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Nebenkostenabrechnung: Rechte der Mieter im Überblick

Jedes Jahr aufs Neue rechnet der Vermieter die Nebenkosten falsch ab. Man findet unzulässige Nebenkosten, falsche Umlageschlüssel oder Rechenfehler. Manchmal ist auch die ganze Nebenkostenabrechnung einfach undurchsichtig und rechnerisch nicht nachvollziehbar. Doch was kann ein Mieter vom Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung eigentlich verlangen? Welche Rechte hat ein Mieter bei der Nebenkostenabrechnung? Wie bei anderen Vermieterpflichten kann der Mieter auch bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung eine gewisse Sorgfalt und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verlangen.

Der nachfolgenden Artikel zeigt Mietern in einem Überblick welche Rechte bestehen.

I. Allgemeine Rechte des Mieters bei der Nebenkostenabrechnung

Als Mieter hat man zunächst einige formale beziehungsweise allgemeine Rechte bei der Nebenkostenabrechnung. So zum Beispiel das Recht darauf, dass der Vermieter eine ordnungsgemäße und übersichtliche Abrechnung erstellt, dass diese pünktlich ist und nur Nebenkosten beinhaltet, deren Umlage auf den Mieter auch vereinbart ist.

1. Recht auf eine pünktliche Abrechnung: Die Abrechnungsfrist und der Abrechnungszeitraum

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter gewisse zeitliche Vorgaben zu beachten: Zum einen muss er sich an den Abrechnungszeitraum halten und zum anderen muss er die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist übermitteln.

Der Abrechnungszeitraum ist die Zeitspanne über welche die Nebenkostenabrechnung erfolgt und beträgt grundsätzlich zwölf Monate. Die Abrechnungsfrist bestimmt, bis wann der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung übersenden muss. Auch hier hat der Vermieter regelmäßig zwölf Monate Zeit, sobald der Abrechnungszeitraum abgelaufen ist, § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet z.B. für die Nebenkostenabrechnung 2017, dass der Vermieter bis zum 31. 12. 2018 Zeit hat, um seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung zuzusenden, wenn der Abrechnungseitraum mit dem Kalenderjahr vom 01.01.2017 bis zum 31. 12.2017 festgelegt ist. Mehr zu diesen Themen können Sie im folgenden Artikeln nachlesen: Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten und Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung.

2. Recht auf eine übersichtliche Abrechnung

Mit einer unübersichtlichen Nebenkostenabrechnung muss man sich als Mieter nicht zufriedengeben: Die Abrechnung ist nämlich nur wirksam, wenn sie für einen juristischen und betriebswirtschaftlichen Laien nachvollziehbar und rechnerisch überprüfbar ist (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04; BGH, Urteil vom 6. Mai 2015, Az.: VIII ZR 193/14). So muss der Vermieter z.B. bei den einzelnen Nebenkostenpositionen immer die Gesamtkosten als Berechnungsgrundlage angeben und dazu den Anteil, der auf den einzelnen Mieter anfällt samt Umlageschlüssel benennen. Fehlt einer dieser Bestandteile ist die Nebenkostenabrechnung nicht wirksam. Es fehlt bereits an dem sogenannten Mindestinhalt. Mehr Informationen zu den formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen der Nebenkostenabrechnung erhalten Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Form – So muss die Abrechnung aussehen.

3. Nur umlagefähige Nebenkosten dürfen in die Abrechnung

Natürlich haben sie ein Recht darauf, dass nur solche Nebenkosten abgerechnet werden, zu deren Zahlung sie als Mieter auch verpflichtet sind. Eine Zahlungspflicht für Nebenkosten besteht grundsätzlich nur dann, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Das ist die sogenannte Umlagevereinbarung. Nebenkosten ohne Vereinbarung muss man als Mieter nicht zahlen.

In der Umlagevereinbarung ist regelmäßig festgelegt, dass der Mieter die Nebenkosten der Mietwohnung trägt. Dabei wird meist entweder eine Aufzählung aller Nebenkosten samt Umlageschlüsseln gemacht oder auf die §§ 1, 2 Nr. 1-17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen. Um die einzelnen Nebenkosten in Ihrer Abrechnung zu prüfen, helfen folgende Artikel: Nebenkosten – Was zählt zu den Nebenkosten?, Sonstige Nebenkosten – Was darf umgelegt werden? und Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht.

Wichtig ist, dass alle Nebenkosten, die in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden im Mietvertrag festgelegt sein müssen. Fehlen Nebenkosten oder kommen neue Nebenkosten hinzu, bedarf es für die Umlage dieser Posten einer neuen Vereinbarung soweit der Mietvertrag keine Ergänzung bei den Nebenkostenpositionen vorsieht. Anderenfalls sind solche Kosten nicht umlagefähig und die Nebenkostenabrechnung ist dann falsch.

II. Besondere Rechte des Mieters bei der Nebenkostenabrechnung

Bei Fehlern in der Nebenkostenabrechnung – sei es nur bezüglich einzelner Kostenpositionen oder weil die ganze Abrechnung unwirksam ist – hat man als Mieter eine Reihe verschiedener Handlungsmöglichkeiten:

1. Recht auf Einsicht in Rechnung und Belege

Als Mieter kann man zunächst Einsicht in die Unterlagen des Vermieters nehmen, die bei der Nebenkostenabrechnung zu Grunde gelegt wurden: Rechnungen, Belege und Berechnungen. Da diese bei der Abrechnung nicht mit beigelegt werden müssen, ist dies meist der erste Schritt den man als Mieter bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung. Bei dieser Belegeinsicht hat man das Recht die Originalbelege vor Ort oder übersendete Kopien einzusehen.

Hier erhalten Sie einen Musterbrief wie Sie die Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung einfordern.

2. Widerspruchsrecht: Widerspruch gegen fehlerhafte Nebenkostenabrechnung

Ist die Nebenkostenabrechnung formell oder materiell fehlerhaft, bedient man sich als Mieter am besten dem Widerspruchsrecht nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Danach kann ein Mieter seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter gegenüber mitteilen. Man hat also 12 Monate Zeit der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen. Mehr zur Widerspruchsfrist bei der Nebenkostenabrechnung.

Hat man Widerspruch eingelegt muss der Vermieter die Abrechnung auf die im Widerspruch geäußerten Einwendungen hin prüfen. Sind die Einwendungen berechtigt, ist die Nebenkostenabrechnung entsprechend zu ändern und richtig zu stellen. Sobald die „neue“ Nebenkostenabrechnung dann wieder übersendet wird, sollte man als Mieter auch diese Abrechnung schnellstmöglich prüfen.

Hier erhalten Mieter ein Muster: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Reagiert der Vermieter nicht kann man entweder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen (dazu der nachfolgende Punkt) oder man reicht Klage gegen den Vermieter ein.

3. Nebenkosten zurückbehalten

Ignoriert der Vermieter den Widerspruch kann man künftige Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten. Allerdings nur in der Höhe der beanstandeten Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Man darf also nicht alle Vorauszahlungen einstellen, wenn diese nur teilweise Falsch sind. Außerdem kann man die Nebenkostenvorauszahlungen für den fehlerhaften Teil der Nebenkostenabrechnung auch nur solange zurückbehalten, bis der Vermieter eine korrekte Abrechnung zusendet. Eventuelle Fehlbeträge sind dann muss man dem Vermieter dann auch erstatten. Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter anstelle eines Zurückbehaltungsrechts, ein Recht auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04).

Wichtig ist, dass sich das Zurückbehaltungsrecht nicht auf Nachzahlungsforderungen aus einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung bezieht: Denn mit oder ohne Einlegung des Widerspruchs muss man als Mieter die Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach dem Zugang begleichen. Die Fälligkeit der Nachzahlungsansprüche aus der Nebenkostenabrechnung entstehen nämlich mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung bei Mieter – und zwar auch dann, wenn inhaltlich noch sogenannte materielle Fehler bestehen.

Einen ausführlichen Artikel, der alle Fälle aufzeigt in denen man als Mieter die Möglichkeit hat die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder teilweise zurückzubehalten finden Sie hier: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

4. Kürzungsrecht: verbrauchsabhängige Nebenkosten um 15% kürzen

Nach der Heizkostenverordnung steht dem Mieter ein Kürzungsrecht um 15 % nach § 12 HeizkostVO bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu, wenn diese Kosten verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. So zum Beispiel, wenn die Heizungs- und Warmwasserkosten komplett verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abgerechnet werden, obwohl das Gesetz eine zumindest 50 % -ige Abrechnung dieser Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch vorsieht. Wann dieses Kürzungsrecht sonst noch in Betracht kommt erklärt der Artikel: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung

Wie Sie selbst die abgerechneten Nebenkosten kürzen können erklärt der Artikel: 15 % Kürzungsrecht von gesamten Heizkosten oder nur von verbrauchsabhängigem Teil?

III. Zusammenfassung

Insgesamt stehen dem Mieter verschiedenen Rechte und Handlungsmöglichkeiten offen, auf eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zu reagieren. Die wichtigsten sind dabei wohl das Recht auf Einsicht in die Belege, das Widerspruchsrecht und das Kürzungsrecht. Was davon im Einzelfall empfehlenswert ist, kommt ganz auf die Art des Fehlers in der Nebenkostenabrechnung und natürlich auch auf das Verhältnis zum Vermieter an. Um so besser Sie als Mieter Ihre Nebenkosten prüfen und ihre Zweifel in begründeter, nachvollziehbarer Weise beim Vermieter vortragen, um so besser stehen Ihre Chancen auf eine Berichtigung der Nebenkostenabrechnung ohne Streitigkeiten. Gute Tipps finden Sie dazu auch in dem Beitrag: Nebenkostenabrechnung richtig lesen und verstehen – Eine Anleitung für Mieter. Prüfen Sie Ihre Abrechnung gewissenhaft oder lassen sich dabei anwaltlich unterstützen!

Ihr Problem ist das der Vermieter gar nicht abrechnet? Dann lesen Sie hier was zu tun ist: Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?

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