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Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag die Zahlung von Nebenkosten vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, nach Ablauf einer Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Energieverbrauch des Mieters erfassen kann.

Dazu bedarf es regelmäßig der Ablesung der Zählerstände.  Der Vermieter oder dessen beauftragte Ablesefirma müssen den Ablösetermin mindestens 2 Wochen vorher bekannt geben und auch einen 2. Termin im Abstand von möglichst  weiteren 2 Wochen gewähren (LG München WuM 2001, 192). Ist die Ablesung nicht möglich, ergibt sich das Problem, wie der Vermieter die Zählerstände bestimmen kann.

Lesen Sie auch: Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?

Mietvertrag begründet Pflicht, die Ablesung zu ermöglichen

Aufgrund des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Ablesung der Zählerstände zu ermöglichen. Zu diesem Zweck muss er dulden, dass der Vermieter oder eine beauftragte Firma seine Räume betreten. Schließlich verpflichtet die Heizkostenverordnung den Vermieter, die Heiz- und Warmwasserkosten mindestens teilweise verbrauchsabhängig abzurechnen.

Der Vermieter kann seinen Anspruch notfalls auch durch einstweilige Verfügung durchsetzen (LG Köln DWW 1985, 234). Dieser Weg ist vor allem dann sinnvoll, wenn ein Mieter einen besonders hohen Verbrauch tätigte und es dann in der Hand hätte, über eine eventuelle Schätzung zu einer günstigeren Kostenbelastung zu kommen.

Ist der Mieter verhindert, braucht er zumindest beim 1. Termin keinen Dritten zu beauftragen, um die Wohnung zugänglich zu machen. Ist er auch im 2. Termin verhindert, wird eine solche Pflicht jedoch angenommen (LG  Berlin GE 1989, 39).

Unterbleibt die Ablesung der Zählerstände, hat der Vermieter keine andere Wahl, als auf die Ablesung zu verzichten und die Zählerstände zu schätzen. Regelmäßig wird er sich dazu auf den Vorjahresverbrauch beziehen.  Schließlich muss er davon ausgehen, dass der Mieter die Wohnung bewohnt und Energie verbraucht hat.

Heiz- und Warmwasserkosten werden geschätzt

  • In Bezug auf den Heiz- und Warmwasserverbrauch trifft § 9a  HeizkostenV eine klare Regelung. Ist die Ablesung des Energieverbrauchs infolge fehlender Messgeräte oder eines Ablesefehlers oder wegen der durch den Mieter vereitelten Ablesemöglichkeit nicht möglich, kann der Vermieter die Abrechnung im Wege der Vergleichsberechnung vornehmen  (BGH NZM 2006,102).

Dann kann er einen kürzeren Abrechnungszeitraum der jeweiligen Wohnung als Vergleichswert heranziehen, sofern dafür ausreichende aussagekräftige Daten zur Verfügung stehen.  Außerdem kann er den anteiligen Verbrauch anhand des Durchschnittsverbrauchs des Objekts oder der Nutzergruppe ermitteln. Entsprechend wird man dem Vermieter zugestehen dürfen, dass er auch den Stromverbrauch schätzt, soweit er darauf angewiesen ist, den Zählerstand in der Mieterwohnung abzulesen.

Mieterverweigerung ändert Beweislast

Normalerweise ist der Vermieter in der Beweispflicht und muss darlegen und beweisen, dass die Verbrauchserfassung korrekt war. Vereitelt der Mieter die Ablesung, verschiebt sich die Beweislast auf den Mieter. Dann muss der Mieter beweisen, dass die Zählerstände falsch abgelesen wurden oder die Schätzungen des Vermieters falsch sind.  Hat er den Zutritt aus eigenem Verschulden nicht ermöglicht, ist er dem Vermieter zudem zum Schadenersatz verpflichtet und muss die durch die Schätzung entstehenden Kosten tragen.

Hat der Vermieter den Verbrauch des Mieters geschätzt,  kann er auf dieser Grundlage die Nebenkostenabrechnung erstellen. Sie ist dann auch formell ordnungsgemäß. Beanstandet der Mieter das Ablesergebnis, muss er selbst dagegen gerichtlich vorgehen und die Nebenkostenabrechnung inhaltlich beanstanden.

10 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände"

  • Julie U.
    31. Januar 2015 - 00:08 Antworten

    Hallo,
    wir haben den Fall, dass weder der Mieter noch der Vermieter Schuld daran hat, dass keine verbrauchsabhängigen Heizwerte vorliegen, sondern Schuld hat meiner Meinung nach die Ablesefirma. Der Eigentümer des Hauses hat gewechselt, weshalb der neue Vermieter die Ablesefirma beauftragt hat eine Zwischenablesung vorzunehmen, da er einen neuen Abrechnungszeitraum festlegen wollte (Ablesung erfolgte durch gleiche Firma, wie beim vorherigen Vermieter). Damals wurden jedoch nur die Wasserzähler abgelesen, jedoch nicht die Messgeräte an den Heizkörpern. Nun hat die Ablesefirma einen pauschalen nicht unerheblichen Heizkostenbetrag in ihrer Energieabrechnung aufgelistet von dem unser Anteil mittels unserer Wohnfläche berechnet wird. Da wir eher wenig heizen und über uns zwei Familien wohnen, die vermutlich öfter die Heizung aufgedreht haben als wir ist das meiner Meinung nach eine unfaire Berechnung. Zudem bin ich der Meinung, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig berechnet werden müssen, sofern ein Messgerät vorhanden ist. Ist dieses Vorgehen der Ablesefirma nun rechtens? Zumal sie ja die Möglichkeit hatte die Heizwerte abzulesen. Über eine Antwort wäre ich sehr erfreut, da unser Nachzahlungsbetrag nicht gerade unerheblich ist und der grösste Teil durch diese pauschalen Heizkosten zustande kommt. Vielen Dank vorab. Beste Grüsse Julie

  • Jamie
    17. November 2016 - 00:04 Antworten

    Hallo,

    Ich habe folgendes Problem:

    Auf meiner Nebenkostenabrechnung werden mir Schätzgebühren in Rechnung gestellt.

    Allerdings wurden alle Zählerstände abgelesen und ich habe den Zugang zu meiner Wohnung auch bereits beim ersten Termin ermöglichen können.

    Nun liegt die Ablesung ein gutes halbes Jahr zurück und mein Vermieter behauptet es hätte laut der externen Firma die die Ablesung durchführt kein Termin stattgefunden.

    Wie kann ich nun das Gegenteil beweisen? Bin ich in der Beweisspflicht?

    Der Termin wurde übrigens nicht angekündigt, es war purer Zufall das ich gerade vor Ort war,

    MfG

    Jamie

    • Dennis Hundt
      17. November 2016 - 11:46 Antworten

      Hallo Jamie,

      im Idealfall haben Sie einen Durchschlag von den Ablesewerten – senden Sie das Protokoll zum Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Önal
    15. Dezember 2016 - 13:14 Antworten

    Hallo,
    ich bin gerade dabei eine Stromabrechnung zu erstellen. Kurz zu Info: In meinem Schrebergarten befindet sich der Hauptzähler, dieser hat 5 Unterzähler.

    Nun habe ich die gesamt Verbräuche der letzten zwei Jahre /Je Partei für den Abrechnungszeitraum 14/15 und 15/16. Jetzt habe ich das Problem das 14/15 bereits verjährt ist und möchte eine Abrechnung für 15/16 erstellen. Dazu werde ich schätzen wie viel pro Partei Pro Jahr verbraucht hat.

    Meine Frage: Wer muss den tatsächlichen Verbrauch beweisen, wenn einer der Parteien behauptet, dass der Verbrauch falsch sei?

    Ich hoffe ich konnte mich ausdrücken =)

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2016 - 16:09 Antworten

      Hallo Önal,

      hier geht es um das Thema Nebenkostenabrechnung für Mieter und Vermieter, weniger um Gartensiedlungen. Ich kann Ihnen den allgemeinen Tipp geben, dass die die Zählerstände im Vieraugen-Prinzip auf einem Protokoll notieren und abzeichnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josef
    24. Januar 2017 - 21:34 Antworten

    Hallo,

    unser Nachbar (Messi) im MFH läst keinen in die Wohnung, Heizung und Warm/Kaltwasser wurde noch nie abgelesen .
    Wie erfolgt jetzt die Schätzung an Heizkörper mit Verdunztungsröhrchen, auf ein Minimal, Normal oder Maximal Betrieb ?

  • Kerstin Frey
    6. Februar 2017 - 04:34 Antworten

    Hallo zusammen, ich habe folgendes Problem. Unsere Wohnungen wurden weiterverkauft. Seither wurde immer abgelesen. Unser neuer Vermieter bestellte einen Ablesedienst. Der wechselte die Wasseruhren und digitalisierte die Heizkörper. Er las jedoch keine Werte ab und gab auch keine Werte in den Computer ein. Nun hat der Vermieter keine Ablesewerte von uns. Er ist jedoch verpflichtet eine Ablesung durchführen zu lassen. Was können wir dagegen unternehmen und wie wird er abrechnen? Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2017 - 11:09 Antworten

      Hallo Kerstin,

      mit genau diesen Fragen befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul
    11. September 2017 - 07:53 Antworten

    Hallo, folgendes Problem haben wir.

    Meine Freundin ist 2015 ist die Wohnung (A) eingezogen und im August 2016 umgezogen. Vermieter ist jedoch der Gleiche geblieben. Nun ist Sie aus der Wohnung (B) auch ausgezogen Sep.2017 und von dem Vermieter komplett weg. Nun kam doch plötzlich eine Nebenkostenabrechnung von Wohnung A – Zeitraum 01.01.2016 bis 31.05.2016 mit einem Wasserverbrauch von 49qm für diesen Zeitraum (Dadurch soll Sie eine Nachzahlung leisten).

    Nach dem Auszug hat meine Freundin ein Übergabeprotokoll der Wohnung A bekommen Aug. 2016 wo der Endstand mit dem übereinstimmt wie von besagter Nebenkostenabrechnung (01.01.-31.05.2016) wobei Sie jedoch im Aug 2016 erst ausgezogen ist.. Leider hat Sie vom Einzug keinen Anfangszählerstand. Nun ist es ja so das ein Verbrauch von 49qm für 5 Monate recht viel ist, selbst für 8 Monate (nur eine Dusche und keine Gartenbewässerung).

    Nun meine Frage, was können wir da tun? Was ist rechtens was nicht.

  • Dirk
    8. November 2017 - 05:53 Antworten

    Mieter 1 (60qm,1 Erwachsener,1Kind von 14 Jahren, Hartz 4) Mieter 2 (40 qm,1 Person, Arbeitnehmer). Beide Mieter haben ein Gaszähler und ein Wasserzähler. Wie wird der Verbrauch berechnet bzw aufgeteilt bei z.b. 190000 m3 Gasheizung für beide Mieter?
    Bitte um Hilfe.
    Mit freundlichen Grüßen

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