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Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar

Der Vermieter darf bei entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter im Mietvertrag alle betriebsbedingten Kosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Dazu gehören auch die Wartungskosten für technische Einrichtungen.

Wartungskosten sind von den Reparaturkosten und den Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Wartungskosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmäßig in gewissen Abständen unabhängig von einem bestehenden Bedarf anfallen, während Reparaturen aus einem konkreten Anlass anfallen und somit einzelfallbedingt sind und grundsätzlich zulasten des Vermieters als Eigentümers der Immobilie gehen.  Die Kenntnis der Beurteilungsgrundlagen erleichtert die Entscheidungsfindung im Einzelfall.

Was ist das: Wartung?

Die Betriebskostenverordnung verwendet den Begriff der Wartung, ohne ihn zu definieren. So ist in § 2 Ziffer 2 von der Wartung von Wassermengenreglern die Rede oder in Ziffer 5c von der Wartung von Warmwassergeräten. Im Text wird  die Wartung als „regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“ umschrieben.

Wartung ist ein sehr umfassender Begriff und erfasst vorwiegend technische Anlagen.

Beispiele für umlegbare Wartungsarbeiten:

Wartungskosten für Wassermengenregler (Geräte werden an Duschköpfen und Wasserhähnen installiert und verringern den Wasserverbrauch, umlegungsfähig seit 1.1.2002),

  • Wartung von Alarmanlagen,
  • Wartung des Fahrstuhls (Inspektion, Überprüfung, Einstellung, Abschmieren, TÜV-Abnahme)
  • Wartung von Notstromaggregaten,
  • Wartung von Gasgeräten,
  • Wartung von installierter Haustechnik,
  • Wartung des Blitzableiters,
  • Wartung der Feuerlöscher,
  • Wartung der brandschutztechnischen Einrichtungen (Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage),
  • Wartung der Heizungsanlage,

Im weiteren Sinne aber auch die Wartung der Dachrinne, wenn diese regelmäßig gereinigt werden muss. Wird der Ölbrenner der Heizung regelmäßig gereinigt, ist auch dieses letztlich Wartung, wird aber oft als Reinigung bezeichnet und als solche abgerechnet.

Vorsicht bei Vollwartungsverträgen

Vielfach schließt der Vermieter Wartungsverträge ab. Wartung kann sprachlich als reine Pflegearbeit, aber auch als Reparatur oder Ersatz von Verschleißteilen verstanden werden.

Geht eine Wartungsmaßnahme über die bloße Kontrolle, Pflege oder Erhaltung einer Anlage hinaus (Vollwartungsvertrag) muss der Vermieter eine Aufteilung nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Kosten vornehmen (Schmidt ZMR 1998,258).

Dazu muss der Vermieter den Handwerker veranlassen, in der Rechnung die einzelnen Positionen nach Möglichkeit unter Angabe von Arbeits- und Materialaufwand aufzuschlüsseln. Dann kann er die Betriebskosten herausrechnen und umlegen. Andernfalls kommt eine Schätzung in Betracht (LG Hamburg ZMR 2001,971). Gibt es für eine Schätzung keinen Ansatzpunkt, dann können die gesamten Aufwendungen nicht als Betriebskosten in Ansatz gebracht werden (LG Hamburg WuM 1989,640). In diesem Fall ist der Vermieter beweispflichtig (LG Essen WuM 19 1,702).

Also: Maßgeblicher Ansatz für die Unterscheidung ist, dass nur solche Kosten Betriebskosten sind, die fortlaufend entstehen. Voraussetzung ist eine gewisse Regelmäßigkeit. Kosten einmaliger Maßnahmen sind keine Betriebskosten.

Allerdings wird erst ab einem Zeitraum von 5 und mehr Jahren eine fortlaufende Entstehung in Zweifel gezogen. Der BGH (WuM 2004,290) stellt nur darauf ab, ob die Maßnahme regelmäßig durchgeführt werden muss oder ob eine einmalige Maßnahme aus einem bestimmten Anlass vorliegt  (BGH ZMR 2007,361).

  • Vielfach urteilen die Gerichte, dass 20 – 50 % der Kosten eines Vollwartungsvertrages nicht umlagefähig sind  (LG Duisburg WuM 2004,717).
  •  Inwieweit ein solcher Vollwartungsvertrag vorliegt, kann nur durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter festgestellt werden.

29 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar"

  • Dagmar Kristensen
    10. Juni 2013 - 07:46 Antworten

    Spätestens alle 5 Jahre soll seit Neuem der Fettabscheider einer Inspektion unterzogen werden.
    Sind diese Kosten als Wartungskosten vom Mieter zu zahlen?

