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Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?

Der Vermieter muss den Verbrauch des Mieters an Kaltwasser, Warmwasser und Heizenergie darlegen und beweisen. Er ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin ZMR 1997, 145). Insbesondere bestimmt § 4 Heizkostenverordnung, dass der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Mieter an „Wärme und Warmwasser“ erfassen muss. Zu diesem Zweck muss er die Räumlichkeiten mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen.

Werden der Wasser- und Heizkostenverbrauch vom Vermieter nicht abgelesen, kommt es darauf an, aus welchen Gründen die Ablesung unterblieben ist. Die Gegebenheiten können sehr unterschiedliche Konsequenzen haben.

In diesem Beitrag geht es um die Folgen für Mieter und Vermieter bei Versäumter Ablesung der Zählerstände.

1. Ablesung unterbleibt infolge Verschuldens des Vermieters

Unterbleibt die Ablesung der Wasser- und Heizkosten, weil der Vermieter kein Interesse an einer Ablesung hat oder einfach zu faul oder überfordert ist, kann er den Verbrauch des Mieters auch in der Jahresnebenkostenabrechnung nicht abrechnen.

Gleichzeitig kann der Mieter aber darauf bestehen, dass über die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen, die auch die Wasser- und Heizkosten erfassen, ordnungsgemäß abgerechnet wird. Solange der Vermieter keine ordnungsgemäße Jahresnebenkostenabrechnung erstellt, kann der Mieter die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten und insoweit bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (BGH ZMR 1994, 339).

Inhaltliche Fehler muss der Mieter in einem Mietnebenkostenprozess geltend machen. Sofern er erwartet, dass sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben zu seinen Gunsten ergeben könnte, muss er den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung verklagen.

Link: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung auch noch im Gerichtsverfahren vorlegen. Solange er noch innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten abrechnen kann, könnte er einen sich eventuell ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Mieter einfordern. Sofern die Abrechnung außerhalb der Ausschlussfrist erfolgt, kann der Vermieter jedoch keine Nachzahlung mehr einfordern. Der Mieter hingegen kann ein eventuell sich ergebendes Guthaben erstattet verlangen. Die Kosten für das Gerichtsverfahren können dem Vermieter auferlegt werden, wenn er die Nebenkostenabrechnung schuldhaft nicht erteilt hat (§ 91a ZPO).

Zwar hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erteilen (§ 556 III BGB). Auch wenn er keine Ablesung vorgenommen hat und die Nebenkostenabrechnung faktisch nicht ordnungsgemäß erstellen kann, sollte der Mieter zur Vermeidung von Verfahrenskosten zumindest die Jahresfrist abwarten und erst dann Klage auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung erheben.

2. Ablesung unterbleibt infolge Verschuldens des Mieters

Trifft der Ableser den Mieter nicht an, ist die Ablesung nicht möglich. Sinnvollerweise muss die Schätzung durch den Vermieter möglich sein. Andernfalls müssten die Heizkosten für das gesamte Objekt nach einem festen Maßstab, meistens nach der Wohnfläche, auf die Mieter verteilt werden. Dadurch würden sparsame Mieter bestraft, die die Ablesung pflichtgemäß ermöglicht haben. Die Schätzung ist aber erst möglich, wenn der Mieter auch einen zweiten Ablesetermin nicht wahrgenommen hat. Außerdem besteht die verbrauchsabhängige Abrechnung vorwiegend im Interesse des Mieters.

Link: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände

3. Ablesung unterbleibt aus technischen Gründen

Oft ist die Ablesung aus technischen Gründen nicht möglich. In diesem Fall wird der Vermieter über § 9a HeizkostenV entlastet. Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, kann ihn der Vermieter auf der Grundlage vergleichbarer früherer Abrechnungszeiträume oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume ermitteln.

Voraussetzung hierfür ist aber, dass ein zwingender Grund vorliegt. Als zwingender Grund gilt eine Situation, bei der sich der Fehler nicht mehr beheben lässt (BGH WuM 2005, 776).Versäumt der Vermieter die Ablesung aus Desinteresse oder Unlust, fehlt es an einem solchen zwingenden Grund. Auch eine bloße Verbrauchsschätzung ist dann ausgeschlossen.

Streng genommen kann der Vermieter dann überhaupt keine Wasser- und Heizkosten abrechnen. Er kann nämlich nicht nachweisen, inwieweit der Mieter Wasser und Heizenergie verbraucht hat. Zugleich könnte der Mieter seine Vorauszahlungen in Bezug auf die Wasser- und Heizkosten zurückfordern.

4. Diese Abrechnungswege sind dem Vermieter verschlossen

Der Vermieter kann den Verbrauch auch nicht einfach schätzen und den Mieter auf sein Kürzungsrecht gemäß § 12 HeizkostenV verweisen. Danach kann der Mieter bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen. Aber auch diese Vorschrift setzt voraus, dass der Vermieter überhaupt eine Abrechnung erteilt, wenn auch verbrauchsunabhängig. Der Fall, dass der Vermieter überhaupt nicht abrechnet, ist nicht Gegenstand dieser Vorschrift.

Der Vermieter kann sich auch nicht mit § 9b HeizkostenV behelfen. Diese Vorschrift hat den Mieterwechsel zum Regelungsgegenstand. Sofern die Zwischenablesung bei Einzug und Auszug der Mieter unterbleibt, kann der Vermieter unter Anwendung der Gradtagszahlen abrechnen. Die Nichtablesung des Verbrauchs bei einem fortbestehenden Mietverhältnis ist jedoch nicht Gegenstand dieser Vorschrift.

Zur Info: Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten?

5. Konsequenzen für Vermieter und Mieter

In der Konsequenz ist es also so, dass der Vermieter infolge der von ihm verschuldeten fehlenden Ablesung keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung in Bezug auf die Wasser- und Heizkosten erteilen kann. Ihm ist auch nicht zuzugestehen, die Abrechnung nach der Wohnfläche des Mieters vorzunehmen. Dadurch würde er bevorteilt, obwohl er sich vertragswidrig verhält. Ist lediglich eine einzige Wohnung in einem Mehrfamilienhaus betroffen, muss es dem Vermieter auch verwehrt bleiben, den nicht abgelesen Kostenanteil auf die anderen Mieter umzulegen.

Folglich kann der Mieter seine gesamten Vorauszahlungen für Wasser und Heizung zurückverlangen. Gleichzeitig ist aber klar, dass der Mieter infolge der Nutzung der Wohnung Wasser und Heizenergie verbraucht hat.

Ob es dann ungerecht wäre, dem Vermieter die gesamte Kostenlast aufzubürden und den Mieter trotz seines Verbrauchs vollständig zu entlasten, lässt sich durchaus sachgerecht beantworten. Es wird davon auszugehen sein, dass der Vermieter bei vorhandener Möglichkeit der Ablesung verpflichtet ist, die Zählerstände abzulesen. Unterlässt er die ihm mögliche Ablesung, muss er die Nachteile tragen. Davon profitiert der Mieter. Der Mieter kann schließlich nichts für die Gegebenheiten. Also ist es nicht ungerecht, ihm in diesem Fall ausschließlich die Vorteile zuzurechnen.

Sinn dieser Abwägung ist es denn auch, den Vermieter zu veranlassen, zumindest im folgenden Jahr die Zählerstände ordnungsgemäß abzulesen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung über die Wasser- und Heizkosten zu erteilen. Damit ist allen gedient.

4 Antworten auf "Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?"

  • Andreas Burzler
    22. Januar 2017 - 11:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Bis wann muss der Vermieter die Wasser- und Gaszähler ablesen (lassen) ?
    Bzw. ist der Vermieter bei späteren Ablesungen (z.B.Mitte/Ende Januar) verpflichtet auf den Abrechnungsstichtag (i.d.R. d. 31.12) zurückzurechnen ?

    Wie verhält es sich, wenn im Haus die Eichung des Hauptwasserzählers bzw. eines Zwischenzählers (seit 14 Jahren) abgelaufen ist ?
    Kann dann genauso vorgegangen werden wie wenn gar nicht abgelesen wurde ?

  • Anna Pauly
    15. Mai 2018 - 10:06 Antworten

    Wir sind zum 31. März aus unserer Wohnung ausgezogen und die Hausverwaltung hat die Zählerstände von der Wohnung nicht erfasst da die Nachbarn bei denen die Zähler sind im Urlaub waren. Das ist nun 2 Monate her und auch nach mehrmaligen Nachfragen fühlt sich in der Hausverwaltung niemand zuständig das nachzuholen bzw. War bissher niemand da zum ablesen. Kann der Vermieter bzw. Die Hausverwaltung auch erst viele Monate später z. B erst in 2 Monaten die Zähler ablesen und wir rückwirkend belangt werden. Ich weiß ja gar nicht was in den letzten Monaten mit der Wohnung war, ob die Heizung lief etc? Würde mich interessieren wie lange ich dort hinterherrennen soll.

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