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Erhöhung der Nebenkosten – Was darf der Vermieter?

Alles wird im Laufe der Zeit teurer. Da bleiben auch die Nebenkosten nicht verschont. Vermieter können die Nebenkosten auf verschiedene Art und Weise erhöhen. Es kommt ganz darauf an, was der Grund für die Erhöhung ist: So passiert es z.B. oft, dass die Preise oder Gebühren einzelner Nebenkostenpositionen steigen (Wasser wird teurer, Müllgebühren, Heizöl etc.). Es gibt aber auch andere Gründe für einen Anstieg der Nebenkosten, z.B. dann, wenn neue Nebenkosten hinzukommen, wie etwa durch eine Modernisierung. In diesem Fall führen Extrakosten dazu, dass sich die Nebenkosten mit den dazugehörigen Vorauszahlungen erhöhen.

Der nachfolgenden Artikel gibt einen Überblick über die Gründe für eine Erhöhung und erklärt, wann die Umlage auf den Mieter zulässig ist.

I. Zulässiger Grund für die Erhöhung der Nebenkosten(-Vorauszahlung)

Um die vereinbarten umlagefähigen Nebenkosten zu erhöhen brauchen Vermieter einen rechtlich zulässigen Grund. Nur wenn der Vermieter diesen nachweisen kann, darf er vom Mieter den erhöhten Nebenkostenbetrag verlangen. Andererseits ist der Mieter nicht zu einer Zahlung verpflichtet.

In Betracht kommen vor allem drei Dinge:

  • Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlung sind zu niedrig angesetzt.
  • Steigende Nebenkostenpreise zwingen den Vermieter zur Anpassung und Erhöhung
  • Es sind neue Nebenkosten nach Mietvertragsabschluss entstanden, die der Vermieter umlegen will.

1. Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt

Das trifft sehr häufig zu. Die Nebenkostenvorauszahlung ist von vornherein im Mietvertrag zu niedrig angesetzt und der Mieter muss nach der Nebenkostenabrechnung immer einen (hohen) Nachzahlungsbetrag leisten. Hintergrund ist, oft dass der Verbrauch des Mieters falsch eingeschätzt wurde oder die Kalkulation von vornherein nicht gut war.

Das Mietrecht sieht für diesen Fall vor, dass beide Vertragsparteien die Möglichkeit haben die Höhe der Vorauszahlungen auf einen angemessenen Betrag anzupassen, vgl. § 560 Abs. 4 BGB.

Der Vermieter darf die Vorauszahlungen der Nebenkosten also gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach Ablauf des aktuellen Abrechnungszeitraums unter Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung erhöhen, wenn die Vorauszahlungen zu niedrig sind. Die Rechtsprechung verlangt hier ausdrücklich, dass der Vermieter nur dann die Vorauszahlungen erhöhen darf, wenn sich tatsächlich ein Anspruch auf Nachzahlung zu sein Gunsten aus der Nebenkostenabrechnung ergibt (LG Berlin, Urteil vom 08.12.03, Az.: 67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 12.02.02, Az.: 409 C 497/01).

Der Vermieter darf die Nebenkosten allerdings nur soweit erhöhen, wie es aufgrund des bisherigen Nachzahlungsbetrags angemessen und wirtschaftlich erscheint, § 560 Abs. 5 BGB. Die Nebenkostenvorauszahlung wird also mehr oder weniger nur an die tatsächlichen Nebenkostenbeträge die monatlich entstehen angeglichen.

2. Steigende Nebenkostenpreise erhöhen Nebenkosten

Erhöhen sich die umlagefähigen Nebenkosten unterjährig durch steigende Preise bei den Zulieferern oder den beauftragten Unternehmen, wirkt sich das direkt auf die anfallenden Nebenkosten aus.

Auch hier darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhen. Dazu ist die Steigerung der Nebenkosten nach dem Ablauf des aktuellen Abrechnungszeitraums mitzuteilen und kann dann unter gleichzeitiger Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung angepasst werden.

Mehr zu diesem Thema erklärt der Beitrag: Nebenkosten ändern sich unterjährig (z.B. Gärtner, Versicherung) Erhöhung dem Mieter melden?

Erhöhen sich für den Vermieter gewisse Kosten rückwirkend, wie z.B. dann, wenn festgestellt wird, dass zu wenig Grundsteuer gezahlt wurde und das nun rückwirkend geltend gemacht wird, kann das auch zum Anstieg von Nebenkostenpositionen für die Vergangenheit führen. In einem solchen Fall können Vermieter bis zu 3 Monate nach der neuen Grundsteuerfestsetzung die Erhöhung auch nachträglich geltend machen (BGH Urteil vom 05. 07. 2006, Az.: VIII ZR 220/05). Allerdings müssen hier die Voraussetzungen der nachträglichen Korrektur der Nebenkostenabrechnung vorliegen, die hier in einem gesonderten Artikel zusammengefasst sind:Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!

