Jeder Mieter möchte genau den Verbrauch an Energie bezahlen, der im Zeitraum der Nutzung seiner Wohnung angefallen ist. Zieht ein Mieter aus der Wohnung aus und ein neuer Mieter ein, gilt es, den Verbrauch des bisherigen Mieters möglichst genau abzurechnen. Der Vermieter muss die in der Abrechnungsperiode in der Wohnung jeweils angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf den ausziehenden und den einziehenden Mieter aufteilen.
Bei den kalten Nebenkosten (Grundsteuer, Müllgebühr) ist dies einfach, da die Kosten zeitanteilig aufgeteilt werden. Beide Mieter werden problemlos anteilig belastet. Bei den warmen Nebenkosten (Heizung, Warmwasser) ist es um einiges schwieriger, zu einer gerechten Aufteilung zu kommen.
Vermieter muss bei Mieterwechsel zwischenablesen
- Gibt es im Mietvertrag keine Regelung für einen Mieterwechsel in der laufenden Abrechnungsperiode, verpflichtet die Heizkostenverordnung den Vermieter, zwischen dem verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kostenanteil zu unterscheiden (§ 9b).
- Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes verpflichtet, eine Zwischenablesung vorzunehmen (§ 9b HeizkostenV).
- Wechselt der Mieter mehrfach, muss der Vermieter jeweils zwischenablesen.
- Er muss auch zwischenablesen, wenn eine Wohnung zwischenzeitlich unvermietet leer steht, da er dann selbst als Nutzer anzusehen ist (Schmid Mietrecht S. 877).
- Seine Pflicht zur Zwischenablesung begründet aber keine Pflicht zu einer Zwischenabrechnung, da die Gesamtkosten erst nach Ende des Abrechnungszeitraumes feststehen (Schmid Mietrecht S. 877, AG Neuss DWW 1991, 245).
Der Vermieter muss folgendes beachten:
2. Der restliche verbrauchsunabhängige Festkostenanteil für die Heizung (30 – 50 %) kann im Wege einer zeitanteiligen Verteilung oder alternativ im Wege einer Verteilung nach den Gradtagszahlen erfasst werden.
- Bei einer zeitanteiligen Verteilung wird allein auf die Wohndauer abgestellt. Wohnte der ausziehende Mieter vom Januar bis Ende März und der einziehende Mieter von Anfang April bis Ende Dezember in der Wohnung, zahlt der ausziehende Mieter ¼ und der neu einziehen der Mieter 3/4 der Heizkosten.
- Die verbrauchsunabhängigen Kostenanteile der Heizkosten werden in der Praxis aber meist nach der Gradtagszahlen-Tabelle verteilt. Sie beruht auf langwierigen Erfahrungswerten für den Verbrauch in einzelnen Monaten im Verhältnis zum Jahresgesamtverbrauch. Jeder Monat wird mit einem bestimmten Promilleanteil bewertet. Dieser Promillewert ist umso höher, je mehr Heizkosten jahreszeitlich und erfahrungsgemäß in diesen Monaten anfallen. Die Gradtagszahlen sind in einer VDI-Tabelle festgelegt.
| Gradtagszahlen-Tabelle | |
| Monat | Promille Anteil je Monat |
| Januar | 170 |
| Februar | 150 |
| März | 130 |
| April | 80 |
| Mai | 40 |
| Juni, Juli, August | insgesamt 40 |
| September | 30 |
| Oktober | 80 |
| November | 120 |
| Dezember | 160 |
| Gesamt | 1000 Promille |
Ein Mieter, der z.B. von Januar bis März in der Wohnung wohnte, müsste nach dieser Tabelle 450 Promilleanteile, also 45 % der Heizkosten, übernehmen. Dem von April bis Dezember in der Wohnung wohnenden Mieter fielen 55 % zur Last.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung nach der Gradtagszahlen-Tabelle verständlich zu gestalten. Die bloße Wiedergabe der Tabelle genügt nicht. Allerdings braucht der Vermieter die Formel nicht zu erläutern (BGH WuM 2005, 579). Bestreitet der Mieter die Richtigkeit dieser allgemein anerkannten Werte, muss er Tatsachen darlegen, die Zweifel daran begründen.
