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Heizkostenabrechnung: A bis Z

Ablesetermin

Der Vermieter ist verpflichtet, Wärme und Warmwasser teils nach Verbrauch abzurechnen, umgekehrt hat der Mieter einen Anspruch auf die verbrauchsabhängige Abrechnung. Zu diesem Zweck muss der Vermieter in der Lage sein, die Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung des Mieters abzulesen. Vermieter oder die beauftragte Ablesefirma müssen mit einer Ankündigungsfrist von mindestens 1 – 2 Wochen den Ablesetermin bekannt geben und auch einen 2. Termin im Abstand von mindestens 2 Wochen anbieten. Kann der Mieter auch den 2. Termin nicht wahrnehmen, muss er den Zutritt zur Wohnung durch einen Vertreter ermöglichen. Verweigert der Mieter schuldhaft den Zutritt, macht er sich schadensersatzpflichtig oder berechtigt den Vermieter zur Schätzung der Verbrauchskosten.

Abrechnungsschlüssel

Der Mieter hat Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Dies erfolgt nach dem im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl in der Mieterwohnung, umbauter Raum). Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, kann der Mieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 HeizKV).

Abrechnungszeitraum

Die Heizkostenabrechnung muss den Zeitraum angeben, auf den sie sich bezieht. Vor allem ist ein eventueller Mieterwechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode zu berücksichtigen. Abrechnungs- und Ablesezeitraum sollten sich decken. Eine gewisse zeitliche, verwaltungstechnisch bedingte Toleranz ist zu akzeptieren. In der Regel beträgt der Abrechnungszeitraum ein Jahr.

Anfangs- und Endbestand

Es genügt die Angabe des Verbrauchs an Heizenergie. Die Angabe von Anfangs- und Endbestand ist nicht erforderlich, wenn auch sinnvoll, um dem Mieter die Prüfung zu erleichtern. Es genügt daher, dem Mieter den Einzelverbrauch mitzuteilen, nicht jedoch die Zählerstände.

Belegeinsicht

Der Mieter darf zur Überprüfung der vom Vermieter vorgenommen Kostenverteilung Einblick in die für die Heizkostenabrechnung maßgeblichen Unterlagen des Vermieters nehmen. Das Einsichtsrecht erfasst auch die vertraglichen Grundlagen für die von den Wärmelieferanten erbrachten Leistungen.

Fußbodenheizung

Der Verbrauch muss mit Wärmezählern gemessen werden, die die verbrauchten Werte in physikalischen Werten (MWh) messen.

Gradtagszahlen

Bei Mieterwechsel muss der Vermieter die in einer Abrechnungsperiode angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten auf beide Mieter aufteilen. Dazu kann er den verbrauchsunabhängigen Festkostenanteil für die Heizung (30-50 %) zeitanteilig auf die Wohnung aufteilen oder nach Gradtagszahlen erfassen und sich an der Gradtagszahlen-Tabelle orientieren.In der Tabelle wird jeder Monat mit einem bestimmten Promilleanteil bewertet, der umso höher ausfällt, je mehr Heizkosten jahreszeitlich bedingt verbraucht wurden.

Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung regelt die Erfassung des anteiligen Verbrauchs und die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sowie die Bestimmung der Kosten, die nach der Heizkostenverordnung zu verteilen sind. Die Heizkostenabrechnung als solche ist nicht geregelt. Außer in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus kann die Heizkostenverordnung mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden (weitere Ausnahmen: Passivhäuser, Altbauten). Der Vermieter braucht dem Mieter die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht zu erläutern.

Heizkostenabrechnung – Mindestinhalt

  1. Einzelaufstellung der im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten nach Grund, Rechnungsdatum, Menge und Rechnungsbetrag.
  2. Angabe des Verteilerschlüssels für den Gesamtverbrauch
  3. Berechnung des Anteils eines jeden Mieters unter Angabe der Verbrauchseinheiten für den verbrauchsabhängigen Teil sowie Angabe des Verteilerschlüssels für den verbrauchsunabhängigen Teil
  4. Errechnung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen
  5. Feststellung des auf jeden Mieter entfallenen Nachzahlungs- oder Erstattungsanspruchs

Eine von einer seriösen Abrechnungsfirma computererstellte Abrechnung genügt in aller Regel den Anforderungen. Der Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

Schätzung des Verbrauchs

Kann der Vermieter den Energieverbrauch wegen Ausfalls des Messgerätes nicht erfassen, darf er ihn schätzen. Die HeizKV gibt 4 Schätzungsverfahren vor, beispielsweise die Verbrauchsschätzung im Vergleich zu früheren Abrechnungsperioden oder der Durchschnittsverbrauch im Haus.

Umlagefähige Nebenkosten

Brennstoffverbrauch, Lieferung der Brennstoffe, Betriebsstrom für die Heizungsanlage, Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen sowie Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft (Wartungskosten), Reinigung von Heizungsanlage und Öltank, Messungen gemäß Bundesimmissionsschutzgesetz durch den Schornsteinfeger, Miet-, Nutzungs- und Eichkosten einer Verbrauchserfassungsanlage (Wärmezähler, Heizkostenverteiler [ Röhrchen gemäß Verdunstungsprinzip, elektronische Messung mittels Digitalanzeige], Kosten der Verbrauchserfassung, Berechnung und Umlage, Kosten für Wärmecontracting.

