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Nebenkostenvorauszahlung: Angemessene Höhe ermitteln

Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter zusätzlich zur Miete auch Nebenkosten zahlt und dafür Abschlagszahlungen erbringt. Der Vermieter kann solche Nebenkostenvorauszahlungen aber auch nur dann verlangen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Nebenkostenvorauszahlungen müssen angemessen sein. In § 556 II 2 BGB ist dies ausdrücklich bestimmt. Angemessen sind die Vorauszahlungen, wenn sie die zu erwartenden Nebenkosten ungefähr abdecken. Dem Vermieter ist ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzugestehen und damit auch ein eingeschränktes Bestimmungsrecht über die angemessene Höhe einer Nebenkostenvorauszahlung.

Nebenkostenvorauszahlung muss kostendeckend sein

Im Idealfall werden die Nebenkostenvorauszahlungen so festgesetzt, dass sie den sich aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung ergebenen Gesamtbetrag abdecken. Es liegt in der Natur der Sache, dass gewisse Überzahlungen oder Unterzahlungen eintreten können, da weder Vermieter noch Mieter die entstehenden Kosten genau kalkulieren können (BayObLG WuM 1995, 695).

  • Um die angemessene Höhe einer Nebenkostenvorauszahlung zu ermitteln, wird sich der Vermieter bei dem Neuabschluss eines Mietvertrages auf die Erfahrungen aus einem früheren oder einem vergleichbaren Mietverhältnis beziehen und die dort vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen auch von dem neuen Mieter verlangen.

Insbesondere stehen bestimmte Betriebskosten, wie Grundsteuern, Prämien für Haft- und Sachversicherungen, Gartenpflege, Gebäudereinigung, Schornsteinreinigung und Ähnliches von vornherein fest und sind ohnehin unabdingbar Grundlage für eine angemessene Nebenkostenvorauszahlung.

Lediglich die durch den Energieverbrauch des jeweiligen Mieters anfallenden Nebenkosten können im Einzelfall in Abhängigkeit von der im Haushalt des Mieters befindlichen Personenzahl oder dem individuell bedingten Verbrauch eines Mieters abweichen.

  • Bei einem bestehenden Mietverhältnis wird sich der Vermieter regelmäßig an der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres orientieren.

Maßgebend ist, dass der Vermieter an den Nebenkosten nichts verdienendarf. Nebenkosten sind für den Vermieter letztlich durchlaufende Posten. Umgekehrt darf er natürlich auch keine Verluste erleiden. Entstehen ihm durch die Vorauszahlungen erhebliche Zinsgewinne oder umgekehrt Zinsverluste, sind die Nebenkostenvorauszahlungen eher unangemessen.

Haben sich die Parteien auf einen bestimmten Betrag geeinigt, kann sich der Mieter später bei einer höheren Nebenkostenabrechnung und einer damit verbundenen Nachzahlungspflicht nicht darauf berufen, dass er sich in seinem Vertrauen auf die ursprünglich für angemessen gehaltene Höhe der Nebenkosten enttäuscht sieht (BGH NJW 2004, 1102).

Allein der Umstand, dass der Vermieter anfangs eine wesentlich zu niedrige Nebenkostenzahlung verlangt hat, ist keine Pflichtverletzung des Vermieters (BGH DWW 2004, 273). Ein Schadensersatzanspruch des Mieters könnte sich allenfalls dann ergeben, wenn der Mieter eine bestimmte Höhe der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder arglistig eine zu niedrige Bemessung der Nebenkosten vorgegeben hatte, um den Mieter vielleicht zum Abschluss eines Mietvertrages zu bewegen.

Die angemessene Höhe der Nebenkostenvorauszahlung spielt sich im Wechselspiel der Interessen der Parteien ab. Der Mieter möchte seine Belastung möglichst gering halten, sollte aber dennoch daran interessiert sein, eine angemessene Nebenkostenvorauszahlung zu leisten. Nur so lässt sich vermeiden, dass er mit einer unerwartet hohen Nachzahlung überrascht wird. Umgekehrt muss der Vermieter wegen der Nebenkosten weitgehend in Vorlage treten und ist daran interessiert, durch die Abschlagszahlung des Mieters möglichst schnell und kostendeckend entlastet zu werden. Auch möchte er nicht das Risiko eingehen, einen eventuellen Nachzahlungsbetrag später vom Mieter einklagen zu müssen.

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