Klage des Vermieters auf Nebenkostennachzahlung

Hat der Vermieter mit dem Mieter die Zahlung von Nebenkosten vereinbart, ist er verpflichtet, nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode innerhalb der vom Gesetz vorgegebenen Abrechnungsfrist von zwölf Monaten die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Daraus kann sich eine Erstattungsguthaben zu Gunsten des Mieters, aber auch ein Anspruch des Vermieters auf Nebenkostennachzahlung ergeben.

Zahlt der Mieter nicht oder bestreitet er seine Verpflichtung zur Nachzahlung, hat der Vermieter oft ein Problem. Er muss bei anhaltendem Zahlungsverzug die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung in Betracht ziehen oder die Nebenkostennachzahlung einklagen.

Das Prozessrecht bestimmt die Gestaltung und Strategie der Klage

Die Klageschrift des Vermieters muss mehrere prozessuale Gegebenheiten berücksichtigen, die das Verständnis für den juristischen Laien nicht unbedingt einfach machen. In der Regel wird er ohne anwaltliche Hilfe nur in sehr einfach gelagerten Fällen vor Gericht erfolgreich sein. Sobald der Gegner sich anwaltlich vertreten lässt, ist anwaltliche Unterstützung, nicht zuletzt wegen des mit einer Klage immer verbundenen Kostenrisikos, unabdingbar.

In Mietangelegenheiten sind ausschließlich Amtsgerichte zuständig

Zuständig für die Klage des Vermieters auf Nebenkostennachzahlung ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung des Mieters gelegen ist (§ 23 Nr. 2a GVG. Auf den Streitwert kommt es dabei nicht an. Es genügt die schlüssige Behauptung des Vermieters als Kläger, dass sich das Mietvertragsverhältnis auf Wohnraum bezieht.

So muss die Klage gestaltet werden

• Der Vermieter muss seine Klage schlüssig damit begründen, dass 1. mit dem Mieter als Beklagten ein Mietverhältnis bestanden, dass 2. er mit dem Mieter die Zahlung von Nebenkosten oder Nebenkostenvorauszahlungen und deren Abrechnung vereinbart und dass 3. er über die Kosten eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt hat.
• Zum Nachweis muss er den Mietvertrag mit der Nebenkostenvereinbarung und die Kopie der Nebenkostenabrechnung der Klageschrift beifügen.

Der Vermieter muss jedoch keine Einzelheiten vortragen, die die inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung begründen (KG ZMR 1998, 627). Dadurch, dass der Vermieter seiner Klageschrift eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung beigefügt, trägt er bereits vor, dass seine Behauptungen schlüssig sind. Die Schlüssigkeit seiner Klage hängt also nicht davon ab, dass er in seinem Klagevortrag für jede Nebenkostenposition Datum, Grund und Höhe bezeichnet.

Was tun, wenn der Mieter den Klagevortrag bestreitet?

Erst dann, wenn der Mieter die formelle oder inhaltliche Richtigkeit einzelner Positionen der Nebenkostenabrechnung bestreitet, muss der Vermieter seine Behauptungen im Detail darlegen und beweisen und somit seine Forderung auf Nebenkostennachzahlung nachvollziehbar gestalten. Insoweit handelt es sich um ein Wechselspiel von Vortrag und den Gegenvortrag, das der Vermieter als Kläger eröffnet und dessen Verlauf sich nach dem Verhalten des Gegners richtet (BGH MDR 1999, 696).

Umgekehrt darf sich der Mieter auf ein einfaches Bestreiten beschränken. Er kann den Sachvortrag des Vermieters gemäß § 138 IV ZPO mit „Nichtwissen“ bestreiten. Bloße Spekulationen genügen allerdings nicht. So bringt es dem Mieter nichts, wenn er ohne weitere Angaben behauptet, ein Dritter entnehme unberechtigterweise Strom, so dass sich seine Stromabrechnung erhöht habe.

Die herrschende Rechtsprechung im Mietrecht erwartet vom Mieter, dass er die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung „substantiiert“ (mit nachvollziehbarer Begründung) bestreitet und auch von seinem Recht Gebrauch gemacht hat, die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter einzusehen (u.a. OLG Celle ZMR 1999, 240).

Demgegenüber wird auf die Rechtsprechung des BGH (MDR 1999, 1146) verwiesen, nachdem es in der Regel genüge, wenn der Mieter die Tatsachenbehauptungen des Vermieters in der Klageschrift bestreitet, ohne diese im Detail nachvollziehbar begründen zu müssen.

Der Mieter ist allerdings dann zu einem verstärkten Sachvortrag verpflichtet, wenn er bereits wegen des Energieverbrauchs ein Ableseprotokoll unterschrieben hat oder es sich darauf berufen will, dass er nach der abgelaufenen Einwendungsfrist deren Verspätung nicht zu vertreten habe.

Soweit der Mieter den Saldo aus der Nebenkostenabrechnung anerkannt hat, kann sich der Vermieter auf dieses Anerkenntnis berufen und seinen Vortrag auf die Umstände beschränken, aus denen sich das Anerkenntnis ergibt (Schmid Mietrecht S.444). Will sich der Vermieter auf den Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters (zwölf Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung) berufen, muss er den Zeitpunkt des Zugangs der Abrechnung beim Mieter darlegen, aus dem sich der Fristablauf ergibt.