Verbrauchskostenabrechnung

Der Vermieter muss nach der Erfassung der gesamten Betriebskosten der Heizungsanlage diese in Festkosten (= Grundkosten = verbrauchsunabhängige Kosten) und Kosten für den individuellen Verbrauch (Verbrauchskosten) aufteilen. Der Festkostenanteil kann zwischen 30 und 50 %, der Verbrauchskostenanteil zwischen 50 und 70 % liegen. Je nach Vereinbarung im Mietvertrag kann der Festkostenanteil nach der Wohnfläche oder nach dem umbauten Raum oder der Personenzahl umgelegt werden.

Verbundene Anlagen

Werden Heizwärme und Wassererwärmung durch verschiedene Anlagen produziert, muss der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten trennen und eigenständig abrechnen. Bei verbundenen Anlagen erfolgt die Aufteilung gemäß § 9 HeizKV. Dazu ist darzulegen, nach welcher Methode die Aufteilung erfolgt. Die vorgegebenen Berechnungsformeln müssen nicht erläutert werden.

Vorerfassung

Werden die Mieter durch eine zentrale Heizungsanlage zwar gemeinschaftlich mit Heizenergie versorgt, erfolgt die Erfassung des individuellen Verbrauchs aber nicht mit gleichen, sondern unterschiedlichen Erfassungsgeräten, dann muss der Vermieter den Verbraucher vorerfassen. Dazu muss der Vermieter den Gesamtverbrauch der Nutzer feststellen, deren Verbrauch mit gleichen Geräten erfasst wird. Die Aufteilung des Verbrauchs auf die unterschiedlichen Nutzergruppen ist dann in § 6 II HeizKV geregelt. Danach sind mindestens 50 % nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen.

Wartungskosten

Wartungskosten sind umlagefähig. Kosten für eine Reparatur (Instandsetzung) sind nicht umlagefähig. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt werden, wie sich die Kosten konkret aufteilen, muss auf einer vernünftigen Grundlage geschätzt werden. Wartungskosten können allgemein mit ca. 5 % der Brennstoffkosten in Ansatz gebracht werden. Pauschale Wartungsverträge dürfen kleinere Reparaturen enthalten.

70 Antworten auf "Heizkostenabrechnung: A bis Z"

  • KATRIN
    24. März 2013 - 19:20 Antworten

    War sehr hilfreich diese Seite. Alles war sehr gut erklärt.

    • Dennis Hundt
      25. März 2013 - 10:46 Antworten

      Hallo Katrin,

      danke für Ihr Feedback. Ich freue mich, wenn Ihren die Webseite gefällt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • annette
    3. April 2013 - 17:33 Antworten

    Vielen Dank. Echt sehr hilfreich und gut zu verstehen.

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 06:47 Antworten

      Hallo Annette,

      danke für Ihr Lob.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tina
    12. April 2013 - 10:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wurde geschätzt, weil die Ablesegeräte der Heizungen teilweise defekt waren, wahrscheinlich seit meinem Einzug. Hätte mein Vermieter die Funktionalität nicht prüfen müssen als ich eingezogen bin bzw. hätten nicht die Anfangswerte abgelesen werden müssen?

    Viele Grüße
    Tina

    • Dennis Hundt
      15. April 2013 - 14:17 Antworten

      Hallo Tina,

      wie Sie oben im Artikel lesen, ist ggf. eine Minderung um 15% möglich (wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird). Besprechen Sie Ihr Vorgehen am besten mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jörgen Drews
    27. Juli 2013 - 11:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt!
    Danke für die vielen einfachen Erklärungen zu diesem Thema.
    Ich hab aber noch eine Frage zur zur Umlage nach Heizkosten nach HeizKV: Diese Kosten müssen zu mindesten 50%, dürfen aber zu maximal 70% verbrauchsabhängig umgelegt werden.
    Warum ist das so und wie sind also die 30-50% Festkosten zu begründen?
    Bei Wasser und Strom gibt es ja solche Festkosten nicht.)
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      28. Juli 2013 - 10:15 Antworten

      Hallo Jörgen,

      mit der Aufteilung zwischen Verbrauch und Fläche soll die Abrechnung fairer werden. Erdgeschoss- und außenliegende Wohnungen profitieren von der Teilabrechnung nach Fläche. Auf der anderen Seite wären Wohnungen, die in der Mitte des Hauses liegen, von einer 100% Abrechnung nach Verbrauch im Vorteil. Schließlich nutzen diese Wohnungen indirekt die Wärme der angrenzenden Nachbarwohnungen. Im Zweifel wie immer: bitte einen Anwalt um Rat fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans Wittling
    11. September 2013 - 12:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt !

    Ich habe eine frage bezüglich der Heizkostenabrechnung.
    Im konkreten Fall wurde das Gaszähler von 1. September 2012 bis 1. September 2013 durch den Gaslieferant abgelesen. Das Ablesen durch die Firma Techem erfolgt aber vom 1. Januar 2012 bis 2013 1. Januar.

    Meine vermieterin schickt die Gasrechnung an Techem zu, aber die Zeitunterschied ist enorm (4 Monate).

    Meine frage ist, sollte die Ablesung durch Techem nicht in den selben Zeitraum erfolgen wie das Gaszähler abgelesen wird ?

    Nach meiner Meinung kommt es zu einer viel höheren Anteil an heizkosten zu Stande von der Gasrechnung. Die Heizkostenverteiler laufen ja weiter bis 1.Januar bis die Abgelesen werden. Nach meiner Meinung gehören aber dieser werte schon zu der nächste Heizperiode.

