Go to Top

Erhöhung der Nebenkosten – Was darf der Vermieter?

Alles wird im Laufe der Zeit teurer. Da bleiben auch die Nebenkosten nicht verschont. Vermieter können die Nebenkosten auf verschiedene Art und Weise erhöhen. Es kommt ganz darauf an, was der Grund für die Erhöhung ist: So passiert es z.B. oft, dass die Preise oder Gebühren einzelner Nebenkostenpositionen steigen (Wasser wird teurer, Müllgebühren, Heizöl etc.). Es gibt aber auch andere Gründe für einen Anstieg der Nebenkosten, z.B. dann, wenn neue Nebenkosten hinzukommen, wie etwa durch eine Modernisierung. In diesem Fall führen Extrakosten dazu, dass sich die Nebenkosten mit den dazugehörigen Vorauszahlungen erhöhen.

Der nachfolgenden Artikel gibt einen Überblick über die Gründe für eine Erhöhung und erklärt, wann die Umlage auf den Mieter zulässig ist.

I. Zulässiger Grund für die Erhöhung der Nebenkosten(-Vorauszahlung)

Um die vereinbarten umlagefähigen Nebenkosten zu erhöhen brauchen Vermieter einen rechtlich zulässigen Grund. Nur wenn der Vermieter diesen nachweisen kann, darf er vom Mieter den erhöhten Nebenkostenbetrag verlangen. Andererseits ist der Mieter nicht zu einer Zahlung verpflichtet.

In Betracht kommen vor allem drei Dinge:

  • Die monatlichen Nebenkostenvorauszahlung sind zu niedrig angesetzt.
  • Steigende Nebenkostenpreise zwingen den Vermieter zur Anpassung und Erhöhung
  • Es sind neue Nebenkosten nach Mietvertragsabschluss entstanden, die der Vermieter umlegen will.

1. Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt

Das trifft sehr häufig zu. Die Nebenkostenvorauszahlung ist von vornherein im Mietvertrag zu niedrig angesetzt und der Mieter muss nach der Nebenkostenabrechnung immer einen (hohen) Nachzahlungsbetrag leisten. Hintergrund ist, oft dass der Verbrauch des Mieters falsch eingeschätzt wurde oder die Kalkulation von vornherein nicht gut war.

Das Mietrecht sieht für diesen Fall vor, dass beide Vertragsparteien die Möglichkeit haben die Höhe der Vorauszahlungen auf einen angemessenen Betrag anzupassen, vgl. § 560 Abs. 4 BGB.

Der Vermieter darf die Vorauszahlungen der Nebenkosten also gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach Ablauf des aktuellen Abrechnungszeitraums unter Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung erhöhen, wenn die Vorauszahlungen zu niedrig sind. Die Rechtsprechung verlangt hier ausdrücklich, dass der Vermieter nur dann die Vorauszahlungen erhöhen darf, wenn sich tatsächlich ein Anspruch auf Nachzahlung zu sein Gunsten aus der Nebenkostenabrechnung ergibt (LG Berlin, Urteil vom 08.12.03, Az.: 67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 12.02.02, Az.: 409 C 497/01).

Der Vermieter darf die Nebenkosten allerdings nur soweit erhöhen, wie es aufgrund des bisherigen Nachzahlungsbetrags angemessen und wirtschaftlich erscheint, § 560 Abs. 5 BGB. Die Nebenkostenvorauszahlung wird also mehr oder weniger nur an die tatsächlichen Nebenkostenbeträge die monatlich entstehen angeglichen.

2. Steigende Nebenkostenpreise erhöhen Nebenkosten

Erhöhen sich die umlagefähigen Nebenkosten unterjährig durch steigende Preise bei den Zulieferern oder den beauftragten Unternehmen, wirkt sich das direkt auf die anfallenden Nebenkosten aus.

Auch hier darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhen. Dazu ist die Steigerung der Nebenkosten nach dem Ablauf des aktuellen Abrechnungszeitraums mitzuteilen und kann dann unter gleichzeitiger Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung angepasst werden.

Mehr zu diesem Thema erklärt der Beitrag: Nebenkosten ändern sich unterjährig (z.B. Gärtner, Versicherung) Erhöhung dem Mieter melden?

