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Nebenkostenabrechnung: Fristen für Mieter

Jeder Mieter, der neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet oder überhaupt Nebenkosten zahlen soll, hat Anspruch darauf, dass der Vermieter die Nebenkosten abrechnet. Der Gesetzgeber stellt an die Nebenkostenabrechnung gewisse formale Anforderungen, die den Mieter schützen und Streitigkeiten vorbeugen sollen. Natürlich muss eine Nebenkostenabrechnung auch inhaltlich korrekt sein.

Sieht der Mieter Anlass, die Nebenkostenabrechnung zu beanstanden oder rechnet der Vermieter überhaupt nicht ab, muss der Mieter selbst aktiv werden. Um auch die Position des Vermieters zu berücksichtigen, hat der Mieter Fristen einhalten, je nachdem, was er bezweckt.

Zahlungsfrist nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung

1. Zahlungsfrist bei einer fehlerhaften Abrechnung

Fordert der Vermieter vom Mieter in der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung, setzt dies den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Ist die Abrechnung formell erkennbar fehlerhaft (z.B. Abrechnungszeitraum oder Abrechnungsfrist wird nicht eingehalten), hat der Mieter Anspruch auf eine Neuberechnung. Bis dahin kann er seine laufenden Nebenkostenvorauszahlungen (nicht aber die Grundmiete) zurückbehalten und braucht nicht zu zahlen (BGH, ZMR 1984, 339). Die Nachzahlungsforderung des Vermieters ist nicht fällig.

2. Zahlungsfrist bei einer Ordnungsgemäßen Abrechnung

Ist die Nebenkostenabrechnung formell in Ordnung, muss der Mieter eine Nachforderung zahlen und kommt in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Abrechnung bezahlt (§ 286 III BGB). Voraussetzung für den Verzugseintritt ist, dass der Vermieter den Mieter auf die Frist zur Zahlung und den damit verbundenen Verzugseintritt nach 30 Tagen in der Abrechnung besonders hinweist. Er braucht den Mieter dann noch nicht einmal zusätzlich zu mahnen und kann ihn, wenn er die Zahlungsverpflichtung grundlos verweigert oder ignoriert, auf Zahlung verklagen.

Beanstandet der Mieter bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung inhaltliche Mängel der Abrechnung, hat er jedoch keinen Anspruch auf die Neuberechnung oder Neuerstellung der Abrechnung. Vielmehr ist der Streit um die inhaltliche Fehlerhaftigkeit in einem Verfahren über Nach- oder Rückzahlungen zu klären. Die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern kann im Einzelfall schwierig sein und wird von den Gerichten in vielen Einzelfällen entschieden.

Die Konsequenz von formeller und materieller Fehlerhaftigkeit ist prozessualer Art. Die Fallgestaltungen sind ausgesprochen vielfältig. Grundsätzlich gilt, dass bei formellen Fehlern der Vermieter den Klageweg beschreiten muss, bei materiellen Fehlern hingegen meist der Mieter. Je nachdem wirkt sich die Beweislast, welche Partei also für was verantwortlich ist, auf die Kostentragungspflicht im Gerichtsverfahren aus.

Widerspruchsfrist: So lange kann der Mieter widersprechen

Wie auch immer: Will der Mieter die Nebenkostenabrechnung beanstanden, muss er handeln. Nach § 556 Abs. III Satz 5 BGB muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Zugang der Nebenkostenabrechnung der Abrechnung widersprechen und eventuelle Einwendungen vortragen.

Nach Ablauf der Frist von zwölf Monaten kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung nicht mehr geltend machen. Die Abrechnung gilt als ordnungsgemäß und rechtsverbindlich, auch wenn sie formal nicht ordnungsgemäß sein sollte. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung erlischt. Ein eventuell sich ergebender Nachzahlungsbetrag ist für den Mieter verbindlich und der Vermieter kann ihn einfordern und gegebenenfalls einklagen.

