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Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?

Der Vermieter muss den Verbrauch des Mieters an Kaltwasser, Warmwasser und Heizenergie darlegen und beweisen. Er ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin ZMR 1997, 145). Insbesondere bestimmt § 4 Heizkostenverordnung, dass der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Mieter an „Wärme und Warmwasser“ erfassen muss. Zu diesem Zweck muss er die Räumlichkeiten mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen.

Werden der Wasser- und Heizkostenverbrauch vom Vermieter nicht abgelesen, kommt es darauf an, aus welchen Gründen die Ablesung unterblieben ist. Die Gegebenheiten können sehr unterschiedliche Konsequenzen haben.

In diesem Beitrag geht es um die Folgen für Mieter und Vermieter bei Versäumter Ablesung der Zählerstände.

1. Ablesung unterbleibt infolge Verschuldens des Vermieters

Unterbleibt die Ablesung der Wasser- und Heizkosten, weil der Vermieter kein Interesse an einer Ablesung hat oder einfach zu faul oder überfordert ist, kann er den Verbrauch des Mieters auch in der Jahresnebenkostenabrechnung nicht abrechnen.

Gleichzeitig kann der Mieter aber darauf bestehen, dass über die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen, die auch die Wasser- und Heizkosten erfassen, ordnungsgemäß abgerechnet wird. Solange der Vermieter keine ordnungsgemäße Jahresnebenkostenabrechnung erstellt, kann der Mieter die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten und insoweit bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (BGH ZMR 1994, 339).

Inhaltliche Fehler muss der Mieter in einem Mietnebenkostenprozess geltend machen. Sofern er erwartet, dass sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben zu seinen Gunsten ergeben könnte, muss er den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung verklagen.

Link: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung auch noch im Gerichtsverfahren vorlegen. Solange er noch innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten abrechnen kann, könnte er einen sich eventuell ergebenden Nachzahlungsbetrag vom Mieter einfordern. Sofern die Abrechnung außerhalb der Ausschlussfrist erfolgt, kann der Vermieter jedoch keine Nachzahlung mehr einfordern. Der Mieter hingegen kann ein eventuell sich ergebendes Guthaben erstattet verlangen. Die Kosten für das Gerichtsverfahren können dem Vermieter auferlegt werden, wenn er die Nebenkostenabrechnung schuldhaft nicht erteilt hat (§ 91a ZPO).

Zwar hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erteilen (§ 556 III BGB). Auch wenn er keine Ablesung vorgenommen hat und die Nebenkostenabrechnung faktisch nicht ordnungsgemäß erstellen kann, sollte der Mieter zur Vermeidung von Verfahrenskosten zumindest die Jahresfrist abwarten und erst dann Klage auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung erheben.

2. Ablesung unterbleibt infolge Verschuldens des Mieters

Trifft der Ableser den Mieter nicht an, ist die Ablesung nicht möglich. Sinnvollerweise muss die Schätzung durch den Vermieter möglich sein. Andernfalls müssten die Heizkosten für das gesamte Objekt nach einem festen Maßstab, meistens nach der Wohnfläche, auf die Mieter verteilt werden. Dadurch würden sparsame Mieter bestraft, die die Ablesung pflichtgemäß ermöglicht haben. Die Schätzung ist aber erst möglich, wenn der Mieter auch einen zweiten Ablesetermin nicht wahrgenommen hat. Außerdem besteht die verbrauchsabhängige Abrechnung vorwiegend im Interesse des Mieters.

Link: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände

3. Ablesung unterbleibt aus technischen Gründen

Oft ist die Ablesung aus technischen Gründen nicht möglich. In diesem Fall wird der Vermieter über § 9a HeizkostenV entlastet. Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, kann ihn der Vermieter auf der Grundlage vergleichbarer früherer Abrechnungszeiträume oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume ermitteln.

Voraussetzung hierfür ist aber, dass ein zwingender Grund vorliegt. Als zwingender Grund gilt eine Situation, bei der sich der Fehler nicht mehr beheben lässt (BGH WuM 2005, 776).Versäumt der Vermieter die Ablesung aus Desinteresse oder Unlust, fehlt es an einem solchen zwingenden Grund. Auch eine bloße Verbrauchsschätzung ist dann ausgeschlossen.

Streng genommen kann der Vermieter dann überhaupt keine Wasser- und Heizkosten abrechnen. Er kann nämlich nicht nachweisen, inwieweit der Mieter Wasser und Heizenergie verbraucht hat. Zugleich könnte der Mieter seine Vorauszahlungen in Bezug auf die Wasser- und Heizkosten zurückfordern.

4. Diese Abrechnungswege sind dem Vermieter verschlossen

Der Vermieter kann den Verbrauch auch nicht einfach schätzen und den Mieter auf sein Kürzungsrecht gemäß § 12 HeizkostenV verweisen. Danach kann der Mieter bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen. Aber auch diese Vorschrift setzt voraus, dass der Vermieter überhaupt eine Abrechnung erteilt, wenn auch verbrauchsunabhängig. Der Fall, dass der Vermieter überhaupt nicht abrechnet, ist nicht Gegenstand dieser Vorschrift.

Der Vermieter kann sich auch nicht mit § 9b HeizkostenV behelfen. Diese Vorschrift hat den Mieterwechsel zum Regelungsgegenstand. Sofern die Zwischenablesung bei Einzug und Auszug der Mieter unterbleibt, kann der Vermieter unter Anwendung der Gradtagszahlen abrechnen. Die Nichtablesung des Verbrauchs bei einem fortbestehenden Mietverhältnis ist jedoch nicht Gegenstand dieser Vorschrift.

Zur Info: Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten?

5. Konsequenzen für Vermieter und Mieter

In der Konsequenz ist es also so, dass der Vermieter infolge der von ihm verschuldeten fehlenden Ablesung keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung in Bezug auf die Wasser- und Heizkosten erteilen kann. Ihm ist auch nicht zuzugestehen, die Abrechnung nach der Wohnfläche des Mieters vorzunehmen. Dadurch würde er bevorteilt, obwohl er sich vertragswidrig verhält. Ist lediglich eine einzige Wohnung in einem Mehrfamilienhaus betroffen, muss es dem Vermieter auch verwehrt bleiben, den nicht abgelesen Kostenanteil auf die anderen Mieter umzulegen.

Folglich kann der Mieter seine gesamten Vorauszahlungen für Wasser und Heizung zurückverlangen. Gleichzeitig ist aber klar, dass der Mieter infolge der Nutzung der Wohnung Wasser und Heizenergie verbraucht hat.

Ob es dann ungerecht wäre, dem Vermieter die gesamte Kostenlast aufzubürden und den Mieter trotz seines Verbrauchs vollständig zu entlasten, lässt sich durchaus sachgerecht beantworten. Es wird davon auszugehen sein, dass der Vermieter bei vorhandener Möglichkeit der Ablesung verpflichtet ist, die Zählerstände abzulesen. Unterlässt er die ihm mögliche Ablesung, muss er die Nachteile tragen. Davon profitiert der Mieter. Der Mieter kann schließlich nichts für die Gegebenheiten. Also ist es nicht ungerecht, ihm in diesem Fall ausschließlich die Vorteile zuzurechnen.

Sinn dieser Abwägung ist es denn auch, den Vermieter zu veranlassen, zumindest im folgenden Jahr die Zählerstände ordnungsgemäß abzulesen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung über die Wasser- und Heizkosten zu erteilen. Damit ist allen gedient.

33 Antworten auf "Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?"

  • Andreas Burzler
    22. Januar 2017 - 11:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Bis wann muss der Vermieter die Wasser- und Gaszähler ablesen (lassen) ?
    Bzw. ist der Vermieter bei späteren Ablesungen (z.B.Mitte/Ende Januar) verpflichtet auf den Abrechnungsstichtag (i.d.R. d. 31.12) zurückzurechnen ?

    Wie verhält es sich, wenn im Haus die Eichung des Hauptwasserzählers bzw. eines Zwischenzählers (seit 14 Jahren) abgelaufen ist ?
    Kann dann genauso vorgegangen werden wie wenn gar nicht abgelesen wurde ?

