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Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung

Wenn der Mieter eine Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung geltend machen möchte, kommt es auf die Gegebenheiten an. Danach richten sich seine rechtlichen Möglichkeiten. So ist zu unterscheiden, ob die Rückforderung während einer laufenden Abrechnungsperiode entsteht oder ob die Rückforderung infolge einer Nebenkostenabrechnung entstanden ist.

Grundsätzlich muss der Mieter davon ausgehen, dass eine Rückforderung problematisch ist, da er den betreffenden Betrag im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbart hat und somit vertraglich normalerweise keine Möglichkeit besteht, an der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung etwas zu ändern.

I. Rückforderung aus einer Nebenkostenabrechnung

  • Mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung und einem sich daraus ergebenden Erstattungsguthaben zu Gunsten des Mieters ist die Rückforderung fällig (BGH NZM 2005, 342).
  • Der Vermieter kommt mit seiner Zahlung spätestens nach 30 Tagen in Verzug (§ 286 III 1 BGB) (Schmid ZMR 2000.663). Zahlt der Vermieter nicht, kann der Mieter ihn trotzdem nochmals mahnen und muss ihn letztlich auf Zahlung des Erstattungsguthabens verklagen.
  • Die Rückforderung des Mieters verjährt nach drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat.
  • Der Vermieter darf das Erstattungsguthaben mit fälligen Gegenforderungen verrechnen. Eine Verrechnung mit künftigen Zahlungen des Mieters darf der Vermieter nur mit dessen Einverständnis vornehmen.
  • Hat der Vermieter innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erstellt, kann der Mieter dennoch eine nach seiner Meinung bestehende Rückforderung im Wege eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen und so Druck auf den Vermieter zur Erteilung der Nebenkostenabrechnung ausüben.

II. Rückforderung während der laufenden Abrechnungsperiode

Eine Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung kann sich auch während der laufenden Abrechnungsperiode ergeben, wenn der Mieter Nebenkosten bezahlt, ohne dass er dazu verpflichtet war. In diesem Fall ist der Vermieter ungerechtfertigt bereichert und muss die zu viel gezahlten Beträge erstatten. Fälle dieser Art dürften eher selten sein und sich darauf beschränken, dass der Vermieter Abrechnungsposten berücksichtigt hat, die nicht existieren.

Da der Vermieter ungerechtfertigt bereichert und zur Erstattung verpflichtet ist, kann der Mieter seine Rückforderung mit fälligen Vorauszahlungen verrechnen. Sein Risiko besteht aber darin, konkret nachzuweisen, dass er ohne Grund zu viel bezahlt hat und der Vermieter vielleicht eine andere Ansicht vertritt.

Sobald die Abrechnung dem Mieter jedoch zugegangen ist, sind die Vorauszahlungen zum Abrechnungsposten geworden und können nur noch innerhalb der Abrechnung berücksichtigt werden.

Eine Rückforderung in diesem Zeitraum kann sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung von vornherein unangemessen hoch angesetzt hat und die Nebenkostenvereinbarung insoweit auf den angemessenen Teil reduziert wird (BayObLG WuM 1995, 695).

Ansonsten hat der Mieter keine Möglichkeit, die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten zu kürzen. Insoweit bleibt er auf die Vorlage einer Nebenkostenabrechnung angewiesen.

III. Rückforderung bei beendetem Mietverhältnis

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen nur zurückfordern, soweit er zuvor keine Gelegenheit hatte, seinen Anspruch auf Nebenkostenabrechnung durch die Zurückbehaltung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen umzusetzen (BGH VIII ZR 315/11).

Hatte der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, ist der Mieter nämlich nicht schutzbedürftig, da er die laufenden Vorauszahlungen hätte einbehalten und so den Vermieter hätte veranlassen können, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

29 Antworten auf "Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung"

  • Tatjana
    17. Dezember 2013 - 20:20 Antworten

    Hallo,

    Mein Mietverhältnis endete Oktober 2012 und ich habe bis heute keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Habe ich immer noch das Recht diese anzufordern?

    MfG,

    Tatjana

  • Matt
    4. Januar 2014 - 10:45 Antworten

    Ich finde die folgenden Formulierungen leider schwer verständlich:

    III. Rückforderung bei beendetem Mietverhältnis

    Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen nur zurückfordern, soweit er zuvor keine Gelegenheit hatte, seinen Anspruch auf Nebenkostenabrechnung durch die Zurückbehaltung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen umzusetzen (BGH VIII ZR 315/11).

    Hatte der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, ist der Mieter nämlich nicht schutzbedürftig, da er die laufenden Vorauszahlungen hätte einbehalten und so den Vermieter hätte veranlassen können, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

    Könnten Sie diese bitte überarbeiten?

    • Dennis Hundt
      5. Januar 2014 - 11:48 Antworten

      Hallo Matt,

      lesen Sie sich am besten in das genannte Urteil ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Dennis
        5. Februar 2014 - 14:05 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        wie mein Vorredner habe ich die Formulieung der BGHs nicht wirklich verstanden. Aber auch nachdem ich mir das Urteil komplett erarbeitet habe bleiben Fragen offen.

        Uns wurden die Nebenkostenabrechnung immer im Oktober zugestellt. Unsere damaliges Mietverhältniss endete Ende April 2012. Der Vermieter hatte keinen Beanstandugen bei Übergabe gehabt aber behielt einen Teil der Kaution ein um eine Nachzahlung bei den Nebenkosten ausgleichen zu können.

        Eine Nebenkosten für den Zeitraum Oktober 2011 bis April 2012 haben wir bis Heute Februar 2014 nicht erhalten. Die Frist für den Erhalt der Nabenkostenabrechnung war der 31.12.2013.

        Nun steht im Urteil des BHG
        „Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen nur zurückfordern, soweit er zuvor keine Gelegenheit hatte, seinen Anspruch auf Nebenkostenabrechnung durch die Zurückbehaltung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen umzusetzen (BGH VIII ZR 315/11).

        Hatte der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt, ist der Mieter nämlich nicht schutzbedürftig, da er die laufenden Vorauszahlungen hätte einbehalten und so den Vermieter hätte veranlassen können, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.“

        Bedeutet dieses das ich die Zahlung der monatlichen Nebenkosten hätte einstellen sollen um den Vermieter zu einer Nebenkostenabrechnung zu bewegen? Und wenn ja, wann hätte ich dieses tun sollen, vielleicht nachdem ich die Kündigung ausgesprochen hatte für die letzten drei Monate?

        Wenn Sie mir das noch mal aufdröseln könnten wäre mir und bestimmt auch anderen hilfesuchenden sehr weiter geholfen.

        mit Bestem Dank und freundlichem Gruss,

        • Dennis Hundt
          6. Februar 2014 - 18:18 Antworten

          Hallo Dennis,

          ich kann leider nur auf den Wortlaut des Urteils verweisen. Sie sollten Ihren Fragen zum Einzelfall an einem Anwalt richten, dieser kann und darf Sie auch rechtlich beraten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Bella
    6. März 2014 - 12:37 Antworten

    Hallo.

    ich bin Oktober 2012 aus der Wohnung ausgezogen, habe dann im Feb 2013 die Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Vermieter hätte mir Geld zurück zahlen müssen laut Abrechnung. Bis heute habe ich noch keine Rückzahlung erhalten. Kann ich diese noch einfordern?
    Denn auch die Jahre zuvor habe ich keine Rückzahlung erhalten, trotz Kontaktaufnahme mit dem Vermieter.

  • Tobias
    20. April 2014 - 11:13 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin am 30.04.2013 aus meiner bisherigen Wohnung ausgezogen und habe daraufhin nur einen Teil meiner Mietkaution zurückerhalten, da der Rest für eventuelle Nachzahlungen, die sich aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung ergeben könnten. Bis heute ist der letzte abgerechnete Zeitraum das Jahr 2011. Ich habe den Vermieter bereits Anfang des Jahres aufgefordert mir die Abrechnung für das Jahr 2012 umgehend zuzustellen. Dies ist bis heute leider unterblieben. Da die Abrechnung für das Jahr 2011 auf einer Schätzung beruht und ich mehrere Wochen nicht in der Wohnung war, gehe ich von einem Guthaben aus. Kann ich die Vorauszahlungen für 2012 und den einbehaltenen Teil der Kaution nun zurückfordern oder muss ich noch warten, bis die Frist für den Abrechnungszeitraum 2013 ebenfalls überschritten wurde?

    Freundliche Grüße und frohe Ostern

    Tobias

    • Dennis Hundt
      21. April 2014 - 16:59 Antworten

      Hallo Tobias,

      danke für Ihren Kommentar. Ich kann Sie leider nur auf den Artikel oben verweisen. Für eine individuelle Beratung zu Ihrem Einzelfall sollten Sie am besten einen Anwalt zu Rate ziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marc
    3. Juni 2014 - 08:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kurz eine Verständnisfrage zum Thema

    „Die Rückforderung des Mieters verjährt nach drei Jahren….“

    In meiner alten Wohnung wohnte ich von 2007 bis 2013 und hatte in diesem Zeitraum keine Abrechnung bekommen. Nach Beendigung des Mietverältnisses forderte ich alle Abrechnungen an, da meine Vermieterin nun der Meinung war, sie bekäme noch Nachzahlungen von NK.

