Erhält man als Mieter eine Nebenkostenabrechnung ohne einen Heizkostenabrechnung ändert dies zunächst nicht an der Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung, wenn diese innerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen ist: Alle Nebenkosten die darin enthalten sind gelten als rechtlich wirksam abgerechnet und müssen von dem Mieter auf die inhaltliche Richtigkeit geprüft werden. Die fehlenden Heizkosten sind davon nicht betroffen: ohne die Heizkostenabrechnung ist dem Mieter die Prüfung der Heizkosten bereits aus tatsächlicher Sicht unmöglich. Fraglich ist dann lediglich wie lange der Mieter auf die Heizkostenabrechnung zu warten hat und was er tun kann, wenn der Vermieter die Zahlung der Heizkosten ohne eine Heizkostenabrechnung verlangt. Gilt auch hier die 12- monatige Abrechnungsfrist?
Was Sie als Mieter tun können, wenn Sie als Mieter eine Nebenkostenabrechnung ohne Heizkostenabrechnung erhalten.
Inhalt: Nebenkostenabrechnung ohne Heizkostenabrechnung
I. Nebenkostenabrechnung und Heizkostenabrechnung getrennt?
- Abrechnungspflicht
- Verjährung der Abrechnungspflicht
- Abrechnungszeitraum ist bei Heizkostenabrechnung frei wählbar – separate Heizkostenabrechnung möglich
II. Abrechnungsfrist gilt auch für Heizkosten
III. Vorauszahlungen für Heizkosten ohne Heizkostenabrechnung zurückverlangen?
I. Nebenkostenabrechnung und Heizkostenabrechnung getrennt?
1. Abrechnungspflicht
Grundsätzlich gilt auch für die Heizkosten eine Abrechnungspflicht: die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkostVO) vorgeschrieben: Danach müssen die Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dazu ist die Erfassung mit geeichten Zählern notwendig. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab steht dem Mieter ein Kürzungsrecht um 15 % zu (§ 12 HeizkostVO).
Rechnet der Vermieter gar nicht über die Heizkosten ab, verliert er seine Ansprüche bezüglich der Heizkosten vollständig.
2. Verjährung der Abrechnungspflicht
Die Abrechnungspflicht unterliegt wie jeder anderer Anspruch der Verjährung: Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter die Abrechnung verlangen kann.
3. Abrechnungszeitraum ist bei Heizkostenabrechnung frei wählbar – separate Heizkostenabrechnung möglich
Wie der Vermieter die Heizkostenabrechnung erstellen will und auf welchen Zeitraum er sich dabei bezieht, ist aber im Übrigen nicht vorgeschrieben. Er muss sich lediglich an die mietvertragliche Vereinbarung zum Abrechnungszeitraum halten. Es ist ihm aber nicht untersagt für die Heizkosten einen anderen Abrechnungszeitraum zu bestimmen als für die anderen Nebenkosten:
Die Ablesung und Abrechnung der entstandenen Heizkosten hat jährlich zu erfolgen. Welcher Abrechnungszeitraum insoweit gewählt wird ist nicht festgelegt und kann auch abweichend vom Kalenderjahr bestimmt werden. Da die Ablesung der jeweiligen Verbrauchszähler meist am Ende der Heizperiode erfolgt, bietet sich dieser Zeitpunkt zum Beispiel auch als Ende des Abrechnungszeitraums an. So entschied der Bundesgerichtshof, dass in einer Heizkostenabrechnung zulässigerweise auch die Heizperiode als Abrechnungszeitraum zu Grunde gelegt werden kann (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).
II. Abrechnungsfrist gilt auch für Heizkosten
Die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB, die besagt, dass ein Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nach dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums zukommen lassen muss, gilt auch allerdings auch für die Heizkosten.
Beispiel: Bei einem Mieter soll über die Heizkosten vom Kalenderjahr 01.01.2016 – 31.01.2016 abgerechnet werden.
-> Dem Vermieter bleibt bis zum 31.12.2017 Zeit, eine entsprechende Heizkostenabrechnung zu erstellen.
Verpasst der Vermieter die Abrechnungsfrist, ist er hinsichtlich seiner eventuellen Heizkostennachforderung ausgeschlossen. Demgegenüber verliert der Mieter seine Ansprüche aus der Heizkostenabrechnung nicht: Er kann verlangen, dass über die Heizkosten auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch abgerechnet wird und ihm ein eventuelles Guthaben auszuzahlen ist.
III. Vorauszahlungen für Heizkosten ohne Heizkostenabrechnung zurückverlangen?
Als Mieter könnte man ja den Anteil der Heizkosten bei den monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen einfach herausrechnen: Nach der Rechtsprechung besteht eine solcher Anspruch für den Mieter aber nicht beziehungsweise jedenfalls dann nicht, solange er noch in der Mietwohnung wohnt.