Erhöhen sich für den Vermieter gewisse Kosten rückwirkend, wie z.B. dann, wenn festgestellt wird, dass zu wenig Grundsteuer gezahlt wurde und das nun rückwirkend geltend gemacht wird, kann das auch zum Anstieg von Nebenkostenpositionen für die Vergangenheit führen. In einem solchen Fall können Vermieter bis zu 3 Monate nach der neuen Grundsteuerfestsetzung die Erhöhung auch nachträglich geltend machen (BGH Urteil vom 05. 07. 2006, Az.: VIII ZR 220/05). Allerdings müssen hier die Voraussetzungen der nachträglichen Korrektur der Nebenkostenabrechnung vorliegen, die hier in einem gesonderten Artikel zusammengefasst sind:Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!

3. Neue Nebenkosten führen zu Erhöhung

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter neue Nebenkostenpositionen abrechnen, die es zu Beginn des Mietvertrages noch nicht gab. Das führt automatisch zu einer Erhöhung der Gesamtnebenkosten.

Das kann zum einen an einer Vermieterentscheidung liegen, wie z.B. dass nun für das Mietshaus ein Wachmann beauftragt oder eine Überwachungsanlage installiert wird. Zum anderen können neue Nebenkosten auch durch Modernisierungen, wie z.B. den Einbau eines Aufzugs oder eines neuen Kabelanschlusses entstehen.

Je nachdem hat die Zulässigkeit der Umlage neuer Nebenkosten unterschiedliche Voraussetzungen dazu mehr im Folgenden).

a) Neue Nebenkosten im Allgemeinen (z.B. neuer Hausmeisterservice, Wachdienst etc.)

Will ein Vermieter eine neue Nebenkostenposition umlegen, geht das nur, wenn es sich insoweit um eine umlagefähige Nebenkostenart aus dem Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt. Die neue Nebenkostenart muss also unter eine der Kostenpositionen fallen, die in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgelistet sind. Ist das nicht der Fall und will der Vermieter die neue Nebenkostenposition unter dem Punkt der „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV abrechnen, geht das nur, wenn diese neue Nebenkostenposition im Mietvertrag bereits konkret genannt ist. Nur dann ist sie umlagefähig.

Darüber hinaus braucht der Vermieter eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag mit dem Mieter, die es zulässt neu entstandene Nebenkosten nach Mietvertragsabschluss auf den Mieter umzulegen. Ein solche Klauseln nennt man „Öffnungsklausel“ bzw. „Mehrbelastungsklausel“.

Im Mietvertrag steht dann z.B. Folgendes:

Entstehen nach Mietvertragsabschluss Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV neu oder sonstige Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV neu, darf der Vermieter diese im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umlegen und für die neuen Betriebskosten ebenfalls angemessene Vorauszahlungen festsetzen.

Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind:

  • Kosten für die regelmäßige Dachrinnenreinigung;
  • Wartungskosten für Alarmanlagen, Feuerlöscher oder Rauchwarnmelder;
  • Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Blitzableitern;
  • Kosten für den Wach- bzw. Sicherheitsdienst für die Bewohner des Mietshauses;
  • Kosten für den Kabelanschluss;
  • Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit von technischen Anlagen.“

Fehlt im Mietvertrag diese sog. „Öffnungsklausel“ oder ist die neue Kostenposition weder in den Nebenkostenpositionen des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV enthalten, noch als „sonstige“ Betriebskostenposition nach § 2 Nr. 17 BetrKV im Mietvertrag genannt, kann der Vermieter die Nebenkosten nicht wegen den neue Nebenkosten erhöhen. Diese neuen Nebenkosten darf der Vermieter dann grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen.

Einen ausführlichen Artikel Speziell zu diesem Thema finden Sie hier: Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten.

b) Neue Nebenkosten aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung

Finden Modernisierungsmaßnahmen statt, die der Mieter zu dulden hat, führt das nicht selten zu der Entstehung neuer Nebenkosten. So z.B., wenn anstelle des bestehenden Satellitenempfangs ein neuer Kabelanschlusses installiert wird.

In solchen Fällen geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Mietvertragsparteien die Kostenumlage dieser neuen Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart hätten, wenn ihnen diese neuen Kosten im Zeitpunkt bei Mietvertragsabschlusses bekannt gewesen wären (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).

