeger
    20. Oktober 2016 - 23:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    folgendes Problem: bei unserem letzten Mieter hatten wir eine Nebenkostenpauschale festgesetzt. Die war im Nachhinein aber zu niedrig angesetzt. Mit dem jetzigen Mieter haben wir eine Nebenkostenvorauszahlung ausgemacht. Da zur Zeit seines Einzuges der Ölpreis auf Rekordhöhe war und wir keinen Schimmer von seinem Heizverhalten hatten, wurde ein höherer Betrag als „normal“ vereinbart. Geplant war eine jährliche Nebenkostenabrechnung aber die haben wir einfach vergessen, nicht daran gedacht oder wie man das sonst noch nennen will. Immerhin haben wir die exakten Verbrauchsdaten (Wasser, Öl) für genau 2 Jahre. Da wir zweimal zu sehr guten Konditionen nachtanken konnten, bleibt nun einiges übrig. Der Mieter bekommt jetzt für diese 2 Jahre eine Rückzahlung von fast 1400 Euro. Was würde passieren, wenn er jetzt motzt und sagt, dass das laut Gesetz eine ungültige Abrechnung ist? Was ich bisher gelesen habe sagt aus, dass der Mieter zu keiner Nachzahlung (zumindest fürs erste Jahr, aber das lässt sich nicht genau belegen) verpflichtet ist. Wie verhält es sich aber andersrum. Er bekommt ja eine nicht unerhebliche Summe zurück.

    Liebe Grüße
    Michael Jaeger

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.