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Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass als Umlageschlüssel für die Nebenkosten die Personenzahl einer Wohnung maßgebend sein soll.

Geht es um die Abrechnung des Energieverbrauchs, zahlen viele in einer einzigen Wohnung lebende Personen zwangsläufig mehr Nebenkosten, als wenn in einer Wohnung weniger oder gar keine Personen leben. Steht dann in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung leer, fragt sich, wie der Leerstand sich auf den Umlageschlüssel auswirkt. Würde die leer stehende Wohnung mit null Personen angesetzt, würden die anderen Mieter benachteiligt.

Verbrauchsabhängige Kostenverteilung bevorteilt den Vermieter

Zunächst ist festzustellen, dass eine möglichst hohe verbrauchsabhängige Kostenverteilung für den Vermieter bei Leerstand am günstigsten ist. Auf diese Weise tragen die vorhandenen Mieter aufgrund ihrer Personenanzahl durch ihren Verbrauch den Großteil der Nebenkosten, da für den leerstehenden Wohnraum mangels Bewohner keine oder kaum Verbrauchskosten anfallen.

  • Vom  Grundsatz her gilt, dass der  Vermieter das Risiko des Leerstandes selbst trägt und Nebenkosten für leerstehende Wohnungen nicht ohne Weiteres auf die vorhandenen Mieter umlegen darf.

Ist als Umlageschlüssel die Wohnfläche vereinbart, liegt der Fall einfach: der Vermieter trägt anteilig auf die Wohnfläche bezogen die Nebenkosten. Ist als Wohnfläche hingegen die Personenzahl vereinbart, ergibt sich das Problem, wie dann eine leerstehende Wohnung erfasst werden soll.

Individueller Änderungsvorbehalt ist erlaubt

Der Vermieter kann jedenfalls nicht  formularmäßig in Mietverträgen bestimmen, dass die zunächst nach der Personenzahl berechneten Kosten bei Leerständen nach dem Verhältnis  der „vermieteten“ Flächen umgelegt werden sollen. Dann bräuchte er selbst für unvermietete Räume keine Kosten zu übernehmen.

In individuell ausgehandelten Mietverträgen wird allerdings eine solche Vereinbarung für zulässig erachtet, vorausgesetzt das Risiko wird dem Mieter klar und unmissverständlich vor Augen geführt (OLG Hamburg WuM  2001,343). Dann kann der Vermieter tatsächlich den vereinbarten Umlageschlüssel „Personenzahl“ in den Umlageschlüssel „vermietete Räume“ ändern.

Vermieter muss den Verbrauch erfassen

Bei den verbrauchsabhängigen Kosten ist der Vermieter verpflichtet, die Erfassungsgeräte immer – auch in der leerstehenden Wohnung – abzulesen, um auch dort den verbrauchsabhängigen Kostenanteil zu ermitteln. Faktisch ist es aber so, dass der größte Teil des verbrauchsabhängigen Kostenanteils auf die Mieter der vermieteten Wohnungen entfällt. Diese sind aufgrund des Leerstandes gezwungen, unverhältnismäßig viel zu heizen. Vermietete Wohnungen, die von leer stehenden Wohnungen umgeben sind oder an eine solche angrenzen, geben Wärme an die kalten Nachbarräume ab. Die Mieter heizen unfreiwillig die Nachbarwohnungen mit und müssen in ihrer Wohnung mehr Energie aufwenden.

Rechtsprechung: Durchschnittsbelegungswert soll maßgebend sein

  • Zur Berechnung der Verbrauchsanteile leerstehender Wohnungen wird mehrheitlich wohl auf die Durchschnittbelegungswerte aller Wohnungen im Objekt abgestellt (AG Köln WuM 2002, 285) und nach der sich daraus ergebenden Personenzahl die Nebenkosten abgerechnet. Mangels nachvollziehbarer Alternativen erscheint diese Regelung als praktikabel und einigermaßen gerecht. Schließlich haben die anderen Mieter keinen Einfluss darauf, mit wie vielen Personen eine Wohnung belegt ist, so dass sie von einer großen Personenzahl profitieren und bei einer kleineren Zahl verhältnismäßig stärker belastetet werden.

