Hausgeldabrechnung: Auf den Mieter umlagefähige Kosten

Sie sind Vermieter? Sie wollen bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung die Hausgeldabrechnung verwenden? Das können Sie natürlich machen und ersparen sich damit auch Zeit. Ein Teil der aufgelisteten Kosten der Wohnung zählt nämlich direkt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Selbst der Umlageschlüssel der Hausgeldabrechnung muss oft nicht geändert werden. Allerdings muss man sich im Klaren sein, dass die Hausgeldabrechnung auch viele Posten enthält die keinesfalls auf den Mieter in den Nebenkosten umgelegt werden können. Daher ist eine Unterscheidung der einzelnen Kostenpunkte wichtig.

Erfahren Sie hier, welche Posten eins zu eins als umlagefähige Kosten übernommen werden können.

I. Hausgeldabrechnung kurz erklärt

Vereinfacht gesagt ist die Hausgeldabrechnung die „Nebenkostenabrechnung der Wohnungseigentümer“: Eine Aufstellung über die Kosten und Lasten der jeweiligen Wohnung des Wohnungseigentümers, § 16 Abs. 2,7 und 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung erhält man hier eine Übersicht über alle Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Betriebskosten, die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung und die sonstigen Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs.

Aufgeschlüsselt nach dem Verhältnis des Anteils am gemeinschaftlichen Eigentums bekommt man dann eine Abrechnung über den zu tragenden Kostenanteil für sein eigenes Wohnungseigentum, § 16 Abs. 2 WEG. Das ist dann das sogenannte Hausgeld, das man als Vermieter meist bereits in monatlichen Vorauszahlungen leistet.

II. Umlagefähige Kosten der Hausgeldabrechnung

Alle Kostenpunkte in der Hausgeldabrechnung, die unter den Begriff der „laufenden Betriebskosten“ nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) fallen, sind umlagefähige Kosten.

Das sind:

• Öffentliche Lasten des Grundstücks oder der Wohnung, beispielsweise die Grundsteuer
• Kosten der gemeinschaftlichen Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Kosten der Straßenreinigung
• Kosten der Müllabfuhr
• Kosten des Betriebs eines gemeinschaftlichen Fahrstuhls (z. B. Notruftelefon und Wartung)
• Kosten der Gebäudereinigung, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche
• Gartenpflegekosten
• Kosten der Außenbeleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung (Heizkosten)
• Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage und vergleichbarer Anlagen
• Kosten einer gemeinschaftlichen Wascheinrichtung
• Sonstige Kosten, die als Betriebskosten anerkannt sind und deren Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist wie zum Beispiel Kosten für Müllschlucker, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze, Dachrinnenreinigung, Concierge Service, Nachtwächter etc.

Achtung:

• Bei dem Umlageschlüssel: Das Hausgeld ist nach WEG-Anteilen berechnet, die Nebenkosten des Mieters sind ohne besondere Vereinbarung allerdings nach der Wohnfläche oder dem Verbrauch umzulegen, vgl. § 556 a BGB. Die Umlage einzelner Nebenkosten nach WEG- Anteilen muss daher im Mietvertrag vereinbart sein. Dann können Sie ohne Schwierigkeiten den Umlageschlüssel beibehalten, wenn Sie einzelne Kostenpunkte der Hausgeldabrechnung übernehmen.
• Bei dem Abrechnungszeitraum: Der Zeitraum für den die Hausgeldabrechnung erfolgt ist nicht immer identisch mit dem Zeitraum der Nebenkostenabrechnung. Das ist meist der Fall, wenn er vom Kalenderjahr abweicht. Eine Umlage „Eins zu Eins“ ist dann natürlich nicht möglich.

Weitere Details zu den umlagefähigen Kosten und den Regelungen der Betriebskostenverordnung erklären die Artikel:

• Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht und
• Betriebskostenverordnung – Was Mieter und Vermieter zur BetrKV wissen müssen.

III. Nicht umlagefähige Kosten der Hausgeldabrechnung

Dazu zählen alle Kosten, die nicht als Betriebskosten im Sinne der BetrKV eingestuft werden: Das sind in erster Linie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Verwaltungskosten.

Zum Beispiel sind folgende Kosten beim Hausgeld nicht umlagefähig:

• Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Satz 4 WEG): Was sich hinter diesem Begriff verbirgt erfahren Sie hier Nebenkosten: Instandhaltungsrücklage + Laufende Instandhaltung
• Kostenanteil für bauliche Veränderungen oder laufende Instandhaltungen; z.B. Erneuerung des Fassadenanstrichs, Einbau eines Aufzugs etc.
• Reparatur und Instandsetzungskosten bei verbrauchsbedingten Abnutzungserscheinungen oder Schäden beziehungsweise Mängeln an der Bausubstanz; z.B. alters- und witterungsbedingt Wasserschäden, Austausch von alten Rohrleitungen, Deckung eines neuen Daches etc.
• Kosten der WEG Verwaltung; wie z.B. Vergütung des Verwalters, Kosten für die Durchführung von WEG- Versammlungen, Wirtschaftsprüferkosten, Steuerberaterkosten etc.
• Kosten für Vorratskäufe, wie z.B. den Einkauf von Heizöl
• Hausgeldanteile für Kosten der Verkehrssicherung der gemeinschaftlichen Wege, Zugänge, Zufahrten usw.
• Eigentümerbeiträge, wie z.B. Anliegerbeiträge, Straßen- oder Kanalbeiträge

Sonstige nicht umlegbare Nebenkosten finden Sie hier in einer Liste.

IV. Fazit und Vermietertipp



Die Hausgeldabrechnung können Sie in vielen Fällen ohne weiteres als Basis für die Nebenkostenabrechnung verwenden.

Wichtig ist, dass Sie alle umlagefähigen Kosten, die in die Nebenkostabrechnung sollen, mit den Vereinbarungen im Mietvertrag abgleichen: Achten Sie darauf, dass die Umlage dieser Kostenpositionen samt Umlageschlüssel auch tatsächlich im Mietvertrag vereinbart ist und der Abrechnungszeitraum mit dem der Hausgeldabrechnung übereinstimmt.