Der Vermieter kann bei entsprechender Vereinbarung alle diejenigen Betriebskosten (Nebenkosten) auf seinen Mieter umlegen, die er individuell und zulässigerweise im Mietvertrag bezeichnet hat oder bei einem Verweis auf die Betriebskostenverordnung in dieser Verordnung als solche genannt sind. In § 2 Ziffer 17 Betriebskostenverordnung werden auch „sonstige Betriebskosten“ als umlagefähig bezeichnet.
§ 2 Nr. 17 BetrKV stellt einen Auffangtatbestand dar, der die Umlage von Betriebskosten erlaubt, die in § 2 Nr. 1 – Nr. 16 nicht erwähnt werden. Voraussetzung ist, dass die jeweilige Betriebskostenart im Mietvertrag vereinbart wurde. Insoweit ist Ziffer 17 kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kostenarten.
- Steht also im Mietvertrag lediglich der Verweis auf die Betriebskostenverordnung, ohne dass sonstige Betriebskosten im Detail bezeichnet sind, genügt dies nicht. Der Bundesgerichtshof hat dies als unausgefüllte Leerposition bezeichnet (WuM 2004, 290). Im Mietvertrag muss also konkret stehen, welche Betriebskosten sich hinter Sonstiges verbergen.
Betriebskosten sind solche, die regelmäßig anfallen
Charakteristisch für solche Betriebskosten ist, dass es sich dabei um laufende Kosten handelt, die nicht einmalig, sondern regelmäßig anfallen. Laufend bedeutet nicht unbedingt jährlich. Die Kosten können auch in längeren Zeiträumen entstehen, müssen aber aber jährlich und regelmäßig anfallen (LG Siegen WuM 1992, 630).
Um diese sonstigen Betriebskosten geht es
- Überprüfungskosten für ein Abflussrohr,
- Aufwendungen für Abwasserreinigungsanlagen,
- Beleuchtungskosten für den Heizungsraum,
- Reinigungskosten für Lichtschächte,
- Reinigungskosten für Müllbehälter,
- Betriebskosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad, soweit der Mieter nutzungsberechtigt ist,
- Aufwendungen für eine Videoüberwachungsanlage, sofern die Anbringung und der Betrieb datenschutzrechtlich erlaubt ist und eine konkrete Notwendigkeit besteht,
- Kosten für einen Pförtner, soweit eine konkrete Notwendigkeit besteht (BGH NZUM 2005, 542),
- Kosten für einen Bereitschaftsdienst,
- Wartung von Alarmanlagen,
- Wartungskosten eines Notstromaggregats,
- Wartungskosten von Gasgeräten,
- Wartungskosten installierter Haustechnik,
- Spülung einer Fußbodenheizung,
- Regelmäßige Wartung eines Blitzableiters,
- Wartung von Feuerlöschern und brandschutztechnischen Einrichtungen (Brandmelde- und Sprinkleranlagen),
- Regelmäßige Reinigung von Dachrinnen, wenn ein Baumbestand diese erfordert, nicht aber wenn es um eine einzelfallbedingte Verstopfung der Dachrinne geht,
- Betriebskosten einer Dachrinnenheizung, durch die infolge herunterfallender Eiszapfen Personenschäden verhindert werden sollen.
Wer sonstige Betriebskosten umlegen will, muss sehr genau aufpassen
- Möchte der Vermieter sonstige Betriebskosten umlegen, muss er sie auch umlagefähig darstellen. Dazu kommt es darauf an, dass er auf die charakteristischen Eigenschaften solcher Betriebskosten abstellt und sich daran orientiert. Dann sind die Chancen gut, dass die berechneten Kosten im Streitfall tatsächlich auch anerkannt werden.
Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung erkennbar darstellen, welche Kosten als sonstige Betriebskosten im Sinne der Ziffer 17 abgerechnet werden.