Allerdings kann man als Mieter den Anteil der aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen, der sich auf die Heizkosten bezieht, einbehalten, bis der Vermieter die Abrechnung für den vergangenen Abrechnungszeitraum vorlegt. Der Mieter hat also insoweit im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht (BGH WuM 2006, 383).
Wohnt man als Mieter nicht mehr in der Mietwohnung, für die die Heizkostenabrechnung noch aussteht, ist es nach Absicht der Rechtsprechung sehr wohl zulässig, die Vorauszahlungen zurückzuverlangen. Der Anspruch auf das Zurückbehalten wandelt sich mit dem Auszug nämlich um, in einen Anspruch auf Rückgewähr der Heizkostenvorauszahlungen. Dabei ist aber zu beachten, dass der Mieter diesen Anspruch auf Rückforderung nach seinem Auszug nur dann beanspruchen kann, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urteil vom 26.9.12, Az.: VIII ZR 315/11).
IV. Zusammenfassung
In Fällen in den Mietern die Nebenkostenabrechnung ohne eine Heizkostenabrechnung zugeht, sollte wie folgt vorgegangen werden:
- Abrechnungsfrist und Verjährung der Abrechnungspflicht prüfen.
- Abrechnung verlangen.
- Bei Verweigerung ist ein Zurückbehalten bzw. Zurückverlagen der Heizkostenvorauszahlungen möglich.
Alle sonstigen Fragen zu dem Thema Heizkosten werden in dem Artikel Heizkostenabrechnung von A bis Z beantwortet.
Erhalten Sie gar keine Nebenkostenabrechnung kann Ihnen folgender Beitrag helfen: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?
12. März 2018 - 15:25
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben am 10.03.2018 unsere Betriebs- und Heizkostenabrechnung von der Hausverwaltung erhalten.
1. Abrechnungszeitraum Betriebskosten: 01.01.2016 – 31.12.2016
2. Abrechnungszeitraum Heizkosten: 01.04.2016 – 31.03.2017
Aus 1. ergibt sich eine Nachzahlung von 920,00€
Aus 2. ergibt sich ein Guthaben in Höhe von 600,00€
Gesamtergebnis Nachzahlung 320,00€
Mit der Abrechnung erhielt ich auch die Energieabrechnung des Unternehmens KALO. Dieses hatte die Heizkostenabrechnung bereits zum 23.08.2017 erstellt und der Hausverwaltung zugestellt.
Grundsätzlich erfolgt die Abrechnung der kalten Betriebskosten nach dem Kalenderjahr. Darf ich davon ausgehen, dass zumindest die kalten Betriebskosten nicht mehr eingefordert werden können?
Gruß Frank
12. März 2018 - 15:35
Hallo Frank,
ja, davon würde ich auch ausgehen. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Januar 2024 - 17:12
Ich bin im Juli 2022 ausgezogen, ich erhielt fristgerecht im Dezember 2023 meine NK-Abrechnung, allerdings ohne Heizkostenabrechnung des Messienstleisters, diese bekam ich jetzt erst am 13.01., ein Verschulden liegt beim Vermieter, der sie nicht zugeschickt hat.
Meiner Ansicht nach ist die gesetzliche Frist zur Zusendung verstrichen und der Vermieter kann keine Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung mehr geltend machen. Ist das richtig? Die geforderte Nachzahlung ist geringer als der Heizkostenanteil in der Heizkostenabrechnung.
16. Januar 2024 - 14:03
Hallo Franziska,
hier eine Hilfe: Wie lange hat der Vermieter Zeit eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zur korrigieren?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. März 2018 - 15:12
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe die Nebenkostenabrechnung 2016 am 22.01.2018 erhalten:
Abrechnungszeitraum der Betriebs- und Heizkosten: 01.01.2016 – 31.12.2016.
Betriebskosten: 765€ Nachforderung
Heizkosten: 330€ Gutschrift
Der Vermieter stimmte mir zu, dass er keinen Anspruch auf die Betriebskosten hat. Habe ich dennoch Recht auf die Gutschrift der Heizkosten?
Gruß Baha
4. April 2019 - 23:17
Hallo !
Mein Mieter verklagt mich wegen der fehlenden Rückseite der Heizkostebrechnung, die angibt wie dir verteilung stattgefubden hat.
Somit habe ich formell fehlerhaft abgerechnet.
Dies teilte mir die Anwältin im Januar des Folgejahres des Abrechnungsjahres mit.
Somit ist neine Korrekturmöglichkeit verstrichen. Ich habe trotzden nochmal eine korrekte Abrechnung zugesandt.
Hatte aber die errechneten Guthaben in der Frist überwiesen.
Sie fordern von mir für die zurückliegenden beiden Jahre nun die tatsächlichen Heizkosten zurück.
