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Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Verlangen des Vermieters nach Nebenkostenvorauszahlungen kann in drei Fällen begründet sein.

I. Zurückbehaltungsrecht, wenn keine rechtzeitige Abrechnung erfolgt

  • Der Mieter darf anstehende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, wenn der Vermieter für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum innerhalb der Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat (BGH ZMR 1994, 339).

Für in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen hat der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht (OLG Düsseldorf ZMR 2001. 25).

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht so lange, bis der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorliegt. Inhaltliche Mängel gegen die Nebenkostenabrechnung muss der Mieter allerdings gesondert gerichtlich geltend machen.

Ein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts in einem Formularmietvertrag kommt allenfalls in Betracht, wenn der Mieter Unternehmer ist (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 25).

In Bezug auf die Grundmiete besteht kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, da zwischen der Verpflichtung des Vermieters zur Abrechnung der Nebenkosten und der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Kaltmiete kein Zusammenhang besteht (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 25).

II. Zurückbehaltungsrecht wenn die Belegeinsicht verweigert wird

  • Der Mieter hat weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht für den Fall, dass der Vermieter ihm die Einsichtnahme der Abrechnungsunterlagen verweigert und auch keine Kopien zur Verfügung stellt.

Auch hier erfasst das Zurückbehaltungsrecht nur die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen, nicht aber die Grundmiete.

Im Hinblick auf einen vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung geforderten Nachzahlungsbetrag wird in der Rechtsprechung überwiegend ein Zurückbehaltungsrecht verneint (LG Berlin GE 1984, 102, KG Hamburg WuM 1997, 500). Verweigert der Mieter die Nachzahlung, darf der Vermieter ihn auf Zahlung verklagen. Er wird dann zur Zahlung verurteilt, aber auch nur, soweit der Vermieter im Gegenzug die Einsichtnahme ermöglicht.

Soweit ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden wird (LG Düsseldorf ZMR 1998, 167), entfällt es, sobald der Vermieter im Prozess die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen gewährt.

III. Zurückbehaltungsrecht bei formalen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung

  • Ein weiteres  Zurückbehaltungsrecht kann sich ergeben, wenn der Vermieter zwar abgerechnet und die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen gestattet hat, der Mieter dann aber formale Fehler in der Nebenkostenabrechnung feststellt.

Solange keine formal einwandfreie Abrechnung vorliegt, darf der Mieter laufende Nebenkostenvorauszahlungen verweigern.

Beanstandet er inhaltliche Mängel, stellt die Rechtsprechung überwiegend darauf ab, ob es sich um einfache und direkt korrigierbare Fehler handelt oder um schwerwiegende inhaltliche Mängel.  Kann der Mieter einfache Fehler selbst korrigieren (erkennbarer Zahlendreher, offensichtlicher Additionsfehler), bleibt er zur Nachzahlung verpflichtet. Würde der Mieter aufgrund dessen die Zahlung verweigern, handelte er treuwidrig.

Bei schwerwiegenden Mängeln, hat der Mieter einen Anspruch auf Neuberechnung (BGH WuM 2005, 61). Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und gerät mangels Verschulden nicht in Verzug (Schmid WuM 2006, 481).

Das Problem und damit das Risiko des Mieters, sich einer Zahlungsklage (siehe auch Zahlungsfristen) des Vermieters auszusetzen, besteht natürlich darin, wann die Grenze von einem einfachen Fehler zu einem schwerwiegenden Fehler überschritten ist. In diesem Fall sollte der Mieter den Nachzahlungsbetrag allenfalls unter Vorbehalt der Überprüfung zahlen. Letztlich bleibt es dann sein Problem, die Abrechnung gerichtlich überprüfen zu lassen.

33 Antworten auf "Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters"

  • Farideh
    26. Oktober 2015 - 13:41 Antworten

    Mein Vermieter ist Anwalt und ich fühle mich durch sein Verhalten hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung überfordert. Er verweigert diese mit der Begründung, dass die Abrechnungsstelle Minol hier Schwierigkeiten hat, den Zeitraum vom Einzug 02.02.2014 bis 31.12.2014 abzurechnen.