    Herzliche Grüße!

    • Dennis Hundt
      11. September 2013 - 18:03 Antworten

      Hallo Hans,

      wenn Sie mehrere Jahre in der Wohnung leben, verliert sich der Nachteil. Ansonsten sollte das Ablesedatum natürlich schon annähend mit dem Abrechnungszeitraum übereinstimmen. Alternativ können in der Abrechnungen auch Hochrechnungen vorgenommen werden. Im Zweifel wie immer bitte einen Fachanwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Esther
    13. September 2013 - 18:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich finde Ihre Seite sehr hilfreich.
    Ich habe aber eine Frage bezüglich der Heizkostenabrechnung:
    Sind die Abrechnungskosten umlagefähig? In meinem Fall 32 Euro für Kaltwasserkosten- Abrechnung, 126 Euro für Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung. Eichservice und Gerätemiete…?
    Danke für die Antwort.
    Viele Grüße,
    Esther

  • Sandra
    24. September 2013 - 12:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage:

    Mein Wärmezähler ist seit Februar 2013 kaputt. Die Fa .Minol weiss das seit diesem Datum. Der Ablesemann sagte mir im Feb., dass er in ca. 6 Wochen das Teil austauscht. Bis heute!!! nichts geschehen.

    Jetzt hab ich meine Nebenkostenabrechnung bekommen, und Minol schätzt mir einen Wert, der meines Erachtens und der Abr. der Vorjahre viel zu hoch ist.
    Bsp: Verbrauch 2011: 863 Einheiten
    2010: 260 Einheiten
    2009: 350 Einheiten
    Und jetzt kommt Minol und schätzt hier über 1000 Einheiten.

    Wenn sich Minol hier nicht rührt, ist das doch nicht mein Problem, oder? Meine Hausverwaltung hat Minol schon ein paar mal drauf hingewiesen, das Ding zu tauschen..
    Hier kann doch unmöglich zu meinem Nachteil berechnet werden, oder sehe ich das falsch?

    Bitte helfen Sie mir weiter.

    Grüße, Sandra

    • Dennis Hundt
      25. September 2013 - 16:14 Antworten

      Hallo Sandra,

      ein kurzer Tipps für Sie: Nach der Heizkostenverordnung haben Sie ein Kürzungsrecht um 15% sofern nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Dennoch sollte die Schätzung natürlich plausibel sein. Fragen Sie im Zweifel bitte einen fachkundigen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sandra
        26. September 2013 - 13:18 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

        Dennoch finde ich, die Schätzungen sind doch absolut unpausibel.
        Ich bin wirklich nicht gewillt, hier mehr zu bezahlen, und die anderen 18 Mieter freuen sich.

        Was kann ich hier jetzt am Besten machen?

        Grüße, Sandra

        • Dennis Hundt
          27. September 2013 - 10:46 Antworten

          Hallo Sandra,

          ich würde schriftlich auf die unrealistische Schätzung hinweisen, um Nachbesserung bitten und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Sandra
    15. Juni 2014 - 10:17 Antworten

    Sehr hilfreiche Seite. Vielen Dank für die Mühe.

    • Dennis Hundt
      16. Juni 2014 - 14:23 Antworten

      Hallo Sandra,

      danke für die Blumen, ich freue mich, wenn Ihnen Ihnen helfen konnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anke
    14. Januar 2015 - 11:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Wie ist das mit einer Fremdfirma, welche durch den Vermieter beauftragt wurde, die das Kalt- und Warmwasser plus Heizung abliest? Es ist eine Pellets-Anlage, welche der „Otto-Normal-Verbraucher“ selber nicht ablesen kann, da benötigt man schon Fachleute? Dürfen diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, falls ja, prozentual gemäß des Verbrauchs oder z. B. bei drei Mietparteien jeweils ein Drittel?

    Für eine Antwort von Ihnen wäre ich sehr dankbar, konnte hier schon viel auf der Seite in Erfahrung bringen, danke dafür! – Viele Grüße, Anke

  • Selcuk Saykin
    5. Juni 2015 - 22:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    habe jetzt meine Nebenkostenabrechnung erhalten. Mein Vermieter hat mir die Gebäudeversicherung und Die Brandversicherung umgelegt. Die Gebäudeversicherung ist meines Wissens umlegbar. Die Brandversicherung? Dann hat er die Wartungskosten von der Heizungsanlage umgelegt, das wäre auch in Ordnung. Doch was ist mit den Reparaturkosten für die Heizungsanlage? In meinem Mietvertrag steht Paragraph 10 Bagatellschäden/Kleinreperaturen bis Obergrenze im Einzelfall 80€ maximal 320€. Muss ich die Reparaturkosten übernehmen?

    Viele Grüße

    Selcuk

  • Sandra M.
    11. August 2015 - 18:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    habe heute die Betriebskostenabrechnung meines Ex Vermieters erhalten für 2014. Bkin am 28.02.2014 dort ausgezogen. Nun berechnet er mir die Grundkosten für Warmwasser nacht Tage, also 59/365 und die Grundkosten für die Heizung nach Promille Gradtagszahlen, also 320/1000. Kann ich denn verlangen, dass auch die Grundkosten der Heizung nach anteiligen Tagen und nicht Gradtagszahlen berechnet werden, oder ist die Berechnung meines Vermieters berechtigt.

