Go to Top

Einsichtsrecht für Mieter in Nebenkostenabrechnung der Nachbarn

Heizenergie ist teuer. Die Nebenkostenabrechnung ist der Schrecken vieler Mieter. Darin wird auch der Energieverbrauch eines Mieters für Heizung und Warmwasser ausgewiesen.

Wohnt der Mieter in einem Mehrfamilienwohnhaus, muss der Vermieter auch den Gesamtverbrauch an Heizenergie angeben. Daraus kann der einzelne Mieter aber noch keine Rückschlüsse ziehen, inwieweit sein eigener Energieverbrauch angemessen ist. Ihm fehlen die Vergleichswerte der Nachbarn. Kennt ein Mieter die Verbrauchswerte seiner Nachbarn, kann er seinen eigenen Verbrauch abgleichen, insbesondere dann, wenn es um hohe Nachzahlungsforderungen geht. Sie rufen zwangsläufig das Gefühl hervor, in der Nebenkostenabrechnung stimme etwas nicht.

Mieter haben Informationsanspruch

  • In diesem Dilemma kann eine Entscheidung des LG Berlin weiterhelfen (Urt.v.19.9.2013, 65 S 141/12 in „Das Grundeigentum“ 17/2013).

Nach dieser Entscheidung hat ein Mieter Anspruch darauf, dass ihn der Vermieter informiert, wie viel Heizenergie die Nachbarn verbraucht haben. Zuvor hatte das AG Pankow-Weißensee (7 C 353/11) die Forderung des Mieters noch zurückgewiesen. Zur Überprüfung der Abrechnung hätte es danach genügen soll, wenn der Mieter seinen Verbrauch kennt und anhand des Gesamtverbrauchs die Kosten nachrechnen könne. Auch sei der Vermieter nicht berechtigt, die Verbrauchszahlung anderer Mieter offen zu legen.

Mit der Entscheidung des LG Berlin kann ein Mieter nunmehr seinen Vermieter auffordern, ihm Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Nachbarn zu gewähren.

Problem: Datenschutz in der Nebenkostenabrechnung

Dabei muss es dem Vermieter zugestanden werden, dass er die personenbezogenen Daten der Nachbarn schwärzt und deren datenschutzrechtliche Interessen berücksichtigt. Andererseits ist dies wiederum problematisch, als ein detaillierter Vergleich der Verbrauchswerte mithin einbezieht welcher Mieter in welcher Wohnung welchen Verbrauch verursacht hat. Sind diese Hinweise geschwärzt, wird der Vergleich in letzter Konsequenz doch wieder eingeschränkt.

Ungeachtet dessen hätte der Mieter natürlich auch die Möglichkeit, seine Nachbarn zumindest stichprobenartig nach deren Energieverbrauch zu befragen und sich auf diese Weise die notwendigen Informationen zu beschaffen.

Grundsätzliches zum Einsichtsrecht für Mieter

Im Übrigen hat ein Mieter unabhängig von begründeten Zweifeln immer das Recht, Belegeinsicht in die Originalabrechnungsunterlagen zu fordern. Dieses Recht ist ausdrücklich in § 29  NMV für preisgebundenen Wohnraum bestimmt und wird für preisfreie Wohnräume entsprechend angewendet.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus die für die Nebenkostenabrechnung maßgeblichen Abrechnungsunterlagen beizufügen. Er braucht auch den Mieter nicht auf diese Möglichkeit hinzuweisen (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 886).

Eigentlich muss die Nebenkostenabrechnung so verfasst sein, dass die Einsichtnahme in die Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung eventuell bestehender Zweifel erforderlich ist (BGH NJW 19982, 573). Dies führt dazu, dass die Nebenkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß ist, wenn der Mieter den Inhalt nur nach einer Belegeinsicht nachvollziehen kann.

Der Mieter kann nicht verlangen, dass ihm den Vermieter die Originalbelege übersendet (AG Mönchengladbach DWW 2003, 338). Die Originalbelege verbleiben immer beim Vermieter oder dessen Hausverwalter. Allerdings darf der Mieter die Originalunterlagen einsehen und muss sich nicht auf Kopien verweisen lassen. Der Mieter darf alle Unterlagen einsehen, auf denen die Abrechnung beruht.

Einsehen kann er die Belege nur beim Vermieter (BGH ZMR 2006, 358). Der Vermieter kann den Mieter in die Räume eines Bevollmächtigten (Hausverwalter, Rechtsanwalt) verweisen. Der Vermieter kann die Originalbelege auch einscannen und dem Mieter überlassen.

Statt der Einsichtnahme in die Originalunterlagen kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter Kopien der Abrechnungsunterlagen zur Verfügung stellt. Das Verlangen nach Kopien ist vor allem dann berechtigt, wenn dem Mieter eine Einsichtnahme in die Originalunterlagen infolge der räumlichen Entfernung oder einer Erkrankung oder wegen des Zerwürfnisses mit dem Vermieter nicht zumutbar ist (BGH ZMR 2006,361).

Der Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien besteht nur anstelle der Belegeinsicht. Er kann also nicht Einsicht in die Originalbelege und die Erteilung von Kopien verlangen (AG Wuppertal WuM 1990, 560).

Kostenerstattungspflicht des Mieters

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Mieter Kopien nur gegen Erstattung der Auslagen des Vermieters verlangen (§ 29 II 1 NMV). Diese Bestimmung wird auf andere Mietverhältnisse entsprechend angewendet, soweit ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht, aber auch, wenn der Vermieter auf Verlangen des Mieters Kopien überlässt, ohne dazu verpflichtet zu sein (AG Münster WuM 2007,41).

Der Kostenersatz bezieht sich auf die Selbstkosten des Vermieters ohne dessen Arbeitsaufwand. Aus Vereinfachungsgründen gewährt die Rechtsprechung pauschal je Seite Beträge zwischen 0,05 € (AG Oldenburg WuM 1993,412) und 0,50 € (AG Neubrandenburg WuM 1994, 531). Am häufigsten werden wohl Beträge von 0,25 € zugesprochen. Im Idealfall sieht der Mietvertrag eine Regelung vor.

Der Vermieter kann die Zusendung von Kopien von einem Kostenvorschuss des Mieters abhängig machen (LG Duisburg WuM 2002, 32).

Fazit:

In einem ersten Schritt sollte ein Mieter seine direkten Nachbarn nach deren Verbrauchswerten befragen.  Findet er dort kein Gehör, kann er den Vermieter auffordern, ihm doch bitte die Verbrauchswerte der Nachbarn zu übermitteln. In größeren Wohnungsanlagen sollte sich der Mieter auf einige Mieter, möglichst solche, seiner Wohnung vergleichbaren Lage beziehen und den Vermieter keine übermäßige Arbeit aufbürden.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.