Möglichkeit des Widerspruchs entbindet nicht von der Nachzahlungspflicht

Der Umstand, dass der Mieter binnen zwölf Monaten Widerspruch erheben kann, bedeutet nicht, dass er die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ohne Weiteres verweigern kann. Er ist binnen 30 Tagen zur Zahlung verpflichtet. Um sich alle Optionen zu bewahren, kann er die Zahlung unter dem Vorbehalt der Überprüfung leisten.

Der Einwendungsausschluss entfällt, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Wann dies der Fall ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die Abrechnung umgehend und sorgfältig zu überprüfen und gegebenenfalls Einsicht in die Abrechnungsbelege zu verlangen. Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme oder ermöglicht er diese nicht rechtzeitig vor Ablauf der zwölfmonatigen Einwendungsfrist, hat der Mieter die daraus folgende Versäumung der Einwendungsfrist nicht zu vertreten.

Der Anspruch des Vermieters auf eine Nebenkostennachzahlung ist demgemäß nicht fällig, solange er nicht die vom Mieter verlangte vollständige Einsicht in die Originalabrechnungsbelege der Nebenkostenabrechnung gewährt hat.

Wann verjährt der Anspruch auf Abrechnung?

Der Anspruch des Mieters auf die Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB).

Verjährungsbeginn ist der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, also zu dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter die Abrechnung verlangen kann. Dies ist das Ende des Abrechnungszeitraums.

Beispiel: Abrechnungszeitraum endete zum 30.11.2011. Verjährungsbeginn: 1.1.2012. Verjährung Ende: 31.12.2014. Will der Mieter die Verjährung aufhalten, muss er vor Fristablauf klagen.

20 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Fristen für Mieter"

  • Andrea
    15. Oktober 2013 - 20:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt!
    Bei meiner diesjährigen Nebenkostenabrechnungen wurde festgestellt, dass ein gravierender Fehler zu meinen Ungunsten vorlag. Der Vermieter hat dazu auch bereits eine korrigierte Abrechnung erstellt. Jetzt ist mir aufgefallen, dass die Abrechnungen der letzten Jahre ebenfalls diesen Fehler enthalten. Kann ich nun noch Ansprüche geltend machen?

    Freundliche Grüße
    Andrea

  • nader
    28. Dezember 2013 - 20:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Ich habe für das Jahr 2011 und 2012 monatlich 30 €uro mehr als in Mietvertrag steht für Nebenkosten vorausbezahlt . Mein Vermieter hat für das Jahr 2011 keiner Nebenkostenabrechnung gemacht. Für 2012 hat er die Abrechnung nur für 2012 gemacht. kann ich für 2011 zu viel bezahlte Vorauszahlung zurück bekommen? Ich bin ab 2013 von da ausgezogen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Nader

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2013 - 12:23 Antworten

      Hallo Nader,

      fordern Sie Ihren Vermieter doch einfach auf, eine Nebenkostenabrechnung für 2011 zu erstellen. Beziehen Sie sich auf Ihren Mietvertrag und auf § 556 BGB. Ein Anwalt wird Ihnen bei dem Brief gerne helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne Lepsien
    14. Juli 2015 - 13:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie verhält es sich, wenn der Mieter die Zahlung unter Vorbehalt leistet, dies nur auf dem Kontoauszug vermerkt, aber die – auf der Abrechnung vermerkt – zur Verfügung bereit stehenden dazugehörigen Unterlagen nicht einsieht? Ich habe eben erst den Zusatz bei der Zahlung auf dem Kontoauszug entdeckt und bisher keine weitere Information. Die Abrechnung wurde im Mai erstellt mit Zahlungsziel 30 Tage. Die Zahlung kam genau auf den Tag.
    Für eine kleine Info wäre ich dankbar.

    Mit freundlichem Gruß

    Susanne Lepsien

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2015 - 17:02 Antworten

      Hallo Susanne,

      mit der Zahlung unter Vorbehalt hält sich der Mieter sich die Widerspruchsfrist offen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva Siegmund
    16. Juli 2015 - 12:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe gester meine NK Abrechnung v. Zeitraum 1.1.-31.12.2013 erhalten. Ich soll 300 EUR nachzahlen. Die Hausverwaltung hat meinem Vermieter am 11.12.2014 die Unterlagen für die NK Berechnung übersendet. Mein Vermieter hat das einem Steuerbüro weitergegeben. Von diesem erhielt ich am 15.7.15 die Abrechnung.

    Meiner Meinung nach brauche ich gem. § 556 Abs. 3 BGB keine Nachzahlung mehr leisten. Ist das korrekt? Allerdings wäre ich ev. bereit, auf grund des bestehenden guten Mietverhältnisses einen Abschlag von 1/3 oder 50 % zu zahlen. Was meinen Sie hierzu?

    Mit freundlichem Gruß

    E. Siegmund

  • Eva Siegmund
    16. Juli 2015 - 15:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe gester meine NK Abrechnung v. Zeitraum 1.1.-31.12.2013 erhalten. Ich soll 300 EUR nachzahlen. Die Hausverwaltung hat meinem Vermieter am 11.12.2014 die Unterlagen für die NK Berechnung übersendet. Mein Vermieter hat das einem Steuerbüro weitergegeben. Von diesem erhielt ich am 15.7.15 die Abrechnung.

    Meiner Meinung nach brauche ich gem. § 556 Abs. 3 BGB keine Nachzahlung mehr leisten. Ist das korrekt? Allerdings wäre ich ev. bereit, auf grund des bestehenden guten Mietverhältnisses einen Abschlag von 1/3 oder 50 % zu zahlen. Was meinen Sie hierzu?

    Mit freundlichem Gruß

    E. Siegmund

    • Dennis Hundt
      16. Juli 2015 - 18:21 Antworten

      Hallo Eva,

      ja, Ihr Vermieter hat die Frist deutlich verpasst. Sie kennen Ihre Recht. Wenn Sie einen Kompromiss eingehen wollen, dann ich das natürlich denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hartmann conny
    3. Dezember 2015 - 21:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich warte seit fast 12 Monaten auf meine Nebenkostenabrechnung vom Jahr 2014 ab wann verjährt diese so das kein Anspruch mehr besteht eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten, kann es überhaupt verjähren so das der Vermieter keine mehr erstellen muss und wenn ja wie wehre ich mich dagegen
    mit freundlichen grüssen
    c.hartmann

  • Sager
    4. Januar 2016 - 12:39 Antworten

    Guten Tag !
    Wir haben bis heute noch keine Nebenkostenabrechnung beginnend 01.04.2014 und Endend 28.02.2015.
    Die Heizkosten werden Mitte Juni des Jahres abgelesen. Bei Auszug wurden alles Heizkörperröhrchen vom Vermieter nicht kontrolliert, sowie Wasserverbrauch auf qm abrechnet wird. Nun meine Frage bis wann muss Exvermieter abrechnen ??

    • Dennis Hundt
      5. Januar 2016 - 10:03 Antworten

      Hallo Sager,

      leider weiss ich nicht, wie bei Ihrem Vermieter der Abrechnungszeitraum im Jahr liegt. Mit Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter 12 Monate Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zuzustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Weiss
    19. Februar 2016 - 20:09 Antworten

    Hallo,

    als Vermieterin warte ich nun schon 4 Wochen auf eine Reaktion der Mieter. Sie sollen eine Nachzahlung von 350 Euro bezahlen. Was kann ich tun ,wenn Sie nicht auf mich zukommen. Das Verhältnis ist sowie so schon schlecht.

  • Rath, Elke
    29. November 2016 - 09:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Tochter ist am 31.10.2015 aus ihrer Wohnung ausgezogen. Ich war Hauptmieterin.
    Wir haben keine Nebenkostenabrechnung von 2014 erhalten. Zwischenzeitlich hat die Immobilienverwaltung gewechselt. Die neue Verwalterin hat uns nun die Nebenkostenabrechnung für 2015 zugesandt. In der Abrechnung wurde erwähnt, dass die vorherige Verwaltung vergessen hab den Mieterwechsel mitzuteilen, sodass nicht alle Kosten eindeutig zuzuordnen sind mit dem Kommentar „Das lässt sich nun auch nicht mehr ändern“.
    Ich habe nun als Voraussetzung für die Zahlung der nachgeforderten Nebenkosten für 2015 (326 €) die Nebenkostenabrechnung für 2014 angefordert.
    Die neue Verwalterin schrieb mir, dass sie damit nichts zu tun habe und ich mich an die alte Immobilienverwaltung wenden solle. Desweiteren würde sie hinsichtlich Klärung der Nebenkostenabrechnung erst dann aktiv, wenn ich eine Kostenübernahme (65 € Stundenlohn zzgl MWST) unterschreibe.

    Ich bin ratlos…

    Elke Rath

    • Dennis Hundt
      29. November 2016 - 10:22 Antworten

      Hallo Elke,

      zur Nebenkostenabrechnung 2014: Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vermieter. Dieser wird vertreten durch eine Hausverwaltung. Und das ist in meinen Augen selbstverständlich die aktuelle Hausverwaltung. Sofern es möglich ist, sollten Sie sich direkt an Ihren Vermieter wenden. Dann kann dieser sich mit der aktuellen Hausverwaltung besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • König
    29. Dezember 2017 - 14:53 Antworten

    Hallo,
    unsere Hausverwaltung hat uns heute, gerade eben, am 29.12.2017 die Abrechnung direkt in den Briefkasten eingeworfen. Als ich diesen Brief geöffnet hatte stand dort als Datum aber der 22.12.2017, also vor einer Woche drauf, ist das so rechtens? Dann stand dort das ich evtl. Nachzahlungen leisten müsste oder ich die Gutschrift bekommen würde, soweit so gut aber als ich nach dem zu zahlenden Betrag bzw. Guthaben gesucht habe, konnte ich keinen finden dort stand nur das ich bis heute zahlen soll???. Es stand zwar drauf was wir vorausbezahlt hatten und wie hoch die Heizungskosten sind aber nicht was ich zu zahlen haben. Es wurde nur ein weiterer Brief beigelegt in dem Stand das wir bitte den Wasserzählerstand zurücksenden sollen…. Ich frage mich nur wie ich das machen soll nach 2 Jahren? In den Aufzählungen der Betriebs- und Heizkosten ist Wasser und Kanalgebühren leer, ist das jetzt ein Fehler der zu beanstanden ist und wenn ja muss ich trotzdem nachzahlen, weil sich das ja bis ins nächste Jahr hinzieht. Die Frist für die Abgabe des Wasserzählerstands wäre in knapp 2 Wochen und jetzt schon müssten wir mehr als 500€ nachzahlen weil hier in der kalten Bude die Heizkosten explodieren trotz 300€ nebenkosten.

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    Familie König

  • Yvonne
    4. Juni 2018 - 23:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Studentin und kenne mich leider mit Mietrecht gar nicht aus – deswegen war mir leider auch nicht bewusst, dass ich Anspruch auf die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung habe. Dies wurde mir erst vor wenigen Tagen von Bekannten erzählt. Nun wohne ich in meiner Wohnung bereits seit 3,5 Jahren und habe NOCH NIE eine Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter erhalten. Vor ein paar Tagen habe ich diese dann sofort angefordert und er meinte er lässt mir alles zukommen. Meine Frage ist nun, ob ich noch das Recht auf eine Rückzahlung habe? Ich habe monatlich Nebenkosten von 90eur gezahlt und nur eine kleine 1-Zimmer-Wohnung – ich bin sicher, dass ich nicht über die 90eur komme (ich habe mich auch bei Nachbarn informiert, wie viel diese denn verbrauchen).
    Einzug war zum 1.1.15 und die Hausverwaltung rechnet immer bis Juli eines Jahres ab (Abrechnungszeitraum).

    Hätten Sie vielleicht eine schnelle Antwort auf mein Anliegen, ob ich noch Geld zurückfordern kann (entsprechend meinem Verbrauch, den ich ja auf der Abrechnung sehen werde)?

    Liebe Grüße,
    Yvonne

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