Eine Umlage solcher neuen Nebenkosten auf den Mieter ist dem Vermieter deshalb auch ohne das Vorliegen einer sog. „Öffnungsklausel“ möglich (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).

II. Wie darf der Vermieter die Nebenkosten(-Vorauszahlung) erhöhen?

Der Vermieter darf grundsätzlich nur um einen angemessenen Betrag erhöhen und nur unter vorheriger Ankündigung.

1. Betrag der Nebenkostenerhöhung

Der Betrag der Erhöhung ist natürlich je nach Erhöhungsgrund unterschiedlich, allerdings muss er in jedem dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen und in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Nebenkostenpositionen stehen, die der Vermieter für sein Erhöhungsverlangen angibt. Was in diesem Zusammenhang wirtschaftlich ist, kommt auf den Einzelfall an. Lesen Sie hier was Sie als Mieter unternehmen können: Unwirtschaftlich hohe Nebenkosten – Was können Mieter tun?

2. Vorherige Ankündigung

Bevor der Vermieter die Nebenkosten erhöhen darf, muss er dem Mieter die zukünftige Erhöhung rechtzeitig ankündigen und den Erhöhungsgrund erklären, § 560 Abs. 1 BGB. Bei einem Kostenanstieg sind Mieter spätestens drei Monate nach Kenntnis Vermieters von den gestiegenen Kosten schriftlich zu informieren, § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Diese Ankündigungspflicht richtet sich zwar ausdrücklich nur an Vermieter die die Nebenkosten(-vorauszahlungen) aufgrund gestiegener Preise oder einer Anpassung erhöhen wollen, ist aber nach der Rechtsprechung auch für eine Erhöhung wegen neuer Nebenkosten anzuwenden.

Der Vermieter muss also eine Erhöhung der Nebenkosten immer ankündigen und die Gründe nennen. Nur dann kann der Vermieter zulässig die Nebenkosten erhöhen.

Hier finden Sie ein Muster: Ankündigung neuer Nebenkosten (kostenlose Vorlage)

III. Vermieter kann Nebenkostenpauschale erhöhen

Eine Erhöhung Nebenkosten kann auch Mieter treffen, die mit dem Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben. Das geht aber nur dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale erlaubt.

Ist das der Fall, muss der Vermieter dem Mieter die Erhöhung ankündigen und den Grund angeben, nach § 560.

IV. Was können Mieter tun, wenn der Vermieter Nebenkosten erhöht?

Zunächst sollten Mieter das Schreiben des Vermieters dahingehend prüfen, was der Grund für die Erhöhung der Nebenkosten ist. Im zweiten Schritt ist dann zu überprüfen, ob das Erhöhungsverlangen sich mit den Vereinbarungen im Mietvertrag deckt: Mieter sollten sich fragen, ob die Nebenkostenpositionen, die erhöht werden sollen bereits im Mietvertrag umgelegt sind. Ist das nicht der Fall, ist zu prüfen, ob sie umgelegt werden können, was vielleicht durch eine Öffnungsklausel (bzw. Mehrbelastungsklausel) vereinbart ist. Im dritten Schritt ist dann zu kontrollieren, ob der Betrag der Erhöhung angemessen ist.

Mieter haben außerdem das Recht eine Belegeinsicht in die Unterlagen des Vermieters zu verlangen. Verweigert der Vermieter die Einsichtnahme kann das für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der geltend gemachten Erhöhungsbeträge begründen.

Wie Sie Belegeinsicht bekommen erklärt der Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Diese Belege kann der Mieter verlangen.

Stellt sich heraus, dass die Erhöhung der Nebenkosten unzulässig ist, müssen Mieter diese nicht zahlen und bereits zu viel bezahlte Nebenkosten können Mieter nach § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.

Können Mieter keine Einwendungen finden die gegen die Zulässigkeit der Erhöhung spricht, dann ist der neue Vorauszahlungsbetrag erstmals zu Beginn des übernächsten Monats nach der Ankündigung zu zahlen, § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB.