13. Dezember 2012 - 18:04
[…] „Sonstige Betriebskosten“: Findet sich in der Abrechnung eine als „sonstige Betriebskosten“ bezeichnende […]
1. April 2013 - 09:35
[…] finden haben wir einen umfassenden Artikel zu den sonstigen Betriebskosten […]
15. September 2013 - 18:00
Übersichtliche und sehr informative Seite, auf die man immer wieder zugreifen wird, da sich hier allgemeinverständlich ausgedrückt wird. Fakten werden als solche sofort vermittelt. Danke
16. September 2013 - 08:25
Hallo Gaertner,
danke für die Blumen. Ich freue mich, wenn Ihnen die Artikel auf Nebenkostenabrechnung.com helfen und gefallen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14. Juli 2016 - 10:21
Guten Tag,
ich habe eine Frage zu den Posten “alle Übrigen Betriebskosten” in der Nebenkostenabrechnung. Dieser Posten wurde auf 55 Euro monatlich im Mietvertrag festgesetzt. In den ersten beiden Monaten des Einzugs (01.11-31.12.2015) wurden uns, anstatt den 110 Euro, 158 Euro in Rechnung gestellt. Die aufgezählten Posten sind alle umlagefähig, nur meine Frage: Darf der Betrag so stark abweichen? Das hätte den Vermietern doch vorher bekannt gewesen sein welche Kosten anfallen werden, oder lieg ich da falsch?
Ich würde mich sehr über ein kurzes Feedback freuen!
Danke
14. Juli 2016 - 15:40
Hallo Laura,
ich würde Ihren Mietvertrag genau studieren, was überhaupt umgelegt werden darf. Nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten muss der Mieter tragen.
Ansonsten mehr zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25. Juni 2017 - 09:51
Vorgestern habe ich meine NKAbrechnung bekommen. Gross was meine Überraschung wie ich sah dass in Anteilig 200 Euro für Schwimmbadreinigung bezahlen muss, die 2 Monate vor meinem Mietbeginn und Einzug entstanden sind. Kann mir jemand sagen ob es eine rechtliche Begründung für diese Rechnung gibt? Danke!
26. Juni 2017 - 16:02
Hallo Mauro,
ein Beispiel: ein “Wintermieter” zahlt zeitanteilig die Gartenpflege und ein “Sommermieter” zeitanteilig den Winterdienst. Wie sollten solche Kosten auch sonst abgegrenzt werden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Februar 2018 - 09:47
Sind die Kosten für die Hausverwaltung umlagefähig?
15. Februar 2018 - 10:08
Hallo Herrmann,
hier die Antwort: Nebenkostenabrechnung: Hausverwaltung – sind Verwaltungskosten umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. Januar 2019 - 11:19
Sehr geehrte Damen und Herren
wie sind die Wartungskosten für Heizung und Solaranlage umzulegen, eine Wohnung hat 60qm und die andere 80 qm
Ich freue mich auf Ihre Antwort
Anton Wüstefeld
29. Januar 2019 - 12:16
Hallo Anton,
so, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne Vereinbarung nach Wohnfläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. Juni 2019 - 12:43
Hallo,
Wenn in den Sonstigen Nebenkosten (2018) Rechnungen von Juli 2018 vorhanden sind, man aber Ende Februar 2018 ausgezogen ist, sind diese dann überhaupt rechtens in meiner Nebenkostenabrechnung? Was habe ich mit einer Wartung nach meinem Auszug zu schaffen? Der Abrechnungszeitraum ist jährlich…
(P.S. Danke für die Seiten! Super hilfreich! 🙂 )
Liebe Grüße
5. Juni 2019 - 13:49
Hallo Bea,
ja, Sie zahlen dafür zeitanteilig. Genau wie Ihr Nachmieter anteilig für den Winterdienst während Ihrer Mietzeit zahlt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. April 2023 - 19:31
Guten Tag,
können Individualkosten – wie in diesem Fall eine Rechnung für 4 neue Namensschilder (Name vom Mieter hat sich geändert) – auf den Mieter umgelegt werden? In der Betriebskostenabrechnung?
Besten Dank für die Antwort und viele Grüße!