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Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten (z.B. Rauchmelder)

Vieles im Leben ist dynamisch. Will der Vermieter eine neue Nebenkosten-Position abrechnen, kommt es drauf an, was mietvertraglich vereinbart ist. Meist wird im Mietvertrag auf die Geltung des Betriebskostenkatalogs des § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung verwiesen. Typisches Beispiel ist die Installation von Rauchmeldern, zu der der Vermieter neuerdings zunehmend gesetzlich verpflichtet wird. Dabei ist zwischen Kosten der Modernisierung und Wartung zu unterscheiden.

In diesem Artikel geht es ganz korket darum, unter welchen Voraussetzen der Vermieter „neue Nebenkosten“ auf seine Mieter umlegen kann und wann eine Umlage der Kosten nicht möglich ist.

Sonstige Betriebskosten sind bei Vereinbarung umlagefähig

Ansatzpunkt ist § 2 Nr. 17 BetrKV. Nach dieser Vorschrift können „ sonstige Betriebskosten“, die in den vorstehenden Ziffern Nr. 1 – 16 nicht benannt werden, als umlegungsfähig vereinbart werden. § 2 Nr. 17 BetrKV ist ein Auffangtatbestand, der die Umlage aller nicht zuvor vorbezeichneten Nebenkosten ermöglicht (z.B. Dachrinnenreinigung, Spülung einer Fußbodenheizung, Wartung der Alarmanlage, Wartung der Rauchmelder).

Siehe dazu: Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht

Siehe dazu: Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (inkl. Musterbrief)

Auch die Wartung der Rauchmelder (Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit) ist als umlagefähige Nebenkostenposition anzuerkennen (AG Lübeck ZMR 2008, 302).

Lesen Sie dazu: Nebenkosten: Können Rauchmelder-Kosten umgelegt werden?

Allerdings setzt die Umlage voraus, dass die jeweilige Nebenkostenart im Mietvertrag als solche ausdrücklich vereinbart wurde, um umlegungsfähig zu sein (BGH DWW 2004, 188). Andernfalls hätte der Mieter keine Möglichkeit, sich über die auf ihn eventuell zukommenden Kosten zu informieren.

Da die Betriebskostenverordnung Wohnraummietverhältnisse typische Nebenkostenpositionen im Blickfeld hat, ist es gerade im Gewerberaummietverhältnis besonders wichtig, die sonstigen für Gewerbemietverhältnisse zusätzlich anfallenden Betriebskosten ausführlich im Mietvertrag aufzuführen .

Es sind folgende Fallvarianten denkbar.

1. Nebenkostenposition ist mietvertraglich vereinbart

Ist die Nebenkostenposition aufgrund des Verweises auf die Betriebskostenverordnung bereits als umlegungsfähig vereinbart, kann die Nebenkostenposition geltend gemacht werden, auch wenn sie bislang noch nicht angefallen ist. Da insoweit eine mietvertragliche Vereinbarung besteht, ist die neue Kostenposition umlagefähig (BGH WuM 2004, 291).

Beispiel: Der Mieter hat bislang mit Ölöfen geheizt und das Öl selbst beschafft. Mit dem Einbau einer Zentralheizung muss er den Energieaufwand des Vermieters bezahlen, wenn der Betriebskostenkatalog vereinbart wurde. Gleiches gilt, wenn ein Hausmeister angestellt wird.

2. Ausschluss oder Streichung einer Position im Mietvertrag

Sollte der Fall so liegen, dass eine Nebenkostenposition mietvertraglich ausdrücklich ausgeschlossen oder in einer entsprechenden Auflistung gestrichen wurde, muss durch Auslegung festgestellt werden, ob nur deshalb gestrichen wurde, weil diese Kosten damals nicht angefallen sind oder ob die Position auch für die Zukunft ausgeschlossen sein sollte (AG Leverkusen NJW-RR 1994, 400). Soweit vereinbart war, dass alle ursprünglich angefallenen Nebenkosten umlegungsfähig sein sollen, ist zu vermuten, dass auch eine bestimmte Nebenkostenposition künftig umlegbar sein soll, falls sie relevant werden sollte.

3. Abschließende Aufzählung der Nebenkosten im Mietvertrag

Soweit mietvertraglich einzelne Nebenkostenpositionen im Detail aufgelistet sind, ist zu vermuten, dass der Vermieter keine weiteren Nebenkosten Position geltend machen wollte.

4. Neue Nebenkostenposition nach Gesetzesänderung

Wird eine bestimmte Nebenkostenart über den bestehenden Betriebskostenkatalog hinaus gesetzlich für umlagefähig erlaubt, dürfte diese nur umlegungsfähig sein, wenn auch bisher alle anderen Positionen als umlegungsfähig vereinbart waren. Ist dies nicht der Fall, muss die Umlagefähigkeit ausdrücklich vereinbart werden (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rd. 3035d).

5. Neue Nebenkosten infolge Modernisierung

Entstehen Nebenkosten dadurch, dass der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführt, richtet sich die Umlagefähigkeit von dadurch entstehenden Nebenkosten danach, ob sich der Mieter eigene Aufwendungen erspart oder einen sonstigen Vorteil hat. In diesen Fällen ist im Zweifel von einer Umlagefähigkeit der neu entstehenden Kosten auszugehen (LG Berlin NZM 2002, 64).

Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter einen Lift einbaut (BGH NJW-RR 2004, 587) oder von Einzelöfen auf Zentralheizung umstellt und dadurch Energiekosten anfallen (AG Hamburg WuM 2000, 82).

Wird modernisiert, ist der Vermieter verpflichtet, in der Modernisierungsankündigung auf die Art und Höhe der neu entstehenden Nebenkosten hinzuweisen. Fehlt der Hinweis, schuldet der Mieter die erhöhte Miete nicht erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung, sondern erst nach 9 Monaten (§ 559b II BGB).

Auch der Einbau von Rauchmeldern ist als Modernisierungsmaßnahme zu verstehen. Modernisierung selbst berechtigt den Vermieter, die Miete um bis zu 11 % seines Kostenaufwandes anzuheben (§ 559 BGB). Die nachfolgenden Wartungskosten sind dann in der Nebenkostenabrechnung als Nebenkosten umlegbar.

Siehe dazu: Mieterhöhungsschreiben: 4 kostenfreie Vorlagen für Mieterhöhungsverlangen (Ziffer IV)

6. Vereinbarung einer Rückwirkungsklausel / Vorbehalt / Ergänzungsklausel

Wollen Vermieter und Mieter Unstimmigkeiten über die künftige Umlagefähigkeit von bei Mietvertragsabschluss noch nicht vorhersehbaren Nebenkosten vermeiden, formulieren sie im Mietvertrag idealerweise eine Rückwirkungsklausel oder einen Vorbehalt.

Beispiel: Ergänzungsklausel in Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen? Nr. 1a

Da das Gesetz Nachforderungen nicht verbietet, kann eine Rückwirkungsklausel wirksam vereinbart werden (AG Köln NZM 2001, 708). Insbesondere bei der Geschäftsraummiete sind solche Klauseln üblich und empfehlenswert.

Der Mieter ist verpflichtet, den Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung der Mehrbelastung zu bezahlen (OLG Frankfurt NZM 2000, 243). Die Nachberechnung ist auch dann möglich, wenn über einen Abrechnungszeitraum bereits abgerechnet wurde (OLG Frankfurt DIV 1999, 114).

Siehe zum Thema auch: Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen?

2 Antworten auf "Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten (z.B. Rauchmelder)"

  • Winkler
    15. August 2016 - 14:44 Antworten

    Danke für die umfangreichen und sehr gut verständlich formulierten Informationen. Leider liegt in unseren Häusern die Sachelage noch ein wneig anders und hierzu wird dringends Rat gesucht.
    Wir haben in Sachsen auch künftig für Bestandswohnungen vor dem 1.1.2016 KEINE Rauchmeldepflicht. Dennoch wurden bereits vor Jahren lange vor 2016 in allen Wohnungen durch den Vermieter Rauchmelder eingebaut. In den einzelnen Mietverträgen steht klar beziffert, wieviele solche Rauchmelder pro Wohneinheit vorhanden sind und dass diese durch den Mieter auf eigene Kosten gewartet werden.
    Diese Rauchmelder (+ Anzahl) sind bis heute vorhanden und sind ebenso Teil der Übergabeprotokolle bei Vertragsabschluss.
    Anfang August 2016 teilte uns eine Firma mit, dass in unseren Wohnungen am xxx Datum Rauchmelder eingebaut werden und falls ein Mieter keinen Zutritt zur Wohnung ermöglicht, für einen zweiten Termin zahlen muss. Alle Mieter waren also anwesend und – staunten nicht schlecht, weil neben den bisherigen und immer noch korrekt funktionierenden Rauchmeldern (!) unzählige neue montiert worden. Der Monteur teilte mir – ihn gingen „die alten Dinger nichts an, dafür gibt es keinen Auftrag“.

    Über diese neuen weiteren Rauchmelder gibt es keinen Hinweis in den Mietverträgen und bekam nur der einzelne Mieter, der Protest einlegte, Auskunft vom Vermieter — es sei eine von ihm beschlossene Modernisierung, er habe neue Rauchmelder angemietet und den Einbau angewiesen, gefolgt von 11% Mieterhöhung und – man habe sich zu fügen oder darf gern (auch mit verkürzter Frist) ausziehen.
    Darf der das wirklich? Kann der Vermieter sich wirklich nicht auf den einstimmig geschlossenen Vertrag berufen? (Ich habe Widerspruch gegen eine Mietvertragsänderung schriftlich eingereicht.) In solchem Falle – bräuchten wir letztendlich überhaupt gar keinen Vertrag mehr zu unterschreiben – denn der Vermieter hat von vornherein Narrenfreiheit.

    • Dennis Hundt
      16. August 2016 - 12:22 Antworten

      Hallo Herr Winkler,

      win würde Ihnen raten, dass Sie sich dazu rechtlich beraten lassen. Ich vermutet, dass Sie zu Ihrem speziellen Fall keine detaillieren Informationen oder Urteile finden werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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