V. Fazit

Insgesamt lässt sich festhalten, dass Vermieter immer zwei Voraussetzungen erfüllen müssen, damit Sie die Nebenkosten in rechtlich zulässiger Art und Weise erhöhen dürfen:

  1. Der Erhöhungsgrund muss rechtlich zulässig sein.
  2. Eine zulässige Erhöhung der Nebenkosten geht regelmäßig nur nach vorheriger Ankündigung einschließlich Begründung.

14 Antworten auf "Erhöhung der Nebenkosten – Was darf der Vermieter?"

  • Danielle Vogel
    3. Oktober 2021 - 21:25 Antworten

    Ist eine Nebenkostenerhöhung von über 100 % überhaupt zulässig?

    • Dennis Hundt
      4. Oktober 2021 - 08:16 Antworten

      Hallo Danielle,

      das kommt sicher stark auf den Einzelfall an. Eine Veränderung bei den Heizkosten kann gravierend, auch über 100%, ausfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pas Be.
    30. März 2022 - 20:16 Antworten

    Hallo,

    habe ich die Möglichkeit bei einer solchen (“drohenden”) Ankündigung, datiert vom11.03.2022 etwas zu unternehmen?

    “wie Sie sicherlich schon aus den verschiedenen Medien erfahren haben, sind die Preise für Heizöl in den letzten Tagen bis zu 300% gestiegen, teilweise darüber.

    Daher ist es, auch in Ihrem eigenen Interesse, dringend erforderlich, Ihre monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten, insbesondere Heizkosten und Warmwasser, zu erhöhen.

    Anderenfalls müssen Sie bei der Betriebskostenabrechnung für 2022 mit hohen Nachzahlungen rechnen, die eine einmalige finanzielle Härte für Sie für Sie bedeuten können.

    Aus den vorstehenden genannten Gründen passen wir Ihre monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen wie folgt an.

    Bisher 158,..€
    ab dem 01.04.2021” (Formfehler?) “310€

    Ihre neuen monatlichen Vorauszahlungen in Höhe von 310€ zzgl. -Grundmiete- ergeben…, die ab dem 01.04.2022 zu zahlen ist”.

    100% Erhöhung ist ganz schön hart schon!

    Formfehler bei einem Datum? Unzumutbar? Verhandelbar? Belegbar?
    Wie soll, kann ich mich verhalten?

    Danke im Voraus für eine Einschätzung!

    • Dennis Hundt
      31. März 2022 - 09:23 Antworten

      Hallo Pas Be.,

      danke für Ihren Beitrag. Das ist leider Drohung, sondern eine Schilderung der Realität. Sie zahlen die Heizkosten so oder so, entweder über die erhöhten Vorauszahlungen oder über eine extrem hohe Nachzahlung. Eine Erhöhung der Vorauszahlung ist also in Ihrem Sinne. Ich würde darauf eingehen und so eine Nachzahlung abfedern. Sollte es anders kommen als erwartet, die Kosten also deutlich geringer ausfallen, werden die Vorauszahlungen mit der Abrechnung wieder ausgezahlt und für die Zukunft angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yuuki
    8. April 2022 - 17:47 Antworten

    Hallo,

    ich habe heute einen Brief bekommen in welcher meine Vermitergesellschaft es nahe legt statt die vereinbarten 97€ Warmwasser und Heizungspauschale, nun 100€ mehr also 197 insgesamt zu zahlen.
    Ist dies überhaupt zulässig gerade bei der aktuellen Kundgabe des Bundestages?

    • Dennis Hundt
      12. April 2022 - 07:48 Antworten

      Hallo Yuuki,

      Sie schreiben selbst, es ist keine Erhöhung, sondern die Hausverwaltung “legt es Ihnen Nahe”. Eine angepasste Nebenkostenvorauszahkung sollte grundsätzlich in Ihrem Interesse sein. Stimmen Sie zu, wenn Sie eine hohe Nachzahlung zu sehr belasten würde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reis
    21. April 2022 - 09:24 Antworten

    Hallo, Herr Hundt.

    Am 11.04.2022 ist mir die Nebenkostenabrechnung für 2020 (für den Nutzungszeitraum 15.10.-31.12.2020) zugegangen. Es wird eine Nachzahlung in Höhe von 122 sowie eine Erhöhung der NK-Vorauszahlungen um 45 Euro gemäß Paragraph 560 Abs. 4 BGB verlangt.

    Die Forderung der Nachzahlung betrachte ich als gegenstandslos, da die Abrechnung verspätet kam.
    Ist dann eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zulässig, wenn die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist, weil verspätet?

    Mit freundlichen Grüßen
    Helene

    • Dennis Hundt
      21. April 2022 - 18:56 Antworten

      Hallo Helene,

      eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung macht immer Sinn, wenn die Vorauszahlungen nicht den tatsächlichen Kosten entsprechen. Mit anderen Worten, eine Erhöhung wäre in Ihrem Sinne. Sie zahlen die Kosten so oder so, entweder per Erhöhung oder per Nachzahlung. Ich denke, nochmals wird die Nebenkostenabrechnung vermutlich nicht zu spät zugestellt. Sowas passiert bei Widerspruch durch den Mieter meistens nur einmal.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Erika Clasen
    1. Mai 2022 - 17:38 Antworten

    Hallo, Herr Hundt, aufgrund der derzeitigen Situation “passt” mein Vermieter zum 01.06.2022 die Betriebs- bzw. Heizkostenvorauszahlungen mit einer Erhöhung von 7 EUR bzw. 50 EUR an, damit sich höhere Nachzahlungen vermeiden lassen. Die Erhöhung zum jetzigen Zeitpunkt kann ich überhaupt nicht nachvollziehen, denn meine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2021 erwarte ich im September 2022. Für das Jahr 2020 hatte ich ein Guthaben bei den Heizkosten, insofern wird sich für den Abrechnungszeitraum 2021 bei mir wenig ändern, denn die Heizkosten sind ja erst 2022 explodiert. Es macht doch im Prinzip zum jetzigen Zeitpunkt wenig Sinn, diese Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung von insgesamt 350 EUR (im Jahr 2022) zu akzeptieren, die dann erst bei der Abrechnung für 2022 im September 2023 zum Tragen kommt.

    • Dennis Hundt
      2. Mai 2022 - 09:27 Antworten

      Hallo Erika,

      Ihre Argumentation stimmt, wenn Sie hart nach Gesetzeslage gehen und in Kauf nehmen, dass Ihr Vermieter die Kosten für das Jahr 2022 bis zur Abrechnung in 2023 für Sie als Mieterin verauslagt. Kurz um: ich halte eine unterjährige Anpassung im Einvernehmen für sinnvoll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Krüger
    6. Mai 2022 - 10:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    am 05.05.2022 erhielt ich, durch meinen Vermieter, die “Erhöhung der Vorauszahlung Für Heizung/Warmwasser zum 01.06.2022”. Dieses Schreiben wurde datiert auf den 25.04.2022.

    Ab Juni soll sich also die Abschlagszahlung, wegen der gestiegenen Ernergiekosten, um 50% erhöhen.
    Bisher hatte ich bei den Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre ein Guthaben von knapp zwei kompletten Monatsmieten. Also hatte ich die Wohnungsgesellschaft, im Oktober 2021, gebeten die Vorauszahlung um 15% zu reduzieren, was immer noch einen großzügigen Puffer gewährleistet.

    Erwähnenswert wäre noch: Warmwasser wird in meiner Wohnung durch elektrische Durchlauferhitzer erzeugt. Den Strom bezahle ich bei meinem Energieversorger.

    Viele Grüße
    Thomas

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2022 - 13:27 Antworten

      Hallo Thomas,

      die Erhöhung schützt Sie im Zweifel vor einer Nachzahlung. Vielleicht können Sie sich auf einen Kompromiss einigen. Rechtlich kann die Vorauszahlung nur nach Abrechnung angepasst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.
    27. Juni 2022 - 21:21 Antworten

    Gute Tag Zusammen, wie sieht es aus bei Pauschal gezahlten Nebenkosten. Ich wohne im EG eines 1973x gebauten Einfamilienhaus. Der Vermieter hat oben seine Kanzlei und wir wohnen im EG (abgetrennte Wohnung). Einzug 05.2021! Jetzt hat der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt- kann er die Nebenkosten per WhatsAppAnkündigung von 350 auf 450 € erhöhen? Besten Dank, A.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.