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Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?

Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung formal ordnungsgemäß innerhalb der Abrechnungsfrist an den Mieter übergeben, ist der Mieter verpflichtet, in einem angemessenen Zeitraum eine eventuell sich ergebende Nachzahlung an den Vermieter zu bezahlen. Spätestens nach 30 Tagen nach Zugang der Nebenkostenabrechnung kommt er in Zahlungsverzug (§ 286 BGB).

Die Frage ist, ob der Vermieter dann dem Mieter, wenn er die Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt, wegen Zahlungsverzug die Kündigung aussprechen kann. Schließlich gilt Zahlungsverzug als fristloser Kündigungsgrund. Allerdings trifft dies in diesem Fall, in dem es um eine Nebenkostennachzahlung geht, nicht zu. Dem Vermieter steht kein Kündigungsrecht zu. Warum dem so ist, ergibt sich aus der Interpretation des Gesetzes. Diese ist solange maßgebend, bis der Gesetzgeber eine andere Regelung beschließt.

1. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nur bei Regelzahlungen

a. Regelfall: Nachzahlung ist Einmalzahlung

§ 543 II Nr. 3 BGB erlaubt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund allgemein dann, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Dabei stellt das Gesetz seinem Wortlaut nach aber nur auf periodisch wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen des Mieters ab (Bamberger/Roth/Ehlert BGB-Kommentar § 543 R.24). Dazu gehören neben der Miete die laufenden Nebenkostenzahlungen.

Rückstände, die sich aus Einmalzahlungen wie einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, sind hingegen keine periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen (Palandt/Weidenkass BGB-Kommentar § 543 R. 23).

Auch das OLG Koblenz führte aus, dass der Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung nicht als Mietzahlung und damit nicht als periodisch wiederkehrende Zahlungsverpflichtung im Sinne des § 543 II Nr. 3 BGB (frühere Fassung: § 554 BGB) zu sehen ist.

Gleiches gilt für eine vergleichsweise vereinbarte Zahlungsverpflichtung über Mietrückstände (OLG München NZM 2003, 554).

Hintergrund ist die sozialpolitische Erwägung, dass der Mieter nur dann gekündigt werden darf, wenn die Situation so schwerwiegend ist, dass sie dem Vermieter nicht mehr zuzumuten ist. In Bezug auf eine bloße Verweigerung der Nachzahlung hat der Gesetzgeber offensichtlich keine Unzumutbarkeit gesehen und verweist den Vermieter auf den Klageweg.

b. Ausnahmefall: Weitere Umstände begründen Zahlungspflicht

Auch das OLG München hat dies im Grundsatz so gesehen. Ungeachtet dessen, kommt eine fristlose Kündigung des Vermieters in Betracht, wenn der Mieter „schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen missachtet, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Nach dieser Entscheidung müssen über die bloße Zahlungsverweigerung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die das Verhalten des Mieters als besonders schwere Vertragsverletzung erscheinen lassen. Wann dies der Fall ist, ergibt sich aus dem Urteil leider nicht (OLG München ZMR 2001, 535).

Denkbar ist, dass der Zahlungsrückstand derartig hoch ist, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, auf diesen Kosten sitzen zu bleiben. Schließlich ist der Vermieter wegen der Nebenkosten in Vorlage getreten und gibt die Kosten nur als durchlaufende Kosten an den Mieter weiter. Insbesondere gilt dies, wenn es sich dabei um den Energieverbrauch handelt, den ausschließlich der Mieter zu verantworten hat. Unterstützung findet diese Argumentation auch dann, wenn der Mieter ohne Angabe von Gründen die Nachzahlung verweigert und offensichtlich versucht, die Situation des Vermieters auszunutzen. Letztlich entscheiden die Umstände des Einzelfalls.

c. BGH-Fall betrifft laufende Nebenkostenzahlungen!

Anderes lässt sich auch aus einer teilweise zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 1/11) nicht herauslesen. In diesem Urteil ging es zwar auch um die Kündigung wegen nicht gezahlter Nebenkosten. Allerdings ging es nicht um eine Nachzahlung, sondern darum, dass der Vermieter die Vorauszahlungen für die Heizkosten erhöht hatte und der Mieter diese Zahlung verweigerte. Diese Entscheidung ist also mit dem Fall der Verweigerung der Nachzahlung nicht gleichzusetzen.

