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Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters

Die Frage nach dem Schicksal der Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters ist weniger eine Frage des Nebenkostenrechts als vielmehr eine Frage des Mietrechts. Das Gesetz regelt die Problematik in §§ 563 – 563b BGB detailliert.

Angesichts der Vielgestaltigkeit des Lebens erscheinen die Regelungen insgesamt komplex und bedürfen immer der Bewertung im Einzelfall. Es wird also ziemlich juristisch. Um die gesetzlichen Regelung zu verstehen, muss man sich vorab drei grundsätzliche Aspekte klarmachen.

1. Mietverhältnis endet nicht automatisch

Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Das Mietverhältnis wird entweder mit dem Mitmieter, dem Ehepartner, den Kindern oder sonstigen Familienangehörigen fortgesetzt, sofern die Fortsetzung gewünscht wird. Diese Person können zugleich Erben sein.

2. Welche Personen lebten im Haushalt des Mieters?

Hintergrund der gesetzlichen Regelung ist, dass die im Haushalt des Mieters wohnenden Familienangehörigen durch den Tod des Mieters nicht aus der Wohnung und dem Mietvertrag verdrängt werden sollen. Das Gesetz räumt diesen Personen das Recht ein, in den Mietvertrag einzutreten und in der Wohnung zu verbleiben.

Dabei kommt es auch darauf an, ob der verstorbene Mieter allein Partei des Mietvertrages war oder die im Haushalt des Mieters lebende Person ebenfalls Mietvertragspartei war.

3. Wer beerbt den verstorbenen Mieter?

Verstirbt der Mieter, ist festzustellen, wer ihn beerbt. In der Regel ist der Erbe mit dem oder den in der Wohnung des Mieters lebenden Personen weitgehend identisch (Ehepartner, Kinder). Lebt ein Erbe außerhalb der Wohnung, ist die Frage zu klären, inwieweit er für Mietverbindlichkeiten des verstorbenen Mieters haftet und welche Rechte oder Pflichten er gegenüber dem Vermieter hat.

  • Aus der Beurteilung der vorstehenden Fragen ergibt sich auch die Antwort, wie mit der Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters zu verfahren ist.

I. … Wenn die Ausgangsfrage einfach beantwortet werden soll …

Um die Frage nach dem Schicksal der Nebenkostenabrechnung in vereinfacht dargestellter Form zu beantworten, sei folgendes gesagt: Ergeben sich aus der Nebenkostenabrechnung Nachforderungen des Vermieters, haften die „Nachmieter“ neben dem oder den Erben für den Ausgleich der Forderungen gleichermaßen (gesamtschuldnerisch).

Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Erstattungsguthaben, kann der Erbe vom Nachmieter verlangen, dass ihm das Guthaben übergeben wird. So bestimmt es § 563b BGB. Wenn der Mieteralltag aber immer so wäre, wäre das Leben einfach.

II. … Wenn die Ausgangsfrage im Hinblick auf Details zu beantworten ist …

Waren beide Ehepartner Mietvertragspartei, setzt sich das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehepartner ohne weiteres fort. Er ist gegenüber dem Vermieter mitvertraglich zur Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung verpflichtet und kann umgekehrt ein Erstattungsguthaben beanspruchen.

War der verstorbene Mieter alleiniger Vertragspartner des Vermieters, tritt nach § 563 BGB vorrangig der Ehepartner des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag ein. Voraussetzung ist lediglich, dass die Ehepartner einen gemeinsamen Haushalt führten. Das Gleiche gilt für den eingetragenen Lebenspartner. Das Eintrittsrecht entfällt, wenn zum Zeitpunkt des Todes die Scheidung rechtskräftig ausgesprochen war. Der Mieterwechsel erfolgt kraft Gesetzes automatisch.

Verzichtet der Ehegatte auf sein Mietrecht, können die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder in den Mietvertrag eintreten. Verzichten Ehegatte und Kinder, kommen auch andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, zum Zuge. Unter diesen Begriff fallen alle mit dem Mieter verwandten und verschwägerten Personen.

Die zum Eintritt in den Mietvertrag berechtigten Personen haben das Recht, den Eintritt in den Mietvertrag abzulehnen. Diejenigen Personen, die die Erklärung nicht abgeben, bleiben Mieter. Mieter werden sie automatisch kraft Gesetzes mit dem Tod des Mieters. Die Frist beträgt einen Monat. Es bedarf dann auch nicht des Abschlusses eines neuen Mietvertrages.

Schicksal der Nebenkostenabrechnung

Nach dieser Situation bestimmt sich das Schicksal der Nebenkostenabrechnung.

1. Tritt ein Mieter, der nicht Erbe ist, in den Mietvertrag ein, kann er vom Vermieter nicht die Nebenkostenabrechnung einfordern. Ihm steht nämlich aus dem Mietvertrag kein diesbezügliches Recht zu. Einforderungsberechtigt ist nur der Erbe als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters. Dies gilt zweifelsfrei dann, wenn der Nachmieter selbst noch nicht Partei des Mietvertrages war.

War er hingegen bereits Mitmieter, steht ihm neben dem Erben (als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters) auch das mietvertragliche Recht zu, die Nebenkostenabrechnung beim Vermieter einzufordern.

2. Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung des Vermieters, handelt es sich um eine Nachlassverbindlichkeit des verstorbenen Mieters. Die in den Mietvertrag eingetretene Person haftet kraft Gesetzes neben dem Erben als Gesamtschuldner gegenüber dem Vermieter (§ 563b I BGB).

Erst die nach dem Tod entstandenen Verbindlichkeiten begründen eigene Verbindlichkeiten des Ehepartners aus dem Mietverhältnis, für die der Ehepartner dann allein haftet. War der Nachmieter bereits Mietvertragspartei, haftet er gegenüber dem Vermieter sowieso als Mitmieter.

Gesamtschuldnerisch haften bedeutet, dass sich der Vermieter aussuchen kann, wen er in Anspruch nimmt. Zahlt der Nachmieter die Forderung, hat er gegenüber dem Erben einen hälftigen Ausgleichsanspruch.

3. Umgekehrt gehören die bis zum Tod entstandenen Forderungen des Mieters gegenüber dem Vermieter zum Nachlassvermögen. Diese Ansprüche stehen ausschließlich dem Erben zu.

Der Erbe kann dann von dem in den Mietvertrag eingetretenen Mieter verlangen, dass ihm das Erstattungsguthaben (soweit es der Vermieter an den Mieter überwiesen haben sollte) aus der Nebenkostenabrechnung übergeben wird (Schmid Mietrecht S. 596, 597).

Die Forderung rechtfertigt sich daraus, dass der verstorbene Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet hat, unter dem Vorbehalt, dass ihm zu viel gezahlte Beträge aus der Nebenkostenabrechnung erstattet werden.

Fazit: Ungerecht?!

Wenn der in den Mietvertrag eintretende Mieter bislang nicht Mietvertragspartei war, erscheint die unterschiedliche Behandlung von Erstattungsansprüchen und Nachzahlungen etwas zweifelhaft. Der Nachmieter haftet (wenn auch gemeinsam mit dem Erben) zwar für Nachzahlungen und auch noch für mietvertragsgebundene Altverbindlichkeiten (Mietrückstände, ausstehende Schönheitsreparaturen, Sachschäden), kann aber umgekehrt keine Erstattungen aus der Nebenkostenabrechnung beanspruchen. War der Mieter hingegen bereits Mietvertragspartei, haftet er ohnehin als Mitvertragspartner des Vermieters.

Kündigungsrecht des Vermieters nur aus wichtigem Grund

Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb von einem Monat mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, allerdings nur, wenn in der Person des neu eingetretenen Mieters ein wichtiger Grund vorliegt. Da das Eintrittsrecht des Mieters ein Mieterschutzrecht darstellt, sind an die wichtigen Gründe strenge Anforderungen zu stellen. Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Nachmieter bereits Mietvertragspartei war.

15 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters"

  • Eva-Maria Keßler
    11. September 2015 - 11:17 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich brauche da mal Hilfe bei der Abwicklung des Nachlasses meiner Mutter. Diese ist am 13.01.2014 verstorben. Sie wohnte in einer Wohnung der Ammerländer Wohnungsbau in Edewecht. Wir haben damals die Wohnung fristgemäß zum 30. April 2014 gekündigt und ordnungsgemäß übergeben. Seitdem warte ich auf die Abrechnung der Nebenkosten. Im September 2014 erhielt ich eine Abrechnung, die aber nur bis zum 31.12.2013 ging. Seit dieser Zeit laufe ich der Abrechnung nach. Es ist nicht lustig, erstens immer wieder mit dem Tod meiner Mutter zu tun zu haben, zweiten sind wir eine Erbengemeinschaft, und ich bin es leid, meine Geschwistern ständig zu vertrösten. Wir möchten alle mit dem Todesfall abschließen, was aber durch die fehlende Nebenkostenabrechnung nicht möglich ist.
    Die Firma behauptet, sie hätten Zeit bis zum 31.12.2015. Ich kann das nicht glauben, denn es kann doch nicht sein, dass sie 18 Monate mit dem Geld meiner Mutter arbeiten, ohne es zu verzinsen.
    Ich würde mich freuen, wenn Sie mir mit einer Auskunft und eventuell einem Rat dienen könnten
    Mit freundlichen Grüßen und Dank im voraus

    Eva-Maria Keßler

  • Evelyn van Kreuningen
    12. April 2016 - 14:52 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren.

    Mein Schwiegervater ist letzten Juni 2015 verstorben. Seine Mietwohnung haben wir zum 30.06.2015 gekündigt und wurde uns vom Vermieter ohne Probleme abgenommen. Nun bekamen wir ein Jahr später die Nebenkostenabrechnung. ( April 2016)

    Hat diese noch Gültigkeit?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      13. April 2016 - 00:29 Antworten

      Hallo Evelyn,

      sofern der Vermieter nach Kalenderjahren abrechnet, muss er die Nebenkostenabrechnung 2015 bis Ende 2016 zustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernhard
    21. Juni 2016 - 16:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Geschiedene Frau hat sich in Ihrer Wohnung erhängt und wurde am nächsten Morgen von unserem Sohn gefunden. Der Vermieter besteht auf sein Recht auf 3 Monate Mietfortzahlung was Ihm auch zusteht.
    Er möchte mein Sohn aber keinesfalls als Nachmieter haben..
    Gleichzeitig hat er sich 2 Tage nach dem Tod der Mutter bei der Hausbank die Mietkaution auf die Nebenkosten von € 800.- gesichert. Da meine Söhne nur ein geringes Einkommen haben, bezahle ich die Miete ohne Nebenkosten weiter. Bin ich hier im Recht?
    Vielen Dank für die Antwort

    • Dennis Hundt
      21. Juni 2016 - 18:40 Antworten

      Hallo Bernhard,

      wenn die Mieter weitergezahlt werden muss, dann folglich auch die Warmmiete, also inkl. Nebenkosten. Anders würde es auch keinen Sinn machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schaufert
    14. Juli 2016 - 10:59 Antworten

    Mein Vater ist am 1. November verstorben.Der Vermieter hat sich auf eine Kündigung der Wohnung zum 1. Dezember eingelassen. Telefonisch teilte er mir und meiner Schwester mit das die Nebenkostenabrechnung im Folgejahr also Mai spätestens Juni 2016 kommen sollte !Nun haben wir schon Mitte Juli 2016! Müssen wir die Nebenkostenabrechnung noch tragen oder können wir uns auf die telefonische Zusage des Vermieters beziehen ?Desweiteren möchte er nun Reparaturkosten für vergilbte Steckdosen usw auf mich und meine Schwester abwälzen.

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2016 - 15:42 Antworten

      Hallo Frau Schaufert,

      für das Kalenderjahr 2015 hat der Vermieter bis Ende 2016 Zeit die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dennis Hundt
    29. November 2016 - 10:28 Antworten

    Hallo Evelyn,

    das Kalenderjahr 2015 muss der Vermieter bis Ende 2016 abrechnen.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Sebastian Müller
    11. November 2017 - 15:58 Antworten

    Hallo,

    ich bin Vermieter und einer meiner Mieter dieses Jahr verstorben ohne Erben oder Nachkommen zu hinterlassen. Die Miete und die Nebenkosten wurden bisher von einem Betreuungsverein gezahlt, lehnt den Ausgleich der Betriebskostenabrechnung für 2016 aber ab, da man nach dem Tod des Mieters dafür nicht mehr zuständig sein. Ähnliches dürfte mich mit der Abrechnung 2017 erwarten.

    Ist das so richtig?

    • Familie Mohr
      27. Januar 2018 - 19:31 Antworten

      Hallo Herr Müller, wir haben gerade das gleiche Problem. Was ist denn bei Ihnen herausgekommen?

  • Ursel Söller
    11. November 2017 - 19:52 Antworten

    Versammlung und Nebenkostenabrechnung sollten Ende April 2014 sein.
    Verwaltung macht die Versammlung und die Abrechnung erst im Oktober.
    Mieter verstirbt im August.
    Das Amt zahlt nicht mehr.
    Muss der Verwalter jetzt zahlen?

    • Dennis Hundt
      12. November 2017 - 16:35 Antworten

      Hallo Ursel,

      danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe leider die Zusammenhänge und die Frage nicht wirklich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Guenter Iweczko
    19. Dezember 2017 - 12:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Am 2.7.2017 ist meine Mutter verstorben, die Mietwohnung wo meine Mutter alleine wohnte wurde ordnungsgemäß gekuendigt. Nun erhielt ich die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016. Muss ich die Nebenkosten bezahlen?

    Mit freundlichen Gruss

    G.Iweczko

  • H. Steidl
    3. März 2018 - 17:49 Antworten

    Meine Schwiegermutter ist im Herbst 2017 aus Ihrer Mietwohnung in ein Altersheim gezogen und leider kurze Zeit später verstorben. Ihre Tochter ist Alleinerbe und hat den Auszug, die Übergabe der Wohnung etc. mit dem Vermieter organisiert. Anfang November gab es dann die Nebenkostenabrechnung für 2016 mit einem Guthaben von >500 Euro, sowie dem Hinweis, dass dieses Guthaben innerhalb von 30 Tagen überwiesen wird. Dies ist nicht geschehen und erst nach wiederholter Nachfrage wurde uns mitgeteilt, man würde das Guthaben mit der Abrechnung für 2017 verrechnen.
    Dem haben wir widersprochen, nun sollte eigentlich die Auszahlung erfolgen, wofür aber plötzlich keine Bestätigung meiner Frau das Erbe angenommen zu haben ausreichend sein soll. Nun muss es ein Erbschein sein. Dafür sind aber gut 150€ Kosten zu veranschlagen. Zudem ist nur für eintragungspflichtige Rechtsgeschäfte ein Erbschein Pflicht. Selbst die Kontolöschung ging problemlos ohne.
    2 Fragen: können wir auf den Erbschein verzichten?
    Können wir Mahn—und Verzugsgebühren verlangen?

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