Erfolgt keine Zwischenablesung durch den Vermieter, ohne dass ein zulässiger Ausnahmefall vorliegt, kann der Mieter den nicht verbrauchsabhängigen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Die HeizkostenV regelt in diesem Sinne auch den Fall, dass eine Zwischenablesung faktisch nicht möglich ist oder aus technischen Gründen keine hinreichend genauen Werte liefert.
3. Die verbrauchsabhängigen Kostenanteile für Heizung und Warmwasser sind auf der Grundlage der Zwischenablesung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter aufzuteilen. Diesen Kostenanteil muss der Vermieter gemäß Heizkostenverordnung mindestens zu 50 % erfassen.
Verdunstungsröhrchen bereiten Probleme
Bei einem Mieterwechsel profitiert der ausziehende Mieter, da er einige Striche gratis erhält. Der einziehende Mieter hingegen zahlt vom ersten verbrauchten Strich an, weil der vorhergehende Mieter die Kaltverdunstung schon aufgezehrt hat. Teils sprechen die Gerichte von systemimmanenten Ungenauigkeiten, teils versuchen sie die Kaltverdunstungsvorgabe rechnerisch, allerdings in eher unbefriedigender Weise, auf den ein- und ausziehenden Mieter umzurechnen.
Die Zwischenablesung beim Verdunsten kann auch deshalb problematisch sein, wenn der Mieterwechsel am Beginn oder am Ende der Abrechnungsperiode stattfindet und die Kaltverdunstungsvorgabe nicht verbraucht ist.
Dann kann die Abrechnung insgesamt nach der Gradtagszahlen-Tabelle vorgenommen werden, wenn die Summe der Promillewerte des ausziehenden Mieters weniger als 400 Promille beträgt (AG Rheine WuM 1995, 121). Im Übrigen gestattet das Gesetz bei technischen Schwierigkeiten der Ablesung die Aufteilung aller Kosten unabhängig vom anteiligen Verbrauch.
Zwischenablesungskosten sind keine Nebenkosten
Die mit der Zwischenablesung verbundenen Kosten sind mangels laufender Entstehung keine Betriebskosten (BGH WuM 2008, 85). Sie dürfen auch nicht als Nutzerwechselgebühr oder Sonderkosten einzelner Nutzer auf die anderen Mieter des Hauses aufgeteilt werden. Allerdings bleibt es den Parteien vorbehalten, im Mietvertrag die Kosten der Zwischenablesung vertraglich zu regeln und insbesondere auf den Mieter zu übertragen.
Parteien dürfen Kostenverteilung vertraglich abweichende regeln
Ungeachtet der vorstehend bezeichneten gesetzlichen Regelungen erlaubt das Gesetz, dass die Parteien des Mietvertrages vertraglich regeln, wer für welchen Zeitraum welche Kosten zu tragen hat. In der Regel ist deshalb ein Vertrag zwischen dem Vermieter und dem alten Mieter und dem neuen Mieter erforderlich. Die Kostenfrage kann nur im Dreiecksverhältnis klar geregelt werden.
22. Januar 2013 - 22:14
[…] (30-50 %) zeitanteilig auf die Wohnung aufteilen oder nach Gradtagszahlen erfassen und sich an der Gradtagszahlen-Tabelle orientieren.In der Tabelle wird jeder Monat mit einem bestimmten Promilleanteil bewertet, der umso […]
10. Juli 2013 - 22:05
Die Gradtagszahlentabelle ist falsch.
Wenn für Juni, Juli und August je 40 Gradtage eingetragen werden, ergiebt die
Gesamtsumme 1080.
Was nun?
11. Juli 2013 - 07:24
Hallo Horst,
besten Dank für den Hinweis. Sie haben Recht, Juni + Juli + August werden in der Summe mit 40 Punkten berechnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28. Oktober 2018 - 18:20
Man! Deswegen steht da ja auch insgesamt und nicht je.