Also die Bezräge die auf der Heizkostebrechnung stehen.
Ist das denn gerechtfertigt. Warum kann die gesamte Position gefortderr werden.?
Hätte ich gar nicht abgerechnet hätte ich dann lt. Gesetz lediglich keine Nachzahlung fordern können bzw. Ein Rückbehaltungsrecht der Vorauszahlungen des Mieters akzeptieren müssen.
.das kann doch nicht sein, oder?
9. April 2019 - 18:48
Hallo cäcilue,
hier eine Hilfe für Sie: Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. August 2019 - 19:38
Hallo
Ich habe die Nebenkostenabrechnung 2017 fristgerecht erhalten. Jedoch fehlte die Heizkostenabrechnung. Es wurde bei den Heizkosten lediglich ein Gesamtbetrag : Nutzfläche X Wohnfläche angegeben (keine Nachweise in Form z.B. einer ISTA-Abrechnung).
Im Ergebnis soll ich ca. 345,- Euro nachzahlen und die Heizkosten sollen sich um 30 Euro pro Monat erhöhen.
Ich habe gegen die Nebenkostenabrechnung und die daraus resultierende Mietänderungserklärung Einspruch eingelegt (keine formell ordnungsgemäße Abrechnung) und um eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Nebenkosten (Heizkosten) gebeten. Die 345,- Euro habe ich nicht bezahlt und die erhöhte Miete auch nicht (gemäß §273 BGB).
Nunmehr stellt sich heraus, dass ich aufgrund der verbrauchsabhängigen ISTA-Abrechnung (Zugang erst 5 Monate später) ein Guthaben in Höhe von ca. 300 Euro habe. Der Vermieter erstellt jedoch keine neue Abrechnung sondern hat den Nachzahlungsbetrag um 15% gekürzt. Ich soll im Ergebnis 130 Euro nachzahlen!
Die Begründung des Vermieters: Heizkostenabrechnung wurde nicht nach Verbrauch sondern nach Wohnfläche berechnet.
Meine Frage: Obwohl eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vorliegt (Guthaben von 300 Euro), rechnet der Vermieter nach der Wohnfläche ab und verlangt eine Nachzahlung.
Hat der Vermieter ein Wahlrecht hinsichtlich der Heizkostenabrechnung (nach Wohnfläche oder verbrauchsabhängig) ?
Grüße Andre
6. August 2019 - 12:19
Hallo Andre,
klingt für mich nach einem Trick des Vermieters. Ich gehe nicht davon aus, dass der Vermieter ein Wahlrecht hat. Wenn eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung möglich ist, muss diese m.E. auch erfolgen. Zudem muss nicht die Nachzahlung um 15% gekürzt werden, sondern die gesamten Heizkosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. September 2023 - 13:40
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat erstmals für 2022 die Nebenkosten und die Heizkosten getrennt abgerechnet. Für den gleichen Zeitraum vom 01.01.22-31.12.22.
Nun soll ich im Oktober die Nachzahlung für die Betriebskosten leisten und im November mir das Guthaben für die Heizkosten wieder abziehen. Das ist ein großer Aufwand und ich tendiere dazu die beiden Summen gegenzurechnen und das mit einer einmaligen Zahlung zu erledigen. Kann ich das so machen? Ich denke, dass der Vermieter mir nicht übertragen kann, seine Splitbuchungen zu übernehmen bzw. für ihn die Buchungen zu vereinfachen. Wir haben immer eine Gesamtabrechnung erhalten und es gab auch immer nur einen Gesamtbetrag.
Ist das ok, wenn ich das wie gewohnt in einem Betrag mache?
Vielen Dank und herzliche Grüße
Bärbel
16. September 2023 - 20:15
Hallo Bärbel,
die Abrechnungen für die Nebenkosten und für die Heizkosten können grundsätzlich auch einzeln erfolgen. Das ist allerdings dann der Fall, wenn die Abrechnungszeiträume unterschiedlich sind. Ihr Fall ist sehr ungewöhnlich und mir so noch nie begegnet. Grundsätzlich sind Sie natürlich an die Zahlungsfristen gebunden. Das Vorgehen Ihres Vermieters kann ich nicht nachvollziehen. Auf der anderen Seite ist es auch kein riesiger Aufwand, zwei Zahlungen auszulösen bzw. zu empfangen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Januar 2024 - 17:15
Hallo Herr Hundt,
wir sind am 01.12.2022 in die Wohnung (83qm) eingezogen, somit wurde uns vom 01.12.-31.12.2022 berechnet:
Kostenart: Heizung
Umlageschlüssel: Ablesung
Einzel/Gesamtanteil: 1230,97/7994,58
Anteil: 302,53
Der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter liegt keine Heizkostenabrechnung bei, nun wird uns für einen Monat eine Nachzahlung berechnet. Für mich sind ca. 300€ Heizkosten für einen Monat ein immenser Betrag, der sich mir nicht erschließt.
