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Wohnung nur im Winter bewohnen = hohe Nebenkostennachzahlung

Wer z.B. im Oktober eine Wohnung bezieht und im April wieder auszieht, zahlt für diesen Zeitraum relativ hohe Nebenkosten. Zumindest dem Anschein nach. Es handelt sich dabei eher um einen Trugschluss, dem viele Mieter aufsitzen, wenn eine hohe Nebenkostennachzahlung ins Haus flattert.

Hohe bzw. im Verhältnis zu den Sommermonaten höhere  Nebenkosten werden nur dadurch verursacht, dass in den Wintermonaten der Energieverbrauch steigt. Die Wohnung muss geheizt werden, vielleicht lässt man sich auch mehr heiße Duschen und Bäder zuteilwerden.

Die dadurch bedingte hohe Nebenkostenvorauszahlung relativiert sich auch insoweit, als ein im April ausziehender Mieter in der neuen Wohnung für die Sommermonate dann geringere Nebenkosten verursacht und auch insoweit wieder ein Ausgleich erfolgt.

Auch hohe Nebenkostenvorauszahlung muss angemessen sein

Rein rechtlich sieht es so aus, dass die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gemäß § 556 II 2 BGB angemessen sein müssen. Angemessen sind die Vorauszahlungen dann, wenn die zu erwartenden Kosten ungefähr abgedeckt werden. Die Angemessenheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter mehr zahlt, als er angesichts seines Verbrauchs vielleicht zahlen müsste, da künftige Kosten nie genau kalkuliert werden können (BayObLG WuM 1995, 695).

Im Übrigen ist ein Teil der Nebenkosten ohnehin von vornherein dadurch bestimmt, dass der Kostenaufwand für Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungsprämien oder Schornsteinfeger feststehen und insoweit ohnehin unveränderlich sind.

Die Grenze der Angemessenheit kann überschritten werden, wenn durch die Vorauszahlungen zu Gunsten des Vermieters erhebliche Zinsgewinne entstehen bzw. in der anderen Richtung zu Lasten des Vermieters Zinsverluste entstehen, wenn er infolge einer hohen Kostenlast selbst in Vorlage gehen muss.

Im Mietvertrag könnte durchaus vereinbart werden, dass der Mieter überhaupt keine Vorauszahlungen leistet (BGH NJW 2004, 1102. Allerdings dürfte eine solche Vereinbarung wenig praktikabel sein, dass sie ausschließlich zu Lasten des Vermieters geht und er das Risiko läuft, vom Mieter im Nachhinein überhaupt keine Zahlung zu erhalten.

Wohnung nur im Winter bewohnen ändert nichts an der Kostenlast

Auch schafft die Vereinbarung von Vorauszahlungen für den Mieter keinen Vertrauenstatbestand, dass die Vorauszahlungen die anfallenden Kosten tatsächlich abdecken (BGH NJW 2004, 1102).

WICHTIG: Die Nebenkostenvorauszahlungen seitens des Vermieters sind regelmäßig so kalkuliert, dass sie den durchschnittlichen Kostenaufwand über den Abrechnungszeitraum von 12 Monaten erfassen.

Es wäre wenig praktikabel, wenn der Mieter in den kalten Monaten höhere Vorauszahlungen bringen müsste und in den Sommermonaten weniger. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter bei Einzug im Oktober noch nicht davon ausgehen kann, dass er im April bereits wieder ausziehen wird.

Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn der Vermieter den Mieter mit niedrigen Vorauszahlungen zum Abschluss des Mietvertrages verleitet hat, um ihn ein scheinbar besonders günstiges Angebot vorzutäuschen (BGH NJW 2004, 1102). Ansonsten bleibt es Risiko des Mieters, dass seine Vorauszahlungen den Abrechnungsbetrag nicht abdecken. Will er dieses Risiko vermeiden, muss er bei Vertragsabschluss vom Vermieter genaue Aufklärung oder Zusicherungen über die Kostenlast verlangen (LG Berlin GE 1992, 989).

Fazit und Zusammenfassung


Die hohe Nachzahlung nach einer kurzen Wohnperiode im Winter ist ein Trugschluss. Es fehlen ganz einfach die „angesparten“ Nebenkostenvorauzahlungen aus dem Sommer (hier wird nicht geheizt und die Nachzahlungen werden quasi für den Winter zurückgestellt). Wer nur im Winter in einer Wohnung lebt und dann wieder auszieht, dem fehlen die Vorauszahlungen aus den warmen Monaten. Denn die monatliche Vorauszahlung für den Mieter ist das gesamte Jahr über gleich hoch.

Eine Antwort auf "Wohnung nur im Winter bewohnen = hohe Nebenkostennachzahlung"

  • Jens
    22. Februar 2014 - 08:45 Antworten

    Andersherum, wenn ein Mieter von April bis in den noch warmen August in einer Wohnung wohnt, wird er für den kommenden Winter Nebenkosten an sparen. Nach dem Auszug bekommt er diese aber erst das Jahr darauf zurück gezahlt. Eben bis zum 31.12. des Folge-Jahres!

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