  • Anna Pauly
    15. Mai 2018 - 10:06 Antworten

    Wir sind zum 31. März aus unserer Wohnung ausgezogen und die Hausverwaltung hat die Zählerstände von der Wohnung nicht erfasst da die Nachbarn bei denen die Zähler sind im Urlaub waren. Das ist nun 2 Monate her und auch nach mehrmaligen Nachfragen fühlt sich in der Hausverwaltung niemand zuständig das nachzuholen bzw. War bissher niemand da zum ablesen. Kann der Vermieter bzw. Die Hausverwaltung auch erst viele Monate später z. B erst in 2 Monaten die Zähler ablesen und wir rückwirkend belangt werden. Ich weiß ja gar nicht was in den letzten Monaten mit der Wohnung war, ob die Heizung lief etc? Würde mich interessieren wie lange ich dort hinterherrennen soll.

  • Sebastian Hoppe
    24. November 2018 - 11:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie lang darf der Zeitraum zwischen dem Ablesen der Zählerstände sein?
    Im konkreten Fall sind Energie und Wasserkosten für 12 Monate in der Nebenkostenabrechnung enthalten. Jedoch umfasst der Verbrauchszeitraum (Zeit zwischen den beiden Ablesungen) 14 Monate.
    Bei gleichmäßigem Verbrauch von Wasser und Heizung dürfte es zu keiner Verschiebung des jeweiligen Mieteranteils kommen. Allerdings ist es aus meiner Sicht fraglich, ob man einen gleichmäßigen Verbrauch unterstellen kann.

    Vielen Dank für Ihre Antwort

  • Leyla Ekinci
    18. Dezember 2020 - 10:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hätte eine kleine Frage an Sie, und zwar hat unser Vorverwalter seit Jahren die Zählerstände für Gas nicht abgelesen, sondern immer nur geschätzt.

    Erst mit dem Austausch des Gaszählers am 13.02.2020 wurde der korrekte Verbrauch ermittelt und errechnet.

    Somit ist eine Nachzahlung von 12.369,87 fällig.

    Meine Frage wäre jetzt ob die Mieter uns den fälligen Betrag nachzahlen müssen? Schließlich war es nicht unser Fehler.

    Mit feundlichen Grüßen
    Leyla Ekinci

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2020 - 11:13 Antworten

      Hallo Leyla,

      es kommt sicher darauf an, über wieviele Jahre und über wieviele Wohnungen wir sprechen. Zudem ist entscheidend, ob es Mieterwechsel gab. Wenn die Punkte für Sie als Vermieter eher negativ ausfallen, sollten Sie sich vor weiteren Schritten rechtlich beraten lassen. Ich denke hier insbesondere an Schadenersatzansprüche gegenüber dem alten Verwalter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Embacher
    3. Januar 2022 - 10:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Mieter. Bei uns (drei Parteien-Haus, privater Vermieter bewohnt eine der Wohnungen und hat einen weiteren Mieter) läuft das Ablesen der Zählerstände (Wasser, Gas) seit vielen Jahrten immer unproblematisch und formlos. Ich lese für meine Wohnung am 31.12. alle Zähler ab, erfasse sie in ein vom Vermieter bereitgestelltes Formular, das ich dann dem Vermieter übergebe.

    Dieses Jahr hat er das Fromular nicht angenommen mit der Begründung, ich müsse es unterschreiben (im vorbereiteten Unterschriftfeld). Vertraglich ist dazu nichts vereinbart.

    Dazu zwei Fragen:

    1. Kann er die Unterschrift verlangen?

    2. Welchen Rechtscharakter (im juristischen Sinne) hat ein solches ausgefülltes “Ablesedaten-Formular” überhaupt? Handelt es sich dabei überhaupt um einen Rechtsakt für den es Formvorschriften (Unterschrift unabdingbar) geben könnte?