Rechtsprechung ist wenig einheitlich

Teilweise fordert die Rechtsprechung, dass der Vermieter leer stehende Wohnungen mit mindestens einer Person bewerten muss.  Die auf diese Person berechneten Nebenkosten fallen dem Vermieter dann zur Last  (AG Köln WuM 1998, 290). Die Festlegung eines bestimmten Festkostenanteils könne aber nicht verlangt werden (AG Köln WuM 2000, 38).

Soweit auf einen mehr oder weniger willkürlichen Abschlag von 10 % der Nebenkosten zugunsten der übrigen Mieter abgestellt wird (AG Zwickau ZMR 2002, 20%), kann dies weder mit einem tatsächlichen Erfahrungssatz noch sonst nachvollziehbar begründet werden (Schmid Mietrecht S.455). Das AG Annaberg  gestand einem Mieter einen Abrechnungsmaßstab 50 zu 50 zu (WuM 2007, 131). In einem Urteil des LG Gera (WuM 2007, 511) wurde die verbrauchsabhängige Abrechnung ganz aufgegeben und die Abrechnung nach Wohnflächen vorgegeben.

In Fällen, in denen die vermieteten Wohnungen mit besonders hohen Verbrauchskosten belastet werden, kann es gerechtfertigt sein, den verbrauchunabhängigen Kostenanteil bis 50 % zu erhöhen. Inwieweit der Vermieter dazu verpflichtet ist, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.  Jedenfalls machen zeitweilige Leerstände einen vereinbarten Abrechnungsmaßstab nicht unbillig und begründen auch keine Änderungsanspruch des Vermieters (BGH WuM 2004, 150).

Umlageausfallwagnisanteil ist nur bedingt möglich

Zumindest bei preisgebundenem Wohnraum erlaubt das Gesetz (§ 25 a NMV), dass der Vermieter in die Miete ein Umlageausfallwagnis  in Höhe von bis zu 2 % für die auf die Wohnung der Mieter anfallenden Betriebskosten einrechnet. Diesen Anteil kann der Vermieter während der Dauer der Vermietung als Bestandteil der Miete verlangen. Insoweit kann er eine Rücklage zur Absicherung eines eventuellen Leerstandes bilden.

Ein solcher Umlageausfallwagnisanteil  kann bei preisfreiem Wohnraum nicht vereinbart werden.  Dies würde § 556 IV BGB  widersprechen,  wonach die Nebenkosten sich an der Betriebskostenverordnung orientieren müssen und eine solche Umlage dort nicht vorgesehen ist (Schmid Mietrecht S. 936).

Änderungsvorbehalt greift erst bei nachhaltigen Leerständen

Bei einem Leerstand ist der Vermieter nicht berechtigt, den Abrechnungsmaßstab auch bei einem vereinbarten Änderungsvorbehalt einseitig ohne Weiteres zu verändern. Ein Änderungsanspruch kommt allenfalls in Betracht, wenn es dem Vermieter nicht mehr zuzumuten ist, an der bisherigen Regelung festzuhalten (BGH ZMR 2006,758). Allerdings scheitert dieser Anspruch oft daran, dass sich die Situation eines Leerstandes schnell ändert und der Verwaltungsaufwand für den Vermieter so hoch ist, dass es für ihn keinen Sinn macht, den Umlageschlüssel anzupassen.

Die Fachliteratur hält einen Änderungsanspruch bei einem Leerstand von 20-30 % (Maaß ZMR 2006, 761) und bei kleineren Wohnanlagen von 70-80 % (Sternel NZM 2006, 812) für begründet.  Seitens des BGH gibt es dazu bislang keine Äußerung.

