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Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter kann bei entsprechender Vereinbarung alle diejenigen Betriebskosten (Nebenkosten) auf seinen Mieter umlegen, die er individuell und zulässigerweise im Mietvertrag bezeichnet hat oder bei einem Verweis auf die Betriebskostenverordnung in dieser Verordnung als solche genannt sind. In § 2 Ziffer 17 Betriebskostenverordnung werden auch „sonstige Betriebskosten“ als umlagefähig bezeichnet.

§ 2 Nr. 17 BetrKV stellt einen Auffangtatbestand dar, der die Umlage von Betriebskosten erlaubt, die in § 2 Nr. 1 – Nr. 16 nicht erwähnt werden. Voraussetzung ist, dass die jeweilige Betriebskostenart im Mietvertrag vereinbart wurde. Insoweit ist Ziffer 17 kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kostenarten.

  • Steht also im Mietvertrag lediglich der Verweis auf die Betriebskostenverordnung, ohne dass sonstige Betriebskosten im Detail bezeichnet sind, genügt dies nicht. Der Bundesgerichtshof hat dies als unausgefüllte Leerposition bezeichnet (WuM 2004, 290). Im Mietvertrag muss also konkret stehen, welche Betriebskosten sich hinter Sonstiges verbergen.

Betriebskosten sind solche, die regelmäßig anfallen

Charakteristisch für solche Betriebskosten ist, dass es sich dabei um laufende Kosten handelt, die nicht einmalig, sondern regelmäßig anfallen. Laufend bedeutet nicht unbedingt jährlich. Die Kosten können auch in längeren Zeiträumen entstehen, müssen aber aber jährlich und regelmäßig anfallen (LG Siegen WuM 1992, 630).

Beispiel: ein plötzlicher Ratteneinfall im Keller rechtfertigt keine Betriebskostenumlage für die Ungezieferbekämpfung. Anders ist es, wenn durch die örtlich bedingten Verhältnisse regelmäßig einer Rattenplage vorgebeugt werden muss.
Im Übrigen sind Betriebskosten nur Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts verursacht werden und mit der Bewirtschaftung des Gebäudes unmittelbar zusammenhängen. Geht es um den Schutz oder die Optik des Eigentums oder die Interessen des Eigentümers, liegen keine Betriebskosten vor.

Um diese sonstigen Betriebskosten geht es

In der Rechtsprechung sind als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV folgende Kosten anerkannt. Allerdings gilt auch hier die Einschränkung, dass Amts- und Landgerichte unterschiedlich entscheiden und den Anfall umlagefähiger sonstiger Betriebskosten nicht einheitlich beurteilen.

  1. Überprüfungskosten für ein Abflussrohr,
  2. Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen,
  3. Beleuchtungskosten für den Heizungsraum,
  4. Reinigungskosten für Lichtschächte,
  5. Reinigungskosten für Müllbehälter,
  6. Betriebskosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad, soweit der Mieter nutzungsberechtigt ist,
  7. Aufwendungen für eine Videoüberwachungsanlage, sofern die Anbringung und der Betrieb datenschutzrechtlich erlaubt ist und eine konkrete Notwendigkeit besteht,
  8. Kosten für einen Pförtner, soweit eine konkrete Notwendigkeit besteht (BGH NZUM 2005, 542),
  9. Kosten für einen Bereitschaftsdienst,
  10. Wartung von Alarmanlagen,
  11. Wartungskosten eines Notstromaggregats,
  12. Wartungskosten von Gasgeräten,
  13. Wartungskosten installierter Haustechnik,
  14. Spülung einer Fußbodenheizung,
  15. Regelmäßige Wartung eines Blitzableiters,
  16. Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnischen Einrichtungen (Brandmelde- und Sprinkleranlagen),
  17. Regelmäßige Reinigung von Dachrinnen, wenn ein Baumbestand diese erfordert, nicht aber wenn es um eine einzelfallbedingte Verstopfung der Dachrinne geht,
  18. Betriebskosten einer Dachrinnenheizung, durch die infolge herunterfallender Eiszapfen Personenschäden verhindert werden sollen.

Wer sonstige Betriebskosten umlegen will, muss sehr genau aufpassen

  • Möchte der Vermieter sonstige Betriebskosten umlegen, muss er sie auch umlagefähig darstellen. Dazu kommt es darauf an, dass er auf die charakteristischen Eigenschaften solcher Betriebskosten abstellt und sich daran orientiert. Dann sind die Chancen gut, dass die berechneten Kosten im Streitfall tatsächlich auch anerkannt werden.

Auf die Höhe der Kosten kommt es nicht an. Es gibt keine Beschränkung auf Aufwendungen mit lediglich unerheblich wirtschaftlichem Gewicht (OLG Celle ZMR 1999, 239).

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung erkennbar darstellen, welche Kosten als sonstige Betriebskosten im Sinne der Ziffer 17 abgerechnet werden.

10 Antworten auf "Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung"

  • Gaertner
    15. September 2013 - 18:00 Antworten

    Übersichtliche und sehr informative Seite, auf die man immer wieder zugreifen wird, da sich hier allgemeinverständlich ausgedrückt wird. Fakten werden als solche sofort vermittelt. Danke

    • Dennis Hundt
      16. September 2013 - 08:25 Antworten

      Hallo Gaertner,

      danke für die Blumen. Ich freue mich, wenn Ihnen die Artikel auf Nebenkostenabrechnung.com helfen und gefallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Laura Dschau
    14. Juli 2016 - 10:21 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage zu den Posten „alle Übrigen Betriebskosten“ in der Nebenkostenabrechnung. Dieser Posten wurde auf 55 Euro monatlich im Mietvertrag festgesetzt. In den ersten beiden Monaten des Einzugs (01.11-31.12.2015) wurden uns, anstatt den 110 Euro, 158 Euro in Rechnung gestellt. Die aufgezählten Posten sind alle umlagefähig, nur meine Frage: Darf der Betrag so stark abweichen? Das hätte den Vermietern doch vorher bekannt gewesen sein welche Kosten anfallen werden, oder lieg ich da falsch?

    Ich würde mich sehr über ein kurzes Feedback freuen!
    Danke

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2016 - 15:40 Antworten

      Hallo Laura,

      ich würde Ihren Mietvertrag genau studieren, was überhaupt umgelegt werden darf. Nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten muss der Mieter tragen.

      Ansonsten mehr zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mauro Fadda
    25. Juni 2017 - 09:51 Antworten

    Vorgestern habe ich meine NKAbrechnung bekommen. Gross was meine Überraschung wie ich sah dass in Anteilig 200 Euro für Schwimmbadreinigung bezahlen muss, die 2 Monate vor meinem Mietbeginn und Einzug entstanden sind. Kann mir jemand sagen ob es eine rechtliche Begründung für diese Rechnung gibt? Danke!

    • Dennis Hundt
      26. Juni 2017 - 16:02 Antworten

      Hallo Mauro,

      ein Beispiel: ein „Wintermieter“ zahlt zeitanteilig die Gartenpflege und ein „Sommermieter“ zeitanteilig den Winterdienst. Wie sollten solche Kosten auch sonst abgegrenzt werden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hermann Kirchhoff
    15. Februar 2018 - 09:47 Antworten

    Sind die Kosten für die Hausverwaltung umlagefähig?

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