    Die Abrechnungen erhielt ich dann Anfang 2014.
    Nach Studium der Unterlagen stellte ich fest, dass alle Abrechnungen bis auf 2009 ein Guthaben für mich aufweisen.

    Nur zum Verständnis:
    Fehlbetrag 2009 ist hinfällig, da keine NKAbr. innerhalb der Frist.
    Doch was wird aus meinem Guthaben? Verjährt? Ja oder nein?

    Besten Dank und beste Grüße,
    Marc

  • Daniel
    22. Januar 2015 - 15:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich möchte Heizkosten einfordern, die Abrechnung ist mir aber nicht zugegangen und das Mietsverhältnis beendet. Die Abrechnungsperiode liegt noch keine drei Jahre zurück.

    Auf persönlichen Kontakt gibt es nur Vertröstungen, darum möchte ich einen gewissen Betrag mit Nachdruck einfordern.

    Evtl. wichtig: Ich habe nach Ablauf der Frist für den Abrechnungszeitraum noch 2 Monate in der Wohnung gelebt und die Nebenkosten vollständig bezahlt. Die Abrechnung für diese Zeit habe ich erhalten.

    Kann ich nun die gesamten Heizkosten für das fehlende Jahr einfordern? Oder nur für 10 Monate? Oder gar nicht?

    Danke für Ihre Antwort!

    • Dennis Hundt
      23. Januar 2015 - 09:33 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie Ihre Unterlagen prüfen lassen und dann auf die Ausführungen eines Anwalts vertrauen. Eine Prüfung ist z.B. hier möglich.

      Ich kann Ihnen hier leider nicht sagen, „Ja/Nein, Sie dürfen/dürfen nicht X hundert Euro zurückfordern“. Alleine schon, weil die Einzelheiten nicht bekannt sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cellina
    11. Juni 2015 - 15:03 Antworten

    Hallo,

    ich habe leider auch ein Problem mit meiner Nebenkostenabrechnung.
    Ich war vom 15.06.2013-30.06.2014 in meiner alten besagten Wohnung wohnhaft. Ich habe bisher leider keine Nebenkostenabrechnung erhalten (zb für den Zeitraum 15.06-31.12.2013 -> Ende 2014). Ebenso weiß ich nicht wie mein Abrechnungsturnus ist, da ich leider nur so kurz in der Wohnung gewohnt habe, in meinem Mietvertrag keine Angabe hierüber ist und jegliche Kontaktaufnahme/Nachfrage bei meinem Vermieter ins leere läuft. Ich habe monatlich 200€ Vorauszahlung leisten müssen, somit steht mir doch eine Abrechnung zu, da es sich ja nicht um einen Pauschalbetrag handelt? Ist der richtige Weg eine 2-Wochen Fristsetzung? Falls mein Vermieter wirklich den Turnus nicht eingehalten hat, wäre ich doch auch nicht verpflichtet eine Nachzahlung zu zahlen, da die schon viel zu lange Zeit um ist, oder? Ebenso habe ich im Netz gelesen, dass ich das komplette Geld der Vorauszahlung zurück fordern kann, wenn ich keine Abrechnung erhalte.

    Vielen Dank für eure Antworten

    • Dennis Hundt
      12. Juni 2015 - 09:45 Antworten

      Hallo Cellina,

      ich würde den Vermieter im ersten Schritt um die Erstellung der Abrechnung bitten. Gerne auch mit Fristsetzung.

      Wenn Sie weitere Schritte einleiten wollen, sollten Sie sich vorab rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carolin Schäfer
    10. Januar 2016 - 13:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind am 01.07.2014 in unsere Wohnung gezogen. Aus dieser sind wir dann am 31.06.2015 wieder ausgezogen. Für das Abrechnungsjahr 2014 haben wir noch immer keine Abrechnung erhalten. Laut gesetzlicher Frist hätte der Vermieter uns diese bis zum 31.12.2015 zukommem lassen müssen (unseree neue Adresse ist ihm bekannt). Da wie bis heute keine Abrechnung für 2014 haben, haben wir doch sogar das Recht, die geleisteten Nebekostenvorrauszahlungen von 2014 zurück zu verlagen, oder?