12 Antworten auf "Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand"

  • Sandra Boberek-Hantschel
    3. Januar 2014 - 02:44 Antworten

    In unserem Haus hat die Wohnung bei mir im 3. OG (145 m2 Größe und zuvor 4 Bewohner) mehr als 2,5 Jahre leer gestanden!
    Seit dem Verkauf des Hauses in 06/2008 haben wir mittlerweile die 5. Verwaltergesellschaft, jede Gesellschaft hat andere Nebenkostenabrechnungen erstellt!
    Aufgefallen ist jedoch, dass in allen Abrechnungen keine Änderungen in der Bewohneranzahl seitdem aufgefallen sind, obwohl mein Exmann mittlerweile auch seit 08/2009 nicht mehr hier wohnt und in 12/2009 bis ca. 05/2013 die besagte Nebenwohnung leerstand (keine Änderung in der Personenanzahl bzw. der Wohnflächenangaben).
    Muss man die Garten- und Außenanlagenpflege bezahlen, selbst wenn es weder Garten noch Außenanlage gibt, die gepflegt wird?
    Und wenn ja, sind dann die Kosten des Winterdienstes von 28 EUR in Relation zu den Kosten der Pflege einer nicht vorhandenen Garten- bzw. Außenanlage von 59 EUR überhaupt neben den Kosten für einen Hauswart von 30 EUR (der hier keinerlei Tätigkeiten, wie Hausreinigung mit 14 EUR oder Behältermanagement=Tonnendienst erbringt, da sie vollständig in Eigenregie durch die Mieter mittels durch uns geschriebenen Plan erbracht werden) berechenbar?
    Und welche Form des Fehlers liegt vor, wenn die Vorauszahlungen meinerseits nicht vollständig, also fehlerhaft aufgeführt sind? Formell oder nur inhaltlich?
    Ich weiss langsam nicht mehr, wo mir der Kopf steht und würde mich über Antwortem sehr freuen!

  • Marko21
    15. Mai 2014 - 18:08 Antworten

    Hallo,

    ich wohne mit meiner Freundin in einem Haus mit 2 Wohnungen und einem kleinen Laden im Erdgeschoss. In der einen Wohnung leben wir zu zweit und in der anderen Wohnung lebt eine Frau alleine.

    Die Müllabfuhr, der Wasser- und Schmutzwasserverbrauch werden bei uns pro Person in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet.(Der Ladeninhaber zahlt einen ganz kleinen Prozentanteil, da er da ja nicht wohnt)

    So jetzt zu meinem Problem:

    Die Frau ist letztes Jahr ausgezogen und die Wohnung stand 6 Monate leer. Wir haben jetzt fürs letzte jahr die Nebenkostenabrechnung bekommen und da stand drin, dass wir für diese 6 Monate die komplette Müllabfuhr alleine bezahlen sollen, da wir ja alleine für den Zeitraum gelebt haben.

    Damit habe ich halt ein Problem, da ich finde, dass es ja nicht meine Schuld ist, dass die Wohnung so lang leer blieb und die Mülltonnengrößen sind halt für 3-4 Personen ausgelegt und wurden für diesen Zeitraum nicht verändert bzw. verringert.(Bei dem Wasserverbrauch kann ich es halt nachvollziehen, da wir alleine hier gewohnt haben und nur wir 2 Wasser verbraucht haben)

    Darf der Vermieter das so machen? Weil die Gesamtkosten sind die (fast)dieselben wie im Vorjahr(2012)geblieben, nur dass unser Anteil davon jetzt viel größer ist(von 61% auf fast 75% der gesamtkosten).

    Ich versuche es nochmal deutlicher zu erklären:

    Im Mietvertrag steht, dass die Müllbeseitigung nach Personenanzahl verteilt wird. Dazu gibt es so einen Punkteschlüssel, der sich aus der Anzahl der Personen, sowie deren Mietdauer im Kalenderjahr ergibt.

    In den letzten drei Jahren(2010,2011,2012) lebten in den beiden Wohnungen über das ganze Jahr hinweg immer 3 Leute(ich und meine freundin in unserer Wohnung) und unsere Nachbarin in der anderen Wohnung) plus der Ladenbesitzer im Erdgeschoss.

    Die Gesamtpunktzahl betrug immer 39 Punkte. Unsere Punktzahl betrug immer 24. Also schätze ich die Punktzahl unserer Nachbarin auf 12 und die restlichen 3 Punte gehen an den Ladenbesitzer(da er halt nicht Duschen geht und nicht soviel Müll wie eine Wohnung produziert usw.).

    Im letzten Jahr(2013) ist die Frau ausgezogen und die Wohnung stand 6 oder 7 Monate leer. In diesem Jahr blieben wir wieder auf unserer Punktzahl von 24 Punkten. Die Gesamtpunktzahl ist jedoch auf 32 gesunken, sodass unser prozentualer Anteil an den Gesamtkosten für die Müllbeseitigung und das Wasser gestigen ist.

    Beim Wasser kann ich das nachvollziehen, da der Gesamtverbrauch im Jahr 2013 geringer war als im Jahr 2012, weil wir halt über ein halbes Jahr nur zu zweit im Haus waren.