3. Neue Nebenkosten führen zu Erhöhung

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter neue Nebenkostenpositionen abrechnen, die es zu Beginn des Mietvertrages noch nicht gab. Das führt automatisch zu einer Erhöhung der Gesamtnebenkosten.

Das kann zum einen an einer Vermieterentscheidung liegen, wie z.B. dass nun für das Mietshaus ein Wachmann beauftragt oder eine Überwachungsanlage installiert wird. Zum anderen können neue Nebenkosten auch durch Modernisierungen, wie z.B. den Einbau eines Aufzugs oder eines neuen Kabelanschlusses entstehen.

Je nachdem hat die Zulässigkeit der Umlage neuer Nebenkosten unterschiedliche Voraussetzungen dazu mehr im Folgenden).

a) Neue Nebenkosten im Allgemeinen (z.B. neuer Hausmeisterservice, Wachdienst etc.)

Will ein Vermieter eine neue Nebenkostenposition umlegen, geht das nur, wenn es sich insoweit um eine umlagefähige Nebenkostenart aus dem Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt. Die neue Nebenkostenart muss also unter eine der Kostenpositionen fallen, die in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgelistet sind. Ist das nicht der Fall und will der Vermieter die neue Nebenkostenposition unter dem Punkt der „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV abrechnen, geht das nur, wenn diese neue Nebenkostenposition im Mietvertrag bereits konkret genannt ist. Nur dann ist sie umlagefähig.

Darüber hinaus braucht der Vermieter eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag mit dem Mieter, die es zulässt neu entstandene Nebenkosten nach Mietvertragsabschluss auf den Mieter umzulegen. Ein solche Klauseln nennt man „Öffnungsklausel“ bzw. „Mehrbelastungsklausel“.

Im Mietvertrag steht dann z.B. Folgendes:

Entstehen nach Mietvertragsabschluss Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV neu oder sonstige Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV neu, darf der Vermieter diese im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umlegen und für die neuen Betriebskosten ebenfalls angemessene Vorauszahlungen festsetzen.

Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind:

  • Kosten für die regelmäßige Dachrinnenreinigung;
  • Wartungskosten für Alarmanlagen, Feuerlöscher oder Rauchwarnmelder;
  • Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern;
  • Kosten für den Wach- bzw. Sicherheitsdienst für die Bewohner des Mietshauses;
  • Kosten für den Kabelanschluss;
  • Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit von technischen Anlagen.“

Fehlt im Mietvertrag diese sog. „Öffnungsklausel“ oder ist die neue Kostenposition weder in den Nebenkostenpositionen des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV enthalten, noch als „sonstige“ Betriebskostenposition nach § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag genannt, kann der Vermieter die Nebenkosten nicht wegen den neue Nebenkosten erhöhen. Diese neuen Nebenkosten darf der Vermieter dann grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen.

Einen ausführlichen Artikel Speziell zu diesem Thema finden Sie hier: Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten.

b) Neue Nebenkosten aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung

Finden Modernisierungsmaßnahmen statt, die der Mieter zu dulden hat, führt das nicht selten zu der Entstehung neuer Nebenkosten. So z.B., wenn anstelle des bestehenden Satellitenempfangs ein neuer Kabelanschlusses installiert wird.

In solchen Fällen geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Mietvertragsparteien die Kostenumlage dieser neuen Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart hätten, wenn ihnen diese neuen Kosten im Zeitpunkt bei Mietvertragsabschlusses bekannt gewesen wären (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).

Eine Umlage solcher neuen Nebenkosten auf den Mieter ist dem Vermieter deshalb auch ohne das Vorliegen einer sog. „Öffnungsklausel“ möglich (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).

II. Wie darf der Vermieter die Nebenkosten(-Vorauszahlung) erhöhen?

Der Vermieter darf grundsätzlich nur um einen angemessenen Betrag erhöhen und nur unter vorheriger Ankündigung.

1. Betrag der Nebenkostenerhöhung

Der Betrag der Erhöhung ist natürlich je nach Erhöhungsgrund unterschiedlich, allerdings muss er in jedem dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen und in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Nebenkostenpositionen stehen, die der Vermieter für sein Erhöhungsverlangen angibt. Was in diesem Zusammenhang wirtschaftlich ist, kommt auf den Einzelfall an. Lesen Sie hier was Sie als Mieter unternehmen können: Unwirtschaftlich hohe Nebenkosten – Was können Mieter tun?

2. Vorherige Ankündigung

Bevor der Vermieter die Nebenkosten erhöhen darf, muss er dem Mieter die zukünftige Erhöhung rechtzeitig ankündigen und den Erhöhungsgrund erklären, § 560 Abs. 1 BGB. Bei einem Kostenanstieg sind Mieter spätestens drei Monate nach Kenntnis Vermieters von den gestiegenen Kosten schriftlich zu informieren, § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Diese Ankündigungspflicht richtet sich zwar ausdrücklich nur an Vermieter die die Nebenkosten(-vorauszahlungen) aufgrund gestiegener Preise oder einer Anpassung erhöhen wollen, ist aber nach der Rechtsprechung auch für eine Erhöhung wegen neuer Nebenkosten anzuwenden.

Der Vermieter muss also eine Erhöhung der Nebenkosten immer ankündigen und die Gründe nennen. Nur dann kann der Vermieter zulässig die Nebenkosten erhöhen.

Hier finden Sie ein Muster: Ankündigung neuer Nebenkosten (kostenlose Vorlage)

III. Vermieter kann Nebenkostenpauschale erhöhen

Eine Erhöhung Nebenkosten kann auch Mieter treffen, die mit dem Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben. Das geht aber nur dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale erlaubt.

Ist das der Fall, muss der Vermieter dem Mieter die Erhöhung ankündigen und den Grund angeben, nach § 560.

IV. Was können Mieter tun, wenn der Vermieter Nebenkosten erhöht?

Zunächst sollten Mieter das Schreiben des Vermieters dahingehend prüfen, was der Grund für die Erhöhung der Nebenkosten ist. Im zweiten Schritt ist dann zu überprüfen, ob das Erhöhungsverlangen sich mit den Vereinbarungen im Mietvertrag deckt: Mieter sollten sich fragen, ob die Nebenkostenpositionen, die erhöht werden sollen bereits im Mietvertrag umgelegt sind. Ist das nicht der Fall, ist zu prüfen, ob sie umgelegt werden können, was vielleicht durch eine Öffnungsklausel (bzw. Mehrbelastungsklausel) vereinbart ist. Im dritten Schritt ist dann zu kontrollieren, ob der Betrag der Erhöhung angemessen ist.

Mieter haben außerdem das Recht eine Belegeinsicht in die Unterlagen des Vermieters zu verlangen. Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme kann das für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der geltend gemachten Erhöhungsbeträge begründen.

Wie Sie Belegeinsicht bekommen erklärt der Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Diese Belege kann der Mieter verlangen.

Stellt sich heraus, dass die Erhöhung der Nebenkosten unzulässig ist, müssen Mieter diese nicht zahlen und bereits zu viel bezahlte Nebenkosten können Mieter nach § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.

Können Mieter keine Einwendungen finden die gegen die Zulässigkeit der Erhöhung spricht, dann ist der neue Vorauszahlungsbetrag erstmals zu Beginn des übernächsten Monats nach der Ankündigung zu zahlen, § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB.

V. Fazit

Insgesamt lässt sich festhalten, dass Vermieter immer zwei Voraussetzungen erfüllen müssen, damit Sie die Nebenkosten in rechtlich zulässiger Art und Weise erhöhen dürfen:

  1. Der Erhöhungsgrund muss rechtlich zulässig sein.
  2. Eine zulässige Erhöhung der Nebenkosten geht regelmäßig nur nach vorheriger Ankündigung einschließlich Begründung.

43 Antworten auf "Erhöhung der Nebenkosten – Was darf der Vermieter?"

  • Danielle Vogel
    3. Oktober 2021 - 21:25 Antworten

    Ist eine Nebenkostenerhöhung von über 100 % überhaupt zulässig?

    • Dennis Hundt
      4. Oktober 2021 - 08:16 Antworten

      Hallo Danielle,

      das kommt sicher stark auf den Einzelfall an. Eine Veränderung bei den Heizkosten kann gravierend, auch über 100%, ausfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pas Be.
    30. März 2022 - 20:16 Antworten

    Hallo,

    habe ich die Möglichkeit bei einer solchen (“drohenden”) Ankündigung, datiert vom11.03.2022 etwas zu unternehmen?

    “wie Sie sicherlich schon aus den verschiedenen Medien erfahren haben, sind die Preise für Heizöl in den letzten Tagen bis zu 300% gestiegen, teilweise darüber.

    Daher ist es, auch in Ihrem eigenen Interesse, dringend erforderlich, Ihre monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten, insbesondere Heizkosten und Warmwasser, zu erhöhen.

    Anderenfalls müssen Sie bei der Betriebskostenabrechnung für 2022 mit hohen Nachzahlungen rechnen, die eine einmalige finanzielle Härte für Sie für Sie bedeuten können.

    Aus den vorstehenden genannten Gründen passen wir Ihre monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen wie folgt an.

    Bisher 158,..€
    ab dem 01.04.2021” (Formfehler?) “310€

    Ihre neuen monatlichen Vorauszahlungen in Höhe von 310€ zzgl. -Grundmiete- ergeben…, die ab dem 01.04.2022 zu zahlen ist”.