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2016 - 13:50 Antworten

      Hallo Carolin,

      der Abrechnungszeitraum muss nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen, die Abrechnungsfrist muss also noch nicht verstrichen sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie Atlas
    26. Juli 2016 - 21:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe momentan einen Mietrückstand, habe aber gleichzeitig meine Nebenkostenabrechnung 2015 mit einem Guthaben zugestellt bekommen. Die Wohnungsbaugesellschaft will aber meinen Vorschlag zur Verrechnung nicht annehmen und sagt das laut Ihrer Abrechnungsaufstellung mein Guthaben erst zum September fällig wird und ich deswegen trotzdem im Rückstand bin. Bei einer sofortigen Verrechnung wäre mein Rückstand jedoch komplett ausgeglichen. Ist das Zurückhalten des Geldes so Rechtens ? Ich dachte nach Zugang der Abrechnung ist das Guthaben sofort fällig zur Auszahlung_

    Mit freundlichen Grüssen,

    Melanie Atlas

    • Dennis Hundt
      27. Juli 2016 - 13:34 Antworten

      Hallo Melanie,

      leider kann ich Ihnen für Ihren Einzelfall keine passenden Antwort schreiben. In meinen Augen wäre eine Verrechnung ein Entgegenkommen Ihres Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    22. Dezember 2016 - 00:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei vielen Anfragen raten Sie dazu, einen Anwalt zu konsultieren. Auch ich möchte eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zurückweisen. In meinem Fall geht es um ca. 200 Euro. Der Sachverhalt ist eindeutig. Es handelt sich um einen offensichtlichen Fehler. Trotzdem ist der Vermieter uneinsichtig.

    Frage: Kann das Anwaltshonorar die zu erwartende Rückerstattung nicht überschreiten?

    Mit freundlichen Grüßen
    Michael

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2016 - 19:28 Antworten

      Hallo Michael,

      ja, das ist natürlich denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    1. Januar 2017 - 10:41 Antworten

    Guten Tag
    folgender Sachverhalt: Beendigung Mietverhältnis 31.03.2016. Bisheriger Abrechnungszeitraum Nebenkosten war immer 01.01.-31.12.. Für 2015 wurde keine Nebenkostenabrechnung zugestellt. Kann ich somit direkt im Klageverfahren den Anspruch auf Rückzahlung aller NebenkostenVorauszahlungen für 2015 geltend machen und Vermieter trägt auch Kosten des Klageverfahrens oder?
    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      1. Januar 2017 - 12:48 Antworten

      Hallo Michael,

      wenn Sie mehrere Hundert – vielleicht sogar Tausend – Euro zurückfordern wollen, würde ich immer zu einer rechtlichen Beratung raten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank Bartel
    28. Juli 2017 - 15:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe mein Mietverhälnis am 31.07.2017 beendet. Ich habe von meinem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung verlangt die ich nach mehreren Kontakten erhalten habe.
    Hieraus geht hervor das ich ein Guthaben von 600 € habe. ( Die Nebenkostenabrechnung wurde durch eine Fachfirma erstellt). Leider reagiert mein Exvermieter nicht mir den Betrag aufzuzahlen. Soll ich rechtliche Schritte einleiten?
    M.f.G. Frank Bartel

  • Paul
    9. Oktober 2017 - 09:56 Antworten

    Hallo,
    Unser Vermieter vermietet 3 WG-Zimmer jeweils einzelnd. In der Miete sind Nebenkosten bis zu einem Limit (Gas 1300 cbm, Strom 1800 KWh, Wasser 50 cbm) für alle Bewohner enthalten. Die Nachzahlung würde sich zu jeweils 1/3 auf die WG- Mitglieder aufteilen. Geregelt ist im Mietvertrag nur die Nachzahlung, nicht die Rückzahlung.

    Muss der Vermieter nicht verbauchte Nebenkosten zurückzahlen?

    In den Letzten 3 Jahren wurde auf den „Nebenkostenabrechnungen“ (ohne Geldbeträge) vermerkt: #
    „Die Unterschreitungen bei Gas und Wasser gleichen wertmäßig die Überschreitung bei Strom aus, es erfolgt daher keine Nachforderung.“
    Rechnet man nach, hat der Vermieter bis zu über 200€/ Jahr gespart. Dieses Jahr Fordert er eine Nachzahlung von knapp 300€. Verrechnet man die Nebenkosten der letzten Jahre beträgt die Forderung nur noch 30€.
    Sind hier dennoch die ~300€ Nachzuzahlen?

    • Dennis Hundt
      9. Oktober 2017 - 12:45 Antworten

      Hallo Paul,

      ohne den gesamtem Mietvertrag zu sichten, wird Ihnen hier leider niemand helfen können. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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