    • Dennis Hundt
      10. Juni 2013 - 19:31 Antworten

      Hallo Frau Kristensen,

      leider bin ich kein Fachmann und weiss daher nicht, was ein Fettabscheider ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • P. Tietz
        11. Juli 2013 - 14:47 Antworten

        Ein Fettabscheider ist eine Vorrichtung zum Trennen von öligen und fettigen Ablagerungen aus dem Schmutzwasser. Wenn die Einrichtung regelmäßig alle 5 Jahre inspiziert wird, kann dies als Nebenkosten umgelegt werden, da es eine wiederkehrende Tätigkeit ist.

        • Dennis Hundt
          12. Juli 2013 - 08:28 Antworten

          Hallo Herr Tietz,

          danke für die Aufklärung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Dirk
    11. September 2013 - 17:39 Antworten

    Wenn man im März 2012 auszieht und nun erhält man die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 und die Wartungskosten werden mit EUR 415,56 (6 Parteien) für das ganze Jahr berechnet … ist das rechtens? Oder darf der Vermieter auch die Wartungskosten nur für 3 Monate (Jan-März) anteilig berechnen?!

    • Dennis Hundt
      11. September 2013 - 18:04 Antworten

      Hallo Dirk,

      alle nicht verbrauchsabhängigen Kosten werden i.d.R. zeitanteilig nach Monaten oder Tagen abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Saskia
    12. September 2013 - 10:13 Antworten

    Ich wohne jetzt 13 Jahre im gleichen Haus. Dieses Jahr tauchen zum 1. mal Wartungskosten für ein Garagentor auf, ist das zulässig? Ebenso kam vor einigen Monaten (auch das 1. mal) ein Handwerker um die Fenster zu überprüfen, kann der Vermieter die entstandenen Kosten umlegen?
    Viele Grüße
    Saskia

      • hartmut graef
        26. Februar 2015 - 12:14 Antworten

        Guten Tag,

        für den Warmwasserzähler zahle ich über die Einzelabrechnung bei Ista Miete. Muss ich auch die Wartung des Gerätes bezahlen.

        Danke

        Hartmut Graef

  • K. M.
    14. Dezember 2015 - 15:30 Antworten

    Guten Tag,

    woher weiß ich als kleiner Bürger, wann eine Wartungsmaßnahme über die bloße Kontrolle, Pflege oder Erhaltung einer Anlage hinaus geht? Das Haus, in welchem ich wohne, ist 1 Jahr alt und uns wurde eine sehr lange Liste mit Betriebskosten für Wartung vorgelegt. Ob das alles rechtens ist, ist natürlich schwierig einzuschätzen.

    Vielen Dank.
    K.M.

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2015 - 05:44 Antworten

      Hallo K. M.,

      ohne Frage, Sie können eine Rechnung zu einer komplexen Heizungswartung nur bedingt nachvollziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lothar Rygiel
    23. Februar 2016 - 12:59 Antworten

    Lothar

    23.02.2016

    Meine Heizkosten werden versetzt um 5 Monate das heizt, der Energielieferant erstellt die Rechnung
    vom 28.07.2014.- 27.07.2015 . Berechnet werden die Ablesewerte in der Wohnung Heizung und Warmwasser vom 01.01.2015.-31.12. 2015.

    Viele Grüße

    Lothar R.

  • Flori
    27. Mai 2016 - 14:34 Antworten

    Wenn für die jährliche Wartung des Rauchabzugs, der sich im Fahrstuhlschacht befindet, die Aufzugsfirma anwesend sein muss, gehören diese Kosten dann zu den Kosten der Wartung??

    • Dennis Hundt
      27. Mai 2016 - 16:06 Antworten

      Hallo Flori,

      in meinen Augen macht es durchaus Sinn, dass diese Kosten zu den Nebenkosten gehören und entsprechend umgelegt werden dürfen. Schließlich scheint die Anwesenheit notwenig zu sein.

      Im Zweifel sollten Sie diese Frage zusammen mit Ihrer Nebenkostenabrechnung anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jonny
    5. Juni 2016 - 15:41 Antworten

    Guten Tag Hr. Hundt,

    unser Vermieter hat für unsere Heizungsanlage einen Wartungsvertrag der Fa. E*** für über 300 Euro jährlich abgeschlossen (Wartung + Kesselreinigung).

    Dieser Wartungsvertrag enthält zusätzlich auch die kostenlose Störungsbehebung.

    Es gibt von der Fa. auch einen Wartungsvertrag ohne diese kostenlose Störungsbehebung.

    Nun haben wir die Nebenkostenabrechnung um die Differenz zum Vertrag ohne Störungsbehebung gekürzt, da in der BetrKV unseres Erachtens klar geregelt ist, was der Mieter zu tragen hat.

    Unser Vermieter ist dennoch der Meinung, dass wir die vollen Kosten zu zahlen haben.

    Wenn ich nun Ihren Beitrag lese, dann entsteht bei mir sogar der Eindruck, dass ein Wartungsvertrag gar nicht gänzlich auf die Mieter abzuwälzen ist!?

    Zu guter Letzt: Unser Ölbedarf liegt bei ca. 1000l/Jahr (ca. 600-700 Euro). Stehen dabei Wartungskosten über 300+ Euro nicht in einem krassen Missverhältnis?

    Vorab schon vielen Dank für eine kurze Information Ihrerseits!

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      6. Juni 2016 - 21:37 Antworten

      Hallo Jonny,

      der Vergleich der Verträge und die Kürzung um die „Störungsbeseitigung“ hört sich für mich persönlich sinnvoll an. Verweisen Sie Ihren Vermieter doch auf das Gesetz und die Rechtsprechung.

      Je kleiner das Haus / je kleiner der Heizbedarf, desto größer ist prozentual der Wartungsanteil.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jonathan M.
    23. Juni 2016 - 21:57 Antworten

    Guten Tag Hr Hundt,

    wir haben unserem Vermieter auf die Rechtslage hingewiesen, doch dieser fordert nach wie vor den strittigen Betrag ein und die Kommunikation wird von seiner Seite aus immer unsachlicher.

    Kann man Sie – natürlich kostenpflichtig – beauftragen, unserem Vermieter ein „offizielles“ Schreiben zu senden, damit die Sache für unseren Vermieter zweifelsfrei ist?

    Falls die Beauftragung möglich ist: In welchem Kostenrahmen bwürde sich unser Anliegen bewegen?

    Vielen Dank schon vorab für Ihre Rückmeldung!

    Mit freundlichen Grüßen
    Jonathan M.

    • Dennis Hundt
      24. Juni 2016 - 08:26 Antworten

      Hallo Jonathan,

      mich können Sie leider nicht beauftragen. Mein Tip dazu: wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt (wenn möglich Fachanwalt für Mietrecht).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Steiger
    3. August 2016 - 03:58 Antworten

    Hallo,

    nach 5 Jahren taucht erstmals der Posten „Dachreinigung“ mit einem korrekt nach Wohnfläche umgelegten Anteil von ca. 33 Euro auf unserer NK-Abrechnung auf. Unsere Bitte um Streichung mit Hinweis auf die BetrKV wegen nicht umlagefähiger Einmalkosten wurde abgelehnt, „da es sich um eine DachRINNENreinigung handle, die turnusmäßig aller 2..3 Jahre durchzuführen“ sei. Im Mietvertrag sind beide Arten in der NKV unter §16 genannt(pauschal und mit ca. 25 anderen – für unser Gebäude irrelevanten – Kostenarten).
    Frage 1: Ist die Falschbezeichnung ein inhaltlicher Fehler an sich bzw. ein Bestehen auf korrekte Bezeichnung sinnvoll (es geht hierbei um die ggf. Anerkennung durch das Finanzamt.)
    Frage 2: Eine ev. Notwendigkeit wie im BGH Urteil VIII ZR 167/03 (Naher erhöhter Baumbestand, bzw. erhöhte Staubbelastung) ergeben sich in unserem Falle nicht. Darf der Vermieter/die Wohnungseigentümergemeinschaft trotzdem die Maßnahme beauftragen und dann umlegen? (Gebot der Wirtschaftlichkeit?)
    Frage 3: Sind die mindestens 5 Jahre ausreichend, die Anerkennung als BK zu verweigern? Muß bzw. kann der Vermieter ggf. mit älteren, Vormieter-Abrechnungen nachweisen, daß z.B. ein 6 Jähriger Turnus eingehalten wurde?
    Frage 4: Falls der Fall eintritt, daß tatsächlich in den Vorjahren diese Reinigung durchgeführt wurde, die HV aber vergessen hat, die Kosten in der Abrechnung abzugeben, dann ist die Abrechnung korrekt und wir müssen diese ab jetzt zahlen, korrekt?
    Frage 5: Wir bekommen Geld zurück erstattet, sollten wir die Rückzahlung schriftlich „unter Vorbehalt“ akzeptieren, oder ist das innerhalb der Prüfungsfrist (die noch 11,5 Monate läuft) nicht notwendig?
    Vielen Dank für Ihre Seite und Ihre Hilfe.

    • Dennis Hundt
      3. August 2016 - 19:10 Antworten

      Hallo Klaus,

      danke für Ihren Beitrag. Leider kann ich nicht auf Ihre (vielen) Fragen eingehen und kann Ihnen daher nur zur Ihren rechtlichen Einschätzung Ihres Einzelfalls raten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ramona Zumpe
    27. August 2016 - 21:03 Antworten

    Guten Tag !! Wir wohnen seid 1992 hier und nun müßte eine große Linde verschnitten werden.Bisher wurde diese nie beschnitten.Können diese Kosten auf uns als Mieter umgelegt werden oder ist es wie bei einer Fällung nicht auf die Mieter umlegbar??? Danke MfG Ramona Zumpe

  • Hans Plappert
    22. September 2016 - 12:53 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Ich bin im Juli 2014 in eine Neubauwohnung eingezogen und dort im September 2015 wieder ausgezogen. Im Oktober 2015 (also nach meinem Auszug) wurde erstmalig eine Wartung der Lüftungsanlage der Wohnung durchgeführt. Der Mieter hat die Kosten diese Wartung anteilsmäßig für den Zeitraum Januar 2015 bis September 2015 in Höhe von ca. 180€ als Betriebskosten an mich weiter gegeben. Da mir die Rechnung im Gesamtbetrag von 238€ sehr hoch erscheint, habe ich den Mieter um Einsicht in den Wartungsvertrag gebeten. Er hat mir aber lediglich eine Rechnung mit dem Posten „Wartung der Lüftungsunterlage mit Umfang, welcher durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstand“ zukommen lassen. Ich vermute dass es keinen Wartungsvertrag gibt und es sich in Anbetracht der hohen Rechnung auch um eine Reparatur handeln könnte..
    Im Mietvertrag wird bei den Betriebskosten auf die BetrKV verwiesen und zusätzlich einzelne Positionen genannt. Die Position „Wartung Lüftungsanlage“ gibt es dort nicht. Wohl aber den Punkt „sonstige Betriebskosten“.
    Frage: Die Wartung wurde erstmalig nach meinem Auszug ausgeführt. Ist es zulässig dass der Vermieter quasi rückwirkend diese Wartungskosten auf mich umlegt? Ist die Vorlage der Rechnung ohne dass es dazu einen Wartungsvertrag gibt dafür ausreichend?

    Schöne Grüße
    Hans Plappert

    • Dennis Hundt
      22. September 2016 - 13:18 Antworten

      Hallo Hans,

      wenn Sie nur im Sommer in einer Wohnung leben, zahlen Sie anteilig auch für den Winterdienst. Der Wintermieter zahlt auch anteilig für die Gartenpflege. Die zeitanteilige Belastung ist also absolut normal.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Hans Plappert
        26. September 2016 - 15:50 Antworten

        Hallo Dennis,
        vielen Dank für die Rückmeldung und das nachvollziehbare Beispiel!
        Ist es aber nicht so, dass die Wartung der Lüftungsanlage zwar grundsätzlich umlagefähig ist dies aber im Mietvertrag explizit vereinbart werden muss?
        Viele Grüße
        Hans

        • Dennis Hundt
          26. September 2016 - 16:22 Antworten

          Hallo Hans,

          das betrifft sogar alle Nebenkosten. Es darf nur umgelegt werden, was im Mietvertrag vereinbart wurde.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Werner
    12. Januar 2017 - 13:20 Antworten

    Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Es gibt eine behindertengerechten Wohnung im ptr.
    Der Zugang zum Haus ist mit einer Automatiktür ausgestattet, die nur dieser einzige Mieter automatisch betätigen kann.
    Alle anderen Mieter öffnen die Haustür wie jeder Andere auch.
    Muss ich die jährlichen Wartungskosten mittragen?
    Viele Grüsse S.W.

  • Ingrid Lembke
    8. Oktober 2017 - 17:38 Antworten

    Hallo,
    ich habe meine Betriebskostenabrechnung für 2016 erhalten. Mir ist aufgefallen, das ich Hauswartkosten und Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Pflege für Außenanlage und Winterdienst zahle. Sind die Posten Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Pflege für Außenanlage und Winterdienst nicht schon bei den Hauswartungskosten enthalten.
    Danke Ingrid

    • Dennis Hundt
      8. Oktober 2017 - 22:38 Antworten

      Hallo Ingrid,

      die Kosten werden i.d.R. separat (aber nicht doppelt) ausgewiesen, selbst wenn die Dinge der Hauswart erledigt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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