    Vielen Dank
    Sandra

  • Monika
    24. August 2015 - 14:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meiner Heizkostenabrechnung wurde eine Rechnung des Öllieferanten vom 3.1.14 und 15.12.14 zugrunde gelegt, obwohl ich erst am 1. Juli 2014 eingezogen bin. Auch die Rechnung für die Wartung (12.6.14) datiert vor meinem Einzug. Gehe ich recht in der Annahme, dass die Berechnungsgrundlage falsch ist? Im Juli, August, September und Oktober wurde von mir gar nicht geheizt, lediglich im Nov. und Dez. 2014 (und natürlich im Jan./Feb./März 2015 – diese Rechnung kommt ja erst noch…)
    Was kann ich nun tun?

    • Dennis Hundt
      24. August 2015 - 16:47 Antworten

      Hallo Monika,

      der Öl aus Januar war ja auch noch im Sommer im Tank und wird auch von Ihnen verbraucht. Es gibt doch sicherlich eine Erfassung der Heizkosten für Ihre Wohnung?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Winfried Blönigen
    9. Oktober 2015 - 13:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt, habe heute meine Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Schornsteinfeger wurde darin doppelt abgerechnet, da wir im letzten Jahr eine neue Heizung erhalten haben. Muss ich die Kosten für diese Abnahme auch zahlen? Was kann ich tun?

    • Dennis Hundt
      9. Oktober 2015 - 16:36 Antworten

      Hallo Winfried,

      ich denke die einmalige Annahme fällt nicht „regelmäßig“ an und ist alleine deshalb nicht über dir Nebenkosten umlegbar. Ich kann mir aber vorstellen, dass die Kosten als Modernisierung umgelegt werden können (es kommt drauf an, ob die ganze Heizung eine Modernisierung war).

      Im Zweifel sollten Sie wie immer einen Anwalt mit der Prüfung beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gabi
    14. Oktober 2015 - 10:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    üblicherweise wird der Betriebsstrom für die Heizanlage mit einer Pauschale von 3 – 5 % abgerechnet. Dies ist meines Wissens auch seit einigen Jahrzehnten als Höchstsatz von den Gerichten anerkannt. Wie sieht diese Handhabe bei den neueren Heizanlagen wie z.B. Pellets aus? Hiermit entstehen ja weitaus geringere Heizkosten und davon 5 % abzuleiten und pauschal vom Allgemeinstrom abzuziehen, bedeutet einen restlichen unrealistisch hohen (restlichen) Anteil an Stromkosten für die Beleuchtung. Gibt es hierfür neuerdings höhere Pauschalansätze?

    Viele Grüße
    Gabi

  • Karin
    15. Oktober 2015 - 15:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mich interessiert als Vermieter zu der NK-Erstellung Folgendes:

    Allgemeinstrom – läuft über einen Zwischenzähler und umfasst Strom für Heizungsanlage, und Strom für Allgemeinbeleuchtung.
    Reicht da ein Eigenbeleg über den Zählerstand dieses Zwischenzählers am 1.1. und 31.12. eines Jahres und dem dadurch ermittelten Verbrauch multipilziert mit dem Strompreis als Gesamtbetrag in Euro für Allgemeinstrom (und dann nach qm auf den Mieter umgelegt) gegenüber dem Mieter aus oder wie könnte ich das sicher belegen?

    Gartenpflege (mähen und Hecke schneiden) bzw. kehren oder Schnee räumen (ist im Mietvertrag aufgeführt bei NK)
    Wenn ich das als Vermieter selbst ausführe und mit dem Minimalbetrag von … Euro pro Stunde ansetze und anteilig dem Mieter in die NK einstelle, ist das zulässig?
    Oder muss ich erst ein Fremdangebot für diese Arbeiten einholen und kann dann daraus den Preis OHNE die MWST für die von mir erbrachte Leistung ansetzen?
    Anmerken möchte ich dazu, dass ich zum einen eine Firma nicht vergeblich ein Angebot abgeben lassen möchte, weil ich die Arbeit nicht vergeben möchte und zum anderen der Nettopreis einer Firma auf jeden Fall teurer wäre.

    Heizkosten bzw. Wasserkosten
    Ich wohne in meinem Zweifamilienhaus als Eigentümer im EG und habe das OG vermietet. Eine weitere Wohnung gibt es nicht; allerdings habe ich auf drängende Nachfrage meinen Hobbyraum, Gästezimmer und sehr kleines Bad im KG jemandem entgegenkommenderweise vermietet. Das sollte auch nur übergangsweise für zwei Monate sein, aber da der Mieter keine geeignete Wohnung fand, blieb er bei mir wohnen.
    Mit dem Mieter im OG war vereinbart, dass die Heizkosten über qm und die Wasserkosten über Personen abgerechnet werden, weil ihm die Kosten für die exakte Erfassung über Mietablesegeräte und diese Abrechnung darüber dazu zu hoch waren, so dass ich das eingeholte Angebot nicht in Auftrag gab.
    Als dann der Mieter in meinen Räumen im KG dazu kam, wurde er über die Abrechnung wegen der Heizung und dem Wasser informiert und stimmte der Abrechnung über qm bzw. über Personen im Mietvertrag zu.

    Jetzt besteht er auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizung und Wasser, was natürlich rückwirkend nicht mehr möglich ist.
    Alternativ will er die Abrechnung für Heizung und Wasser – obwohl er im Mietvertrag dieser Abrechnung zugestimmt hat – gar nicht zahlen oder zumindest um 15 % kürzen.

    Kann ich auf Zahlung der umgelegten Anteile nach qm bzw. Personenzahl – ohne Abzug bestehen – weil ja vom Mieter diese höheren Kosten für „Mietablesegeräte bzw. Ablesen und Berechnung“ vom Mieter selbst abgelehnt wurde?

    Über eine kurzfristige Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Viele Grüße
    Karin

    • Dennis Hundt
      16. Oktober 2015 - 09:30 Antworten

      Hallo Karin,

      ich kann Ihnen hier leider nicht die Erstellung der Nebenkosten erklären. Zu vielen der aufgeworfenen Fragen finden Sie hier auf Nebenkostenabrechnung.com nützliche Informationen. Ich würde an Ihrer Stelle im ersten Schritt die Suche nutzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tamara Dinius
    25. Oktober 2015 - 13:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Wir haben bis jetzt im Durchschnitt jährlich laut Wärmezählers 5 Einheiten Wärmezulieferung verbraucht. Letztes Jahr haben wir die Wärmezulieferung für die Wohnung komplett zugedreht und haben dem entsprechend 0,0 Einheiten verbraucht. Nun haben wir die Nebenkostenabrechnung bekommen. In der werden uns 10 Einheiten Wärmezulieferung berechnet. Dadurch haben wir jetzt Nachzahlung in der Höhe von ca 800€ zu leisten. Da uns aber die Zähler ausgetauscht wurden, können wir nicht nachweisen, dass unsere Angaben vom Verbauch 0,0 stimmen. Leider haben wir auch keine Bestätigung, wie Endstand auf dem Zähler beim Austauschen war, erhalten. Das Einzige, was vorhanden ist, ist unsere eigene Notiz mit Datum und Ablesestand.
    Was sollen wir tun?

    Liebe Grüße
    Tamara

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2015 - 17:19 Antworten

      Hallo Tamara,

      ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen. Bei eine, Wähleraustausch, müssen die Stände natürlich erfasst werden. Ansonsten tragen Sie auch dann Kosten, wenn Sie keinen Verbrauch hatten, nämlich den Verbrauchsunabhängigen Teil (zwischen 30 und 50%).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred
    27. Oktober 2015 - 22:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich bin Vermieter und habe die Erstellung der Nebenkostenabrechnung an eine externe Firma vergeben. Nun zweifelt ein Mieter diese an. Kann Ich den Mieter mit seinen Zweifeln direkt an die Ablesefirma verweisen oder habe ich als Vermieter die Nachweispflicht und muss mich selbst darum kümmern?

    Ich wäre Ihnen sehr dankbar wenn Sie mir dies beantworten könnten.

    Viele Grüße

    Manfred

    • Dennis Hundt
      28. Oktober 2015 - 08:50 Antworten

      Hallo Manfred,

      ich denke in der Praxis werden Sie die Fragen des Mieters an Ihr Abrechnungsunternehmen weiterleiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens Fuhrmann
    31. Oktober 2015 - 14:21 Antworten

    Toller und erklärender Artikel. Gibt es auch in irgendeiner Verordnung eine Bestimmung für Warmwasserbegleitheizungen? Ich finde dazu nirgends etwas, soll aber den Betriebsstrom dafür zusätzlich zu den normalen Heiz- und Warmwasserkosten bezahlen.

  • Petra
    27. November 2015 - 00:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    meine Frage, obwohl bei mir Werte von Heizung und Wasser abgelesen wurden, kam jetzt in der Betriebskostenabrechnung, Schätzwerte! Muss ich die akzeptieren oder kann ich mich auf die abgelesenen Werte beruhen und müssen die zur Berechnung genommen werden, im voraus vielen Dank.

    Petra

  • Möller
    1. Dezember 2015 - 01:56 Antworten

    Guten Tag , die Objektverwaltung hat einen allgemeinen Ablesetermin vereinbart. Leider war ich zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend , konnte auch niemanden einen Schlüssel geben da ich im Urlaub war. Für einen zweiten Termin werden mir jetzt alle anfallenden Kosten in Rechnung gestellt. Ist dies rechtens und auch richtig so?

    Gruß

  • M. Mieschke
    5. Dezember 2015 - 22:42 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich erhielt diese Woche verspätet die NK-Abrechnung für 2014. die Wohnung war von Januar bis April unbewohnt, da ein Eigentümerwechsel stattfand und die Wohnung renoviert wurde. Ich zog im Mai 2014 ein.

    Für das Jahr 2014 wurden die Gesamtheizkosten anteilig (nach Wohnfläche) auf die einzelnen Wohnungen verteilt, sodass für meine Wohnung 520 € fällig sind. Diese Kosten wurden komplett auf mich umgelegt mit der Begründung, dass in der Wohnung von Jan-Apr nicht geheizt worden ist. Ist dies zulässig? Alle anderen Kosten würden nur zu 8/12 auf mich umgelegt. Nicht alle Wohnungen des Hauses waren unbewohnt und es handelt sich um eine Eigentümergemeinschaft.

    Zusätzlich erfolgte keine verbrauchsabhängige Abrechnung. Auch die (Ab-)Wasserkosten wurden nach Wohnfläche berechnet, obwohl Wasserzähler vorhanden sind.

    Danke und viele Grüße
    M. Mieschke

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2015 - 02:12 Antworten

      Hallo Herr Mieschke,

      der Vermieter muss die Heizkosten für die ersten 4 Monate tragen, wenn tatsächlich nichts verbraucht wurde, dann gab es aber einen verbrauchsunabhängigen Teil. Auf jeden Fall haben Sie damit nichts zu tun.

      Ansonsten hilft Ihnen dieser Artikel hier weiter: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • isabella
    7. Dezember 2015 - 12:33 Antworten

    Hallo!

    Gelten diese Informationen auf dieser seite für Deutschland oder Österreich?

    Und kann ich auch von Österreich aus meine Heizkostenabrechnung und meine betriebskoszenabrechnung zur Überprüfung auf dieser Seite einreichen?

    Mit freundlichen grüßen
    Isabella

    • Dennis Hundt
      7. Dezember 2015 - 14:28 Antworten

      Hallo Isabella,

      die Informationen beziehen sich auf das deutsche Mietrecht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hermann Schmitt
    18. Januar 2016 - 10:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Erstmal ein großes Dankeschön für diese übersichtliche und verständliche Seite. Hut ab!

    Ich habe eine Frage bezüglich der Wartungskosten für die Heizung.
    Meine Vermieterin ist schlampig und geizig was das betrifft. Die Wartung kam ein knappes Jahr zu spät und erfolgte im Zuge eines Heizungsausfalls. Dementsprechend sind die Wartungskosten zu einem guten Teil Reparaturkosten.
    Auf meiner Abrechnung ist der Posten Wartung mit 367€ angegeben bei Ölkosten von 3290€. Somit über 10% anstatt der beschriebenen 5%.
    Wie kann ich hier weiter vorgehen?

    Zudem ist die Heizung in letzter Zeit öfter ausgefallen. Entweder weil schlampig gewartet wurde oder weil keine rechtzeitige Öllieferung erfolgte. Kann ich da Mietminderung geltend machen?

    Vielen Dank falls sie sich kurz Zeit nehmen um zu antworten.

    Beste Grüße
    Hermann Schmitt

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2016 - 07:39 Antworten

      Hallo Hermann,

      ich würde an Ihrer Stelle die Rechnung für die Wartung / Reparatur anfordern. Prüfen Sie, ob tatsächlich alle Reparaturkosten ausgerechnet wurden.

      Ansonsten stellt ein Heizungsausfall (insbesondere im Winter) einen klassischen Mangel dar, der auch zur Mietminderung berechtigen kann.

      Lassen Sie sich bei Bedarf von einen Anwalt unterstützen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Hermann Schmitt
        19. Januar 2016 - 10:12 Antworten

        Vielen Dank Herr Hundt

        Werde mich mit der Heizungsfirma in Verbindung setzen und mal meinen Anwalt um Rat fragen.

        Beste Grüße
        Hermann Schmitt

  • Edith
    18. März 2016 - 11:03 Antworten

    Hallo, gibt es Fristen, bis wann externe Ableser wie Ista die Abrechnung vorlegen müssen? Der Verwalter hat diese wohl vor 2 Monaten eingereicht und noch ist keine Abrechnung da. Oder reicht es innerhalb eines Jahres?

    • Dennis Hundt
      18. März 2016 - 11:14 Antworten

      Hallo Edith,

      wie der Verwalter oder Vermieter die Abrechnung zusammenstellt ist seine Sache. Er muss dafür sorgen, dass ihm die Dienstleister so zuarbeiten, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung pünktlich binnen der 12-monatigen Abrechnungsfrist erhält.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Edith
    18. März 2016 - 12:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt, vielen Dank für die schnelle Antwort! Nutze Ihre tolle Seite oft! Vg

  • Christoph Meier
    30. Mai 2016 - 23:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unsere Heizungkosten werden über Zähler der Firma Techem erfasst und per Funk ausgelesen. Die Kosten hierfür werden auch einzeln auf der Arechnung aufgeführt. Des weiteren stellt uns die Firma Techem eine Wartung der Erfassungsgeräte in Rechnung, Ich habe aber in den ganzen 6 Jahren die jetzt hier wohne noch nie einen Mitarbeiter von Techem bei mir in der Wohnung gehabt. Auf Nachfrage bei meinem Vermieter was den diese Wartung beinhalten soll, konnte er mir keine Antwort geben.
    Habe ich einen Anspruch auf einen Nachweis was und wann diese Wartung durchgeführt wurde? Kann man hier überhaupt von einer Wartung sprechen? Oder werden wir, sowohl Vermieter als auch Mieter, von Techem mit einer fiktiven Wartung zur Kasse gebeten?

    Viele Grüße

    Christoph Meier

    • Dennis Hundt
      30. Mai 2016 - 23:16 Antworten

      Hallo Christoph,

      ich weis leider nicht, was hier von Techem gewartet wird. Erfahren Sie das am besten direkt beim Anbieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra
    20. Juni 2016 - 12:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zuerst einmal großes Lob an Ihre sehr informative Seite.

    Ich habe eine Frage bezüglich Verbrauchserfassung bei der Heizung.
    Ich wohne in einer Wohnanlage mit 9 Wohnungen. Meine Wohnung ist als einzige zusätzlich zur normalen Heizung mit einer Fussbodenheizung im Bad ausgestattet.
    Im Bad habe ich somit 2 Heizungen, von denen die Fussbodenheizung per Wärmezähler und der Heizkörper per Heizkostenverteiler mit Verdunster-Röhrchen abgerechnet wird.
    Meines Erachtens zahle ich für die Fussbodenheizung doppelt, einmal direkt durch Erfassung per Wärmezähler und zusätzlich indirekt durch die Verdunstung, die durch die von der Fussbodenheizung erzeugte Raumwärme entsteht.
    Ist so eine gemischte Verbrauchserfassung zulässig?
    Falls nein, in welcher Verordnung o.ä. kann ich nachlesen, wie so ein Fall normalerweise geregelt werden sollte.

    Viele Grüße

    Petra

    • Dennis Hundt
      21. Juni 2016 - 13:01 Antworten

      Hallo Petra,

      beide Systeme müssen ja erfasst werden – dies muss irgendwie gewährleistet werden. Die Verdunstungsröhrchen nehmen die Raumfähre sicherlich war, aber verdunsten in meinen Augen vorallem, wenn diese unmittelbar an der heißen / warmen Heizung angebracht sind. Im Zweifelsfall sollten Sie die Sachlage von einem Anwalt bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karina Werner
    31. Juli 2016 - 15:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    eine wirklich Tolle Seite und ein guter Artikel. Ich hätte noch eine Frage zu der Belegeinsicht. Ist diese gesetztlich vorgeschrieben, und wenn ja, welcher §§ und wie kann man diese einfordern.

    Bei meiner Abrechnung 2014 fehlt leider die Verbrauchsansicht des 1. Halbjahr.
    Ich habe bei meinem Vermieter bereits Einspruch eingelegt da die Abrechnung doppelt so hoch wie die 3 Vorjahre und auch 2015. Leider scheittern mein Vermieter an der Hausverwaltung welche auch auf ein Anwaltschreiben nicht reagiert um die Abrechnung zu prüfen. Mein Vermieter hat mir nun mitgeteilt das er keine weiteren Schritte mehr einleiten würde, da ich bei der Ablesung nicht persönlich da war, und keine unterschriebene Kopie des Verbrauchs vorliegt.

    Dennoch denke ich das ich ein Recht dazu habe den Verbrauch einzusehen. Und wenn der Verbrauch wie in den Vorjahren ist, kann ich beweisen das es ein Fehler in der Abrechnung ist (beim Vergleich mit einem Nachbar haben wir eine Ziffer ausfinding gemacht welche start abweicht).

    Viele Dank schon im Vorraus
    Mit freundlichen Grüßen
    K. Werner

  • Achim
    1. März 2017 - 14:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch meinerseits volle Hochachtung für die informative und sehr gut aufbereitete Webseite.

    Ich hätte noch eine prinzipielle Frage zum FiFo-Prinzip bei dem Heizölverbrauch bzw. den daraus abgeleiteten Energiekosten und Ergebnissen.
    Ein unabhängiger Gutachter ermittelte z.B. in einer Abrechnungsperiode die Heizölkosten nach dem FiFo-Prinzip (Beispiel: Anfangsbestand:1000 Litern Heizöl mit Wert von 500 Euro; Zukauf von 1000 Litern zu 1000€; Endbestand 1250 Liter im Wert von 1125€; daraus resultierende Verbrauchskosten in der Abrechnungsperiode € 375€).
    In der darauf folgenden Abrechnungsperiode wurde als Anfangsbestand der Endstand aus der vorigen Abrechnungsperiode (1250 Liter zu 1125€) übernommen. Der neuer Endstand betrug 500 Liter (keine Zukäufe in dieser Periode) und wurde mit 450€ bewertet (Verbrauchskosten à 675€).

    Diese monetäre Bewertung i.H.v. 450 € ist in meinen Augen eine Mischkalkulation und nicht mit dem FiFo-Prinzip vereinbar – sonst müssten es 500 Liter mit Wert von 500€ (bzw. Verbrauchskosten à 625€)sein, da diese restlichen 500 Liter nur aus dem letzten Zukauf (1€ pro Liter) stammen können.
    Auf Nachfrage bei dem Gutachter wurde mir mitgeteilt, dass diese Heransgehensweise legitim, rechtlich unangreifbar und in Übereinstimmung mit dem FiFo-Prinzip stehe, da es wohl sehr aufwendig sei, das FiFo-Prinzip über zig Abrechnungsperioden weiterzuführen. Es sei ja theoretisch möglich, dass sonst z.B. Betankungen von vor 10 und mehr Jahren bei der Werterermittlung berücksichtigt werden müssten.

    Ich würde gerne wissen, ob diese Einschätzung des Gutachters korrekt ist.
    Über eine Beantwortung / Ihre Meinung würde ich mich sehr freuen.
    Schonmal vielen Dank für Ihre Bemühungen.

    MFG

    • Dennis Hundt
      1. März 2017 - 18:31 Antworten

      Hallo Achim,

      ich kann die Aussage des Gutachters hier leider nicht kommentieren / bewerten. Wenn Sie eine unabhängige Einschätzung wünschen, würde ich mich mit der Sachlage an einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Achim
    8. März 2017 - 17:38 Antworten

    Hallo Dennis,

    vielen Dank für die Bemühungen. Weiterhin alles Gute mit der HP.

    MFG
    Achim

  • Marie
    10. März 2017 - 10:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir sind Vermieter und haben eine Holzheizung. Können wir Benzinkosten für die Motorsäge, mit der wir das Holz zum heizen klein sägen bzw. Bäume fällen zum heizen, als Heizungsbetriebskosten umlegen ?

    Viele Grüße
    Marie

  • Sebastian
    23. Juni 2017 - 12:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Vermieter hat den Gasanbieter für die Heizung gewechselt. Unser Heizkostenabrechnung beinhaltet daher nur den Zeitraum 01.01.16-31.10.16.
    Auf Nachfrage hat uns der Vermieter mitgeteilt, die Monate Nov. + Dez. werden in 2017 einberechnet, da dann erst die Jahresabrechnung des neuen Anbieters kommt.

    Ist das so rechtens oder müsste er sich für Nov. + Dez. 2016 noch eine Abrechnung vom neuen Anbieter geben lassen?

  • Ligocka
    25. Juni 2017 - 14:49 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt
    In meiner Betriebskostenabrechnung wurden Wartung Rauchabzugsanlage, Wartung Gaskessel und Kesselreinigung positioniert. Sollten diese nicht etwa als Sonstige Betriebskosten im Vertrag vereinbart werden?
    Vielen Dank
    Iwona

    • Dennis Hundt
      26. Juni 2017 - 16:00 Antworten

      Hallo Iwona,

      es dürfen Sie nur die Kosten umgelegt werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. In wie weit sich die genannten Kosten den Heizkosten zuordnen lassen, sollten Sie im Zweifel prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens
    28. Dezember 2017 - 15:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die vielen erhellenden Informationen.
    Ich bin Vermieter und habe für 2016 eine fehlerhafte Abrechnung von der ISTA erhalten. Diese wurde nun korrigiert – zugunsten meines Mieters. Derselbe Fehler ist nachweislich in allen früheren Abrechnungen ebenfalls enthalten, so dass ich jahrelang zu hohe Heizkosten an die Hausgemeinwschaft unseres 10-Parteien-Hauses gezahlt habe. Habe ich (und damit mein Mieter) nun Anspruch darauf, dass ältere Abrechnungen ebenfalls korrigiert werden?

    Vielen Dank im Voraus und herzliche Grüße
    Jens

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2017 - 17:24 Antworten

      Hallo Jens,

      recherchieren Sie nach den Verjährungsfristen für die Hausgeld- bzw. Nebenkostenabrechnungne.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred Sieberger
    24. Februar 2018 - 14:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    erst mal ein riesen Kompliment für Ihre Seite. Ich habe eine Frage bezüglich der Nebenkostenabrechnung. Ich beziehe Gas für meine Heizung. Der Vertrag vom Anbieter endet turnusmäßig Ende Mai. In meiner Mietswohnung und bei mir sind Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper installiert. Zudem habe ich Warm und Kaltwasserzähler für die Wohnungen installieren lassen, damit ich alles nach Verbrauch abrechnen kann. Alle Komponenten werden durch Brunata abgelesen. Nun ist meine Frage, zu welchem Zeitpunkt erstelle ich die Nebenkostenabrechnung. Dann wenn ich die Heizkostenabrechnung von meinen Anbieter erhalte? Oder wie wird das gehändelt? Wann soll ich die Heizkostenverteiler & Zähler von Brunata ablesen lassen? Ich habe seit dem 01.09.2017 vermietet.
    Ich bedanke mich vorab schon mal recht herzlich für Ihre Antwort.

    Viele Grüße

    Manfred

    • Dennis Hundt
      26. Februar 2018 - 17:53 Antworten

      Hallo Manfred,

      erfragen die den Abrechnungszeitraum für die Heizkosten bei Brunata. Danach würde ich mich an Ihrer Stelle auch mit allen anderen Nebenkosten passen. Ich persönlich würde den Zeitraum mittelfristig an das Kalenderjahr anpassen (sofern das nicht schon der Fall ist) – das ist übersichtlicher.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred Sieberger
    26. Februar 2018 - 21:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank erstmal für Ihre schnelle Antwort meiner Frage. Ich habe bei Brunata wegen dem Abrechnungszeitraum nachgefragt. Die konnten mir auch nicht so richtig weiterhelfen. Die haben zwar auch den 31.12 als Stichtag genannt. Meine Mieter wohnen aber schon seit dem 01.09.2017 bei mir. Dann wäre ich über die 12 Monate drüber. Mein Problem ist halt, das der Gasanbietervertrag turnusmäßig im Mai (aktuell 16.05.) endet und ich vorhabe auch den Gasanbieter zu wechseln. Ab dem 17.05.2018 ändern sich dann die Preise die ich ja an den Mieter bei der Nebenkostenabrechnung weiter gebe. Daher denke ich muss man doch auch die Ablesung von Heizkostenverteiler und Wasserzähler im Mai machen, sonst habe ich ja keine Zählerstände von den Heizkostenverteiler und Warmwasser beim Wechsel des Anbieters (Ende Zählerstand alter Vertrag, Anfang Zählerstand neuer Vertrag). Oder sehe ich das falsch??? Mir wäre es auch lieber wenn der Gasanbieterwechsel am 31.12. stattfinden würde. Dann wäre es auf alle Fälle leichter mit der Nebenkostenabrechnung. Sorry ich bin totaler Laie darin. Ich wäre Ihnen sehr sehr dankbar wenn sie mir nochmal weiterhelfen könnten.
    Recht herzlichen Dank !!
    Viele Grüße
    Manfred Sieberger

    • Dennis Hundt
      27. Februar 2018 - 09:28 Antworten

      Hallo Manfred,

      Ihre internen Ablesungen beim Anbieterwechsel haben m.E. nichts mit der Nebenkostenabrechnung zu tun. Sie wollen in erste Linie die Kosten zwischen den Anbietern abgrenzen.

      Wenn Sie sich selbst nicht auskennen, sollten Sie sich ggf. Hilfe von einer Hausverwaltung holen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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