6. Oktober 2014 - 20:49
Darf der Vermieter auch anhand der Gradzahltabelle abrechnen, obwohl alle exakten Zählerstände erfasst wurden?
7. Oktober 2014 - 09:05
Hallo Joachim,
hier ein Link für Sie: https://www.nebenkostenabrechnung.com/heizkostenverordnung/ (Anschnitt: “Mieter hat Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung”)
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Oktober 2015 - 11:49
Guten Tag Herr Hundt.
In meinen Abrechnungen ergeben sich mehrere Fragen zur KV-Vorgabe. Die Hauptablesung ist hier immer am 30.6.
Ich habe im Haus am 1.8.14 die Wohnung gewechselt, Verteiler waren zu dem Zeitpunkt noch die Verdunstungsröhrchen. Für die alte Wohnung wurde wie folgt für 31 Tage berechnet (Gesamtwert)
Ablesewert neu = 0
KV-Vorgabe = 7,7 Einheiten
+ KV-Vorgabe auf Grundkosten. (Heizung war ausgeschaltet)
Auf Grund dessen soll ich für 31 Tage, ohne Verbrauch 109,– zahlen????
Mein Einzug damals war zum 1.4. Die Berechnung für meinen Vormieter war, für 10 Monate:
KV-Vorgabe = 6 Einheiten
Daraus ergibt sich:
Selbe Wohnung, KV für 10 Monate 6 Einheiten, für 1 Monat 7,7 Einheiten. Kann nicht sein, zumal nach Gradtagen berechnet wird und diese für 10 Monate ja deutlich höher liegt als im Juli alleine.
In der jetzigen Wohnung wurden bei meinem Einzug die Röhrchen gewechelt. Berechnet wir mir nun eine KV-Vorgabe von 6,605 Einheiten/334 Tage. Zwischen Haupt- und Zwischenablesung liegen 31 Tage. Mein Verbrauch waren 7 Einheiten.
Ist das überhaupt rechtens wenn die Röhrchen gewechselt wurden?
Somit komme ich quasi auf 3fache Kosten für 7 verbrauchten Einheiten.
Ich steige da beim besten Willen nicht durch. Die KV-Vorgabe soll doch eigentlich die Verdunstung der Überfüllung berechnen und dem Nachmieter gutgeschrieben werden, oder hab ich da was falsch verstanden?
Eine Formel für die Berechnung bei einem Ablesewert von 0 kann ich auch nicht finden.
Wenn Sie mir das erklären können bin ich Ihnen dankbar.
Beste Grüße
Elke W.
27. Oktober 2015 - 17:16
Hallo Elke,
ich kann Ihnen hier in Form eines Kommentars leider nicht helfen. Mein einziger Tipp: Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechung von einem Fachmann prüfen, z.B. hier.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Mai 2016 - 08:42
Hallo Herr Hundt,
ich habe auch eine Frage zur Abrechnung nach Mieterwechsel.
Wir sind letztes Jahr zum 1. Juni ausgezogen. Unmittelbar danach wurden die Zähler abgelesen und durch neue ersetzt. Jetzt haben wir die Abrechnung erhalten. Es wurde aber nicht nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, sondern nach Gradtagszahlen. Ist das zulässig?
25. Mai 2016 - 16:27
Hallo Natascha,
Fragen Sie nach, warum nach Gradtagszahlen abgerechnet wurde, obwohl die Wählerstände erfasst wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Mai 2016 - 13:28
Hallo,
ich habe die Informationen über die Bedeutung der Gradtagszahlen wegen meiner Betriebskostenabrechnung für 2015 (1 Whg. mit 100 m² iin einem der 2 MFH mit je 10 Whg., Neubau, KfW70 Haus, lt. Energieausweis Endenergiebedarf 49 kWh und Primärinergiebedarf 37 kWh (m²xa), Fußbodenheizung, Erstbezug im 4. Quartal 2014) mit Interesse gelesen.
Bei der ISTA-Ablesung, zunächst per Funk Ende Dezember 2015 und – w. nicht nachvollziehbarer Daten lt. elektr. Wärmezähler – anschl. manuell, wurde festgestellt, dass vor dem Erstbezug im Dezember 2014 der Wärmezähler-Anschluss (Heizung u. Warmwasser) von Vor- und Rücklauf vertauscht worden sind (deshalb Falschanzeige für Verbrauch in 2015 von nur 55 kWh).
In der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten und Warmwasser wurde deshalb von der Fa. ISTA das Gradtagszahlen-System angewendet.
Meine konkrete Frage: Können diese aus einem langjährigen Mittel errechneten Durchschnittswerte auch für KfW70-Häuser 1:1 angewandt werden? Wenn ja, wären nicht konkret die günstigeren Werte des Jahres 2015 zugrundezulegen?
Über eine belastbare Antwort würde ich mich sehr freuen.
MfG
25. Mai 2016 - 16:24
Hallo Alfred,
leider kann ich Ihnen nicht wirklich helfen. Nur soviel: Wenn die Gesamtkosten für ein sehr sparsames Haus sehr gering sind, dass ist ja auch der Anteil nach den Gradtagszahlen entsprechend klein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13. Dezember 2016 - 11:05
Hallo und guten Tag,
nur eine kleine Frage:
Darf die Gradtagstabelle in einer Wohnanlage mit ca 200 Mietern bei jeder Einheit angewendet werden, wenn man selbst Ganzjahresnutzer ist?
18. Dezember 2016 - 08:41
Hallo.
Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2015 erhalten. Heizkosten wurden nach Gradtagszahlen abgerechnet. Unsere Mietzeit: 1/2015 – 7/2015. Bei Auszug wurde im Protokoll festgehalten, dass die Wohnung mit Schimmel befallen ist – das leidige Thema unserer Mietzeit. Also dem Vermieter bekannt. Einzug des neuen Mieters 10/2015 oder 11/2015. Im Protokoll wurde ebenfalls festgehalten, dass die Ablesung des Heizkostenzählers zeitnah erfolgt u der Zählerstand dem Mieter mitgeteilt wird.
Der Abrechnung ist nun zu entnehmen, dass wir für 7 Monate in 2015 wesentlich mehr verbraucht haben sollen als im ganzen Jahr 2014! Wir gehen davon aus, dass der Vermieter die Heizung wegen des Schimmels ununterbrochen aufgedreht hat und wir nun dafür zahlen müssen. Kann das denn richtig sein? Das genaue Ablesedatum ist bis heute nicht bekannt… der Endzählerstand ergibt sich nur aus der Nebenkostenabrechnung. Allerdings ist der Abrechnung eine Gebühr für eine Ablesung zu entnehmen.
19. Dezember 2016 - 18:36
Hallo Familie N.
dieser Artikel hier wird Ihnen helfen: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
10. Juni 2018 - 11:14
Hallo Herr Hundt,
Aufgrund Mieterwechsel wurden bei uns die Warm- sowie Kaltwasserkosten trotz Ablösung der Zähler in anteilige Tage Abgerechnet:
Zählerstand 03.01.17 – 341,19
Zählerstand 01.09.17 – 380,46 (Mieterwechsel)
Zählerstand 03.01.17 – 395,14
Jahresverbrauch – 53,95
Verbrauch ab 01.09.17 – 14,68
Anteilig abgerechneter Verbrauch – 17,98 (=53,95 x 122 / 366)
Somit 3,3 zuviel berechnet.
Darüber gibt es keine Regelung im Mietvertrag.
Ist diese Abrechnungsvariante zulässig?
Alle anderen Parteien werden nach Verbrauch abgerechnet.
Viele Grüsse aus Salem
21. Juli 2018 - 09:30
Hallo! Ich wohne seit 1.7.17 in meiner Wohnung – Erstbezug nach Sanierung. In zwei Räume wurden die Zähler an den Heizkörpern jedoch erst viele Wochen nach meinem Einzug ohne ersichtlichen Grund angebracht. Und auch erst nach meiner telefonischen Nachfrage. Man hatte es einfach vergessen. Nun stehen in meiner Abrechnung zwei Werte. Eine “Ablesung” zum Zeitpunkt des Anbringens, wo ein fiktiver Wert angenommen wurde oder aus der Gradtagstabelle (woher erschließt sich mir noch nicht) und eine richtige Ablesung zum 31.12. Ich habe erst ab Oktober die Heizung eingeschalten. Ist diese Schätzung oder Berechnung nach der Tabelle der Heizkosten zulässig, wenn es nicht mein Verschulden war, dass die Zähler nicht angebracht waren? Muss ich das so hinnehmen? Generell erscheint mir der Verbrauch von 3311 Einheiten für ein halbes Jahr zu hoch, dafür dass ich drei Monate gar nicht geheizt habe, Vollzeit berufstätig bin und teilweise mich bei meinem Freund aufhalte. Wie und wo kann ich dies prüfen lassen? Mit freundliche Grüßen, Nobis
21. Juli 2018 - 10:50
Hallo Mercedes,
hier eine Hilfe für Sie: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. August 2018 - 22:55
Hallo Herr Hundt,
bei uns im Zweifamilienhaus wurde bei der anderen Vermieterin die HZKV erst Ende März eingebaut. Das erste viertel Jahr wurde nun aufgrund ihrer danach entstandenen Einheiten und den Gradtagszahlen berechnet. Dies wären Kosten von 37,- Euro in den 3 Monaten. Ist dies korrekt oder muss nach dem Gesamtverbrauch ( Brennstoffkosten) des Hauses abgerechnet werden?
Ihre HZKV sind überings von der selben Firma aber ein anderes Modell und anders programiert.
Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar
9. September 2018 - 19:19
Hallo Herr Hundt,
ein Freund meiner Tochter hat gem. MV Betriebskosten in Form von mtl. Vorauszahlungen zu zahlen, aber keine Vorauszahlungen für Heizkosten zu leisten.
Nun erhielt er die erste Nebenkostenabrechnung, die eine Gutschrift für die Betriebskosten ausweißt, aber gleichzeitig wurden ihm für die Monate Mrz-DEz 2017 – trotz der o. g. nicht vereinbarten Vorauszahlungn für HK – nun einen Gesamtbetrag für den Abrechnungszeitraum berechnet, die nun natürlich einen Nachzahlungsbetrag aufweißt.
Gleichzeitig steht im Schreiben der Abrechnung, dass er weiterhin ausdrücklich KEINE Vorauszahlungen für HK leisten soll/muss.
M. E. ist die Gutschrift auszuzahlen und die HK-Kosten sind durch ihn nicht zu übernehmen, da auch insbesondere explizit keine Vorauszahlungen hierfür vereinbart worden waren.
Hier sind nun die gesamten HK als Nachforderung in der Abrechnung, die auch dann in der nächsten Abrechnung höher sein müssen, da es dann 12 Monate sind.
Vorab vielen Dank und freundliche Grüße, SBL
10. September 2018 - 07:40
Hallo SBL,
die Grundfrage ist, ob die Umlage der Heizkosten im Mietvertrag vereinbart wurde?
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. September 2018 - 09:57
Hallo, ich bitte um eine kurze Einschätzung:
Wir sind im August ausgezogen.
Erfassung des Verbrauchs erfolgte über Verdunstungsröhrchen.
Abrechnung erfolgte verbrauchsabhängig und -unabhängig nach Gradzahltagen.
Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter bei Auszug die Kosten einer Zwischenablesung trägt.
Uns wurde nun eine “Nutzerwechselgebühr” als Nebenkosten umgelegt (mit Verweis auf die Zwischenablesung).
Frage: Die Hochrechnung über Gradzahltage ist doch keine Zwischenablesung im Sinne des Mietvertrages, oder? Im Gegenzug ist die Nutzerwechselgebühr als Verwaltungskosten einzustufen (kein Bezug zum Verbrauch, fällt nicht regelmäßig an)? Somit nicht umlagefähig?
Vielen Dank…
17. September 2018 - 13:10
Hallo Stephan,
ja, das sehe ich auch so. Die Abrechnung nach Gradtagszahlen hat nichts mit einer Zwischenablösung zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt