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Muster: Ankündigung neuer oder höherer Nebenkosten (kostenlose Vorlage)

Neue und erhöhte Nebenkosten können Vermieter erst dann auf den Mieter umlegen, wenn sie vorher angekündigt wurden. Der Mieter muss schließlich die Gelegenheit bekommen, sich darauf finanziell einzustellen. Deshalb obliegt dem Vermieter die Pflicht den Mieter ausreichend zu informieren bevor er die Nebenkosten erhöht oder neue Nebenkosten abrechnet. Die richtige Art der Information ist Voraussetzung für den Anspruch auf den neuen erhöhten Nebenkostenbetrag.

Der nachfolgende Artikel erklärt, wann der Vermieter die Nebenkosten um neue Positionen erhöhen darf und wie man die neuen Nebenkosten ankündigt. Vermieter bekommen hier außerdem ein Muster für eine beispielhafte Formulierung.

I. Voraussetzung für neue oder erhöhte Nebenkosten

Bevor ein Vermieter neue oder erhöhte Nebenkosten umlegt, sollte er sich bewusst machen, dass jede Zahlung von Nebenkosten eine mietvertragliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter voraussetzt. Das gilt auch für die Erhöhung oder die Umlage neuer Nebenkosten. Nur bereits als umlagefähig vereinbarte Nebenkosten können umgelegt werden.

Sollen die Nebenkosten erhöht werden sind zwei Fällen denkbar aus denen die Erhöhung folgt:

  • Entweder bereits umgelegte Nebenkosten werden teurer, so dass der Nebenkostenbetrag sich erhöht oder
  • Es sind neue Nebenkosten hinzugekommen, die nun auch umgelegt werden sollen und deshalb erhöht sich der Gesamtbetrag.

Wichtig ist diese Unterscheidung, da es sich im letzteren Fall um später entstandene und bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht existierende Nebenkosten handelt. Solche dürfen Vermieter nur unter ganz besonderen Voraussetzungen auf den Mieter abwälzen: Wollen Vermieter neue Nebenkosten umlegen, geht das nur, wenn eine mietvertragliche Vereinbarung existiert, die es erlaubt nach Mietvertragsabschluss entstandene Kosten umzulegen (sog. Öffnungsklausel). Der einfachste Fall ist, dass die neue Nebenkostenart bereits im Mietvertrag genannt ist. Fallen also z.B. neue Nebenkosten an die bereits im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV genannt sind und ist darauf im Mietvertrag verwiesen können die neuen Nebenkosten ohne weiteres gemäß der Öffnungsklausel auf den Mieter umgelegt werden. Ist die neue Kostenposition allerdings ein Fall der sog. „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV, muss diese Nebenkostenart im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein. Nur dann ist sie umlagefähig.

II. Informationspflicht

Für die Erhöhung der Nebenkosten findet sich in § 560 BGB eine ausdrückliche Regelung zur Ankündigung und Informationspflicht: Danach muss der Vermieter den Mieter schriftlich über eine Nebenkostenerhöhung informieren. Inhaltlich sind dabei der Grund der Erhöhung und die Berechnung der neuen Nebenkostenart genauer zu erklären.

Bei neuen Nebenkosten folgt die Informations- und Ankündigungspflicht aus § 560 BGB in entsprechender Anwendung (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03).

Macht der Vermieter hier alles richtig, schuldet der Mieter den neu geforderten Betrag mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats, vgl. § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB. Das bedeutet zum Beispiel für den Fall, dass der Mieter die Erklärung im Januar erhält, dass er ab März die erhöhte Nebenkostenpauschale zahlen muss.

Wichtig ist, dass der Vermieter beweisen muss, dass die neuen Nebenkosten bzw. die Erhöhung rechtzeitig angekündigt wurden. Vermieter sollten daher den beweisbaren Zugang durch die Auswahl der Übersendungsart sicherstellen. Also den Brief z.B. als Einwurfeinschreiben oder durch einen Boten senden.

III. Muster für Ankündigung neuer Nebenkosten

Sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Umlage der neuen bzw. erhöhten Nebenkosten auf den Mieter gegeben, kann man deren Ankündigung z.B. wie folgt formulieren. Der Erhöhungsgrund ist entsprechend ihrem Einzelfall anzupassen.

Name und Anschrift Vermieter

Datum __________________

An

Name und Anschrift Mieter

Betreff: Umlage neuer ( — erhöhter — ) Nebenkosten 

für Ihre Wohnung in  _____________________

Sehr geehrte / r Frau / Herr ___________________ ,

die Nebenkosten zu Ihrer Wohnung haben sich ( — bzw. werden — ) erhöht.

( — Hier den Grund angeben:

z.B.  

  • Die Heizölkosten sind um _______ € gestiegen. Damit werden monatlich insgesamt ______ € an Gesamtheizkosten fällig. Das heißt, Ihr monatlicher Anteil dieser Kostenposition von _______ € steigt auf _______ €
  • Die Lohnkosten für den Hausmeister wurden erhöht, so dass zukünftig monatlich insgesamt _______ € an Hausmeisterkosten anfallen. Das heißt, Ihr monatlicher Anteil dieser Kostenposition von _______ € steigt auf _______ €
  • In Ihrer Wohnung wurde gemäß meiner gesetzlichen Verpflichtung eine Rauchwarnmelder installiert. Dadurch entstehen neue Nebenkosten in Höhe von monatlich _______ €. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass neu entstehende Nebenkosten von mir als Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden dürfen. —)

Mit diesem erhöhten ( — neuen —) monatlichen Anteil in Höhe von _______ € zusätzlich zu den bisherigen monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von _______ € ergibt sich für Sie daher ein neuer Nebenkostenvorauszahlungsbetrag in Höhe von _________ €.

Bitte zahlen Sie diesen Betrag ab dem _________ ( — Datum ist der 01. des übernächsten Monats nach Zugang dieser Ankündigung —) zusammen mit der Miete auf mein Konto.

Mit freundlichen Grüßen

____________________

(Unterschrift Vermieter mit Ort und Datum)

12 Antworten auf "Muster: Ankündigung neuer oder höherer Nebenkosten (kostenlose Vorlage)"

  • Elma Stolz
    7. November 2020 - 14:14 Antworten

    Ich als Mieterin bin überrascht, wie informativ Ihre Seiten sind. Vor allen Dingen wird explizit auf
    nächste Seiten verwiesen, die sich auf bestimmte Artikel vorhergehender Seiten oder kommender beziehen.

  • Dirk W.
    22. Januar 2022 - 11:21 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,.

    der von Ihnen genannte Paragraph 560 BGB verweist in Absatz (1) auf eine Nebenkostenpauschale. Diese ist, wie ich es verstehe, von einer Nebenkosten-Vorauszahlung abzugrenzen.

    Ist dennoch evtl auch im Vorauszahlungsmodell die o.g. Ankündigungspflicht nach Par 560 Abs (2) oder den restlichen Absätzen (z.B. innerhalb einer 3-Monats-Frist nach Kenntnis des Vermieters über die Erhöhung) vom Vermieter wahrzunehmen? Oder gilt diese Pflicht ausschließlich bei Pauschalen? Gibt es dazu evtl Urteile?

    Herzlichen Dank.

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2022 - 13:30 Antworten

      Hallo Dirk,

      meines Erachtens bezieht sich das nur auf die Betriebskostenpauschale. Es sollte auch im Interesse des Mieters sein, dass eine Nebenkostenvorauszahlung auf eine sinnvolle Höhe angepasst wird, damit es nicht zu Nachzahlungen kommt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas N
    27. Juni 2022 - 23:42 Antworten

    Ich habe eine Frage,
    mein Vermieter hat die Vorauszahlung für Heizkosten um 0.75€ Pro qm erhöht das entspricht in meinem Fall 53€ mehr habe die Heizung schon immer wenig benutzt und jetzt in den Sommer Monaten werde ich die Wohl auch nicht benutzten…( Selbst wen ich wollte würde die nicht heizen)
    Außerdem wurde das Schreiben am 10.6.22 erstellt welches ich am 14.6.22 im Briefkasten hatte. Der “neu angepasste Betrag” soll dan aber schon am 1.7.22 abgebucht werden….
    Sehe ich das falsch oder stimmt hier was nicht so richtig?? Schon allein die erste Abbuchung dürfte doch frühstens am 1.8.22 getätigt werden. Oder nicht?

    • Dennis Hundt
      28. Juni 2022 - 09:23 Antworten

      Hallo Andreas,

      die Vorauszahlungen können grundsätzlich nur nach erfolgter Abrechnung erhöht werden. Diese Erhöhung können Sie meines Erachtens eher als einvernehmliche Erhöhung verstehen. Es handelt sich um eine Vorauszahlung, die große Nachzahlungen vermeiden soll. Im Grunde durchaus in ihrem Sinne. Überlegen Sie sich, ob die Erhöhung nicht eine gute Idee ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • André Melzer
    22. August 2022 - 16:23 Antworten

    Hallo!
    Ganz aktuell (August 2022) explodieren ja die Energiekosten. (Die Gasumlage einmal außen vor gelassen.)
    Ich habe „so nebenbei“ mitbekommen, das mich Anfang 2023 eine fette Nachzahlung für 2022 erwarten wird.
    Allerdings wurde bis Stand heute (22.08.22) mir keine Nebenkostenerhöhung schriftlich zugeschickt.
    Ist dann die Nachzahlung rechtens ohne schriftliche Ankündigung bzw. Anpassung im Laufe des Jahres 2022?
    Wie ich oben gelesen habe, muss eine Erhöhung der Nebenkosten laut Paragraph 560 BGB schriftlich angekündigt werden.
    Oder zählt das im aktuellen Jahr 2022 nicht weil ja „alles“ teurer wird?

    VG
    André Melzer

    • Dennis Hundt
      22. August 2022 - 18:57 Antworten

      Hallo André,

      Sie und Ihr Vermieter könnten sich unterjährig (2022) einvernehmlich auf eine Erhöhung einigen. Das würde eine Nachzahlung abmildern. Ansonsten droht Ihnen eine Nachzahlung, wenn Ihnen in 2023 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 zugeht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Jens
      5. September 2022 - 00:50 Antworten

      Hallo!
      Die Ankündigung gemäß § 560 BGB bezieht sich nur auf eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung. Eine Nachzahlung die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergibt muss nicht angekündigt werden, bzw. wird diese durch die Vorlage/Zustellung der Abrechnung “angekündigt”.

      Gruß
      Jens

  • Peter Klein
    13. September 2022 - 18:59 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat die Kosten für den Hausmeister ohne vorheriger Ankündigung einfach in der Jahresbetriebskostenabrechnung 2021 um 20% erhöht.

    Nachdem ich beim Vermieter nach dem Grund nachgefragt habe, habe ich folgende Antwort erhalten:
    “Der Hausmeister führt seine Arbeiten sehr gut aus und wir haben mit Wirkung zum 01.08.2021 eine Erhöhung erhalten.”

    Aus meiner Sicht ist dies kein rechtlicher zulässiger Grund, da die Tätigkeiten im Arbeitsvertrag gleich geblieben sind.

    Grüße,
    Peter

    • Dennis Hundt
      14. September 2022 - 17:02 Antworten

      Hallo Peter,

      jeder Firma erhöht regelmäßig Ihre Preise, ebenso erhalten angestellte Mietarbeiter regelmäßig Gehaltserhöhungen. Das sind ganz normale Prozesse.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Klein
        14. September 2022 - 18:00 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        allerdings wurde die Erhöhung nicht angekündigt. Diese war erst in der Nebenkostenabrechnung ersichtlich, nachdem ich diesbezüglich die Frage gestellt habe.

        Grüße,
        Peter

        • Dennis Hundt
          15. September 2022 - 10:06 Antworten

          Hallo Peter,

          die Erhöhung muss auch nicht angekündigt werden. Manchmal führt ein Wechsel des Dienstleisters zu einer Verdoppelung des Preises, das wäre auch nichts ungewöhnliches.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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