    Deswegen habe ich den Mieterschutzverein diesbezüglich konsultiert. Die fordern eine Abrechnung bis Jahresende. Nun ist eine Abrechnung für die ersten drei Mietmonate erfolgt: 1.02.2014 – 02.04.2014. Daraus ergeben sich angefallene Nebenkosten in Höhe von 72 Euro monatlich. Gezahlt werden monatlich 120 Euro. Der Vermieter hat einen Verrechnungsscheck in Höhe der Überzahlung dieser drei Monate von 144 Euro beigelegt.

    Bedingt durch die bereits erfolgten Vorauszahlungen ist davon auszugehen, dass bisher über 1000 Euro Überzahlung meinerseits erfolgt ist. Ich bat deshalb um einen Vorschlag, wie wir mit der Situation weiterhin umgehen können. Der Vermieter entzieht sich mit dem Vorwurf, dass ich durch Einschalten des Mieterschutzbundes, das Vertrauensverhältnis zerstört hätte und er mit mir nun nicht mehr „privat“ verhandelt.

    Der bisherige Schriftverkehr seinerseits erfolgte immer über seine Anwaltskanzlei.

    Wie soll ich nun reagieren? Kann ich die die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen ohne sein Einverständnis kürzen bzw. ganz einbehalten? Die bisher gezahlten Beträge übersteigen ja mit ca. 1000 Euro ja enorm die tatsächlich angefallenen Kosten (bezogen auf die abgerechneten drei Monate).

    Danke!

  • Daniela Reinhardt
    13. Januar 2016 - 09:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre zahlreichen Informationen auf dieser Website und der Möglichkeit der Fragestellung. Ich hoffe gleichzeitig, Sie können mir bei folgende Fragestellung weiterhelfen. Ich habe von der Hausverwaltung Anfang Dez. 2015 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 erhalten. Diese habe ich schriftlich (per Fax und per Brief) reklamiert, da ein anderer Abrechnungsschlüssel lt. Mietvertrag vereinbart wurde als angegeben (qm statt Personen). Leider erhalte ich auf meine insgesamt drei Schreiben keine Antwort des Verwalters (seit ca 5 Wochen). Wie lange hat der Verwalter nach Reklamation der Abrechnung Zeit eine neue Berechnung vorzunehmen?
    Ab wann sollte ich vom Zurückbehaltungsrecht der lfd Nebenkosten Anspruch machen?
    Ist vorab noch ein Widerspruch per Einschreiben erforderlich?
    Vielen Dank und viele Grüße
    Daniela Reinhardt

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2016 - 10:18 Antworten

      Hallo Daniela,

      ich möchte Ihnen hier nicht empfehlen, einfach die Nebenkosten zurück zu behalten. Dazu würde ich mich an Ihrer Stelle vorab rechtlich beraten lassen. Ich würde immer versuchen einen Widerspruch beweisbar zuzustellen – das wäre ein wichtiger Schritt.

      Das Vorgehen hängt sicher auch davon ab, ob Sie nachzahlen müssen oder ob ein Guthaben aussteht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Daniela Reinhardt
        13. Januar 2016 - 13:34 Antworten

        Vielen Dank Herr Hundt für Ihre superschnelle Antwort und Hilfe!
        Ich werde die nächsten Tage ein Einschreiben an den Verwalter schicken, um die Zustellung beweisbar zu machen. Wielange hat er dann Zeit zu antworten?
        Und verstehe ich richtig, dass ich dann den Betrag von 200 € von der Betriebskostenvorauszahlung (monatl. 50 €) abziehen (sogesehen in vier Raten) oder kürze ich die Miete einmalig um 200 €?

        Zur Erläuterung: Ich habe lt seiner Berechung ca.50 € nachzuzahlen, was ich vorbehaltlich getan habe. Lt meiner Berechung – anhand qm – bekomme ich ca 150 € zurück.

