Was sind “öffentliche Lasten” in der Nebenkostenabrechnung?

Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es für die einzelnen Kostenpunkte immer darauf an, was in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt ist. So ist es auch bei den öffentlichen Lasten. Dazu gibt es sogar eine ausdrückliche Reglung in der BetrKV: Nach § 2 Nr. 1 BetrKV sind Nebenkosten unter anderem „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer “. Doch was ist eigentlich mit den öffentlichen Lasten gemeint? Darf ich als Vermieter alle öffentlichen Abgaben auf den Mieter umlegen? Muss der Mieter zum Beispiel auch Straßenausbaubeiträge zahlen?

Sie sind sich nicht sicher, welche öffentlichen Lasten man in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen kann. Was zählt zu den öffentlichen Lasten? Der nachfolgende Artikel klärt auf.

I. Was heißt öffentliche Lasten bei der Nebenkostenabrechnung?

Als öffentliche Lasten gelten wie der Name schon sagt nur Abgaben die an öffentliche Stellen, wie zum Beispiel die Stadt, die Gemeinde oder entsprechende Ämter zu zahlen sind. Erfasst werden aus allen öffentlichen Lasten des Vermieters dann nur solche Kosten, die aus dem Eigentum am Grundstück selbst entstehen und zu den sogenannten Bewirtschaftungskosten des Grundstücks zählen. Kosten die durch den Grundstückerwerb oder -verkauf entstehen fallen nicht darunter. Darüber hinaus sind sie nur umlagefähig, wenn sie die sonstigen Voraussetzungen des Betriebskostenbegriffs nach § 1 BetrKV erfüllen, der verlangt, dass es sich um laufende Kosten handeln muss. Das heißt die öffentlichen Lasten, die man umlegen will, müssen regelmäßig und immer wiederkehrend anfallen. Typisches Beispiel sind die zu zahlenden jährlichen öffentlichen Abgaben, wie zum Beispiel die Grundsteuer.

II. Grundsteuer umlagefähig

Die Grundsteuer ist ausdrücklich als laufende öffentliche Kostenlast des Grundstücks erwähnt. Sie darf sogar unter gewissen Voraussetzungen rückwirkend auf die Mieter umgelegt werden

Gesetzliche Grundlage der Bemessung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Höhe der Grundsteuer ist nicht überall gleich, sondern wird anhand eines sogenannten Hebesatzes festgelegt, der von der Gemeinde bestimmt wird. Problematisch ist für Vermieter bei gemischten Vermietungen hier lediglich, dass von der Gemeinde für die unterschiedlichen Nutzungen unterschiedliche Berechnungsfaktoren zugrunde gelegt werden. Damit man es als Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung leichter hat, sollte man bereits im Mietvertrag, das Aufteilungsverhältnis der unterschiedlichen Nutzungen festlegen, um sich bei späteren Nebenkostenabrechnungen Erläuterungen zu sparen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 3. Inhalt eines Individualmietvertrages über Wohnraum Rn. 92).

III. Sonstige umlagefähige öffentliche Lasten

Neben der Grundsteuer gibt es noch weitere öffentliche Abgaben, die in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.

So können bei den öffentlichen Lasten zum Beispiel folgende Kosten in der Nebenkostenabrechnung als laufende öffentliche Lasten im Sinne des § 2 Nr. 1 BetrKV abgerechnet werden:

• Realkirchensteuer (anders bei einer Ortskirchensteuer, da diese von der Konfession des Vermieters abhängt: LG Landau v. 3.7.2012 – 1 S 30/12; so K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 28)
• Deichabgaben und ähnliche laufende öffentliche Abgaben, Gebühren oder Steuern (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 28)
• Kosten des Feuerstättenbescheides (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, Az.: 12 C 280/12)

IV. Keine umlagefähigen öffentlichen Lasten

Nicht zu den öffentlichen Lasten im Sinne der Betriebskostenverordnung zählen:

• Erhobene Säumniszuschläge, die bei Bescheiden wegen verspäteter Zahlung anfallen
• Grunderwerbsteuer (diese Steuer ist keine laufende Kostenlast und gehört zu den anschaffungsnahen Nebenkosten des Grunderwerbs)
• Erschließungsbeiträge, wie zum Beispiel die Kosten zur Erschließung von Straßen, Wegen und Plätzen
• Straßenbaubeiträge oder Straßenausbaubeiträge
• Beiträge für Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen
• Gewerbesteuer