Wie ist hier am Besten vorzugehen?
Ist dies ohne Heizkostenabrechnung überhaupt wirksam?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort und viele Grüße
Felix
5. Januar 2024 - 14:12
Hallo Felix,
fordern Sie unbedingt die Heizkostenabrechnung an. Hieraus wird hoffentlich ersichtlich, wie es zu der Nachzahlung kommen konnte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Januar 2024 - 14:20
Hallo Herr Hundt,
wir haben am 27.12.23 unsere Nebenkostenabrechnung 2022 erhalten. Es war keine Heizkostenabrechnung dabei.
Die Heizkosten wurden nur auf der NKA wie folgt aufgeführt:
Gesamt 19.189 €
Verteilerschlüssel: qm
Anteilig: 3864 €
Jetzt sollen wir 2679 € nachzahlen.
Ist das so überhaupt gültig?
Vielen Dank schonmal,,
Bettina
12. Januar 2024 - 20:01
Hallo Bettina,
i.d.R. müssen Heizkosten nach Verbrauch, also nach der Heizkostenverordnung, abgerechnet werden. Fordern Sie diese beim Vermieter an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. Februar 2024 - 10:17
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe eine Frage: Seit Jahren bekam ich Nebenkostenabrechnung und Heizungskostenabrechnung zusammen. Z.B. NK Abrg. 01.01.2021 -31.12.2021 und HK Abrg. 01.06.2021-31.05.2022. (das kam zusammen);
Jetzt bekam ich NUR Nebenkostenabrechnung von 01.01.2022-31.12.2022 , ohne Heizkostenabrechnung für den Zeitraum. Er verlangt 360€ Nachzahlung für Nebenkosten. Das kam vom alten Vermieter. Die Wohnung wurde verkauft ab Mai 2023. Ich schrieb ihn an, er möge mir bitte die Heizkostenabrechnung von 01.06.2022 – Mai 2023 senden und daraufhin sagte er, er sei nicht zuständig, sondern der neue Vermieter.
Ich drohte ihm mit Anwalt und das ich die Nachzahlung für NK nicht bezahlen werde, solange er die Heizkostenabrechnung nicht rausrückt. Darauf hat er nicht mehr geantwortet.
Was soll ich tun? Ein ganzes Jahr Heizkostenabrechnung fehlt. Ich habe das Gefühl, dass er NK Nachzahlung kassieren will und sich aus dem Staub zu machen. Es gibt bestimmt Guthaben in der Heizkostenabrechnung, das er mir schuldet, das will er vertuschen.
An wen kann ich mich wenden, bitte? Ich bin zur Zeit wegen Krankheit auf Bürgergeld angewiesen und Jobcenter verlangt die Heizkostenabrechnung. Welcher Anwalt ist zuständig und kann ich irgendwo zur Beratung gehen, wo es nicht so ganz teuer ist? Ich habe online keine brauchbare Infos gefunden.
Danke im Voraus für Ihre Antwort.
p.s. Sorry Schreibfehler, Deutsch ist nicht meine Muttersprache
2. Februar 2024 - 11:22
Hallo Lily,
die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2022 bis 31.12.2022 musste Ihnen bis Ende 2023 zugehen. Eine spätere Zustellung für dazu, dass der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern kann.
Grundsätzlich können Nebenkosten und Heizkosten auch separat abgerechnet werden. Die Heizkostenabrechnung muss bis 31.05.2024 bei Ihnen sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Oktober 2024 - 18:16
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat immer seit Jahren die Nebenkostenabrechnung zusammen mit der Heizkosten gemacht, und hat auch immer problemlos die Nebenkosten erstattet, wenn mein Verbrauch niedriger war, als meine Vorauszahlung.
Ich habe jetzt vom Vermieter eine Nebenkostenabrechung für 2023 bekommen, aber
– sie beinhaltet gar keine Wasser-/Heizkosten für 2023
– keine Messdienst-Abrechnung ist dabei, im Gegensatz zum vorherigen Jahren
– und noch dazu der Vermieter erstattet mir vollständig die vorausgezahlten Wasser/Heizungkosten für 2023
Er gibt auch keine Erläuterung für diese Situation, ich habe ihn jetzt um Erklärung gebeten, aber noch keine Antwort bekommen.
Wie kann es sein, dass mein Wasser-/Heizungsverbrauch für ein ganzes Jahr einfach ignoriert wird?
Können Sie bitte erklären – was solche Situation bedeuten kann und was ich tun muss?
Viele Grüße
Alex
20. Oktober 2024 - 20:12
Hallo Alex,
das Verhalten ist nicht nachzuvollziehen und wird eher zum Problem des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt