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Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt

Für manchen Mieter ist es immer wieder eine große Überraschung, wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung eine ungewöhnlich hohe Nachzahlung fordert. Dann könnte sich dem Mieter der Verdacht aufdrängen, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt hat.

1. Mieter wird durch niedrigen Nebenkostenvorauszahlung in den Mietvertrag gelockt

Dieser Ansatzpunkt greift realistischerweise aber nur vor Abschluss des Mietvertrages. Dann hat der Vermieter durch die Angabe niedriger Nebenkostenvorauszahlungen dem Mieter versucht vorzuspiegeln, dass er die Wohnung infolge niedriger Nebenkosten günstig mieten kann.

Demzufolge darf der Mieter eine Nachzahlung insoweit verweigern, als er arglistig mit Hinweis auf angeblich geringe Nebenkosten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt wurde und sich mit der Nebenkostenabrechnung eine mindestens 20 % höhere Vorauszahlungsquote ergibt (Schmid DWW 2004, 288). Rechtlich lässt sich das Verhalten des Vermieters als Verschulden vor Vertragsabschluss einordnen, das den arglistigen Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter ist für diese Umstände beweispflichtig.

Info: In der Praxis ist es für Mieter sehr schwierig dem Vermieter eine arglistige Täuschung zu beweisen.

2. Zu niedrige Nebenkostenvorauszahlung im laufenden Mietverhltnis

Erweisen sich die Nebenkostenvorauszahlungen bei einem laufenden Mietverhältnis als zu niedrig, geht der Vermieter das Risiko ein, dass der Mieter die in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Nachzahlung auch tatsächlich bezahlt. Insoweit liegt es eher im Interesse des Vermieters, die Nebenkostenvorauszahlungen so zu bemessen, dass sie den tatsächlichen Kostenanfall und vor allem den Energieverbrauch des Mieters abdecken.

Demgemäß bestimmt das Gesetz selbst (§ 556 II 2 BGB, § 20 III 1 NMV), dass Vorauszahlungen angemessen sein müssen. Angemessen sind Vorauszahlungen dann, wenn sie die zu erwartenden Kosten ungefähr abdecken. Deren Angemessenheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass gewisse Unterzahlungen oder Überzahlungen eintreten, weil künftige Kosten nie genau kalkuliert werden können (BayObLG WuM 1995, 695).

Bei der Bemessung der Vorauszahlungen muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen. Dabei muss er nicht die billigste Lösung wählen und hat auch einen gewissen Entscheidungsspielraum. Der Mieter darf nicht erwarten, dass der Vermieter alle denkbaren Anbieter zur Abgabe von Angeboten auffordert. Auch muss er keine Ausschreibung veranstalten.

Allenfalls ist der für Vermieter zu kostengünstiger Beschaffung, auch unter Ausnutzung besonders günstige Beschaffungsmöglichkeiten verpflichtet, sofern ihm dies zumutbar ist. Dem Mieter bleibt zumindest die Möglichkeit, darzulegen, dass die Leistungen unter den gleichen Gegebenheiten günstiger hätten beschafft werden können. Umgekehrt muss es dem Vermieter möglich bleiben, Gründe darzulegen, die eine Überschreitung des vorgesehenen Kostenrahmens vertretbar erscheinen lassen. Die Grenze wird vielfach im Bereich von 20 % gesehen.

16 Antworten auf "Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt"

  • Kim D.
    12. November 2014 - 14:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Familie (und ich wohnte) wohnt in einem Haus (2 unbewohnte Eigentumswohnungen und 3 zwangsverwaltete Wohnungen). Der Eigentümer kümmert sich aber nicht um die Wohnungen.
    Wir haben jahrelang nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Erst im November diesen Jahres haben alle Mieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Die Zwangsverwaltung verlangt von mir 1.700 Euro, von meinem Bruder 800,00 Euro und von meinen Eltern 4.500,00 Euro. Wir haben alle unterschiedliche Wohnungen bezogen.

    Das Haus ist sehr alt und dementsprechend sind die Heizkosten sehr hoch. Die Fenster und Türen lassen die kalte Luft durch und es dauert teilweise Stunden bis die Wohnungen einigermaßen warm sind. Aber Geld in das Haus reinstecken wollen sie nicht.

    Ich bin dieses Jahr im April ausgezogen und meine Eltern haben meine ehemalige Wohnung nachgemietet. Sie haben natürlich einen neuen Mietvertrag erhalten. In diesem Mietvertrag sind die Nebenkostenvorauszahlungen ebenfalls sehr niedrig angesetzt, sodass es bei weitem nicht ausreicht die Kosten zu decken. Meine Schwester und ihr Mann sind in die Wohnung meiner Eltern gezogen. Auch in diesem Mietvertrag sind die Nebenkostenvorauszahlungen sehr niedrig angesetzt.

    Meine Fragen sind: Hätte die Zwangsverwaltung meine Eltern sowie auch meine Schwester nicht drüber aufklären müssen, dass die Nebenkosten zu gering sind? Vorallem beim Wohnungswechsel? Ist die Abrechnung somit nicht nichtig für die nächste Abrechnung also für das Jahr 2014?
    Hätte die Zwangsverwaltung uns nicht am Anfang des Jahres 2013 schon darüber informieren müssen, dass die Nebenkosten nicht ausreichen und dementsprechend die Miete erhöhen müssen?
    Hätten wir die Jahre zuvor eine Abrechnung erhalten, hätten wir die Möglichkeit gehabt, die Nebenkostenvorrauszahlungen zu erhöhen.

    Sollen wir die Kosten bezahlen unter Vorbehalt oder erstmal alle Unterlagen bzw. Rechnungen anfordern?

    Ich hoffe, Sie können mir helfen!

    P.S.: Ein befreundeter Anwalt hat mir gesagt dass die Abrechnung bis April 2013 auf jeden Fall schon verjährt ist. Stimmt das?

  • Ingmar Staab
    22. Dezember 2014 - 14:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich wohnte zusammen mit zwei weiteren Personen in einer WG und sind zusammen am 01.07.2012 in diese eingezogen und zum 30.09.2013 wieder ausgezogen. Zwischendurch gab es einen Verwalterwechsel und dadurch habe ich erst zum 18.12.2013 die erste NK-Abrechnung bekommen für 2012.

    Nun ergab diese das wir an Betriebskosten 780 Euro zu wenig bezahlt hatten. Die NK- Abrechnung von 2013 ergab, dass wir 916 Euro zu wenig vorausgezahlt haben.

    Wir haben laut Vertag an Betriebskosten 100 Abschlag bezahlt und dies war laut meiner Rechnung ca. 100% zu wenig im Jahre 2013, da 900 vorausgezahlt und Verbrauch an Betriebskosten liegt bei 1960 Euro.

    Nun schleicht sich der Verdacht, dass wir arglistig in das Mietverhältnis gelockt wurden mit einer zu niedrigen NK-Ansetzung.

    Nun meine Frage: Kann man dies anfechten oder muss ich erstmal zahlen? Wie schwierig ist eine Arglist seitens Vermieter nachzuweisen?

    • Dennis Hundt
      23. Dezember 2014 - 11:12 Antworten

      Hallo Ingmar,

      es wird sehr schwierig. Die Nachzahlungen sind hoch, aber noch nicht in einem Extrem-Bereich. Der Neben- und Heizkostenverbrauch kann von Mieter zu Mieter sehr unterschiedlich sein. Einfaches Bespiel: In einer WG heizen Sie alle (Wohn)Zimmer, in einem Wohnung die von einer oder zwei Personen bezogen wird, heizen Sie das Wohnzimmer, vielleicht zum Teil der Arbeits-/Gästezimmer und das Schlafzimmer minimal.

      Dem Vermieter Vorsatz nachzuweisen ist in meinen Augen nahezu unmöglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk
    15. Januar 2015 - 12:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei uns verhält es sich sehr ähnlich… die NK-Vorauszahlung i.H.v. 200,- mtl, mit der wir als WG ins Mietverhältnis „geködert“ worden sind, deckt nicht einmal annähernd die FIXEN NK i.H.v. 244 Euro ab.
    Hinzu kommen noch NK i.H.v. ca. 80,-Euro für Wasser/Abwasser, also gesamt ca. 60% mehr als ursprünglich angegeben.

    Darüber hinaus wurde bei Anmietung eine Provision für einen Makler verlangt, obwohl mit der Vermietung eine Wohnungsbaugesellschaft beauftragt war, die diese an ein Maklerbüro weitergegeben hat. Ist das rechtmäßig oder sittenwidrig?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      15. Januar 2015 - 12:57 Antworten

      Hallo Dirk,

      wie Sie gelesen haben, wird es schweig dem Vermieter die Täuschung nachzuweisen. Gerade bei einer WG entstehen üblicherweise auch mehr Nebenkosten als bei einer anderweitigen Vermietung. So leben mehr Personen in der Wohnung und alle Räume werden geheizt. Den Punkt könnte der Vermieter anführen.

      Was es mit dem Makler auf sich hat, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich gehe davon aus, dass die Hausverwaltung den Auftrag an den Makler weitergegeben hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Detlef
    14. November 2015 - 18:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich habe 5 Jahre keine Nebenkostenabrechnung bekommen im 2 Familienhaus.
    Mein Vermieter hatte seiner Tochter die 2. Wohnung vermietet und danach gab es keine Nebenkostenabrechnung mehr.
    Nun hat mein Vermieter eine Firma beauftragt welche eine Erstellt hat und nun soll ich knapp 900,00 Euro Nachzahlen. Ich hatte meinen Vermieter immer wieder darauf angesprochen ob die Nebenkostenvorauszahlung ok ist: Er sagte immer es ist alles OK.
    Wie soll ich mich verhalten und wie schaffe ich es nicht zahlen zu müssen?
    MfG Detlef

  • Verena A.
    16. Dezember 2015 - 12:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe Juli diesen Jahres eine Einzimmerwohnung in einem relativ neuen (2011 erbautem) Haus bezogen.
    Die Nebenkosten belaufen sich laut Vertrag ( mit Vorbehalt auf Angleichung) auf 60€.
    Da mir das recht günstig vorkam, fragte ich mehrmals nach, ob es erfahrungsgemäß auch dabei bleibt, die Vermieterin bejahte und führte die gute Isolierung und die geringe Größe der Wohnung (30qm) als Grund an.
    Nun habe ich eine Erhöhung über 42€ ( also insgesamt 102€) ab Januar 2016 angekündigt bekommen.
    Da ich keinen Wirtschaftsplan bzw. eine Begründung erhalten habe, habe ich diese nach §560 II ( studiere selbst Jura, allerdings erst im 1. Semester) angefordert, auf den Brief warte ich noch.
    Würde es nun Sinn machen, mit den anderen Mietern aus dem Haus zu sprechen, um eine eventuelle Täuschung nachzuweisen? Die Einzimmerwohnungen sind großteils baugleich.
    Sollten bei den anderen Mietern ebenfalls solche Erhöhungen stattgefunden haben, wäre der Vermieter dann gesetzlich verpflichtet, dies bei der erneuten Vermietung anzugeben/ zu berücksichtigen?

    Vielen Dank & viele Grüße

    Verena A.

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2015 - 13:48 Antworten

      Hallo Verena,

      2,00 Euro pro Quadratmeter und ebenso realistisch wie 3,00 Euro pro Quadratmeter. Es spielen viele Faktoren ein, besonders das Heizverhalten oder ein kalter Winter. In meinen Augen werden Sie es schwer haben, der Vermieterin einen Vorsatz nachzuweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens F.
    16. Dezember 2015 - 21:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind im Mai 2014 umgezogen und haben nun die erste Nebenkostenabrechnung für die neue Wohnung erhalten.
    Vorne weg muss ich dazu sagen, dass Heizungskosten und Stromkosten separat mit eigenen Vertrag mit einem Energielieferer zu zahlen sind, also nicht in den Nebenkosten enthalten sind.
    Nun hat man uns mit niedrigen Nebenkosten, in Höhe von 105€ in diese Wohnung (81m²) gelockt und nun erhöht der Vermieter „mal eben“ die Nebenkosten auf 164€ (was mal eben 60% sind!).
    Für mich ist das schon arglistige Täuschung! Das Haus ist kein Neubau und der Vermieter hat mehrere dieser Mehrfamilienhäuser. Er weiß also genau, was diese Wohnungen an Nebenkosten „produzieren“.
    Kann man hier irgendetwas machen?

    Viele Grüße
    Jens F.

    • Dennis Hundt
      17. Dezember 2015 - 04:49 Antworten

      Hallo Jens,

      ich halte 105 Euro für die kalten Nebenkosten für 81 qm nicht für vollkommen unrealistisch. Es ist für Mieter sehr schwer dem Vermieter eine gewollte Täuschung zu beweisen. Wenn Sie mit den Kosten nicht leben möchten, bleibt nur der Umzug.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas S.
    3. Februar 2016 - 17:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe Mitte Januar 2016 einen Mietvertrag über ein 86 qm Wohnung abgeschlossen mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr. Die Heiznebenkostenvorrauszahlung liegt bei 97,-€, und noch einmal 97,-€ für die anderen Nebenkosten (als 194,- € insgesamt).

    Da das Objekt in der Vergangenheit für Problem mit der Heizung bekannt war, habe ich mehrmals ausdrücklich nach Problemen mit der Heizkostenabrechnung gefragt. Es wurde mir immer wieder bestätigt das es keine Probleme gibt und das die Vorrauszahlung eher zu hoch als zu niedrig angesetzt ist.

    Direkt nach Wohnungsübergabe wurde ich durch Nachbaren informiert dass die Vormieterin eine extreme Nebenkostennachzahlung zu leisten hatte (es wurde von 2500,-€ gesprochen). Auf meine Nachfragen bei der Hausverwaltung gab es dazu immer nur schwammig Aussage und bisher keine konkreten Zahlen oder gar belastbare Dokumente.

    Es ist mir in der Zwischenzeit gelungen den Wirtschaftsplan der WEG einzusehen, danach liegen die umlagefähigen Vorrauszahlungen für diese Wohnung bei 216,- € pro Monat (Umlage der Vorrauszahlung erfolgt nur nach MEA).

    Lässt sich aus der Tatsache das der Vermieter höhere Vorrauszahlungen zu leisten hat, eine gewollte Täuschung ableiten?

    Viele Grüße
    Andreas S.

    • Dennis Hundt
      3. Februar 2016 - 23:08 Antworten

      Hallo Andreas,

      wir sprechen hier offensichtlich über 22 Euro pro Monat. Wie wäre es, wenn Sie den Betrag monatlich zurücklegen und dann ggf. für eine Nachzahlung verwenden? Der Wirtschaftsplan der WEG kennt z.B. den kommenden Winter nicht – das bedeutet, es sind Annahmen, die eintreten können, aber natürlich nicht müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Andreas S.
        4. Februar 2016 - 16:50 Antworten

        Halle Herr Hundt,

        Wenn es den tatsächlich nur 22 €/Monat sind, kann ich damit problemlos leben. Meine Befürchtung ist nur das es am Ende eher 100 €/Monat sind. Leider weigert sich die Verwaltung mir Einsicht in die Nebenkostenabrechnung des Vormieters zu gewähren, somit ist eine genaue Prüfung der Vorrauszahlung nicht möglich.

        Am Ende wird wohl nicht anderes übrig bleiben als nach der ersten Nebenkostenabrechnung der Streitweg zu beschreiten. Das ist dann allerdings erst in ca. 1.5 Jahren.

        Viele Grüße
        Andreas S.

  • Bettina
    24. November 2017 - 16:58 Antworten

    Hallo. 2015 gab es bei mir einen Eigentümerwechsel. Habe davor immer nur meinen Wasserverbrauch als Nebenkosten zahlen müssen und hatte nie eine hohe Nachzahlung. Der jetzige Vermieter hat die monatliche Nebenkostenvorauszahlung genauso so im neuen Vertrag übernommen. Und jetzt 11/2017 will er das ich die Grundsteuer und etliche Versicherungen für 2016 und 2017 zahle. Diese wurden aber beinder Vorrauszahlung der Nebenkosten nicht berücksichtigt. Umlagefähug sind diese er hat mir.aber mündlich gesagt das wir das alle so lassen wie davor mit den Nebenkosten und ich nur den Wasserverbrauch zahlen muss. Soll jetzt 770 euro zahlen.

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