        Viele Grüße
        Daniela Reinhardt

  • Fischer
    19. Februar 2016 - 09:06 Antworten

    Hallo.
    Mein ehemaliger Vermieter hat noch immer keine Nebenkosten abgerechnet. Auszug war Ende April 14 somit müsste ja zum Jahresende 15 doch spätestens die Rechnung vorliegen oder?
    Ich habe bereits nachgefragt ohne Antwort. Wie gehe ich weiter vor?
    LG H.Fischer

    • Dennis Hundt
      19. Februar 2016 - 10:57 Antworten

      Hallo Herr Fischer,

      nicht unbedingt, wenn der Abrechnungszeitraum z.B. vom 01.04.2014 bis 31.03.2015 geht, hat der Vermieter bis Ende März 2016 Zeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine Falkenberg
    2. April 2016 - 21:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter hat bei manchem Punkten 2 Personen eingetragen obwohl ich allein in der Wohnung wohne. Er ist der Meinung mein Freund würde bei mir wohnen was überhaupt nicht stimmt. Außerdem habe ich mehr Nebenkosten gezahlt als er auf der Rechnung angegeben hat. Dazu kommt, dass ich bei der separaten Abrechnung bzgl. des Wasserverbrauches leider nicht ganz durchblicke, dort ist auch etwas mit 2 Personen vermerkt.

    Ich habe noch vergessen zu erwähnen, dass in einem Punkt die Kosten pro Person berechnet wurde obwohl in meinem Mievertrag vereinbart wurde dass es pro Wohneinheit abgerechnet wird.

    Habe eigentlich kein Geld um mich rechtlich beraten zu lassen da ich Auszubildende bin. Hoffe Sie haben einen Rat.

    • Dennis Hundt
      3. April 2016 - 05:00 Antworten

      Hallo Nadine,

      verweisen Sie darauf, dass Sie alleine wohnen, machen Sie eine Aufstellung der geleisteten Vorauszahlungen und bitten Sie den Vermieter im Korrektur.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Beckmann
    17. Juni 2016 - 19:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin im Mai 2015 umgezogen und hatte von September 2013 – November 2014 monatlich 10,- € Nebenkostenvorauszahlung für den Garagenstellplatz gezahlt. Diese wurden bis heute nicht abgerechnet. Kann ich die Vorauszahlung von gesamt 150,- € von meinem damaligen Vermieter zurückfordern?

    Viele Grüße

    Martina Beckmann

    • Dennis Hundt
      19. Juni 2016 - 12:55 Antworten

      Hallo Martina,

      wir beziehen uns hier auf Wohnraummietverhältnisse. Lassen Sie Ihren Fall im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Arite Müller
    28. Juni 2016 - 20:42 Antworten

    Guten Abend,

    meine Frage betrifft das Zurückbehaltungsrecht. Mein Vermieter hat die 12 Monatsfrist (31.05.2016)überschritten, ich habe ihn mündlich, persönlich aufgefordert, diese unverzüglich nachzureichen, was bis heute nicht geschah.
    Wenn ich nun ab Juli 2016 von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch mache und – nur angenommen -der Vermieter die NK im August nachreicht, muss ich dann die einbehaltenen Nebenkosten für Juli nachzahlen? Hierzu kann ich leider nichts finden.

    • Dennis Hundt
      29. Juni 2016 - 08:23 Antworten

      Hallo Arite,

      „zurückhalten“ meint nicht „für immer behalten“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dominik
    11. Juli 2016 - 08:40 Antworten

    Hallo,

    wie ist denn der Fall rechtlich geregelt, wenn im Mietvertrag kein Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten angegeben ist?

    Orientiert sich der Abrechnungszeitraum dann automatisch am Kalenderjahr?

    Viele Grüße
    Dominik

    • Dennis Hundt
      11. Juli 2016 - 11:40 Antworten

      Hallo Dominik,

      der Vermieter legt den Abrechnungszeitraum fest.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Dominik
        11. Juli 2016 - 15:47 Antworten

        Kann er das dann immer ganz willkürlich machen?

        Wie kann/soll denn dann der Mieter erkennen, wann er von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen kann?

        • Dennis Hundt
          11. Juli 2016 - 18:25 Antworten

          Hallo Dominik,

          wenn Sie den Vermieter nach der Nebenkostenabrechnung fragen oder ihn zu Erstellung auffordern, wird dieser Ihnen doch den Abrechnungszeitraum nennen. Oder: Fragen Sie Ihre Nachbarn.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Hansheinrich Strauch
    26. Juli 2016 - 16:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich möchte gegen meine Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen aber um evtl. zu erwartenden Problemen mit dem Vermieter bezüglich der Nachzahlung diese unter Vorbehalt begleichen,reicht dafür der Hinweis im Widerspruchsschreiben oder muss das den Vermieter gesondert mitgeteilt werden? Viele Grüsse H.Strauch

    • Dennis Hundt
      26. Juli 2016 - 19:05 Antworten

      Hallo Hansheinrich,

      in der Praxis schreiben Mieter „Unter Vorbehalt“ auch gerne in die Überweisung rein. Ein Hinweis im Widerspruchsschreiben ist aber auch sinnvoll und m.M. ausreichend.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Evelyn
    12. August 2016 - 14:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich bin Ende Februar diesen Jahres ausgezogen. Mein ehemaliger Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung quasi schon erstellt und das mit meiner Kaution verrechnet. D.h einfach abgezogen. Hinzu kommt dass er für 2015 viel höhere Summen z.B Schornsteinfeger kosten berechnet hat. Über 100 % mehr wie die Vorjahre. Ich dachte, bei einer solchen Erhöhung muss der Vermieter einem das mitteilen. Ich habe immer pünktlich. – per Dauerauftrag. – bezahlt. Die Nachzahlungen beliefen sich immer um die 200.00 Euro. Nun aufeinmal für das Jahr 2015 über 580,00 und auch gleich mit der Kaution verrechnet. Es ist also kaum noch was über. Die Wohnung hat er selbst abgenommen. Da hatte ich auch noch viel Geld investiert, für Farbe usw usw
    Vielen lieben Dank für eine Antwort
    Evelyn

  • Klaus Haenchen
    13. September 2016 - 03:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    darf ich als Mieter ein Guthaben der Nebenkostenabrechnung 2014 von der Nachzahlung für 2015 einbehalten beziehungsweise abziehen? Die Wohnung wurde im September 2015 verkauft. Also es besteht kein Mietverhältnis mehr.

    Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

    Klaus Haenchen

  • Antje
    20. September 2016 - 22:16 Antworten

    Hallo,

    Ich habe folgendes Problem: mir liegen Ablesewerte Wasser kalt /warm mit drei unterschiedlichen Angaben vor. Zum einen habe ich für exakt denselben Zeitraum (1.4.14-31.3.15) zwei Ablesequittungen (beide vom 17.08.15 Ablesetag/Besuchstermin) und zum anderen stehen keine der Werte auf der Abrechnung. Dort ist also noch ein dritter Wert für bei allen Wasserzählern angegeben. Nun unterliegt es meinem Versäumnis, das bereits im letzten Jahr beanstandet zu haben. Jedoch haben diese Werte Auswirkungen auf die Abrechnung 2015. Laut den Quittungen hätte ich durch die Berechnung der Differenz einen viel geringeren Verbrauch, jedoch durch die Angabe der „dritten“ Werte ergeben sich Differenzen, die beinahe das doppelte im Verbrauch eines Ein-Personen Haushalts ergeben. Dementsprechend hoch ist die Nachzahlung. Wie kann ich am besten vorgehen in so einem Fall? Wie es zu diesem Fehler kam, ist bisher noch ungeklärt. Kann man hier die Nachzahlung zunächst zurückhalten?
    Besten Dank für einen Tipp
    Vg Antje

    • Dennis Hundt
      21. September 2016 - 14:37 Antworten

      Hallo Antje,

      ich kann den Details leider nur schwer folgen. Vielleicht sollten Sie den ganzen Sachverhalt anwaltlich prüfen lassen. Auf der Ferne kann Ihnen da wahrscheinlich niemand wirklich helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oliver Hasche
    16. März 2017 - 09:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Wir haben für das Jahr 2015 die Betriebskostenabrechnung von der Hausverwaltung erhalten, darin ist die Kaltwasserabrechnung für einen Verbrauch von 82,11 m³ angegeben und sollen 956,81€ dafür zahlen, aber für das Jahr 2014 war der Verbrauch = 82,66 m³ und die Kosten für das Kaltwasser = 670,18 €. Wir haben zwar minimal für das Jahr 2015 eingespart, aber komischerweise hat sich der Betrag um 286,62 € erhöht. Jedoch sind die Wasserpreise der Stadtwerke nicht gestiegen. Bis jetzt kam seitens der Hausverwaltung keine Korrektur. Die Einsicht der Belege ist nicht möglich, da die Entfernung zur Hausverwaltung ca. 40 km beträgt. Kopien sind bis heute, obwohl ich welche angefordert habe, nicht angekommen. Die wollten für die Kopien 20,00 € haben (???).
    Kann ich die Betriebskostenvorauszahlung kürzen? Und da wir eigentlich nach unserer Berechnung ein Guthaben raus bekommen würden. Können wir den Differenzbetrag kürzen?

    Mfg. Oliver

    • Dennis Hundt
      16. März 2017 - 17:42 Antworten

      Hallo Oliver,

      in meine Augen sind 40km nicht unüberwindbar. Die Erstattung von Kopierkosten ist üblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl Schweitzer
    18. Juni 2017 - 11:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Vermieter hält ein Nebenkostenabrechnungsguthaben von ca. 450,00 € zurück, mit der Begründung, dass ich eine Mietkürzung von 10% wegen eines Mangels (stinkendes Wasser im Bad) gemacht habe. In der Zwischenzeit zahle ich die Miete mit Nebenkostenvorauszahlung unter Vorbehalt weiter, aber der Vermieter verweigert mir das Guthaben immer noch. Ist das zulässig?

    Herzlichen Dank

  • Anette Beyer
    6. Dezember 2017 - 13:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich bin seit 1.4.2015 bis jetzt in einem Mietverhältnis einer Gemeinde als Vermieter. Meine Wohnung ist teils als privat, teils als gewerblich genutzt deklariert. Ich bin selbständig.
    Bis heute habe ich trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderungen keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Mierzins mit der vertraglich vereinbarten Nebenkostenabrechnung wurde durch Dauerauftrag konstant überwiesen. Durch meine sehr häufige Abwesenheit vermutige ich einen wohl geringeren tatsächlichen Verbrauch. Ende 2016 fand zwar eine Wasser – und Stromablesung in meiner Wohnung statt, es kam aber trotzdem nie eine Abrechnung. Begründung u.a.: die Abrechnungsfirma sei in Urlaub. Dir Angelegenheit ist umso peinlicher, da es sich um den Ruf einer angsehenen grossen Gemeinde handelt – ich bin einziger Dauer- Mieter in einem denkmalgeschützten gepflegten Haus, mit sonst nur Büroräumen und ich vestehe mich mit dem zuständigen Verwaltungsangestellten der besagten Gemeinde gut und möchte auch gerne wohnhaft bleiben.
    Welche sind bis 2017 Ende meine rechtlichen Möglichkeiten um zu einer NK Abrechnung zu gelangen? Kann ich ab 1.1.2018 derweil nur den Grundmietzins überweisen?

    Mit freundlichen Grüssen

    A.Beyer

  • Frank
    16. Mai 2018 - 21:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Unser Vermieter hat seit unserem Einzug August 2013 keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Von uns wurde die nebenkostenvorauszahlung einbehalten und auf einem separaten Konto deponiert. Wir erhalten jedoch weiterhin keine Abrechnungen. Wir würden gerne wissen, ob das einbehaltene Geld einer Verjährungsfrist unterliegt. Gibt es einen Zeitpunk, wann unser Vermieter das Einbehaltene nicht mehr zurückfordern kann. Inzwischen ist das Mietverhältnis beendet. Vielen Dank für Ihre Hilfe.

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