    Mit freundlichen Grüßen

    Christian

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2022 - 10:26 Antworten

      Hallo Christian,

      ich verstehe das Problem nicht wirklich. Wenn Sie die Werte korrekt abgelesen haben, bestätigen Sie dies mit ihrer Unterschrift. Für detaillierte Fragen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christian Embacher
        3. Januar 2022 - 10:39 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für die Antwort. Ich unterschreibe niemals deswegen, weil ein anderer es verlangt, sondern nur, wenn ich darüberhinaus eine Rechtspflicht dazu aus Vertrag oder Gesetz habe (als derjenige, der die Unterschrift begehrt, auch einen Anspruch darauf hat). Dashalb die zwei sehr klar formulierten Rechtsfragen zu dem sehr klar formulierten Sachverhalt.

        Mit freundlichen Grüßen

        Christian

        • Dennis Hundt
          3. Januar 2022 - 16:25 Antworten

          Hallo Christian,

          ich würde dann anbieten, dass der Vermieter selbst die Zählerstände abliest. Wenn Sie die Zählerstände bestätigen sollen, aber nicht wollen, dann sollten Sie den Vermieter mit einem Zeugen Zutritt gewähren.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Aylin
    8. Januar 2022 - 16:01 Antworten

    Guten Tag,

    meine Partnerin wohnt seit Juni/Juli 2019 in einer Wohnung, ich bin im Oktober/ November 2021 dazu gezogen, nun haben wir die Wohnung fristgerecht zum 01.04.2022 gekündigt. Der Vermieter hat die ganzen Jahre noch nie eine Nebenkostenabrechnung gemacht, nun verlangt er das wir die aktuellen Zählerstände Wasser und Heizung ablesen und ihn per Foto zusenden.
    Darf er falls wir etwas zurück zahlen müssten, uns das für die ganzen Jahre in Rechnung stellen oder ist es verjährt? Und wie wäre es falls wir etwas zurück bekommen würden, würde uns das zustehen ?
    Hinzukommt noch Schimmelbefall in der Wohnung, der nach Monaten dran erinnern vor ein paar Wochen halbwegs bekämpft worden ist, aber nun wieder an den selben Stellen auftritt.

    Mit freundlichen Grüßen
    Aylin

  • Sabine H
    28. November 2022 - 12:11 Antworten

    Huhu,
    mein Vermieter hatte ein Probleme mit der Hausverwaltung über das Jahr hinweg.
    Für die Nebenkostenabrechnung 2021 wollen sie heute -> Ende November 2022 den Wasserstand ablesen.
    Ist es zulässig den Verbrauch von fast 2 Jahren innherhalb eines Jahres abzurechnen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Sabine H

    • Dennis Hundt
      28. November 2022 - 13:39 Antworten

      Hallo Sabine,

      das ist natürlich nicht zulässig. Es ist aber möglich, dass “intelligente” elektrische Zäher den Stand per 31.12.2021 speichern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nana Zoltek
    4. Dezember 2022 - 14:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    seit 2021 wird vom RWW der Hauptwasserzähler nicht mehr abgelesen. Unglücklicherweise ist dieser im Keller eines Mieters. Der Vermieter hat 2021 nicht abgelesen, ich habe mir den Zählerstand vom Nachbarn mitteilen lassen und dem RWW weitergegeben. Am 31.12.2021 habe ich den Zählerstand per 31.12.2021 vom Nachbarn erhalten und ihn für die BK-Abrechhnung per Mail an den Vermieter weitergeleitet. Zum 30.11.22 hat der Nachbar die Herausgabe des Zählerstandes verweigert und der Vermieter nicht abgelesen. Nun wird der Verbrauch für 2021/22 vom RWW geschätzt. Ausserdem sind die Mieter (4-Familien-Haus); die den höchsten Verbrauch zum 30.11.22 ausgezogen. Da ich davon ausgehe, dass der Vermieter zum 31.12.2022 die Hauptwasseruhr wieder nicht abliest und der Nachbar die Hauptwasseruhr ebenfalls nicht herausgibt, wird für die BK-Abrechnung – wie gehabt – einfach geschätzt. Ich würde es ja ablesen, wenn ich denn an den Wasserzähler käm. Was kann ich machen?? Die BK-Abrechnungen sind seit 2016 nicht in Ordnung und seit 2019 hab ich Einsprüche gemacht. Jedoch bis heute kein Ergebnis. Ist der Vermieter verpflichtet, abzulesen oder ablesen zu lassen? Gibt es da ein Gesetz für?
    Mit freundlichen Grüssen
    Nana

    • Dennis Hundt
      5. Dezember 2022 - 11:33 Antworten

      Hallo Nana,

      wenn Nebenkosten-Verbräuche erfasst werden, muss der Vermieter auch ablesen und nach dem erfassten Verbrauch abrechnen. Das betrifft zum Beispiel Kaltwasser, Warmwasser und die Heizung. Sofern der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet, haben Sie einen 15-prozentiges Kürzungsrecht. Dazu sollten Sie recherchieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Aleyna Tompa
    13. Dezember 2022 - 21:48 Antworten

    Guten Abend,

    unser Vermieter hat uns letzte Woche die Nebenkostenabrechnung für 2021 geschickt, die unüblicher Weise mit einer sehr hohen Nachzahlung berechnet wurde ( knapp 1300€ ).
    Die Wasserkosten passten absolut nicht mit dem Verbrauch des ganzen 8 Parteien Hauses überein.
    Ich habe der Abrechnung schriftlich widersprochen und unser Vermieter begründete die hohen Kosten so:

    Der Hauptwasserzähler wurde wohl seit Jahren nicht abgelesen. Der wurde im Jahre 2021 ausgetauscht und dann erfasst. Jetzt werden die restlichen Jahre nachberechnet und auf alle Bewohner/Parteien aufgeteilt.
    Jede Wohnung hat ihre eigenen Kalt- wie Warmwasseruhren, die jedes Jahr abgelesen wurden.
    Ich frage mich, wo das restliche nicht erfasste Wasser hingeflossen ist, wenn doch jede Wohnung Uhren hat und alle ihren Verbrauch bezahlt haben, müsste das doch +/- 0 sein!?

    Und darf der Vermieter uns die restlichen Jahre in Rechnung stellen? Weil vergessen wurde abzulesen?

  • Sebastian
    18. Januar 2023 - 17:04 Antworten

    Guten Tag,

    Sind Oktober 2022 in eine Wohnung im Dachgeschoss eingezogen. Wurde früher als ganzes Haus genutzt, jetzt sind es 2 Wohnungen.
    Der ehemalige Eigentümer wohnt unter uns, die Käufer des Hauses sowie gleichzeitig Vermieter wohnen eine Straße weiter.

    Im Keller befindet sich eine Öl Zentralheizung.
    Im Frühjahr nach der Heizperiode wird diese anscheinend abgeschaltet und Warmwasser wird über Strom erhitzt.

    Vermieter kassiert nur Kaltmiete 600.

    pauschal ( kalt/Warmwasser, Müllgeb., Strom, etc) 150€ kassiert der ehemalige Besitzer unter uns, Heizkosten extra.

    Laut Mietvertrag steht drin, dass Heizkosten an Wohnungsbesitzer unter uns bezahlt wird, nach Tankung.

    Getankt wurde Juni 2022, vor unserem Einzug Oktober 2022. Rechnung 3400€.

    Wir sollen bis Mai exakt die Hälfte bezahlen.
    Anscheinend wäre der Verbrauch so hoch, dass er im November direkt Heizöl für 2600€ nachbestellt hat. Das Geld möchte er auch baldigst nach Tankung.

    Es gibt keine Messuhren, welche den Verbrauch je Wohnung messen.
    Die Rechnung wird einfach durch 2 gesplittet.
    Seine Wohnung ist von Qm Anzahl auch größer.
    Im Mietvertrag wurden auch keine Messstände der Ölbehälter im Keller vorgenommen, welche bei Einzug gemessen worden sind oder sonstige Vereinbarungen zwecks Zahlungen, wann und wie viel, lediglich Heitkosten extra, Bezahlung an Bewohner unter uns, nach Tankung.

    Mir scheint der Verbrauch zu hoch und bezweifeln, dass bei Einzug die getankten 2500L aus Juni 2022 noch drinnen waren.

    Normalerweise würden wir an unserer Stelle monatlich vorauszahlen, pro Qm ~1€ oder bisschen mehr, um eine Nachzahlung zu vermeiden.
    Nach einem Jahr, müsste er abrechnen und es ergibt sich, ob nachgezahlt werden muss oder nicht.
    Er kann ja aber nicht abrechnen, da keine Messuhren je Wohnung.

    Muss ich das alles zahlen und dulden ?

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2023 - 00:37 Antworten

      Hallo Sebastian,

      eine ziemliche “wilde” Konstruktion. Ihr Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden und muss diese einhalten (Abrechnung zu 50% bis 70% nach Verbrauch).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia R.
    28. Februar 2023 - 06:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielleicht können Sie auch mir helfen? Ich bin privater Vermieter und habe bei TECHEM die “Erfassung und Abrechnung von Warmwasser, Kaltwasser, Heizung” bestellt.

    Es wurden die Zähler der Mieter abgelesen, aber nicht der Öl- und Wärmestromverbrauch des gesamten Hauses. Auch nach Rücksprache wurde ich darauf verwiesen, dass ich den Hausverbrauch selbst zu ermitteln hätte.

    Muss TECHEM nicht auch den Hausverbrauch der Heizung für die Abrechnung zu erfassen (Ölzähler, Wärmestromzähler bei kombin. Heizung – der Energieversorger liest zur Jahresmitte ab)? Ohne Hausverbrauch lässt sich keine Abrechnung erstellen.

    Ich habe den Vertrag deshalb wegen fehlender Zählerablesung gekündigt, TECHEM hat mir 2 Jahre Kosten ohne Leistung wegen “vorfristiger Kündigung” in Rechnung gestellt.

    Wie sehen Sie es?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen

    Claudia R.

    • Dennis Hundt
      28. Februar 2023 - 21:49 Antworten

      Hallo Claudia,

      ich kenne leider nicht Ihren Vertrag und damit nicht die Rechte und Pflichten der Vertragspartner.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika W.
    10. März 2023 - 22:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Frage an Sie ist folgende und ich hoffe so sehr, daß Sie Licht ins Dunkle bringen können.
    Am 01.09.2021 habe ich ein einem 4 Pareien-Haus eine 2- Zimmerwohnung gemietet, die ich dann Ende November 2021 bezogen habe. Im Demember 2022 bat meine Vermietung um die Zählerstände Heizung-Kalt/Warmwasser, wobei der Warmwasserzähler sich in meiner Wohnung befinden und die anderen im nicht verschlossenem Heizungs/Trockenraum. Da ich für diesen Zeitraum keine schriftliche noch mündliche Aufforderung zum selbst Ablesen oder durch einen Meßbeauftagten erhalten habe, lagen auch keine Zählerstände vor. Somit hat die Vermietung alle Zählerstände geschätzt und die Werte ( Zählerstände vom 31.12.2020)von der Vormieterin genommen von deren Nebenkostenabrechnung. Die Zählerstände die bei der Wohnungsübergabe Ende August 2021 wurden gar nicht berücksichtigt, so das in der 4 monatigen Nutzungszeit, von der ich selber gerade 6 Wochen drin gewohnt habe eine sehr hohe Nachzahlumg von mir gefordert wird. Die Vermietung hat selbst bei meiner Vormieterin die Frist für die Nebenkosten-Abrechnung 2021 versäumt. Dazu kommt noch, das seid mindestens 2 Jahren vor meinen Einzug, die Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß funktionierte, da die Steuerung defekt war und dadurch enorme Energie zu Lasten der Wohnungsnutzer förmlich zum Fenster unfreiwillig hinaus verpufften.Daduch entstanden schon in der Vergangenheit zum Nachteil der Mieter sehr hohe Nachzahlungen. Muss ich die Nachzahlung leisten Herr Hundt? Vielen Dank für ihre Unterstützung

    • Dennis Hundt
      11. März 2023 - 09:47 Antworten

      Hallo Monika,

      ich kann Ihren komplexe Situation leider nur allgemein beantworten: Muss der Verbrauch vom Vermieter geschätzt werden, steht Ihnen ggf. ein 15%iges Kürzungsrecht zu. Wenn Ihnen durch die defekte Heizung ein Schaden entstanden ist, sollten Sie Schadenersatzansprüche prüfen lassen und/oder das Thema der Mietminderung prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika W.
    10. März 2023 - 22:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Nachtrag: Die Vermietung forderte am 13.12.2022 die Zählerstände vom 31.12.21.

    Liebe Grüße Monika

  • Hoang Minh le
    26. Juli 2023 - 09:40 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    meine Freundin und ich sind letztes Jahr zum 01.04.2022 in eine 68 m² Wohnung zusammengezogen. Zu dem Zeitpunkt wurde ein Übergabeprotokoll erstellt, welches von den damaligen Hausmeistern erstellt wurde und zusammen unterschrieben wurde. In diesem Übergabeprotokoll wurde beim Wärmezähler ein Zählerstand von 15797 kwh angegeben.
    Bevor wir eingezogen sind, wurde am 27.02.2022 ebenfalls ein Übergabeprotokoll erstellt, da die Vormieterin leider verstorben ist. In diesem wurde beim Wärmezähler ein Zählerstand von 157(.)95 angegeben. (Ein Punkt zwischen der 7 und 9 ist nicht klar zu erkennen und kann höchstens gedeutet werden)
    Der aktuelle Zählerstand für den Wärmezähler liegt bei 21089 kwh zum 20.06.2023.

    Da bei uns die Zählerstände erst relativ spät abgelesen werden konnte (Anfang/Mitte April), haben wir erst neulich die Nebenkostenabrechnung für 2022 erhalten. Leider bin ich davon ausgegangen, dass die Abzählung vom Mitarbeiter korrekt abgelesen wurde und habe die eingetragenen Daten nicht zeitgleich überprüft.
    Laut unserer neuen Hausverwaltung, die zu Februar 2023 mit der alten Hausverwaltung gewechselt hat, sind daher die ersten 3/4 Heizmonate für 2023 mit in der Nebenkostenabrechnung enthalten.

    Bei Einsicht der Daten in der Nebenkostenabrechnung ist uns aufgefallen, dass die Werte beim Wärmezähler aus unserer Sicht nicht stimmen können. Laut dieser Abrechnung liegt der alte Ablesewert bei 157,95 kwh und der neue Ablesewert bei 13.428,73 kwh. Dadurch hätten wir einen Verbrauch 13.270,78, woraus eine absurd hohe Nachzahlung resultiert.

    Daher gehe ich persönlich davon aus, dass der alte Ablesewert falsch übermittelt wurde (deswegen der Punkt) und in dem Fall eigentlich 15.795 kwh sein sollten, da sich das mit dem Übergabeprotokoll deckt. Und zusätzlich gehe ich davon aus, dass der neue Ablesewert falsch notiert wurde, und evtl. die Zahl 9 mit der 3 verwechselt wurde, sodass der neue Ablesewert eigentlich 19.428 kwh sein sollten.
    Bei dieser Annahme würde sich der aktuelle Wert von 21.089 kwh erklären können.

    Meine Frage zu dieser langen Erklärung ist nun, welche Werte für die Abrechnung tatsächlich herangezogen werden mussten bzw. ob der alte Ablesewert in der Nebenkostenabrechnung mit dem Übergabeprotokoll zum Einzug gerechnet werden muss, der vom Hausmeister, im Auftrag des Vermieters, und von uns unterschrieben wurde.

    Für den langen Text entschuldige ich mich voraus. 🙂

    Viele Grüße und danke für Ihre Hilfe

    Minh

    • Dennis Hundt
      27. Juli 2023 - 19:29 Antworten

      Hallo Minh,

      entscheidend sind die Werte, die protokolliert worden. Ich würde an Ihrer Stelle anhand der Vormieter-Abrechnung überprüfen, ob der erste Wert mit oder ohne Punkt realistisch ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Holger
    10. Oktober 2023 - 17:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    erstmal vielen Dank für Ihre Ausführungen zu diesem Thema. Für unseren Fall bin ich mir jedoch noch etwas unsicher, was die genauen Konsequenzen sind:

    Unsere Tochter hatte von Mitte Januar 2022 bis Ende Februar 2023 eine Mietwohnung. Bei Einzug wurden neue Heizkostenverteiler eingebaut, diese wurden allerdings weder am zum Jahresende 2022 abgelesen (es kam dazu auch keinerlei Ankündigung oder Aufforderung) noch wurden die Zählerstände bei Auszug erfasst. Auch das von beiden Parteien unterschriebene Übergabeprotokoll enthält nur die Zählerstände für Wasser und Strom, die im Protokoll vorgesehen Felder für die Zählerstände der Heizkostenverteiler sind leer. Heute kam per Einschreiben die Jahresnebenkostenabrechnung für 2022 mit einer Nachforderung für Heizkosten in Höhe von ca. 2.700 Euro (ca. 3.600 Euro ermittelte Kosten abzüglich ca. 900 Euro geleisteter Vorauszahlungen). Damit entspräche der Verbrauch etwa dem 4-fachen der Vorauszahlungen, was für unsere Tochter (Studentin) natürlich ein riesiger Schock ist, zumal sie nur sehr sparsam geheizt hat.

    Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden habe, liegt hier ein Verschulden des Vermieters vor (Ablesung weder angekündigt noch durchgeführt), d.h. die Heizkosten dürfen in der Jahresnebenkostenabrechnung nicht aufgeführt werden und wir könnten sogar die anteiligen Vorauszahlungen zurückverlangen, richtig? Letzteres würden wir eher nicht tun, denn es sind ja Kosten angefallen, aber die Werte in der Abrechnung sind einfach unverschämt hoch und es ist nicht nachvollziehbar, woher sie kommen. Es gibt wie gesagt kein unterschriebenes Ableseprotokoll zum Jahresende 2022 und auf dem unterschriebenen Übergabeprotokoll bei Auszug Ende Februar 2023 sind auch keine Werte in den vorgesehenen Feldern eingetragen.

    Über eine kurze Info, wie Sie die Situation einschätzen, würde ich mich sehr freuen.

    Besten Dank und viele Grüße
    Holger

    • Dennis Hundt
      11. Oktober 2023 - 06:37 Antworten

      Hallo Holger,

      die Heizkosterverteiler speichern die Werte in der Regel zu einem gewissen Stichtag, z.B. zum 31.12., oder übertragen diese Werte sogar per Funk. Vielleicht ja auch monatlich.

      Kann nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wird i.d.R. geschätzt und damit steht dem Mieter wiederum ein Kürzungsrecht zu.

      Den von Ihnen angesprochenen Weg werden Sie m.E. nicht alleine, sondern nur mit anwaltlicher Unterstützung prüfen und gehen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franzi
    21. Januar 2024 - 10:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mal eine Frage. Bei unserer Abrechnung 2022 kommt mir der Wasserpreis sehr hoch vor. Wir sind in einem Mehrfamilienhaus mit 4 Parteien. Jeder hat seinen eigenen Wasserzähler. Die Kosten beliefen sich auf 798,11 € davon war der abgelesene Verbrauch 169 m³ . Unser eigener Verbrauch war 69,05m³.

    Jetzt meine Frage: Warum bezahlen wir insgesamt 327 € ? Dann müssten die anderen 3 Wohnungen nur 100m³ verbraucht haben. Das wäre ziemlich wenig.
    Bei meinem Vermieter habe ich nachgefragt und er meinte, dass zwei Wohnungen vergessen wurde im letzten Jahr den Zählerstand abzulesen. Deswegen war 2021 die Abrechnung mit abgelesenen Zählerstände der Verbrauch bei 416m³ abgerechnet worden.
    In der Abrechnung 2022 wurde ein Null stand bei den 2 Parteien eingetragen. Müssen wir jetzt den hohen Preis trotzdem bezahlen??

    Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    • Dennis Hundt
      21. Januar 2024 - 14:08 Antworten

      Hallo Franzi,

      ich verstehe leider nicht genau, was Sie mit Null stand meinen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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