Im Grundsatz ist als davon ausgehen müssen, dass der Vermieter den Mieter nicht kündigen kann, wenn dieser einen sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag nicht zahlt.

2. Was kann der Vermieter tun?

Mit dieser rechtlichen Bewertung steht der Vermieter natürlich im Regen. Ihm bleibt nichts anderes übrig, als den Mieter anzumahnen und ihn an seine Zahlungsverpflichtung zu erinnern. Zahlt der Mieter dann immer noch nicht, muss ihn der Vermieter gerichtlich auf Zahlung der Nachzahlung verklagen.

Vorab ist ratsam, dem Mieter vielleicht bei höheren Nachzahlungsbeträgen eine Ratenzahlung anzubieten und damit Rücksicht auf eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten zu nehmen.

Hinzu kommt, dass der Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Einwendungen gegen die Abrechnung erheben kann. Erhebt der Vermieter also sogleich Klage, muss er damit rechnen, dass der Mieter auch noch danach Einwendungen erhebt und seine Nebenkostenabrechnung erfolgreich vor Gericht beanstandet. In diesem Fall trägt der Vermieter auch noch das Kostenrisiko des Prozesses. Eigentlich müsste der Vermieter den Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters abwarten und erst dann Zahlungsklage einreichen.

Um diese Gegebenheiten klarzustellen, empfiehlt sich das persönliche Gespräch mit dem Mieter. Nur so kann der Vermieter herausfinden, wo das eigentliche Problem liegt. Erklärt der Mieter klipp und klar, dass er den Nachzahlungsbetrag nicht zahlen werde, kann die Klage auch vor Ablauf der Einwendungsfrist eingereicht werden.

Der Vermieter kann die ausstehende Nachzahlung auch nicht mit der Kaution des Vermieters verrechnen. Die Kaution ist zweckgebunden und dient dazu, Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern. Erst wenn der Mieter auszieht, kommt die Verrechnung von Kaution und Nachzahlung in Betracht. Wollte der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses verrechnen, würde er die Kaution schmälern, ohne dass er Anspruch darauf hätte, dass der Mieter den Kautionsbetrag wieder auffüllen müsste. Abgesehen davon, würde der Mieter dies ohnehin nicht tun.

10 Antworten auf "Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?"

  • Fragensteller
    12. Mai 2016 - 14:50 Antworten

    Ist das noch aktuell, daß man wg. Rückstände der Nebenkosten nicht gekündigt werden kann

    Und bei welcher Höhe kann man von einem Zahlungsrückstand sprechen,. der dem Vermieter nicht zugemutet werden kann?

    Danke

    • Müller
      16. Mai 2016 - 13:37 Antworten

      Ja, es ist m.E. so, dass man wg. Rückstände der Nebenkosten nicht gekündigt werden kann. Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch, unplausibel oder unvollständig.

      MfG

  • Angela Wahl
    21. Juni 2018 - 10:21 Antworten

    Wir zahlen seit 14 Jahren eine im Mietvertrag festgelegte „Warmmiete“ in welcher alle Betriebskosten außer Wasser/Abwasser, Strom und Müllabfuhr enthalten sind. Nun ist der Vermieter verstorben und seine Witwe und Erben verlangten, daß ab 2018 zukünftig zusätzlich zur bisherigen Miete alle Nebenkosten extra zu bezahlen sind, haben auch gleich noch rückwirkend eine Nachzahlung für 2017 überreicht. Was tun?

    • Dennis Hundt
      22. Juni 2018 - 10:32 Antworten

      Hallo Angela,

      beziehen Sie sich auf Ihren Mietvertrag, der kann nicht einseitig geändert werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ivonne
    22. November 2019 - 08:21 Antworten

    Einen schönen guten Morgen.

    Wie schaut es aus, wenn man mit Hilfe des Mieterschutzbundes ud weil man so eine hohe Nebenkostenzahlungen tätigen soll, die Nebenkosten auf Raten unter vorbehalt zahlt. Darf der Verwalter, welche sich übrigens auf das Schreiben vom Mieterschutz bis heute nicht gemeldet hat, einfach Fristlos kündigen?

    Vielen Dank.

  • Frank
    4. Januar 2020 - 17:24 Antworten

    Hallo,
    ich möchte mal meinen konkreten Fall darlegen und vielleicht können Sie mir einen Tipp geben.

    Ich habe einen Mieter mit leider nur einem mündlichen Mietvertrag (damals mit meinem mittlerweise verstorbenen Vater) seit 2013 in der Wohnung. Meine Versuche das Verhältnis schriftlich zu fixieren wurden immer wieder abgelehnt.

    Ich habe auch die letzten Jahre keine Nebenkostenabrechnung gemacht, doch nun habe ich es nachgeholt und Mitte Dezember die Abrechnung für 2017 und 2018 (2016 kann ich ja nicht mehr nachfordern, da mehr asl 12 Monate nach Abrechnungsperiode) dem Mieter zugestellt. Seit dem ist er nicht mehr für mich zu sprechen und teilte mir mit, dass ich mich an seinen Anwalt wenden solle. Das Zahlungsziel war der 30.12.19 und er hat nichts bezahlt. Er hat auch nie Nebenkostenvorauszahlungen geleistet (ich hatte es auch versäumt ihn anzumahnen).

    Die Höhe der Nachzahlungen beträgt fast 6 Monatskaltmieten.

    Mitte Dezember habe ich ihn auch aufgefordert zum 01.01.20 die KM, wie auch eine Nebenkostenvorauszahlung zu leisten, was er mir damals auch zusagte. Ich bin mal gespannt, ob er aus auch macht.

    Vom Anwalt habe ich noch keine Info erhalten.

    Ich würde ihn gern kündigen, da es für mich unwirtschaftlich ist den Mieter weiter dort wohnen zu lassen. Eine Mieterhöhung ist auch nicht einfach, da es keinen Mietpreispiegel im Ort gibt, mit dem ich sie begründen kann.

    Welche Möglichkeiten sehen Sie, die ich noch prüfen könnte?

    Ist eine Abmahnung bzw. fristlose Kündigung möglich, wie in Berlin (so LG Berlin, Urteil v. 20.02.15, Az. 63 S 202/14) entschieden?

    Danke im Voraus für die Info.

    MfG

    • Dennis Hundt
      7. Januar 2020 - 13:58 Antworten

      Hallo Frank,

      ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich heften. Neben dem Artikel oben kann ich Ihnen nur die Beratung durch einen Anwalt empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max Mustermann
    24. Januar 2020 - 18:30 Antworten

    Sehr geehrtes Redaktionsteam,

    Ja Vermieter können teilweise echt hinterlistig sein. In meiner Wohnung war es so das die Hausverwaltung uns am 05.12.2019 eine Nebenkostenabrechung für das Jahr 2018 gestellt hat. Um genau zu sein vom 01.04.2018 bis zum 31.12.2018. Diese war lachhaft hoch. Wir haben uns direkt an einen Anwalt des Mieterschutzbund gewendet und dieser hat sich direkt zum 12.12.2019 an die Hausverwaltung gewand. Wir haben denn Betrag bisher NICHT an die Hausverwaltung überwiesen. Seit dem Schreiben herrscht absolute Funkstille von der Hausverwaltung. Mein Anwalt meinte zwar wir sollen denn Betrag unter Vorbehalt überweisen, dieser ist bestätigt zu hoch und bestimmte Posten wurden in dem Schreiben genannt, aber ich sehe nicht ein solchen Betrügern mein Geld in denn Rachen zu schmeißen.

    Daher meine Frage. Muss ich mit Konsequenzen rechnen wenn ich denn Betrag nicht zahle bis ich eine Korrekte Abrechnung erhalte? Wir haben die Miete für Dezember 2019 und für Januar 2020 in voller Höhe überwiesen und werden dies auch weiterhin tun. Aber ich will erst eine korrekte Abrechung erhalten und bin auch bereit denn korrekten Betrag zu bezahlen. Es geht mir hier eher ums Prinzip. Weil wenn ich denn Betrag unter Vorbehalt bezahle wer weiß ob ich die Differenz die ich zu vie gezahlt habe nicht erst einklagen muss. Soll ich erstmal die Füße still halten oder muss ich denn Betrag von der falschen Nebenkostenabrechnung bezahlen? Wie gesagt seit über fünf Wochen ist absolutes Schweigen seitens der Hausverwaltung.

    Grüße

    • Dennis Hundt
      28. Januar 2020 - 16:08 Antworten

      Hallo Max,

      ein Kommentar kann hier keine anwaltliche Beratung ersetzen. Ich würde mich an Ihrer Stelle an die Ausführungen Ihres Anwalts halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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