    100% Erhöhung ist ganz schön hart schon!

    Formfehler bei einem Datum? Unzumutbar? Verhandelbar? Belegbar?
    Wie soll, kann ich mich verhalten?

    Danke im Voraus für eine Einschätzung!

    • Dennis Hundt
      31. März 2022 - 09:23 Antworten

      Hallo Pas Be.,

      danke für Ihren Beitrag. Das ist leider Drohung, sondern eine Schilderung der Realität. Sie zahlen die Heizkosten so oder so, entweder über die erhöhten Vorauszahlungen oder über eine extrem hohe Nachzahlung. Eine Erhöhung der Vorauszahlung ist also in Ihrem Sinne. Ich würde darauf eingehen und so eine Nachzahlung abfedern. Sollte es anders kommen als erwartet, die Kosten also deutlich geringer ausfallen, werden die Vorauszahlungen mit der Abrechnung wieder ausgezahlt und für die Zukunft angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yuuki
    8. April 2022 - 17:47 Antworten

    Hallo,

    ich habe heute einen Brief bekommen in welcher meine Vermitergesellschaft es nahe legt statt die vereinbarten 97€ Warmwasser und Heizungspauschale, nun 100€ mehr also 197 insgesamt zu zahlen.
    Ist dies überhaupt zulässig gerade bei der aktuellen Kundgabe des Bundestages?

    • Dennis Hundt
      12. April 2022 - 07:48 Antworten

      Hallo Yuuki,

      Sie schreiben selbst, es ist keine Erhöhung, sondern die Hausverwaltung “legt es Ihnen Nahe”. Eine angepasste Nebenkostenvorauszahkung sollte grundsätzlich in Ihrem Interesse sein. Stimmen Sie zu, wenn Sie eine hohe Nachzahlung zu sehr belasten würde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reis
    21. April 2022 - 09:24 Antworten

    Hallo, Herr Hundt.

    Am 11.04.2022 ist mir die Nebenkostenabrechnung für 2020 (für den Nutzungszeitraum 15.10.-31.12.2020) zugegangen. Es wird eine Nachzahlung in Höhe von 122 sowie eine Erhöhung der NK-Vorauszahlungen um 45 Euro gemäß Paragraph 560 Abs. 4 BGB verlangt.

    Die Forderung der Nachzahlung betrachte ich als gegenstandslos, da die Abrechnung verspätet kam.
    Ist dann eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zulässig, wenn die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist, weil verspätet?

    Mit freundlichen Grüßen
    Helene

    • Dennis Hundt
      21. April 2022 - 18:56 Antworten

      Hallo Helene,

      eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung macht immer Sinn, wenn die Vorauszahlungen nicht den tatsächlichen Kosten entsprechen. Mit anderen Worten, eine Erhöhung wäre in Ihrem Sinne. Sie zahlen die Kosten so oder so, entweder per Erhöhung oder per Nachzahlung. Ich denke, nochmals wird die Nebenkostenabrechnung vermutlich nicht zu spät zugestellt. Sowas passiert bei Widerspruch durch den Mieter meistens nur einmal.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Erika Clasen
    1. Mai 2022 - 17:38 Antworten

    Hallo, Herr Hundt, aufgrund der derzeitigen Situation “passt” mein Vermieter zum 01.06.2022 die Betriebs- bzw. Heizkostenvorauszahlungen mit einer Erhöhung von 7 EUR bzw. 50 EUR an, damit sich höhere Nachzahlungen vermeiden lassen. Die Erhöhung zum jetzigen Zeitpunkt kann ich überhaupt nicht nachvollziehen, denn meine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2021 erwarte ich im September 2022. Für das Jahr 2020 hatte ich ein Guthaben bei den Heizkosten, insofern wird sich für den Abrechnungszeitraum 2021 bei mir wenig ändern, denn die Heizkosten sind ja erst 2022 explodiert. Es macht doch im Prinzip zum jetzigen Zeitpunkt wenig Sinn, diese Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung von insgesamt 350 EUR (im Jahr 2022) zu akzeptieren, die dann erst bei der Abrechnung für 2022 im September 2023 zum Tragen kommt.

    • Dennis Hundt
      2. Mai 2022 - 09:27 Antworten

      Hallo Erika,

      Ihre Argumentation stimmt, wenn Sie hart nach Gesetzeslage gehen und in Kauf nehmen, dass Ihr Vermieter die Kosten für das Jahr 2022 bis zur Abrechnung in 2023 für Sie als Mieterin verauslagt. Kurz um: ich halte eine unterjährige Anpassung im Einvernehmen für sinnvoll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Krüger
    6. Mai 2022 - 10:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    am 05.05.2022 erhielt ich, durch meinen Vermieter, die “Erhöhung der Vorauszahlung Für Heizung/Warmwasser zum 01.06.2022”. Dieses Schreiben wurde datiert auf den 25.04.2022.

