Kalte Nebenkosten – Was gehört dazu?

Sie sind auf der Suche nach einer Wohnung und haben ein Inserat gefunden bei der eine Miete incl. den kalten Nebenkosten ausgewiesen ist? Oder vielleicht steht in der Anzeige oder in ihrem Mietvertrag etwas von einer Miete zzgl. „kalte Nebenkosten“? — Ganz gleich welcher Fall zutrifft, Sie stellen sich die Frage:  Was sind das für sog. „kalte Nebenkosten“ und was kommt noch dazu? Dazu ist zu sagen, dass man im Mietrecht bei den umlagefähigen Nebenkosten zwischen zwei Nebenkostenarten unterscheidet: Den sog. „kalten“ und den sog. „warmen“ Nebenkosten. Beide Nebenkostenpositionen können auf den Mieter umgelegt und zusammen oder separat abgerechnet werden. Die mietvertragliche Vereinbarung ist dafür der Dreh- und Angelpunkt.

Der nachfolgende Beitrag zeigt, was man unter den kalten Nebenkosten versteht und auf welche Vereinbarung im Mietvertrag zu achten ist. Als Mieter wissen Sie dann sofort was nach Ihrem Mietvertrag monatlich tatsächlich neben der Miete noch an Kosten anfällt. Lesen Sie, was zu den kalten Nebenkosten gehört und was noch dazu kommen kann.

I. Das sind kalte Nebenkosten

Unter den sog. „kalten“ Nebenkosten versteht man in der Praxis regelmäßig alle umlagefähigen Betriebskosten, allerdings ohne Heizung und Warmwasser. Meist werden diese Kosten verbrauchsunabhängig nach dem Verteilerschlüssel der Wohnfläche oder Wohneinheit abgerechnet.

Im Umkehrschluss sind mit den sog. „warmen“ Nebenkosten immer die umlegbaren Betriebskosten für Heizung und Warmwasser gemeint (Mehr dazu erfahren Sie hier: Warme Nebenkosten – Welche Positionen gehören dazu?).

Im Gesetz selbst sucht man nach den Begriffen der „kalten“ und „warmen“ Nebenkosten vergeblich. Zum einen ist in der Betriebskostenverordnung nur die Rede von Betriebskosten anstelle von Nebenkosten und zum anderen wird dort auch nicht zwischen kalten und warmen Kosten unterschieden. Mehr zu den unterschiedlichen Bezeichnungen und wann sich ein Unterschied ergibt, lesen Sie in diesem Beitrag Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung.

II. Beispiele für kalte Nebenkosten

Was sog. „kalte“ Nebenkosten sein können, ist nicht schwer herauszufinden. Man lässt einfach alle Heizungs- und Warmwasserkosten aus dem Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV) weg.

Dann ergibt sich folgende Liste für eine beispielhafte Aufzählung der kalten Nebenkosten:

• Öffentliche Lasten (z.B. Grundsteuer): Was sind „öffentliche Lasten“ in der Nebenkostenabrechnung?
• Wasserversorgung mit Kaltwasser und auch Abwasserentsorgung
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Fahrstuhl- / Aufzugskosten in den Nebenkosten (—wenn vorhanden—)
• Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung: Nebenkostenabrechnung: Schädlingsbekämpfung
• Gartenpflege: Gartenpflege in den Nebenkosten
• Beleuchtung: Dazu zählen aber nur allgemeine Stromkosten für die Beleuchtung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume etc. (sog. Allgemeinstrom)
• Schornsteinreinigung: Beinhaltet u.a. auch Kehrgebühren und Kosten der Abgasmessung.
• Versicherungen, wie z.B. Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, eine Glasversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung; die eigene private Hausratversicherung ist hier nicht dabei!
• Hausmeisterkosten: Dieser Punkt enthält auch die Lohnkosten einschließlich der Sozialversicherungsbeiträge; nicht abrechenbar sind dagegen Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, die der Hausmeister übernimmt. Solche Kosten müssen herausgerechnet werden: mehr dazu lesen Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Lohnsteuer für Hausmeister und Co. (umlegbar?)
• Antenne und Kabel: Das sind v.a. Strom-, Betriebs-, Wartungskosten und laufende Gebühren
• Wäschepflege: alle Kosten einer maschinelle Wascheinrichtung —wenn vorhanden—
• Alle sonstigen Betriebskosten: Hier können noch weitere nicht aufgelistete Kosten darunter fallen, wie z.B. Kosten für eine Dachrinnenreinigung oder einen Wachmann usw. Vorausgesetzt ist nur, dass diese Nebenkosten unter den Betriebskostenbegriff nach § 1 BetrKV fallen und als sonstige umlegbare Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sind. Wie so eine Vereinbarung zu den sonstigen Nebenkosten aussehen muss zeigt dieser Beitrag: Sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung.

Hinweis: Unter den Begriff der umlagefähigen Nebenkosten fallen alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Einrichtungen, der Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen. „Laufend“ bedeutet, dass die Kosten regelmäßig und wiederkehrend anfallen müssen. Einmalige Ausgaben zählen daher nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Hier gibt’s alle Umlegbaren Nebenkosten in einer Übersicht

III. Welche Kosten sind nicht dabei und können noch anfallen?

Je nach dem, was im Mietvertrag vereinbart ist, können noch die Heizungs- und Warmwasserkosten als Nebenkosten dazukommen und vom Vermieter in Rechnung gestellt werden. Das setzt aber voraus, dass im Mietvertrag eine Umlage der warmen Nebenkosten vereinbart ist. Steht im Mietvertrag lediglich, dass die „kalten“ Nebenkosten zzgl. zur Miete zu zahlen sind, dann ist keine Umlage zu den warmen Nebenkosten vereinbart. In der Folge sind diese Kosten dann nicht abrechenbar.

Im Übrigen kommt in der Praxis eigentlich immer noch der eigene Strom hinzu sowie die Gebühren für Internet und Co.

IV. Fazit

Zu den sog. „kalten“ Nebenkosten gehören in der Regel alle umlagefähigen Nebenkosten außer den Heizungs- und Warmwasserkosten.