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Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten?

Im Gesetz ist die Umlage von Betriebskosten nicht geregelt. Der Mieter ist nur zur Zahlung der Miete verpflichtet (§ 535 II BGB). Der Vermieter hat die Lasten der Mietsache selbst zu tragen (§ 535 I 3 BGB).

Mit einer entsprechenden Vereinbarung kann der Vermieter die laufenden Kosten / Nebenkosten an den Mieter weitergeben.

Wir zeigen in dem Artikel wann der Vermieter zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet ist und wann nicht. Im letzten Abschnitt erklären wir was Mieter machen können, wenn der Vermieter trotz Verpflichtung keine Nebenkostenabrechnung erstellt.

In diesen Fällen besteht keine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung

1. Keine Vereinbarung über die Abrechnung der Nebenkosten

Soweit der Vermieter Betriebskosten (aus Versehen, Vergesslichkeit oder Wohlwollen) nicht auf den Mieter umlegt und im Mietvertrag diesbezüglich keine Vereinbarung trifft, wird ihm unterstellt, dass er sie in die Miete einkalkuliert hat. Eine Nebenkostenabrechnung erübrigt sich.

2. Sonderfall: Vom Vermieter bewohntes Zweifamilienhaus

Bei einem Zweifamilienwohnhaus, in dem der Vermieter gemeinsam mit dem Mieter jeweils eine Wohnung bewohnt, kann der Vermieter in der Miete die Heiz- und Warmwasserkosten berücksichtigen und eine Warmmiete vereinbaren. Ebenso kann er die übrigen Nebenkosten einbeziehen. Eine Nebenkostenabrechnung erübrigt sich. Hier haben wir einen ausführlichen Artikel zu Nebenkostenabrechnung bei einem Zweifamilienhaus erstellt.

Daher muss der Mieter Nebenkosten nur dann zahlen, wenn der Mietvertrag ausdrücklich die Pflicht zur Zahlung von Nebenkosten vorsieht.

In diesen Fällen besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten

1. Brutto- oder Inklusivmiete: Heizkostenabrechnung erforderlich

Bei der Miete inkl. Mietnebenkosten kann der Vermieter, mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, sämtliche Betriebskosten in die Miete einkalkulieren. Dann handelt es sich um eine Brutto- oder Inklusivmiete. Die Vereinbarung von Warmmietverträgen ist nicht erlaubt. Eine Nebenkostenabrechnung ist nur in Bezug auf die Heiz- und Warmwasserkosten erforderlich. Alle anderen im Prinzip umlagefähigen Betriebskosten gelten als mit der Miete abgegolten.

Die Heiz- und Warmwasserabrechnung kann der Vermieter sich in einem besonderen Fall auch noch sparen, nämlich dann, wenn der Mieter die Heiz- und Warmwasserkosten direkt mit dem Versorger abrechnet. Das ist zum Beispiel bei einer Gas-Etagenheizung oder bei eine Nachtspeicherheizung der Fall.

Die Abrechnung weiterer Nebenkosten kommt dann nur in Betracht, wenn der Vermieter deren Umlage im Mietvertrag (Einzelabrechnung, Pauschale) vereinbart.

2. Betriebskostenpauschale: Auch hier ist eine Heizkostenabrechnung erforderlich

Der Vermieter kann die Betriebskosten über eine Betriebskostenpauschale auf den Mieter abwälzen. Dann vereinbart er mit dem Mieter, dass der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zahlt, über den der Vermieter nicht im Detail abzurechnen braucht.

Allerdings kommt für die Heiz- und Warmwasserkosten eine solche Pauschale nicht in Betracht, da diese Kosten auch hier wieder verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Insoweit muss der Vermieter eine Abrechnung erteilen.

Wie im ersten Fall entfällt die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten, wenn der Mieter direkt an den Versorger zahlt (z.B. Gas oder Strom).

3. Der Normalfall: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung

Schließlich kann der Vermieter die Betriebskosten vollständig auf den Mieter abwälzen und seinen Kostenaufwand im Detail abrechnen. Dies dürfte in der Praxis weitgehend der Regel Fall sein. Voraussetzung ist eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag.

Im Idealfall bezeichnet und beziffert der Vermieter im Mietvertrag die Betriebskosten im Detail. Je detaillierter er dies tut, desto eher ist auf der sicheren Seite.

Der Vermieter kann auch pauschal auf die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 verweisen, in der alle in Betracht kommenden Betriebskostenarten aufgeführt sind und sollte diese als Anhang dem Mietvertrag beifügen (§ 556 I 3 BGB).

Der Mieter leistet auf die Betriebskosten üblicherweise monatliche Vorauszahlungen (§ 556 II BGB). Dann ist der Vermieter verpflichtet, über die Vorauszahlungen für die umzulegenden Betriebskosten nach dem Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode jährlich abzurechnen (§ 556 III BGB).

Ist im Mietvertrag unklar, ob eine Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart ist, gehen die Gerichte von einer Pauschale aus, und zwar auch dann, wenn die vereinbarte Zahlung den Kostenaufwand des Vermieters nicht abdeckt.

Das können Mieter unternehmen, wenn der Vermieter (unberechtigt) keine Abrechnung erstellt

Der Mieter hat die Option, die Nebenkostenabrechnung des Vermieters abzuwarten. Erfolgt diese nicht binnen der gesetzlich vorgegebenen Frist von zwölf Monaten nach dem Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode, ist der Vermieter mit eventuellen Nachforderungen ausgeschlossen (Ausschlussfrist).

Rechnet der Mieter jedoch mit der Erstattung zu viel bezahlter Nebenkosten (beispielsweise infolge eines geringeren Gasverbrauchs), wird er auf einer Nebenkostenabrechnung bestehen. Der Mieter ist berechtigt, weitere Vorauszahlungen nach schriftlicher Aufforderung an den Vermieter zurückzubehalten, wenn er mit einer Erstattung rechnet und der Vermieter nicht innerhalb der ihm vorgegebenen Abrechnungsfrist abrechnet (BGH, WuM 84, 185).

Letztlich muss der Mieter den Vermieter im Klageweg zur Abrechnung verpflichten. Eine sich dann eventuell wider Erwarten ergebende Nachzahlungsforderung des Vermieters wäre wegen der Missachtung der Abrechnungsfrist unbeachtlich. Der Mieter müsste die Klage zurücknehmen und der Vermieter wegen seines Fehlverhaltens die Verfahrenskosten übernehmen.

Sicherheitshalber kann der Mieter die zurückbehaltenen Vorauszahlungen auf einem Sparkonto oder beim Amtsgericht hinterlegen, da er für den Fall, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erteilt, die Nebenkosten für die laufende Abrechnungsperiode (eventuell infolge eines geringeren Verbrauchs reduziert) weiter bezahlen muss.

4 Antworten auf "Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten?"

  • Katrin Binotsch
    16. März 2016 - 13:27 Antworten

    Vertrag ist von 1969. Wohnanlage war bis 2010 gefördert Sozialbau. 1984 wurde mit Schreiben an alle Mieter Heizkostenvorauszahlung eingeführt. 1986 wurde mit Schreiben an alle Mieter Betriebskostenvorauszahlung eingeführt.

    Widerspruch gegen Beko-abrechnung 2014 durch Mieterverein, dass Mieter Dachrinnenreinigung nicht zahlen muss, da nicht im Vertrag vereinbart.

    Durch Einführung Einführung der Beko-Vorauszahlung sind alle Betriebskosten gemeint auch Dachrinnenreinigung oder z.b. Legionellenprüfung.

    Ist die Annahme richtig, dass dies keine Änderung des Vertrages bedarf?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      17. März 2016 - 12:01 Antworten

      Hallo Katrin,

      ich kenn leider keine Einzelheiten und möchte Sie bitte, die Sachlage durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marta
    7. September 2017 - 22:49 Antworten

    Guten Abend,

    kann der Vermieter die Abrechnung über die Nebenkosten (sonst Kosten nach § 27 II. Ber VO) vertraglich ausschließen? Also dass der Vermieter diese Kosten am Ende des Jahren nicht abrechnen muss (Rückzahlung), nachweislich höhere Kosten er aber gleichwohl geltend machen kann. Ist dies rechtlich?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

  • Günter
    11. April 2018 - 07:43 Antworten

    Hallo.
    Ich möchte einen Zeitmietvertrag über aktuell 7 Monate abschließen und den Mietzins „warm“ beziffern. Also keine Kaltmiete und keine Nebenkostenabrechnung erstellen. Ist das so zulässig wie unter 1. beschrieben indem ich die Nebenkosten „verschweige“ und nur den Mietzins benenne?
    Ich möchte es dem Mieter und mir einfach machen. Ich muss auf Zeit vermieten, da ich die Wohnung einem Familienmitglied zum Eigennutz überlasse (aber nur 2 x im Jahr für je 4 Wochen). Dabei können sich auch andere Mietzeiträume ergeben je nach Mieterwunsch. Ich möchte nicht jedem Mieter bei Wochen oder ein paar Monaten Mietdauer eine Nebenkostenabrechnung erstellen müssen. Auch müsste mir der Mieter da die Abrechnung ja erst viele Monate erfolgt immer seinen ggf. ändernden Wohnort mitteilen.

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