    Bei der Müllbeseitigung sehe ich es jedoch nicht ein, dass ich für ein halbes Jahr für eine zu große Mülltonne bezahlen muss, obwohl es die Schuld des Vermieters ist, dass er nicht so schnell einen Nachmieter gefunden hat.

  • Werner
    3. Januar 2016 - 11:08 Antworten

    Hallo,
    für mich stellt sich jetzt auch die Frage, wie der Leerstand in der Nebenkostenabrechnung verteilt werden muss. Die Situation ist, dass es sich um ein Ladenlokal handelt, dass wegen Umbau 1 Jahr bis zur Wiedervermietung leer stand und demnach in der Abrechnung nicht berücksichtigt wird.
    Danke für eine Antwort.
    Gruß
    Werner

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2016 - 11:29 Antworten

      Hallo Werner,

      die Umlage erfolgt so, wie es im Mietvertrag der (anderen) Mieter vereinbart wurde. Wenn Personenanzahl, dann siehe oben. Ansonsten hier noch ein Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian K.
    6. November 2016 - 19:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt. Meine Situation ist folgende. Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit 12 Mietparteien. 8 Wohnungen wie auch meine haben 3,5 Raum und 75qm. Die anderen 4 haben 2,5 mit ca 55qm. Ich wohne in meiner 3,5 Raum Wohnung alleine. Ende 2015 wurden 5 Personen (Flüchtling aus Syrien) in einer freien 2,5 Raum Wohnung einquartiert. Obwohl sie 2015 nur 2 Monate hier gewohnt haben stieg der gesammt Wasser- und Gasverbrauch des Hauses um ca 20% gegenüber dem Jahr 2014 an. Zudem ist auffällig das bei ihnen selbst im Winter fast alle Fenster komplett geöffnet sind und bestimmt die Heizung auf Hochtouren läuft. Laut Mietvertrag ist eine Quadratmeter bezogene Kostenverteilung vereinbart die ich bis jetzt geduldet habe. Aber nun tritt ja eine übermäßige Nutzung des Wohnraumes ein. Ich befürchte und das die Kosten für Gas und Wasser in diesem Jahr übermäßig ansteigen. Habe ich nun eine Chance eine Personen bezogene Abrechnung durchzusetzen? Die Mehrkosten belaufen sich für mich auf 350€ für das Jahr 2015 und in diesem Jahr haben diese Personen nur 2 Monate hier gewohnt.

    • Dennis Hundt
      8. November 2016 - 17:52 Antworten

      Hallo Sebastian,

      bei den Warmwasser- und Heizkosten ist der Vermieter doch ohnehin an die Heizkostenverordnung gebunden. Recherchieren Sie in diese Richtung. Als zweites würde ich anfragen, ob Wasserzähler eingebaut werden können, damit die Verbräuche auch korrekt erfasst werden können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Berg
    13. November 2017 - 19:48 Antworten

    Meine Schwiegermutter ist Ende Mai 2017 verstorben. Die Mietwohnung wurde zum 31. August 2017 gekündigt. Sie hat Wassergeld nach Qudratmetern bezahlt.
    Muss sie jetzt auch für die Monate des Leerstandes bezahlen, obwohl 0,0 Verbrauch stattfand?
    Wäre irgendwie sonderbar… Ich kann im Netz leider nichts dazu finden und wäre für eine Antwort sehr dankbar,
    LG aus Hamburg

    • Dennis Hundt
      14. November 2017 - 15:10 Antworten

      Hallo,

      ja, die bei Abrechnung ohne Zähler entstehen auch Kosten, wenn in einer Wohnung kein Verbrauch stattfindet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Magdalena Bruckmann
    6. März 2018 - 19:15 Antworten

    Es geht um ein seit 1972 bestehendes Fünffamilienhaus. Die Nebenkosten wurden, mit Ausnahme von Wasser, immer pro Wohnung berechnet. Nun stellt sich heraus, das die souterrain Wohnung aus bautechnischen Gründen nicht mehr vermietet wird. Was passiert nun mit der Nebenkosten Abrechnung. Müssen die restlichen vier Mieter nun die Last der fünften Wohnung mit tragen. Über eine rechtskräftige Antwort wäre ich dankbar.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      7. März 2018 - 14:35 Antworten

      Hallo Magdalena,

      für Leerstehenden Wohnraum trägt der Vermieter grundsätzlich die Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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