    Ab Juni soll sich also die Abschlagszahlung, wegen der gestiegenen Ernergiekosten, um 50% erhöhen.
    Bisher hatte ich bei den Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre ein Guthaben von knapp zwei kompletten Monatsmieten. Also hatte ich die Wohnungsgesellschaft, im Oktober 2021, gebeten die Vorauszahlung um 15% zu reduzieren, was immer noch einen großzügigen Puffer gewährleistet.

    Erwähnenswert wäre noch: Warmwasser wird in meiner Wohnung durch elektrische Durchlauferhitzer erzeugt. Den Strom bezahle ich bei meinem Energieversorger.

    Viele Grüße
    Thomas

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2022 - 13:27 Antworten

      Hallo Thomas,

      die Erhöhung schützt Sie im Zweifel vor einer Nachzahlung. Vielleicht können Sie sich auf einen Kompromiss einigen. Rechtlich kann die Vorauszahlung nur nach Abrechnung angepasst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.
    27. Juni 2022 - 21:21 Antworten

    Gute Tag Zusammen, wie sieht es aus bei Pauschal gezahlten Nebenkosten. Ich wohne im EG eines 1973x gebauten Einfamilienhaus. Der Vermieter hat oben seine Kanzlei und wir wohnen im EG (abgetrennte Wohnung). Einzug 05.2021! Jetzt hat der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt- kann er die Nebenkosten per WhatsAppAnkündigung von 350 auf 450 € erhöhen? Besten Dank, A.

  • K.K.
    25. August 2022 - 08:51 Antworten

    Hallo zusammen,

    ich habe in einem Komplex mit ca. 60 Proberäumen einen dieser Proberäume zur Miete in dessen Vertrag die Stromkosten mit 10 Euro im Monat angegeben und mit mir besprochen/festgelegt worden sind (vermietet als Hobby-/Proberaum nicht als Mietwohnung).
    In den 2 Jahren in denen ich diesen nutze, habe ich diesen Betrag nie überschritten und sogar Rückzahlungen erhalten nachdem die Stromabrechnung seitens des Vermieters durchgeführt wurde.
    Nun will er die Stromkosten für jeden dieser 60 Proberäume auf einen Pauschalbetrag von 45 Euro im Monat ändern, unabhängig davon wie hoch oder niedrig die Stromkosten-/Stromkostenverbräuche im Vorfeld in den Räumen waren.

    Die Begründung hier war in Kurzfassung:
    Aufgrund veralteter Stromzähler kann eine 100% richtige Stromabrechnung nicht mehr gewährleistet werden und demnach hat sich der Vermieter für eine Pauschalisierung der Stromkostenpauschale entschieden. Außerdem behält er sich vor diese Pauschale aufgrund zukünftig steigender Strompreise ggf. wieder anzupassen.

    Ist diese Begründung so rechtens? Bedeutet die Änderung zu einer Pauschale, dass es das Thema Rückzahlung/ Nachzahlung nicht mehr gibt? Und können alle Proberäume nun theoretisch so viel verbrauchen wie sie möchten, da der Strompreis nun festgelegt/pauschalisiert worden ist und es keine Nachzahlungen mehr geben kann?

    Mit freundlichen Grüßen

    K.K.

    • Dennis Hundt
      26. August 2022 - 05:24 Antworten

      Hallo K.K.,

      es gibt m.E. bei einer Pauschale keine Möglichkeit die Nebenkosten im laufenden Jahr zu erhöhen (Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale). Im Gewerbemietrecht ist vieles frei verhandelbar. Der Vertrag könnte zum Beispiel zum Jahresende auflaufen und dann nicht vom Vermieter verlängert werden –> das wäre dann die Grundlage für neue Verhandlungen. Anders ist es, wenn ihr Vertrag noch viele Jahre läuft. Wie die Nebenkosten erhöht werden können, ist hoffentlich im Mietvertrag definiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marion Möller
    2. September 2022 - 16:15 Antworten

    Hallo aus Bickenbach,
    Auch wir haben heute eine Erhöhung von 200€ Nebenkosten auf 350 € ab 1.10.22 bekommen.Klar alles ist teurer geworden,aber gleich 150 € mehr🙄🙄??
    Unsere Vermieterin gibt an vom Energielieferer eine Erhöhung von 62,5% bekommen zu haben,gesehen habe ich dieses Schreiben nicht,kann ich es verlangen?Vielen Dank im Voraus.
    M.Möller

    • Dennis Hundt
      3. September 2022 - 21:06 Antworten

      Hallo Marion,

      erhöht werden kann regulär nur nach einer Nebenkostenabrechnung. Ich persönlich halte eine freiwillige Erhöhung für sinnvoll. Über die Höhe kann man im Zweifel streiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jaqueline
    20. September 2022 - 11:58 Antworten

    Hallo zusammen,

    auch wir haben eine Nebenkostenerhöhng von ursprünglich 250 auf 590 Euro erhalten.
    Auch wenn es in meinem Sinne ist die Monatlichen kosten anzuheben, erscheint mir das schon recht viel.

    wir haben immer eine relativ hohe nach Nachzahlung am ende des Jahres (ca. 800-900€) deswegen hatten wir schon um 50 Euro erhöht (300) und jetzt, auch der aktuellen Situation geschuldet, geht es noch mal auf 590 hoch.

    wie hoch darf so eine Anpassung sein und gemäß meinen Zahlen ist diese gerechtfertigt?

    Liebe Grüße
    Jaqueline

    • Dennis Hundt
      20. September 2022 - 13:19 Antworten

      Hallo Jaqueline,

      sofern die letzte Abrechnung diese Erhöhung nicht hergibt, sollten Sie beim Vermieter nachfragen, wie sich diese hohe Anpassung ermitteln lässt. Nur so kommen wir der Sache auf die Spur.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cartalade
    21. September 2022 - 10:28 Antworten

    Hallo,
    wir erhielten von unserem Vermieter eine WhattsApp-Nachricht, dass er eine höhere Gas-Pauschale zu leisten hat und meinte, dass wir wohl eine ca. 100,– € höhere (monatl. mit der Miete fälligen) Nebenkosten-Vorauszahlung zu überweisen haben. Im Mietvertrag ist die momentane Nebenkosten-Höhe festgelegt.

    Reicht diese Mitteilung? Wann muss eine schriftliche Mitteilung/ Änderung erfolgen?
    Muss der Mietvertrag geändert werden? Reicht ein einfacher Zusatz? Müssen wir als Mieter vorher eine Jahresabrechnung erhalten? Leider steht auch noch die für 2021 aus.

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      21. September 2022 - 21:42 Antworten

      Hallo Cartalade,

      grundsätzlich kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung nur nach Abrechnung erhöhen. Auf der anderen Seite macht eine Erhöhung Sinn, um Nachzahlungen zu vermeiden. Von daher sollten Sie sich überlegen, ob Sie dem Vorschlag des Vermieters zustimmen. In aller Regel würde man so eine Erhöhung schriftlich definieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brodi
    23. September 2022 - 06:20 Antworten

    Hallo, ich stelle mir gerade die Frage ob der Vermieter nicht irgendwelche Möglichkeiten hat, die teilweise um das 5-fach gestiegenen Gasversorgungspreise abzuwenden, statt einfach auf den Mieter abzuwälzen.
    Es kann doch nicht sein, dass innerhalb von 12 Monaten zwei Nebenkosten-Vorauszahlungserhöhungen (Empfehlungen) von ursprünglich 60,- auf demnächst 345,- vom Mieter einfach so hinzunehmen sind. Man hat sich doch bei der Wohnungssuche anhand seines Einkommens orientiert. Dieses erhöht sich ja nicht im Verhältnis mit. Hier finde ich, macht es sich der Vermieter einfach.
    Ich kann ja auch nicht sagen: „Oh lieber Kunde, sie hatten ihr Smartphone für einen Akkutausch abgegeben. Der neue Akku ist drin. Doch statt 60,- zahlen Sie mir jetzt 345,- . Und ein „nein“ wird nicht akzeptiert.“

    Gruß
    Brodi

    • Dennis Hundt
      23. September 2022 - 07:54 Antworten

      Hallo Brodi,

      danke für Ihren Beitrag. Sie beschreiben leider ein Problem, bei dem Vermieter, Mieter und auch Eigentümer von selbstgenutzten Wohneigentum in einem Boot sitzen. Wie soll ihres Erachtens nach die Lösung aussehen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria Larkin
    25. September 2022 - 09:55 Antworten

    Guten Tag,

    Habe eine frage zu meine Jährliche Abrechnung 2021.
    Unter Nebenkosten “Versicherung” war im Jahr 2020 der Betrag von 2.010.09 € und nun ist die Abrechnung für 2021 unter “Versicherung” der Betrag von 11.260,09 €. Das ist doch wirklich zu HOCH oder? Das sind um die 500% +. Darf das so hoch steigen?

    Viele Grüße
    Maria L

    • Dennis Hundt
      25. September 2022 - 20:05 Antworten

      Hallo Maria,

      danke für Ihren Beitrag. Ich weiß nicht, ob der Betrag zu hoch ist. In jedem Fall ist die Steigerung enorm. Fragen Sie beim Vermieter nach, wie es zu so einer Kostenexplosion kommen konnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Meyer
    1. Oktober 2022 - 16:18 Antworten

    Mein Vermieter will – ohne dass es eine Abrechnung gegeben hat – die Heizkostenvorauszahlung wegen der gestiegenen Energiekosten pauschal um einen konkreten Betrag erhöhen. Rechtlich gibt es also keine Grundlage dafür, aber er verlangt, dass man explizit widerspricht, wenn man das nicht will. Unternimmt man nichts, wertet er das als Zustimmung. Ist so ein Vorgehen überhaupt zulässig? Müßte er in diesem Fall nicht stattdessen vielmehr explizit meine Zustimmung einholen?

    • Dennis Hundt
      1. Oktober 2022 - 18:27 Antworten

      Hallo Christian,

      einer unterjährigen und einvernehmlichen Erhöhung müssen Sie m.E. aktiv zustimmen. Das ist vielleicht aber garnicht so wichtig, denn eine angemessen hohe Vorauszahlung ist m.E. immer auch im Sinne des Mieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sven Halbich
    22. Oktober 2022 - 20:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Heute haben wir die Betriebs – / Heizkostenabrechnung 2021 bekommen.

    Summa Summarum sollen wir ab den 1.12.22, 150€ mehr HK&BK zahlen. Dabei steigen die HK um 90%.

    In unserem Fall gibt es für das Jahr 2021 noch Probleme mit undichten und erst im Jahr 2022 gewechselten Fenstern. Durch diese defekten Fenster mussten wir von Oktober ’19 bis März ’22 wesentlich mehr heizen, da stetig kalte Luft durch die Fensterrahmen drang. Für 2020 wurde uns die Nachzahlung erlassen. Nun möchte ich bei der Verwaltung erreichen, dass die Heizkosten auch für 2021 nicht in voller Höhe getragen werden müssen, da die Fenster in der Heizperiode 2021/2022 ja auch noch defekt waren.

    Hat diese Forderung meinerseits Bestand? Immerhin haben wir geheizt, weil die Zimmertemperatur im Winter weit unter dem erträglichen lag und nicht, weil wir es mollig warm wollten. Demzufolge ist die Berechnungsgrundlage für die neuen Betriebs- & Heizkosten mMn nicht Aussagekräftig.

    Desweiteren steht im Schreiben: “Insbesondere die deutlich gestiegenen Bezugskosten für Erdgas machen eine erhebliche Anpassung der Vorauszahlung für Heizkosten nötig. Ist das so zulässig?

    Darf die Vermietung aufgrund dessen 90%+ mehr verlangen? Ich habe ja kein Problem mit einer Erhöhung. Erspart eine hohe Nachzahlung. Jedoch bin ich der Meinung, dass das alles in einem gewissen Rahmen bleiben muss.

    Freundliche Grüße

    Sven Halbich

    • Dennis Hundt
      23. Oktober 2022 - 13:23 Antworten

      Hallo Sven,

      alte und (damit auch undichtere) Holzfenster sind i.d.R. kein Grund für eine Mietminderung. Insbesondere dann nicht, wenn Sie die Zustand bei Anmietung der Wohnung kannten. Der angemessene Rahmen wird im Moment von den Gaspreisen bestimmt. Als Mieter tragen Sie letztendlich die erhöhten Kosten. Eine angemessene Vorauszahlung für 2023 ist in Ihrem Sinne, kann aber nur auf Grundlage der letzte Nebenkostenabrechnung angepasst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco Ess
    31. Oktober 2022 - 00:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Habe meine BKA 21 erhalten die am 18.10.2022. erstellt wurde, bei mir aber einige Tage später eingetroffen ist.
    Diese erhilt eine Erhöhung aufgrund der zu niedrigen Vorrauszahlungen welches auch seine Richtigkeit hat.
    Doch die Erhöhung wird bereits auf den 1.11.2022 festgesetzt.
    Frage: Ist diese sehr nahe Festsetzung rechtens? Oder muss zwischen Ankündigung und Festsetzung einer BKA- Erhöhung ein längerer Zeitraum liegen? Denn dieser kurze Zeitraum lässt mich als Mieter unmöglich Zeit, die BKA überhaupt auf allg. Formfehler zu prüfen.

    Vielen Dank für ihre Arbeit und Hilfe im internet, die Sie anbieten.

    Mit freundlichen Grüßen

    Marco Es.

    • Dennis Hundt
      31. Oktober 2022 - 12:40 Antworten

      Hallo Marco,

      mit der Erhöhung der Vorauszahlung verlieren Sie nicht die Möglichkeit die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Marco Ess
        31. Oktober 2022 - 17:17 Antworten

        Vielen Dank, aber meine zentrale Frage war, ob die Erhöhung so schnell schon rechtens ist, oder muss zwischen meiner Kenntnisname der Erhöhung und der Festsetzung und meiner Zahlung, ein gewisser Zeitraum vergehen?
        Vielen Dank!

        • Dennis Hundt
          31. Oktober 2022 - 20:27 Antworten

          Hallo Marco,

          hier eine Hilfe: “§ 560 Veränderungen von Betriebskosten – (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.”

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Marco Ess
            1. November 2022 - 16:34

            Vielen Dank für ihre Antwort,

            “Übernächster Monat”, demzufolge ist der 1.11 nicht rechtens, sondern die Erhöhung kann frühestens am 1.12 festgesetzt werden. Habe ich das so richtig verstanden?. Also kann ich zu meiner BKA Widerspruch einlegen?

            Mit freundlichen Gruß

          • Dennis Hundt
            1. November 2022 - 19:38

            Hallo Marco,

            verweisen Sie auf die Reglung im BGB und bitten Sie um Berücksichtigung.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Marco
    31. Oktober 2022 - 12:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Auf meiner Betriebskostenabrechnung befindet sich unter Punkt 1.08 “Miete/Wartung Rauchmelder”

    Sind Rauchmelder überhaupt noch auf dem Mieter umlagefähig? Habe im Internet gelesen, das dies seit Mitte 2022 nicht mehr der Fall sein soll. Auch im MV steht seit Jahre wo wir das schon mitbezahlen nichts dazu drin. Bin verwirrt.

    Liebe Grüße

    Marco

  • Stephanie Moritz
    1. November 2022 - 12:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unsere Betriebskostenabrechnung bekommen wir seit Jahren vom Verwalter, genauso, wie wir diese sowie Miete auf dessen WEG-Konto einzahlen. Wir kennen unseren Vermieter nicht. Das Vorzeigen der Vollmacht, sowie die aktuelle Adresse der Vermieterin auf Anfrage wird von der Verwalterin seit Jahren ignoriert, auf welches Mieter eigentlich ein Recht haben.

    Nun bekammen wir, die Nebenkosten mit Nachzahlung und Erhöhung. Wir haben der Verwalterin schriftlich geschrieben, das wir vorher endlich derren Vollmacht sehen wollen, die sie ja für vieles braucht, auch für eine Erhöhung. Vorher zahlen wir das nicht. Ist unser Verhalten richtig?
    Mit freundlichen Gruß
    Stephanie Moritz

  • Konstanze Förster
    7. Januar 2023 - 00:16 Antworten

    Guten Abend,wir sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus, haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2021 am 24.12.2022 erhalten, Brief datiert vom 22.12.2022. Da dort einiges unklar ist, sind wir als Hausgemeinschaft in Widerspruch gegangen. Soweit so gut. Nun haben wir gestern am 06.01.2023 vom Vermieter einen Brief datiert vom 04.01.2023 wegen Nebenkostenerhöhung aufgrund gestiegener Gas-und Strompreise bekommen (was ja eigentlich zu erwarten war). Nur sollen wir die Erhöhung rückwirkend zum 01.01.2023 zahlen. Eine vorherige Ankündigung , etwa im Zuge der Nebenkostenabrechnung für 2021 gab es nicht. Müssen da nicht irgendwelche Fristen eingehalten werden, geht eine rückwirkende Erhöhung und so kurzfristig?
    Mit freundlichen Grüßen Förster

    • Dennis Hundt
      7. Januar 2023 - 14:40 Antworten

      Hallo Konstanze,

      das ist nicht die übliche Weg. Im Normalfall erfolgt die Erhöhung mit der Nebenkostenabrechnung. Die Frage ist, ob eine Anpassung nicht für beide Parteien sinnvoll ist. Vermutlich schon.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Angmar
    26. Januar 2023 - 02:16 Antworten

    hallo, moin.

    Ich wohne in einem kleinen Haus 1-Zimmerwohnung, unter mir wohnt noch jemand, Heizungen haben keine verdunstet. So wird dies schonmal anteilig umgerechnet (was ich persönlich sehr bescheiden finde, denn ich bin sparsam und mein Nachbar ganz und gar nicht)
    Nebenkostenabrechnungen habe ich in den 20 Jahren irgendwie nie gesehen.
    Vielleicht 2, oder 3-mal.

    Nun habe ich am Freitag Bescheid bekommen über eine whatsappe Nachricht das eine Erhöhung zum 1.2.2023 ansteht und ich sollte nächste Woche darüber schriftlich informiert werden.
    Bisher (Mittwoch) habe ich immer noch nichts schriftlich bekommen.

    Gibt es eine Frist, die der Vermieter einhalten muss, bis ich diese Erhöhung dann auch zahlen muss, oder ist das legitim, das ein paar Tage vor der Förderung zu tun.
    Zudem wurde die Miete erst vor 5 Monaten erhöht.

    • Dennis Hundt
      26. Januar 2023 - 23:37 Antworten

      Hallo Angmar,

      der Vermieter muss nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Recherchieren Sie dazu.

      Die Nebenkostenvorauszahlung kann i.d.R. nur nach der erfolgten Nebenkostenabrechnung erhöht werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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